【導讀】重慶五金機電交易市場分布及個案概況…………………重慶未來五金機電交易市場發(fā)展趨勢和必要性……………、功能多元化、交易模式多元化發(fā)展…以賣場租賃為主逐步轉向以商業(yè)地產投資為主…………4市場情況、項目業(yè)態(tài)定位及項目發(fā)展銷售前景分析……………本項目總占地面積近500畝，總建筑規(guī)模約80萬M²。分四期投資開發(fā)建設完成，現投資建設一期工程。建面積約80萬平方米。施工單位墊資1億元，占。業(yè)市場打造、物業(yè)管理等多元化為一體的公司。橋頭堡“重慶市九龍坡區(qū)白市驛重慶涉農物流園區(qū)”，緊靠成渝高速，距白市驛火車貨運站只有2公里，屬于高新區(qū)的拓展發(fā)展區(qū)域。項目占地近500余畝，項目建成后，將近80萬平方米開放式賣場，可吸納1500多家商戶，總投資超過30億元人民幣。全面提升重慶五金機電專業(yè)市場的服務。功能和經營效率，占領五金機電財富高地。從而輻射和帶動重慶各區(qū)、業(yè)結構發(fā)展不符。根據重慶市城市總體規(guī)劃發(fā)展要求和重

　　

【正文】 業(yè)園、西充微 電園，南連九龍園區(qū) C區(qū)、陶家經濟開發(fā)區(qū)、西彭工業(yè)園，東靠繁華主城，西臨城市外環(huán)，坐享城市豐富資源?？梢哉f，通過內環(huán)高速、二環(huán)高速、華福路和中梁山雙復線隧道、輕軌等交通大動脈，使“重慶奧捷五金機電城”與主城及“水陸空”物流園融為一體。這不僅使項目內的產品無論“內銷”還是“外運”都十分便捷，暢通無阻，徹底擺脫陳家坪轄區(qū)五金機電市場內經營的窘境，而且讓項目內的經營者和從業(yè)者仍然能充分享有城市核心高檔豐富的都市生活。 項目的資源優(yōu)勢 由于重慶市五金機電商業(yè)協會與重慶奧捷實業(yè)有限公司鼎力合作，使“重慶 奧捷五金機電城”所擁有的資源是其他市場無法比擬的，對市場打造的作用也不可替代。重慶市五金機電商業(yè)協會是重慶市商委旗下，經重慶市民政局登記注冊的一級法人社團，現有會員近 300 多家，加上原五金機電老商會會員 300 多家共 700 余家商協會會員，凝聚了一批資深五金機電交易市場管理、運作的專業(yè)人士，為市場更高層次發(fā)展積累了豐富的經驗，奠定了堅實的人才基礎。由于他們的資歷、經驗和人脈，其周圍都聚集了眾多商家，在市場的選擇和打造中能起到“一呼 59 百應”的作用。 重慶市五金機電商業(yè)協會與中國五金交電化工商業(yè)協會和全國二十多家 省級五金機電商協會保持了良好關系，均簽定了“戰(zhàn)略友好合作協議”。如北京市五金機電商會、上海市五金機電商會、天津市五金機電商會、遼寧省五金機電商會、內蒙古五金機電商會、安徽省五金機電商會、浙江省五金機電商會、四川省五金機電商會、陜西省五金機電商會、山東省五金機電商會、福建省五金機電商會、云南省五金機電商會、河北省五金機電商會、湖北省五金機電商會、湖南省五金機電商會、江西省五金機電商會、河南省五金機械家用電器協會、四川省五金機電行業(yè)協會、山西省五金機電商會、新疆五金機電商會等。對協會參與打造的本項目均表示了熱烈 的響應和全力的支持，除陸續(xù)發(fā)來紅頭文件外，還紛紛表示將來市場設置辦事處，為所在地區(qū)需對外拓展的五金機電商家提供咨詢服務，牽線搭橋和排憂解難。因此，本項目廣闊而厚重的行業(yè)資源必將形成強大的號召力和影響力，這一獨特的行業(yè)優(yōu)勢，將為項目的成功開發(fā)提供可靠保證。 這些資源通過協會的引導都將轉化為本項目的有效資源和忠實客戶。由于專業(yè)市場外遷的大勢所趨，加上協會的宣傳和帶動，廣大商協會會員和其他商家對本項目市場的打造信心十足。目前，本項目一期工程的近 700 套門面中的 400 多套也被商協會的會員預訂，受此帶動和影響，其他商 家也爭相預訂，使一期工程的門面所剩無多。此外，通過協會的宣傳、聯系和兄弟省市五金機電商協會的引薦，已有山東、遼寧、江蘇、浙江、福建等地的商家表明購買門面入住本項目，開發(fā)重慶市場的愿望。 項目社會效益 項目投入使用，可實現就業(yè) 1萬余人，間接就業(yè)或再就業(yè) 2萬多人；將有助于主城區(qū)內所有五金機電市場全部遷出，有助于解決主城中心區(qū)交通擁堵難題，徹底消除消防、安全隱患；并有助于高檔主城中心區(qū)的 60 規(guī)劃建設，提升城市形象，為市民提供更加便捷的交通和舒適的生活環(huán)境。 項目正常運營后的社會效益主要如下： ? 項目總投資約 30 億，直接帶動經營戶投資約為 10 億元；項目可望成為本市商貿經濟的領頭羊。 ? 項目可實現年交易額 300 億元 ,將進一步刺激消費，帶動區(qū)域經濟的快速發(fā)展； ? 項目每年將實現各種營業(yè)稅，所得稅，房產稅等 億元以上，在區(qū)域經濟中將逐步取代傳統(tǒng)的農經方式，成為區(qū)域經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)； ? 項目將直接增加就業(yè)人口 3 萬余人，并將通過增大第三產業(yè)飽和度，充分實現人口的再就業(yè)。 ? 項目將帶來上下游關聯產業(yè)和行業(yè)的發(fā)展，有助于擴大市場容量，提高和優(yōu)化第三產業(yè)比重，對拉動區(qū)域經濟的轉型升級起到良好的示范作用； ? 本項目投入使用，將高新 區(qū)轄區(qū)內所有五金機電市場及主城中心區(qū)的其他五金機電市場全部遷出，有助于解決主城中心區(qū)交通擁堵難題，徹底消除存在的消防、安全隱患；進一步突現重慶主城功能分區(qū)的作用，充分實現主城區(qū)核心功能的規(guī)劃建設，極大地提升城市形象，為建成國際一流大都市的宏偉目標奠定良好基礎。 ? 項目一旦建設完工，即可進行市場電子商務建設，充分利用大市場、大交易、大物流、大服務的特點，組建網絡交易平臺，進一步拓展交易空間，大幅度提升交易規(guī)模，努力實現區(qū)域大市場的輻射、集散和帶動效應。 61 4 市場情況、項目業(yè)態(tài)定位及項目發(fā)展銷售前景分析 市場情況 重慶五金機電行業(yè)基本是從 20xx 年左右才開始逐步、有規(guī)模的發(fā)展起來，該產業(yè)由沿海地區(qū)逐步向內陸發(fā)展趨勢而興起的。雖然重慶市五金機電行業(yè)發(fā)展起點較晚、發(fā)展年限較短，但如今放眼看去，僅重慶主城區(qū)內就有已建和待建總計近 20 個大小不一的五金機電專業(yè)市場和綜合類市場，加上一些零散的行業(yè)經營者，目前在經營的五金機電產品商家總數已超過 5000 家，經營面積超過 30 萬方，倉儲面積超過 68 萬方，經營種類有焊機、水泵、軸承、管件、線纜、橡膠制品、儀器儀表等五金機電工具等 40 余種，涵蓋國內外眾多知名品牌，年產值（ 20xx 年）達到 ，其行業(yè)發(fā)展速度較快，勢頭強勁，雖然趕不上沿海城市，但對重慶市城市經濟發(fā)展仍然做出了重大的貢獻，在營市場部分了解信息如下表所示： 市場名稱 總經營面積 （ ㎡ ） 經營面積區(qū)間 （ ㎡ ） 租金水平 （元 /㎡ 月） 入駐商家數量 （家） 南華街沿線機電市場 33000 1696 3080 1070 渝州五金機電城 15300 2064 80200 240 西站機電市場 15200 3296 60120 309 高新機電市場 6120 2048 3060 154 62 石 橋鋪機電市場 10400 3296 60100 248 陳家坪機電市場 10000 1555 3585 215 金冠機電市場 5000 3060 3080 160 新金尊機電市場 40000 3070 5590 220 科威五金機電城 6500 2055 2782 210 二郎永動機電市場 35000 3570 2080 320 金科機電城（ B、 C 區(qū)） 30000 2550 3565 290 光華五金機電城 25000 2045 3560 273 朝陽五金機電市場 4300 1765 3560 75 渝宏五金機電市場 2500 1045 4060 10 重慶國際五金機電城 520xx 3060 2855 800 合計 313820 4600 63 贛江國際五金機電城（在建） 330000 / / 共計 3000鋪位 華南城商貿物流中心 （在建） 320xx0 / / 共計 3000鋪位 俗話說“得市場者得天下”，我司派出專業(yè)的市調團隊認真務實地走訪重慶城區(qū)各類五金機電產品交易市場，通過了解，對市場上反應出的問題、變化、客戶需求偏好和行業(yè)的發(fā)展勢 頭等與本項目開發(fā)以及長遠期發(fā)展密切相關的內外部影響因素有著充分的把控信心，這也將形成保障本項目良好的銷售狀況和較高去化率的強大基礎。 項目業(yè)態(tài)定位 本項目一期專業(yè)市場面積 72854 M178。,高層商業(yè)綜合體面積 65500M178。，車庫面積 61824 M178。，其他配套面積 1580M178。其中一期交易區(qū)（專業(yè)市場） 72854 M178。主要用于五金機電產品交易。 高層商業(yè)綜合體 65500M178。主要用于為專業(yè)市場打造的商務辦公、酒店、餐飲及銀行等全綜合配套服務綜合樓。 車庫面積 61824M178。用于市場的配套物流倉儲及地下停車使 用，其他配套面積 1580M178。主要市場管理、安保及配套設施。 發(fā)展前景分析 本項目的發(fā)展是非常具備優(yōu)勢的。首先，從目前的重慶五金機電專業(yè)市場發(fā)展情況來看，僅有的幾個專業(yè)市場現目前由于受制于容量和需求已無法滿足重慶市大大小小超過 5000 家五金機電商家的發(fā)展 64 要求，也無法滿足行業(yè)的發(fā)展勢頭，現有的市場已發(fā)展至瓶頸階段。再次，從城市的整體規(guī)劃建設來看，目前存在重慶市區(qū)內的眾多大中小型專業(yè)市場迫于政府方面的壓力不得不面臨大面積的整治和搬遷，這將加速各種專業(yè)市場由主城區(qū)向外遷移至二環(huán)區(qū)域，同時這也是重慶市城市 發(fā)展的必然趨勢，二環(huán)區(qū)域形成專業(yè)市場的聚集群勢在必行。最后，從本項目情況來看，項目地處重慶西部國際涉農物流園區(qū)內，該園區(qū)是九龍坡區(qū)政府乃至重慶市政府重點打造的千億級市場集群，擁有優(yōu)良的產業(yè)資源和政府扶持等政策，且本項目地塊又毗鄰渝黔鐵路白市驛貨運樞紐站，物流集散占盡先機，并通過“六橫六縱”快速路網鏈接主城各交通干線，步行 200米即可到達輕軌 7號線站點，地塊所具備的條件對本項目發(fā)展五金機電市場十分有利，相比于市場上其他的專業(yè)市場，本項目也將揚長避短，求同存異，打造成集交易展示、物流配送、商務辦公、餐飲、休閑娛 樂于一體五金機電專業(yè)市場，凸顯其全功能化以及一站便捷式的市場優(yōu)勢和特點。 銷售前景分析 市場調查研究表明，該地段內商業(yè)出售建筑面積均價為 8000 元 /平方米左右，寫字樓等辦公用房出售建筑面積均價為 7500 元 /平方米左右，停車位出售平均價格在 60000 元 /個左右，且目前緊鄰的兩個項目贛江國際五金機電城建面售價接近 8500 元 /平方米，九州汽摩城的建面銷售價則逼近 10000 元 /平方米，結合本項目的地塊環(huán)境條件以及與其它兩個項目同樣的配套環(huán)境等資源來看，本項目屆時對外的銷售價格保守估計至少也在建面 8000 元 /平方米以上，結合寫字樓辦 65 公用房、車位目前售價的平均水平估算本項目一期的銷售金額超過12 億元人民幣，那么對于本公司回收資金成本以及償還貸款等方面來說沒有任何壓力。 再者，數據表明，重慶市五金機電產品年產值至少在 150 億以上，如今年產值只達到 90 億元左右，仍有很大的發(fā)展空間。 憑借重慶市目前五金機電專業(yè)市場刻不容緩的發(fā)展趨勢、項目的地塊資源條件、項目整體的定位、規(guī)劃打造以及科學的經營管理制度，以提升行業(yè)核心競爭力為宏偉目標，相信本項目一旦面市勢必會受到政府、眾多行業(yè)內經營者、采購者以及部分投資客的關注，加上現 如今專業(yè)市場集群的發(fā)展趨勢、五金機電類行業(yè)迫切的市場升級勢頭以及項目本身的品質形象，不僅能夠順應專業(yè)市場發(fā)展潮流，也滿足了市場上不同層面上客戶的需求。 隨著區(qū)域內配套建設的進展，該地段內房屋銷售價格將進一步上漲。分析認為，隨著園區(qū)配套設施逐步完善和五金機電市場成熟后，該項目的價值依然有足額的上漲空間。因此，本項目的銷售前景廣泛被業(yè)界同仁、行業(yè)經營者以及政府層面看好。 嚴格把控項目品質，充分順應和滿足市場需求，不斷發(fā)揮科學創(chuàng)新的運營理念，我司將力爭讓本項目成為重慶專業(yè)交易市場中的優(yōu)秀典范，為重慶市開啟和發(fā)展新型 專業(yè)化市場格局畫上濃墨重彩的一筆。 項目總體建筑規(guī)劃方案指導思想 —— 創(chuàng)立品牌形象標志性建筑。 優(yōu)良的品質： 66 一流的規(guī)劃方案（漂亮美觀的外立面，突顯項目所處的醒目位置，合理的戶型間隔，）； 一流的施工質量（信譽好、品牌老的施工隊伍承建，創(chuàng)優(yōu)良工程）； 星級的服務 一流的物業(yè)管理（專業(yè)物業(yè)管理公司，提高科技含量）； 一流的社區(qū)服務（食品配送中心，電子商務服務等）； 一流的環(huán)境氛圍（倡導新的市場文化和新的交易、物流配送方式）。 基本原則： 合理用地，保護環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)劃，精致實用，高效開發(fā) 。 項目實施進度 建設周期 項目施工建設期 15 個月，自 20xx 年 11 月起至 20xx 年 02 月結束。 項目總體實施進度安排 （ 1）、 20xx年 11月，項目開始現場車庫基坑土石方開挖施工； （ 2）、 20xx年 3月，項目主體進入基礎工程施工階段； （ 3）、 20xx 年 7月，項目專業(yè)市場（多層）主體封頂，實現預售； （ 4）、 20xx 年 12 月，項目專業(yè)市場（多層）室內外裝飾裝修工程完成； （ 5）、 20xx年 01月，項目室外環(huán)境工程施工完畢； （ 6）、 20xx年 02月，項目綜合竣工驗收并實現交房。 67 5 建設規(guī)模及建設內容 項目定位 本項目占地約 461畝，整體功能定位如下： ①專業(yè)市場區(qū)、②專業(yè)賣場區(qū)、③定制專業(yè)賣場 ：專業(yè)市場和專業(yè)賣場區(qū)域是本項目立足的根基，是將原本硬件設施低下，市場凌亂分散商戶整合集中到一起，形成一定規(guī)模，組成拳頭，形成五金機電一站式的采購平臺，最大限度的降低交易和物流成本； ④倉儲物流區(qū)： 專業(yè)的服務平臺，全國貨運朝發(fā)夕至； ⑤會議展覽區(qū)： “市場 +展會”打造采購與供應零距離對接平臺。以龐大的市場做依托，使展會空間更大的延伸，為參展商、采購商提供展前、展中、展后全方位服務， 最大限度降低交易成本，以大會展帶動大服務，以大服務推動大市場； ⑥綜合商業(yè)區(qū)： 辦公公寓 +星級酒店 +餐飲休閑，使專業(yè)市場更具人氣更人性化； ⑦生活配套區(qū)： 商務公寓，集辦公及居住為一體的開放式商務集群，以聚集市場內及周邊商戶和就業(yè)者為主的居民，實現“產城融合”，區(qū)別于大多數專業(yè)市場的白天繁華夜晚空城。