【正文】 市場等 5個(gè)專業(yè)市場； 重慶在建的五金機(jī)電市場區(qū)位圖 贛江國際五金機(jī)電市場 華南城商貿(mào)物流中心 西部國際涉農(nóng)物流園區(qū) 重慶公路物流基地 14 重慶市五金機(jī)電市場銷貨區(qū)域分布 重慶的五金機(jī)電交易市場屬于銷地型市場（即：產(chǎn)品來自外地，本區(qū)域?qū)υ擃愋彤a(chǎn)品具有強(qiáng)大的消費(fèi)或采購需求），因此銷貨區(qū)域主要為大重慶市范圍內(nèi)區(qū)縣，周邊城市占少數(shù)，對(duì)象主要為各類廠商、廠礦、建筑工地、電力工程等。而目前已知在建的兩個(gè)市場分別是坐落于九 龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)的贛江國際五金機(jī)電市場和坐落在巴南區(qū)南彭鎮(zhèn)的華南城商貿(mào)物流中心，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃和檔次都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前在經(jīng)營的交易市場。 目前重慶市已在經(jīng)營的五金機(jī)電交易市場主要集中分布在石橋重慶市有一定規(guī)模的五金機(jī)電市場主要還是集 中在主城區(qū)范圍內(nèi)，同時(shí)還包括永川汽摩機(jī)電城、開縣機(jī)電市場、墊江方圓機(jī)電市場等區(qū)縣市場，但由于受到規(guī)模和區(qū)域發(fā)展的制約，影響力和關(guān)注度較低。 重慶市的五金機(jī)電行業(yè)基本是從 20xx 年左右才開始逐步、有規(guī)模的發(fā)展起來，是該產(chǎn)業(yè)由沿海地區(qū)逐步向內(nèi)陸發(fā)展趨勢(shì)而興起。全區(qū)城市居民人均可支配收入22146元，比上年增加 2830 元，增長 %。 20xx 年末全區(qū)總戶數(shù) 萬戶，比上年增加 萬戶。從三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看，一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率分別為%、 %、 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 10 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 20xx年，九龍坡地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好、社會(huì)效益顯著，因此 ， 本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的 、 可行的。經(jīng)測算，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，大于行業(yè)基本收益率 8%；計(jì)算期內(nèi)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 億元，稅后投資回收期為 ，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 一期項(xiàng)目企業(yè)自籌資金 億元，占總投資的 %；申請(qǐng)銀行貸款 2億元，占總投資的 %；銷售轉(zhuǎn)投入 億元，占總投資的 %。 本項(xiàng)目總投資約 30 億元，占地近 500 畝，總建面積約 80 萬平方米。 與重慶市五金機(jī)電商業(yè)協(xié)會(huì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。主城通往白市驛的中梁山隧道擴(kuò)道工程也已經(jīng)提上日程； 項(xiàng)目周邊有物流基地，并且在農(nóng)科大道東側(cè)也有渝黔鐵路貨運(yùn)樞紐，再加上項(xiàng)目周邊道路規(guī)劃的路網(wǎng)發(fā)達(dá)，汽車貨運(yùn)、鐵路貨運(yùn)都能涵蓋，可以極大的減少未來入駐商家的物流貨運(yùn)成本鐵； 重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū)于 20xx 年 1 月在白市驛鎮(zhèn)掛牌成立，定位為“國家級(jí)物流樞紐”、“重慶市重點(diǎn)物流園區(qū)”。 隨著項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)的完善和升級(jí)，也將給項(xiàng)目帶來巨大的利好。 地塊還緊貼農(nóng)科大道，南側(cè)靠古驛路，屬于高新區(qū)的拓展發(fā)展區(qū)域，具有先天獨(dú)厚的發(fā)展空間，特別是發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)； 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)在為已通車道路 2條，農(nóng)科大道和古驛路，前者為雙向 8車道，后者為雙向 4車道。 項(xiàng)目位于重慶市九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)重慶涉農(nóng)物流園區(qū)， 地處重慶市 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，距離市中心 20公里、機(jī)場 40 公里， 距重慶環(huán)城高速約 10 公里，距沙坪壩火車站約12 公里。車庫面積 61824 M178。； 其中專業(yè)市場面積 72854 M178。項(xiàng)目總體分三期投資開發(fā)建設(shè)完成，現(xiàn)投資建設(shè)一期工程。 1 土地面積（畝） 2 容積率 3 總建筑面積（ ㎡ ） 201758 專業(yè)市場（多層）面積 (㎡ ) 高層商 業(yè)綜合體面積 (㎡ ) 車庫面積（ ㎡ ） 其他配套用房（ ㎡ ） 主要結(jié)論 目前重慶五金機(jī)電市場大多地處九龍坡區(qū)陳家坪、石橋鋪、巴國城等城市中心區(qū)域，市場在不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、規(guī)劃布局、交通狀況、城市公共管理諸多方面與新規(guī)劃的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不符。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目一期開發(fā)約 20xx00 M178。全面提升重慶五金機(jī)電專業(yè)市場的服務(wù)功能和經(jīng)營效率，占領(lǐng)五金機(jī)電財(cái)富高地。重慶奧捷五金機(jī)電城秉承“匯聚名商、薈萃名品”的立市之本，融商流、物流、信息流于一體，以五金機(jī)電商貿(mào)為核心大市場，輔以現(xiàn)代化交易、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、倉儲(chǔ)配送、生活配套等功能，為您打造一個(gè)多元化交易平臺(tái)。項(xiàng)目位于 主城西進(jìn)的橋頭堡“ 重慶市九龍坡區(qū)白市驛重慶涉農(nóng)物流園區(qū)”，緊靠成渝高速，距白市驛火車貨運(yùn)站只有 2公里，屬于高新區(qū)的拓展發(fā)展區(qū)域。 6 9. 財(cái)務(wù)分析：經(jīng)測算，項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為 %，大于行業(yè)基本收益率 8%；計(jì)算期內(nèi)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 億元，稅后投資回收期為 年，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 8．資金籌措：一期項(xiàng)目 總投資 億元， 企業(yè)自籌資金 億元，占總投資的 %；申請(qǐng)銀行貸款 2億元，占總投資的 %；銷售轉(zhuǎn)投入 億元，占總投資的 %。 7．項(xiàng)目投資規(guī)模： 本項(xiàng)目總投資約 30 億元，占地近 500 畝，總建面積約 80萬平方米。其他配套面積 1580M178。,高層商業(yè)綜合體面積 65500M178。 一期工程用地面積 ，總建 筑面積約 20 萬 M178。 1 重慶奧捷五金機(jī)電城一期項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 重慶奧捷實(shí)業(yè)有限公司 編制日期：二 零 一四年九月 2 目錄 1 總論 ……………………………………………………………… 4 項(xiàng)目簡況 ……………………………………………………… 4 業(yè)主簡介………………………………………………………… 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……………………………………………… 6 主要結(jié)論………………………………………………………… 6 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ………………… …………………… 9 項(xiàng)目建設(shè)的背景 ………………………………………………… 9 ………………………………… 9 ………………………………… 9 ……………………………… 10 重慶五金機(jī)電交易市場分布及個(gè)案概況………………… 13 重慶五金機(jī)電專業(yè)市場總覽 …………………………… 32 重慶五金機(jī)電交易市場出現(xiàn)的問題………………………… 34 商家數(shù)量 龐大卻分散……………………………………… 34 、倉庫、物流聯(lián)動(dòng)性差………………………………… 35 產(chǎn)品功能性差……………………………………………… 36 市場環(huán)境臟亂……………………………………………… 37 內(nèi)外部交通受到極大制約………………………………… 38 產(chǎn)業(yè)鏈延展度低…………………………………………… 40 信息化水平低……………………………………………… 41 重慶未來五金機(jī)電交易市場發(fā)展趨勢(shì)和必要性…………… 41 3 、功能多元化、交易模式多元化發(fā)展… 42 以賣場租賃為主逐步轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)投資為主………… 42 規(guī)?；?、郊區(qū)化必須一步到位…………………………… 44 專業(yè)化需要逐步引導(dǎo)……………………………………… 44 重慶專業(yè)市場競爭區(qū)域?qū)Ρ确治觥?46 重慶五金機(jī)電市場小結(jié) …………………………………… 48 3 項(xiàng)目建設(shè)的合理性分析 …………………………………………… 49 交通便利 …………………… ………………………………… 49 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)高端市場的需求 ………………………………… 52 …………………………………………………… 54 項(xiàng)目地址的地理優(yōu)勢(shì) ………………………………………… 56 項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì) ……………………………………………… 57 項(xiàng)目社會(huì)效益 ………………………………………………… 58 4 市場情況、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及項(xiàng)目發(fā)展銷售前景分析 …………… 60 市場情況 ……………………………………………………… 60 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 ………………………………………………… 62 發(fā)展前景分析 ………………………………………………… 62 銷售前景分析 ………………………………………………… 63 項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃方案指導(dǎo)思想 —— 創(chuàng)立品牌形象標(biāo)志性建筑 ……………………………………………………………………… 64 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ………………………………………………… 65 5 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 ……………………………………………… 66 4 項(xiàng)目定位 ……………………………………………………… 66 定位……………………………………………………… 66 、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?！?67 6 組織機(jī)構(gòu)與人員配置 ……………………………………………… 68 組織機(jī)構(gòu) ……………………………………………………… 68 人員配置 ……………………………………………………… 68 7 投資估算及資金籌措 ……………………………………………… 69 投資估算 ……………………………………………………… 69 資金籌措 ……………………………………………………… 76 資金需求、融資方案和還款計(jì)劃 …………………………… 76 8 總結(jié)與期待 ………………………………………………………… 77 5 1 總 論 項(xiàng)目簡況 1．項(xiàng)目名稱： 重慶奧捷五金機(jī)電城一期項(xiàng)目 2．項(xiàng)目業(yè)主：重慶奧捷實(shí)業(yè)有限公司 3．建設(shè)性質(zhì)：新建 4．建設(shè)地點(diǎn)：重慶市九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū) 5．建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積近 500 畝，總建筑規(guī)模約 80萬 M178。項(xiàng)目總體分四期投資開發(fā)建設(shè)完成，現(xiàn)投資建設(shè)一期工程。； 其中專業(yè)市場面積 72854 M178。車庫面積 61824 M178。 6．建設(shè)周期： 15個(gè)月，即 20xx年 11月 — 20xx年 2月。其中一期項(xiàng)目總投資 。施工單位墊資 1億元，占總投資的 16%。 業(yè)主簡介 重慶奧捷實(shí)業(yè)有限公司成立于 20xx年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、專業(yè)市場打造、物業(yè)管理等多元化為一體的公司。 項(xiàng)目占地近 500余畝，項(xiàng)目建成后 ，將近 80萬平方米開放式賣場，可吸納 1500多家商戶，總投資超過 30億元人民幣。 我們按照“高水平規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效率運(yùn)行、高速度發(fā)展”的總體要求，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營”，打造重慶五金機(jī)電集銷售、物流、商務(wù)辦公于一體的貿(mào)易高地、創(chuàng)財(cái)富中心、超級(jí)大市場，以展貿(mào)經(jīng)濟(jì)模式和科技應(yīng)用升級(jí)五金機(jī) 電專業(yè)市場，并搭建會(huì)展中心、電子商務(wù)中心、價(jià)格形成中心、貿(mào)易金融中心、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中心等商貿(mào)服務(wù)平臺(tái)。從而輻射和帶動(dòng)重慶各區(qū)、 7 縣五金機(jī)電區(qū)域?qū)I(yè)市場快速發(fā)展。具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。根據(jù)重慶市城市總體規(guī)劃發(fā)展要求和重慶市政府在九龍坡區(qū)白市驛批準(zhǔn)設(shè)立重慶西部國際涉農(nóng)物流園區(qū)總體規(guī)劃，我們經(jīng)過對(duì)重慶市五金機(jī)電全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的 分析比較，根據(jù)重慶目前的五金機(jī)電市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) ，做出能滿足重慶市五金機(jī)電市場要求標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，而且有強(qiáng)大的交通和區(qū)域優(yōu)勢(shì)的投資開發(fā)項(xiàng)目 —— 重慶奧捷五金機(jī)電城 本項(xiàng)目總占地面積近 500 畝，總建筑規(guī)模約 80萬 M178。 8 一期工程用地面積 ，總建筑面積約 20 萬 M178。,高層商業(yè)綜合體面積 65500M178。其他配套面積 1580M178。 是重慶西部新城的核心板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常顯著。以及規(guī)劃道路有 5條，其中規(guī)劃建設(shè)主干道為 2條，次干道為 3條。并且規(guī)劃中的地鐵 7號(hào)線也將在項(xiàng)目周邊設(shè)立站點(diǎn)。目前，園區(qū)正逐步形成匯集汽車、摩配、農(nóng)機(jī)、機(jī)電、機(jī)械、工業(yè)、糧油及大宗農(nóng)副產(chǎn)品交易為一體的商貿(mào)市場集群，并計(jì)劃建成 3— 5 個(gè)百億級(jí) 9 專業(yè)市場；預(yù)計(jì)至 2020 年，園區(qū)將打造成為商品交易、加工、物流的集群板塊，成為“千億級(jí)”的涉農(nóng)商貿(mào)物流園區(qū)。作為本項(xiàng)目在五金機(jī)電專業(yè)市場的重點(diǎn)打造，與相關(guān)專業(yè)協(xié)會(huì)的合作是必不可少的，可以充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合打造重慶 奧捷工業(yè)五金機(jī)電城 ，并且先已得到全國 20多家省級(jí)五金機(jī)電商協(xié)會(huì)的積極響應(yīng)。其中一期項(xiàng)目總投資 億元。施工單位墊資 1億元，占總投資的 16%。 綜上所述，項(xiàng)目 功能定位恰當(dāng)， 建設(shè) 規(guī)模適度，選址適宜，建設(shè)配套條件好，項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)有保障。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容多、涉及面廣，建議上級(jí)政府及相關(guān)部門給予大力支持，項(xiàng)目業(yè)主做到精心組織、精心設(shè)計(jì)、精心實(shí)施 項(xiàng)目，確保項(xiàng)目按時(shí)、優(yōu)質(zhì)的完成，早日實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。按常住人口計(jì)算，全區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值 68578元，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為%，與上 年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)看，第二產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 ，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 。戶籍總?cè)丝? 萬人，增加 萬人。全區(qū)農(nóng)村居民 人均純收入 104