【導(dǎo)讀】發(fā)商，力求為開發(fā)商的決策提供重要的依據(jù)。料為規(guī)劃決策提供依據(jù)。本次調(diào)查，針對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的35項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入調(diào)查。面溝通的方式對(duì)石家莊五金機(jī)電商戶進(jìn)行深入了解。有針對(duì)性的抽樣調(diào)查和典型深度調(diào)查。本次調(diào)查涵蓋了整個(gè)省城專業(yè)機(jī)電市場(chǎng)五大片區(qū)，走訪了1435家各類商家，利用外資形勢(shì)仍不容樂觀，物價(jià)漲幅再一次沖高。年同期增長%，快于全省平均水平1.5個(gè)百分點(diǎn)。在十一個(gè)省轄市中，總量居第二位，月攀升趨勢(shì)，到六月份增加值累計(jì)增速首次突破20%，同時(shí)超過全省平均水平。工業(yè)產(chǎn)銷率銜接水平進(jìn)一步提高。1—11月，全市工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷銜接較好，產(chǎn)銷率進(jìn)一步提高。成銷售產(chǎn)值，同比增長%，累計(jì)產(chǎn)銷率達(dá)到%。和30家后備企業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長，效益同比大幅提高?！?+3”企業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值、利稅和利潤占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的比重。億元，同比增長%，縣以下消費(fèi)品零售額為，同比增長%。今年以來兩個(gè)增速基本保持了20%左右的較快增幅。

　　

【正文】 情況 棉一五金市場(chǎng)搬遷情況圖表31%67%2%可以 不想搬 看情況 D、 棉一五金市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)情況 棉一五金市場(chǎng)銷售網(wǎng)點(diǎn)圖表24%76%有 沒有 綜合評(píng)述 作為石家莊目前最大的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，棉 一五金機(jī)電市場(chǎng)是面向華北的主要市場(chǎng)。 從經(jīng)營種類來看，棉一五金機(jī)電市場(chǎng)以機(jī)電行業(yè)為主，占到 61%。 在租金價(jià)格方面，棉一五金機(jī)電租金最高， 24元㎡ /天之間占到 74%。 商戶忠誠度方面，棉一五金市場(chǎng)中經(jīng)營 3年以上的商戶占 90%，同時(shí)其滿意度也達(dá)到 92%，由此看見，棉一五金機(jī)電市場(chǎng)商戶忠誠度較高。 鋪位面積情況，棉一五金機(jī)電市場(chǎng)的鋪位中， 40㎡以上占 48%，這大多為機(jī)電行業(yè)。 從運(yùn)輸方式來看， 65%的商戶選擇貨物中心運(yùn)輸貨物。 從面積需求來看， 78%的商戶需求 40㎡以上鋪位 購買和租賃方式上， 75%商戶選擇 租賃，購買總價(jià)方面，能夠承受 40萬總價(jià)占到 56%。 五、勝利路五金市場(chǎng) 基本情況 形成原因： 火車站便利的交通與運(yùn)輸，是其形成的主要原因。 經(jīng)營戶數(shù)：約 420戶 基本情況調(diào)研 A、 經(jīng)營年限情況 勝利路五金市場(chǎng)經(jīng)營年限圖表9%12%12%8%59%不到一年 2年 3年 4年 5年以 上 B、 滿意程度情況 勝利路五金市場(chǎng)滿意程度圖表31%29%32%8%滿意 還行 一般 不滿意 C、 鋪位面積情況情況 勝利路五金市場(chǎng)鋪位面積圖表5%28%29%20%18%10㎡ 1020㎡ 2030㎡3040㎡ 40㎡以 上 D、 租金價(jià)格情況 勝利路五金市場(chǎng)租金價(jià)格圖表4% 5%23%27%15%7%19%1元以 下 12元 23元 34元45元 56元 6元以 上 E、 倉儲(chǔ)方式情況 勝利路五金市場(chǎng)倉儲(chǔ)方式圖表50%50%銷儲(chǔ)一體 獨(dú)立倉庫 F、 經(jīng)營種類情況 勝利路五金市場(chǎng)經(jīng)營種類圖表44%10%5%5%20%1%15%五金 機(jī)電 勞保用品 防火保溫裝修建材 化工原料 混合經(jīng)營 G、 經(jīng)營方式情況 勝利路五金市場(chǎng)經(jīng)營方式圖表0%26%1%73%廠家辦事處 批發(fā) 零售 批發(fā) 兼零售 H、 產(chǎn)品流向情況 勝利路五金市場(chǎng)產(chǎn)品流向圖表30%16%54%本市 全省 省外 I、 運(yùn)輸方式情況 勝利路五金市場(chǎng)運(yùn)輸方式圖表76%16%8%貨運(yùn)中心 自己運(yùn)輸車輛 綜合 商戶需求狀況 A、 需求面積情況 勝利路五金市場(chǎng)需求面積圖表12%40%27%12%9%20㎡以 下 2035㎡ 3550㎡ 5065㎡ 65㎡以 上 B、 購買 方式情況 勝利路五金市場(chǎng)購買方式圖表8%91%1% 購買 租賃 看情 況 C、 電梯形式需求情況 勝利路五金市場(chǎng)電梯形式需求圖表2%47%51%滾梯 客貨直梯 滾梯+貨物 直梯 D、 電梯數(shù)量需求情況 勝利路武警市場(chǎng)電梯數(shù)量需求圖表10%4%28%58% 1部 2部 3部 4部 E、 樓層需求意向情況 勝利路五金市場(chǎng)樓層需求意向圖表65%5%1%0%29% 一層 二層 三層 四層 無所謂 商戶深入調(diào)研 A、經(jīng)營者來源 情況 勝利路五金市場(chǎng)老板來自哪里圖表2%32%1%7%1%8%7%5%3%1%0%1%1%18%1%3%1%6% 0%0%0%0%江蘇 石家莊 安國 邢臺(tái) 南方 浙江滄州 福建 保定 承德 晉州 江西河北 本地區(qū) 山東 衡水 上海 邯鄲寧晉 廊坊 武漢 河澗 B、 對(duì)現(xiàn)在的鋪位是否滿意情況 勝利路五金市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有鋪位滿意度圖表73%27%滿意 不滿意 C、 挑選鋪位情況 勝利路五金市場(chǎng)選擇鋪位圖表78%13%9%沿街 商場(chǎng)鋪位 都可以 D、 有新的市場(chǎng)是否愿意搬遷情況情況 勝利路五金市場(chǎng)是否愿意搬遷圖表77%21%2%可以搬 不想搬 看情況 綜合評(píng)述 作為石家莊時(shí)間最長的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，勝利路五金機(jī)電市場(chǎng)是面向華北的主要市場(chǎng)。 從經(jīng)營種類來看，五金占到 44%，機(jī)電占到 10%，建材占到 20%，混合經(jīng)營 15%。 在租金價(jià)格方面， 1元㎡ /天以下占到總數(shù)的 4%， 23元㎡ /天占到 27%， 35元㎡/天 占到 38%， 56元㎡ /天占到 7%， 6元㎡ /天占到總數(shù)的 19%。 鋪位面積情況， 1020㎡、 2030㎡、 3040㎡、 40㎡以上分別占總數(shù)的 28%、 29%、 20%、18%。 從經(jīng)營方式來看，批發(fā)兼零售占到總數(shù)的 73% 從運(yùn)輸方式來看， 76%的商戶選擇貨運(yùn)中心，而 16%的商戶選擇自己運(yùn)輸。 從產(chǎn)品流向看，銷往本市占到 30%，銷往省外占到 54%。 從面積需求來看，分布較為平均， 20㎡以下占 12%， 2035㎡占 40%， 3550㎡占 27%，5065㎡占 12%， 65㎡以上占 9%。 購買和租賃方式上， 91%的商戶選擇租賃；在總價(jià)接受程度上，只有 14%的商戶能夠承受 40萬以上的總價(jià)。 在鋪位形式選擇上， 78%的商戶選擇沿街商鋪，只有 13%的商戶可以接受專業(yè)商城。 在樓層選擇方面，選擇一層和二層的商戶分別為 6 29%，站到總商戶的 94%。 第八章 總述 本調(diào)研立足甲方意向鎖定為專業(yè)五金機(jī)電市場(chǎng)，根據(jù)我方慎密周全的有效信息調(diào)研，我方將對(duì)專業(yè)五金機(jī)電市場(chǎng)的定位和運(yùn)營有以下幾個(gè)觀點(diǎn)，以輔助甲方?jīng)Q策使用： 一、 五金機(jī)電市場(chǎng)整體狀況 根據(jù)城市規(guī)劃以及政府政策，未來石家莊專業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)將異常激 烈；但市政府加大了對(duì)臨街商鋪的治理力度，這將為專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 五金機(jī)電行業(yè)利潤率偏低的狀況，致使商戶購買能力有限。 新興五金機(jī) 電市場(chǎng)經(jīng)營慘淡，商戶專業(yè)化五金機(jī)電城的接受程度有限。 想要吸引目前已經(jīng)形成規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)的商戶進(jìn)駐比較困難。 五金機(jī)電行業(yè)對(duì)相關(guān)配套設(shè)施的要求較為全面。 二、 調(diào)研關(guān)鍵數(shù)據(jù)分析 根據(jù)五大市場(chǎng)整體調(diào)研數(shù)據(jù)分析，確定以下幾項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)： 目前五金機(jī)電市場(chǎng)中，鋪位面積情況 就目前五金機(jī)電市場(chǎng)鋪位分割情況看， 中小面積鋪位占據(jù)主流 ，其中 1020㎡占到總數(shù)的 21%， 2030 ㎡占總數(shù)的 27%， 3040 ㎡占到 15％， 40 ㎡以上占總數(shù)的 34%， 這些數(shù)據(jù)獎(jiǎng)將為項(xiàng)目鋪位劃分提供重要依據(jù)。 商戶意向面積需求方面 在接受調(diào)查的所有 商戶 中，在 面積需求方面 ， 20 ㎡以下占 7%， 2035 ㎡占 31%， 3550㎡占 30%， 5065㎡占 15%， 65㎡以上占 17%。 觀點(diǎn)：鋪位分割面積區(qū)間為 2040 平米為宜 。 以上數(shù)據(jù)，將能夠指導(dǎo)項(xiàng)目鋪位面積劃 分，綜合價(jià)格承受力，建議面積劃分區(qū)間及比例為： 25㎡以下鋪位 10% 2535㎡鋪位 50% 3545㎡鋪位 25% 4555㎡ 鋪位 10% 55㎡以上鋪位 5% 在購買與租賃的選擇方面 就目前五金機(jī)電市場(chǎng)而言，全部屬于租賃情況。根據(jù)對(duì)客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 85%的商戶選擇租賃，而選擇購買的商戶僅占 12%。 觀點(diǎn)：租賃是專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營的多數(shù)選擇，建議項(xiàng)目以租為主 或以租帶銷。 專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營離不開先火市后導(dǎo)引銷售的路徑。 目前五金機(jī)電市場(chǎng) 租金價(jià)格情況 就目前租金情況看， 25元㎡ /月價(jià)格區(qū)間占據(jù)市場(chǎng)主流，其中 1元元㎡ /月占總數(shù)的 9%， 12元㎡ /月占總數(shù)的 7%， 23元㎡ /月占總數(shù)的 29%， 34元占總數(shù)的 20%， 45元 ㎡ /月占總數(shù)的 17%， 5 元㎡ /月以上占總數(shù)的 18%。這其中高價(jià)位租金主要集中棉一五金機(jī)電市場(chǎng)，在 5元㎡ /月以上的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，棉一五金市場(chǎng)商戶所占比例為 79%。 意向 租賃價(jià)格的承受力 租賃價(jià)格的承受力主要集中在 ㎡ /月，其中 1元㎡ /月占 7%， 12元㎡/月占 36%， 24元㎡ /月占 29%， 45元㎡ /月占 9%。這一數(shù)據(jù)將能夠指導(dǎo)項(xiàng)目租賃價(jià)格的確定。 觀點(diǎn)： 建議租賃均價(jià)為： ㎡ /天 。（目前華北機(jī)電城的租賃均價(jià)為： ㎡/月） 意向 購買的總價(jià)承受力 觀點(diǎn)： 購買總價(jià)承受方面， 40萬以下占 77%， 40萬以上占 23%。 總套價(jià)控制到 40萬左右。 樓層需求 意向 樓層需求方面，一層占據(jù)絕對(duì)主流，占總數(shù) 90%，二占 8%，三四層僅占 2%。二三四層招商一直是商業(yè)的難點(diǎn)。 觀點(diǎn)：一層是該項(xiàng)目的黃金層，二三層不樂觀；可考慮倉儲(chǔ)需要，租金在 － 1元 ㎡/天 。 面對(duì)新市場(chǎng)搬遷意愿 在搬遷意愿方面，搬與不搬相對(duì)平均，分別占總數(shù)的 58%和 40%。 觀點(diǎn)：搬遷的隨大流現(xiàn)象主流，挖掘大戶和前期的形象招商動(dòng)力非常有效 ，如何利用政府資源和力度尤為關(guān)鍵。 新市場(chǎng)配套 需求意向 配套需求方面，倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、銀行、車位占據(jù)主要部分，分別占總數(shù)的 34%、 33%、 10%、14%。而餐飲的需求僅占 5%。 觀點(diǎn)： 市場(chǎng)的配套尤其重要，以及服務(wù)電梯的配置數(shù)量和形式商戶都比較在意。 三、可能面臨問題 戰(zhàn)線較長，實(shí)現(xiàn)短平快的可能性較小 ，不能夠快速回籠資金 。 專業(yè)市場(chǎng)成熟需要大量的人氣積累以及區(qū)位優(yōu)勢(shì)的支持，目前來看項(xiàng)目所在區(qū)域周邊人氣不足，同時(shí)新火車站在未來 23年內(nèi)很難轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，因此項(xiàng)目商業(yè)戰(zhàn)線將會(huì)拉長。 前期組市很關(guān)鍵 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商戶最關(guān)注的就是市場(chǎng)人氣，在價(jià)格方面 并不偏重。那么項(xiàng)目前期組市就成為項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在。 二三樓面臨招商困難 長期沿街商鋪的使用，使得商戶形成了固定的思考方式 —— 認(rèn)為沿街商鋪是最好的，就造成商戶對(duì)一層或一層以上形成巨大反差，對(duì)商城二層以上形成根本無法接受的形態(tài)。項(xiàng)目二層以上的銷售、租賃都將面對(duì)巨大困難。 建議將項(xiàng)目二層以上設(shè)置為倉庫，即能夠解決商戶對(duì)于倉儲(chǔ)的需求，也解決了二層以上的租賃問題。 新興市場(chǎng)（華北機(jī)電城）的價(jià)格會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來沖擊 項(xiàng)目臨近的華北五金機(jī)電市場(chǎng)，其低廉的租金價(jià)格將會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來巨大影響。同時(shí)其租一層送一層 的招商政策也是我們無法比擬的。