【正文】 目，如果無(wú)法讓商戶在購(gòu)買商鋪后經(jīng)營(yíng)盈利，那就意味著項(xiàng)目的失敗。這些企業(yè)效益好，員工收入高，一線職工的工資平均在 5000元以上，有的甚至高達(dá)近萬(wàn)元來(lái)自鄒城的消費(fèi)者，又主要集中在當(dāng)?shù)貛准掖笮湍茉雌髽I(yè)。 數(shù)據(jù) 2022年上半年，鄒城市居民消費(fèi)水平持續(xù)提高， 1至 6月份，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng) %。 消費(fèi)水平 鄒城市消費(fèi)能力在濟(jì)寧地區(qū)位居首位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他縣市甚至濟(jì)寧市區(qū)，人均月消費(fèi)在1000— 1500元之間。 調(diào)查范圍： 針對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)狀態(tài)，對(duì)鄒城市目前營(yíng)業(yè)的汽配、五金、機(jī)電等相關(guān)物業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查。 項(xiàng)目客群分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 租金價(jià)格 商鋪規(guī)劃 項(xiàng)目客群分析 商業(yè) 〖 相關(guān)物業(yè)分析 〗 由于受業(yè)態(tài)模式影響，相關(guān)物業(yè)大都分布于城區(qū)周邊，其租金相比城市中心較低，集中在 — /平米 /天 商鋪的規(guī)劃大部分為單間 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目客群分析 商業(yè) 〖 相關(guān)物業(yè)分析 〗 經(jīng)營(yíng)業(yè)主類別 鋪面結(jié)構(gòu) BY 鋪面面積 %%%%%%%大棚 % % %單層 % %二層復(fù)式 100%二層 % %三層 100%框架 80% 20%1030 3080 80100 100200 200300 300 以上單層結(jié)構(gòu)的面積則集中在 30～ 80㎡ ， 二層復(fù)式的面積在 80～100㎡ ， 三層結(jié)構(gòu)面積在 100～200㎡ ， 框架結(jié)構(gòu)的面積在 200㎡ 以上。 其主要經(jīng)營(yíng)方式為批零兼營(yíng)。 被調(diào)查經(jīng)營(yíng)業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為租賃經(jīng)營(yíng)，占比達(dá) %。 通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，超過(guò)六成的受訪者目前經(jīng)營(yíng)的商鋪營(yíng)業(yè)使用面積主要集中在 40㎡ 以下，而對(duì)于面積在 150㎡以上的商鋪所占份額最少，由此可見(jiàn)，40㎡ 以下的使用面積最為符合經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，其中集中在 2040㎡之間。這個(gè)數(shù)據(jù)可以做為以后定價(jià)的參考依據(jù)。天之間 。 硬件配套需求16%19%20%8%5%9%5%倉(cāng)儲(chǔ) 停車場(chǎng)銀行 其他餐飲 郵局派出所通過(guò)數(shù)據(jù)可以看出，受訪者對(duì)硬件配套的選擇是比較廣泛的，其中首選銀行，占了 20%，其次是停車場(chǎng)，占到了19%，由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目在配套方面應(yīng)該力求完善，以滿足商家的經(jīng)營(yíng)要求。說(shuō)明受訪者對(duì)其發(fā)展前景較為模糊，以后本項(xiàng)目應(yīng)該加強(qiáng)這方面的宣傳，以增加市民對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。 4成消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住房滿意度較高，但超過(guò)半數(shù)的被訪者對(duì)住房區(qū)位、環(huán)境、配套有較高要求，對(duì)現(xiàn)有住房滿意度一般，該類客戶可定為潛在消費(fèi)群。 4%19%38%23%6%6% 4%40㎡以下4070㎡70100㎡100120㎡120140㎡140180㎡180210㎡ 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 消費(fèi)者購(gòu)房較為理性，心理價(jià)位與市場(chǎng)現(xiàn)狀相差不大 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度隨區(qū)域的不同而逐步變化，南部區(qū)域?qū)?xiàng)目認(rèn)可度極高，中部市場(chǎng)反應(yīng)一般，西部認(rèn)可度最低， 67%認(rèn)為項(xiàng)目位置一般的人群中有相當(dāng)比例具備可引導(dǎo)性?？紤]消費(fèi)者實(shí)際心理價(jià)位將因品質(zhì)、配套及后期宣傳等因素提升 200300元 / ㎡ ，這一價(jià)位需求與目前住宅市場(chǎng)價(jià)格水平基本吻合，消費(fèi)者購(gòu)房較為理性 。 根據(jù)不同的總價(jià)范圍、客源的價(jià)格承受度以及房型特點(diǎn)等 因素的分析，可將客源劃分為 A、 B、 C三種不同的類型。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客源中大部分會(huì)考慮自住 +投資，但本地區(qū)域觀念較強(qiáng)， 考慮投資的較少。 教育背景分析： 由客源的年齡分析表明，該類客源普遍接受過(guò)較高學(xué)歷教育，而且有部分接受過(guò)大學(xué)以上教育。具體比例： 三口之家占 55%，新婚占 35%，單身占 10% 項(xiàng)目客群分析 住宅 住宅戶型， 2室 2廳 約 90平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 B類客戶特征： 年齡層分析： 年齡 3645歲 ， 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好 ， 青睞面積 90120m 總價(jià) 32萬(wàn)左右的二房及小三房戶型 。 家庭規(guī)模分析： B類客源三口之家的比重相當(dāng)大 ， 但子女較小 ， 大部分在上小學(xué)或中學(xué) 。 C類客戶特征： 年齡層分析： 年齡 3555歲的中年人士 ， 事業(yè)有成 ， 兩代或三代同堂 ， 主要選擇面積 110130m 總價(jià) 36萬(wàn)左右的三房戶型 。 家庭規(guī)模分析： C類客源多為三代同堂的事業(yè)成功人士 ， 同自己的長(zhǎng)輩與子女共同居住 。 ?商業(yè)氛圍劣勢(shì) ， 區(qū)域吸引力不足； ?配套劣勢(shì) ， 周邊相關(guān)配套資源匱乏；如：銀行 、醫(yī)院 、 餐飲 、 娛樂(lè) 、 酒店等； ?租金水平劣勢(shì) ， 周邊街道相關(guān)行業(yè) ， 租金普遍不高； ?商鋪規(guī)劃劣勢(shì) ， 商鋪為全 3層商鋪 ， 并且面積根據(jù)調(diào)研結(jié)果 ， 相對(duì)較大 ， 市場(chǎng)接受度不高； ?規(guī)劃區(qū)域 ， 未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ? ?人民收入不斷提高 ， 汽車市場(chǎng)逐步擴(kuò)大 為項(xiàng)目提供消費(fèi)支撐點(diǎn) ?住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控 ， 投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) ?政府的大力支持 ?行業(yè)機(jī)會(huì) ， 鄒城市缺乏類似的專業(yè)性市場(chǎng) 區(qū)塊成熟需一定時(shí)間 ， 且有較 多不確定性因素 ， 目前吸引力不足 。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 首屈一指、超大規(guī)模、唯一具有綜合性專業(yè)性消費(fèi)功能的專業(yè)汽配五金機(jī)電商貿(mào)城 商業(yè)定位 剛領(lǐng)國(guó)際汽配五金機(jī)電城 城市新引擎 財(cái)富源動(dòng)力 以 汽配五金機(jī)電 為核心 包含 “ 汽車維修、美容養(yǎng)護(hù)、配件專售、五金機(jī)電、車飾博覽 ” 等業(yè)種 涵蓋 “ 服務(wù)中心、舊車拍賣、汽車俱樂(lè)部 ” 等軟性搭建為支撐 并配套 “ 休閑娛樂(lè)、餐飲辦公、商務(wù)辦公、住宅 ” 等，形成一個(gè)集 “ 硬件、軟件 ” 齊全的 一站式汽配五金機(jī)電新體系 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 核心客戶：相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 來(lái)源區(qū)域：鄒城市在營(yíng)沿街本產(chǎn)業(yè)集中區(qū) 重點(diǎn)客戶：投資客戶 來(lái)源區(qū)域：鄒城市市區(qū) 職業(yè)： 當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)老板、 事業(yè)單位人員、公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)戶； 游離客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 來(lái)源區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 本項(xiàng)目屬專業(yè)型市場(chǎng)，相對(duì)其他商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)客群的類型具有較強(qiáng)的明確性，可大致分為： ?原有相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者（購(gòu)買自營(yíng)或租賃經(jīng)營(yíng)）； ?城市周邊區(qū)域的相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者； ?周邊城市的汽配、汽飾等相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者； ?投資型客群。 價(jià)格測(cè)算參照指標(biāo)內(nèi)容 —— 根據(jù)本項(xiàng)目的特征，特選擇目前其他可比性項(xiàng)目：義務(wù)商貿(mào)城與本項(xiàng)目進(jìn)行類比分析。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 價(jià)格定位 〗 參考因素 本項(xiàng)目 義烏商貿(mào)城 平均價(jià)格（元 /㎡ ） 4500（均價(jià)） 位置 20 16 18 交通 10 8 9 周邊環(huán)境 10 8 9 人流量 15 12 14 建筑設(shè)計(jì)布局 10 9 9 物業(yè)管理 10 9 9 營(yíng)銷策劃 15 14 14 產(chǎn)品形態(tài) 10 8 9 總分 100 84 91 一期均價(jià)建議 —— 同期靜態(tài)類似項(xiàng)目比較法 參照義烏商貿(mào)城，本項(xiàng)商鋪對(duì)應(yīng)均價(jià)為 售價(jià) =4500/91*84=4153元 /平米 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)定位 〖 價(jià)格定位 〗 價(jià)格修正 —— 鄒城目前專業(yè)汽車大市場(chǎng)的租金回報(bào)年限一般為 15年， 目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)租金 1521元 /平米 /月，考慮到后期租金上漲，以 21元 /平米 /月計(jì)算： 售價(jià) =月租金 *12個(gè)月 *回報(bào)年限 =21*12*15=3780元 /平米 與以上通過(guò)市場(chǎng)方法計(jì)算相差約 373元 /平米，所以取平均價(jià) 3780+4130/2=3955元 /平米 取整數(shù)，故定為 4000元 /平米 。莊子 “逍遙游 ”其實(shí)就是 “逸 ”的精神的反映。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅定位 〖 價(jià)格定位 〗 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目 萬(wàn)佳陽(yáng)光城 名鑒田園 平均價(jià)格（元 /㎡ ） 3400 3160 權(quán)重 — 40% 60% 位置 15 12 13 11 交通 10 7 7 7 周邊環(huán)境 10 8 8 7 規(guī)劃設(shè)計(jì) 10 7 9 8 戶型面積 10 7 9 8 景觀 10 7 9 9 各項(xiàng)配套 5 7 7 7 產(chǎn)品類型 15 11 13 14 開(kāi)發(fā)商品牌 10 9 7 8 營(yíng)銷策劃 5 4 4 3 總分 100 79 86 82 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅定位 〖 價(jià)格定位 〗 參照萬(wàn)佳陽(yáng)光城，本項(xiàng)目住宅部分對(duì)應(yīng)均價(jià)為 售價(jià) =3400/86*79=3123元 /平米 參照名鑒田園，本項(xiàng)目住宅部分對(duì)應(yīng)均價(jià)為 售價(jià) =3160/82*79=3044元 /平米 類比所得均價(jià)分別乘以各項(xiàng)目參照權(quán)重 本項(xiàng)目售價(jià) =3123*40%+3044*60%=3076元 /平米 考慮到區(qū)域未來(lái)發(fā)展，住宅目前為準(zhǔn)現(xiàn)房，以半年為入市期限，以價(jià)格年增長(zhǎng)率為 10%計(jì)算 本項(xiàng)目售價(jià) =3076*=3220元 /平米 取整建議本項(xiàng)目售價(jià) 為 3200元 /平米，加上市場(chǎng)自然增幅和后期運(yùn)營(yíng)，建議整體均價(jià)目標(biāo)為 3500元 /平米 . 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 營(yíng)銷篇 銷售招商策略 營(yíng)銷攻擊 銷售組織框架 項(xiàng)目包裝 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 ? 成功率高 ? 資金壓力 ? 回報(bào)期長(zhǎng) ? 成功率低 ? 后包租恐懼 ? 回報(bào)風(fēng)險(xiǎn) ? 成功率中 ? 售價(jià)想象低 ? 分割矛盾 賣 不賣 持有出租 租約銷售 售后包租 租售方式選擇 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 成功率高 ? 推廣活動(dòng) \客戶關(guān)系管理 \租務(wù)管理 \物業(yè)管理 ? 成功率低 ? 純物業(yè)管理或招商管理 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 散戶自營(yíng) 大規(guī)模規(guī)劃商業(yè) 租售方式選擇 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 營(yíng)銷運(yùn)作思路 招商、銷售并舉 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目自身 期望目標(biāo) ◇ 專業(yè)市場(chǎng) ◇ 批發(fā)導(dǎo)向?qū)I(yè)市場(chǎng) ◇ 窗口型批發(fā)專業(yè)市場(chǎng) ◇ 鄒城汽配五金機(jī)電第一形象 ◇ 政府交通部門辦公地 進(jìn)一步提升集團(tuán)的品牌影響力； 逐步樹(shù)立集團(tuán)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的品牌形象； 打造鄒城第一、全國(guó)一流的一站式汽車服務(wù)平臺(tái)； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的較高價(jià)格快速銷售； 保障后期經(jīng)營(yíng)順暢。 以服務(wù)切入銷售 直接切 入銷售 先服務(wù)，后銷售 設(shè)立半年左右的免租期； 免收一年的市場(chǎng)管理費(fèi)； 對(duì)簽定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。 開(kāi)業(yè)率保障 投資客 3年包租，分別為 5%， 6%， 7% 增加安全感 3年后市場(chǎng)租金，代為管理 提高贏利預(yù)期，便利其投資獲利 銷售招商策略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售招商策略 招商的成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題與影響前期營(yíng)銷中投資者信心的決定性因素之一 ,也即是說(shuō) ,它不僅關(guān)系到發(fā)展商的資金能否順利回籠 ,也是影響后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。由于本項(xiàng)目細(xì)節(jié)存在不確定性，目前先針對(duì)整體策略、招商客群、招商方式、招商推廣作初步