【導(dǎo)讀】蒆螄膅蒀蒅袇羈莆蒄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁蕆薁袃羄蒃薀肆芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芆蒞蚆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇薆蚄螆袀蒂蚃袈膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀蝕螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁芇螇衿羃薅螆艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃莁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈莄蒈螀芄莀蕆膇芆蒆肅罿薄蒆螄膅蒀蒅袇羈莆蒄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁蕆薁袃羄蒃薀肆芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀薇蝕芆蒞蚆螂聿芁蚅襖芅膇蚄羇肇薆蚄螆袀蒂蚃袈膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀蝕螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅芁螈蚇膁芇螇衿羃薅螆艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃莁袆肀

　　

【正文】 200 左右，和上年的漲 幅持平。從價(jià)格看，渭南市場(chǎng)并沒有受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。在今年國家連續(xù)出臺(tái)一系列政策的情況下，渭南的房?jī)r(jià)的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說是求大于供，大部分的樓盤在預(yù)售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價(jià)格高出期房很多。 預(yù)計(jì) 2021 年國家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房?jī)r(jià)應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會(huì)有很大的變化，不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。這是因?yàn)?05 年全市商品房預(yù)售面積為 萬平方米，而 04 年為 萬平方米。從預(yù)售的數(shù)量上看， 05 年的面積大大小于 04年，這樣就知道 06年的商品房供應(yīng)量會(huì)減少，雖然二手房市場(chǎng)開放，提供了住房的供應(yīng)量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象，放開以后體現(xiàn)出來的只是在過戶登記上的量的增加，實(shí)質(zhì)上增加的供應(yīng)量不會(huì)有多大。而渭南的城市建設(shè)、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，都表明了渭南的房地產(chǎn)需求還會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。在土地供應(yīng)量不會(huì)加大的情況下，房?jī)r(jià)還會(huì)增高。但作為政 府和管理機(jī)關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場(chǎng)能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房?jī)r(jià)的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Sample Text 渭南市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告 第一章 地段分析 對(duì)于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。 ——————李嘉誠 渭南城市發(fā)展趨向：西進(jìn)。 明清時(shí)代的渭南城區(qū)圖 建國初期的渭南 80 年代初期的渭南市區(qū) 2021——2021 年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴(kuò)建，重心偏移為發(fā)展契機(jī)，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢(shì)是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目前渭南房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)及熱點(diǎn)區(qū)域： 渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)（包括朝陽大街、東風(fēng)大街、樂天大街等三個(gè)部分）、開發(fā)區(qū)、老城區(qū)等三個(gè)區(qū)域。 中心區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)集中于此區(qū) 域。 開發(fā)區(qū)正處于建設(shè)開發(fā)階段，大片為開發(fā)綠地較多，其中一部分已被作為房地產(chǎn)用地征用，但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。 老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個(gè)部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠(yuǎn)。 三大區(qū)域在渭南人心目中的排序： 中心區(qū) 》 開發(fā)區(qū) 》 老城區(qū) 基本結(jié)論： 結(jié)論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進(jìn)。 結(jié)論二：就目前現(xiàn)狀而言，中心區(qū)依然是渭南市的心臟地帶，但隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)土地資源日漸緊缺，構(gòu)建講求品味與環(huán)境現(xiàn)代 居住理念的大盤已經(jīng)不可能。 結(jié)論三：一般而言，隨著產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，開發(fā)區(qū)必然會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，土地價(jià)格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。 第二章 產(chǎn)品分析 渭南房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體特征 ■ 整體產(chǎn)品檔次較低 縱觀渭南新近開發(fā)的樓盤中，除 “綠景園 ”“樂天花園 ”屬于中檔次的產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品檔次相對(duì)較低（從樓盤綜合品質(zhì)去評(píng)定）。 ■ 社區(qū)配套簡(jiǎn)單 渭南在開發(fā)或已開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在配套設(shè)施不完善的缺點(diǎn)。原因有二：一是，渭南消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套等意識(shí)不夠。二是，項(xiàng)膋 ⒌ 牡蕩謂系停 婊 杓平 銜 禿蟆 ?br / ■ 市場(chǎng)缺乏規(guī)范和市場(chǎng)意識(shí) 在目前渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地開發(fā)商占絕大多數(shù)，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎沒有成熟的專業(yè)營銷策略機(jī)構(gòu)介入，在產(chǎn)品包裝和形象塑造逗較為簡(jiǎn)單和草率。 ■ 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快? 隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)，渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將來臨。 重點(diǎn)樓盤明細(xì) 項(xiàng)目 主力戶型 建筑 綠化及景觀 位置 均價(jià) 總面積 綠景園 97—150 平方米 復(fù)式 多層 綠化率高，坡地，關(guān)中風(fēng)情雕塑 西臨高速路西下線口，中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處 2200/平方米 100 畝 樂天花園 60—190 平方米 多層 小高層 有一定的綠化率 ，噴泉花園。 樂天大街與前進(jìn)路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。 1500/平方米 畝 朝陽杰座 116—288 平方米 小高層 位于市政府小區(qū)內(nèi) 位于朝陽大街與高新區(qū)交匯處。 1900/平方米 獨(dú)立三棟 金水園 96—155 平方米 多層 ，小高層 外圍商鋪，內(nèi)置多層，小高層住宅樓。有一定的綠化 朝陽大街西段 1600/平方米 68 畝 東湖。錦繡花園 60—130 平方米 多 層 外圍商鋪，內(nèi)置多層住宅樓。有一定的綠化 朝陽大街東段。中心區(qū)與老城區(qū) 交匯口。 1580/平方米 45 畝 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 重點(diǎn)樓盤分析： （ 1）綠景園 ——陜西光運(yùn)房地產(chǎn)公司 地段：渭南體育館西側(cè)，東臨渭清路，處于中心區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，北鄰東風(fēng)大街，南接朝陽大街，毗鄰體育館，渭南師院，占盡地利。 綠化： 園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實(shí)上對(duì)整個(gè)綠化帶的納入。 景觀：關(guān)中風(fēng)情雕塑：石獅子，拴馬樁 ……大面積綠化坡地。 價(jià)格：處于渭南市場(chǎng)價(jià)格高端。 銷售：分散購買及團(tuán)購等。 宣傳：戶外，車體，口碑 效應(yīng)等。 （ 2）樂天花園 ——陜西信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：樂天大街與前進(jìn)路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠(yuǎn)。 綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設(shè)有噴泉水景。 配套：毗鄰樂天大街，商業(yè)及其它配套正在建設(shè)之中。 價(jià)格：處于渭南市價(jià)格中高端。 銷售：有一定的團(tuán)購比例。 宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。 （ 3）朝陽杰座 ——市政府小區(qū) 地段：朝陽大街于渭清路交叉口，鄰近市中心。 綠化：有一定的綠化面積，園區(qū)布局精致。 配套： :配套完善。 價(jià)格：處于渭南市價(jià)格高端。 銷售；以團(tuán)購為主。 宣 傳手段：戶外。 （ 4） 金水園 ——渭南恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：朝陽大街，距市中心較近。 綠化；有一定的綠化面積 配套：外圍商鋪，內(nèi)置住宅。 分析及結(jié)論： 結(jié)論一：目前渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)育還很不成熟，各個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正處于地段競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段的過渡之中。位于城市中心或毗鄰城市中心的房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。 結(jié)論二：在渭南這樣一個(gè)地區(qū)級(jí)城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己的集資房，個(gè)人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房 產(chǎn)項(xiàng)目都優(yōu)先考慮 團(tuán)購銷售。 結(jié)論三：渭南的中高檔樓盤的主力戶型以三居室居多，面積多在 100—160 平米之間， 60—90 的精品小戶型較少。 結(jié)論四：綠景園是渭南目前唯一的精品大盤，它的誕生標(biāo)志著一個(gè)新的時(shí)代的到來 ——園林，綠化，健康等住宅概念被導(dǎo)入渭南房產(chǎn)市場(chǎng)。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個(gè)階段房地產(chǎn)開發(fā)所必須面對(duì)的問題。 渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第三章 消費(fèi)者調(diào)查分析 說明： 在本次的消費(fèi)者調(diào)查過程中，設(shè)置調(diào)查問卷 100 份，其中有效卷 96 份，無效卷 4 份，設(shè)置題目 36 道，其中關(guān)于渭南居民對(duì)住宅的需求以及期待類問題占 28 道，個(gè)人基本狀況問題占 8 道。 基本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)： 居住面積： 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示 ,渭南居民的居住面積多集中于 70——130 平方米之間。居住戶型集中在一房至三房之間。 有 20％的渭南人居住戶型為一房，居住兩房和三房的各占 25％。居住面積在 70 平方米以下的居民占 22％，居住面積在 110—130 的占 23％， 7190 平方米 的 占 16％， 91110 平方米 占 15％。 購買目的： 渭南市居民在購房目的多集中于自己或家人居住使用，投資意識(shí)較淡薄。 數(shù)據(jù)：居住使用，占 82％，作為投資的僅占18％。 戶型： 選擇兩房和三房的共占總?cè)藬?shù)的 72%，選擇四房的占 25％，渭南居民顯然復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復(fù)式的僅占 1％。 購買面積： 渭南居民在購房意向上多集中于中小戶型的住宅。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇 60—80 的占總?cè)藬?shù)的 21％，選擇 80—100 的占總?cè)藬?shù)的 18％，選擇 100—120 之間的占 21％。選擇 150—180 以上的占總?cè)藬?shù)的 13％，選擇超大戶型的占總?cè)藬?shù)的 7％。 住宅類型： 渭南居民對(duì)高層住宅，以及小高層住宅顯然有著濃厚的興趣，調(diào)查