【正文】 建設(shè)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范進(jìn)行，必須認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針。（二）依據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)消防規(guī)范進(jìn)行，有關(guān)消防設(shè)計(jì)主要依據(jù)為：《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ1687（2022 年修訂版）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ8485《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5021995《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5011698《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402022二、消防措施總圖布置場(chǎng)區(qū)布置按功能分區(qū)，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求在各建筑物之間留足防火距離，并設(shè)置消防通道。建筑本工程重要建（構(gòu)）筑物耐火等級(jí)按二級(jí)設(shè)置。建筑造形及結(jié)構(gòu)布置上應(yīng)充分考慮消防因素，各建筑物間留有足夠的防火距離。50在公共活動(dòng)場(chǎng)所及主要通道等處，人員都很集中，并且是主要疏散通道。故應(yīng)在這些公共活動(dòng)場(chǎng)所的主要出入口設(shè)置手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕；在主要通道內(nèi)設(shè)置的手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕保證“從一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個(gè)手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕的距離不應(yīng)大于 30 米” 。走公共場(chǎng)所人員集中，并且是主要疏散通道。故應(yīng)在這些公共場(chǎng)所按“從一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的任何部位到最近的一個(gè)揚(yáng)聲器的距離不大于 25 米”及“走道內(nèi)最后一個(gè)揚(yáng)聲器至走道末端的距離不應(yīng)大于 米”設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播揚(yáng)聲器。手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕的位置相同，其墻面安裝高度應(yīng)為距地面 米。消防用水與滅火器材配置及災(zāi)情監(jiān)控根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》該場(chǎng)火災(zāi)危險(xiǎn)性屬丁類，在倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)、車庫(kù)、綜合服務(wù)中心內(nèi)均設(shè)防火栓。消防水量為 5L/s，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)室外消火栓，消防水量為 20L/s，供水站增設(shè)蓄水池和高壓消防系統(tǒng)。對(duì)重點(diǎn)防火環(huán)節(jié)如倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)、配電室等設(shè)滅火器，滅火器選用貯壓式干粉滅火器，并設(shè)火情自動(dòng)監(jiān)控和報(bào)警系統(tǒng)。場(chǎng)內(nèi)設(shè)消防機(jī)構(gòu)，建立健全安全技術(shù)規(guī)程和安全管理規(guī)章制度，并設(shè)專職人員進(jìn)行消防的檢查、指導(dǎo)及巡回檢查，確保萬(wàn)無(wú)一失。為防止停斷電后，發(fā)生火災(zāi)突發(fā)性事件，本項(xiàng)目擬增設(shè)一臺(tái)51柴油機(jī)消防水泵，安裝在供水站內(nèi)。重要防火部位儲(chǔ)備干粉、泡沫滅火器。設(shè)立消防組織，并建立健全嚴(yán)格的消防制度。 第十章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度安排第一節(jié) 項(xiàng)目管理為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮投資效益。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)督管理制、項(xiàng)目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)。五金機(jī)電市場(chǎng)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行管理和實(shí)施。公司主要領(lǐng)導(dǎo)為辦公室主任，辦公室內(nèi)部要實(shí)行嚴(yán)格的管理和明確的分工，其主要職責(zé)為：行政管理部門負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作，組織項(xiàng)目的招投標(biāo)工作；計(jì)劃財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排，與項(xiàng)目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用安排和收支手續(xù)；施工管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作；設(shè)備材料管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料的訂貨、采購(gòu)、保管及調(diào)拔等工作；技術(shù)管理部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的審核，處理有關(guān)技術(shù)問(wèn)題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。52 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、實(shí)施計(jì)劃工程建設(shè)計(jì)劃 月開始動(dòng)工， 月交付使用。 公司將在 年 月底前完成如下準(zhǔn)備工作：完成項(xiàng)目的立項(xiàng)工作。辦理規(guī)劃、圖審、施工許可證、委托監(jiān)督等前期手續(xù)。 完成施工圖紙的設(shè)計(jì)任務(wù)。完成地質(zhì)勘探及監(jiān)理的招標(biāo)工作。二、具體實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度表 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度表2022年進(jìn)度時(shí)間 可研報(bào)告審批立項(xiàng)初步設(shè)計(jì)與審查施工圖設(shè)計(jì)施工前準(zhǔn)備建筑物土建施工室內(nèi)外裝修及外網(wǎng)設(shè)備安裝與調(diào)試竣工驗(yàn)收第十一章 工程項(xiàng)目的招標(biāo)為了規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和中華人民共和國(guó)發(fā)展與改革委員會(huì) 2022 年第 9 號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》有關(guān)精神，建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)擬采用招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)）并報(bào)送有關(guān)部門審批，依法管理好建設(shè)工程。依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》為了保護(hù)國(guó)家利益，社會(huì)公眾利益和招投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高經(jīng)濟(jì)效益，本項(xiàng)目必須對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備及材料采購(gòu)和監(jiān)理等內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)。一、招標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（國(guó)家發(fā)改委 2022 年第 9 號(hào)令）《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 （第 3 號(hào)令） 《工程建設(shè)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦法》 （國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部等八部委第 2 號(hào)令）《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》 （國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、55建設(shè)部等七部委第 30 號(hào)令）二、招標(biāo)方案招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目全部工程均實(shí)行招標(biāo)。招標(biāo)組織形式：委托招標(biāo)。招標(biāo)方式：公開招標(biāo)。三、招標(biāo)基本情況本項(xiàng)目建筑物的勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備及重要材料均進(jìn)行公開招標(biāo)，招標(biāo)形式為委托招標(biāo)，詳見(jiàn)下表：招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行 招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）勘察設(shè)計(jì)建筑工程安裝工程56監(jiān)理設(shè)備重要材料四、 招標(biāo)方案本項(xiàng)目在國(guó)家規(guī)定的招標(biāo)項(xiàng)目范圍之內(nèi)，應(yīng)按國(guó)家要求，對(duì)工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、專業(yè)設(shè)備及材料采購(gòu)等內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)范圍本工程招標(biāo)主要包括勘察設(shè)計(jì)、工程施工及設(shè)備材料采購(gòu)。招標(biāo)組織形式招標(biāo)工作小組由 公司委托具有法人資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組成。招標(biāo)方式采用公開招標(biāo)的方式。即在國(guó)家或地方指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)或其它媒體公告。工程分包根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)建議對(duì)消防工程、維修設(shè)備采購(gòu)及安裝等進(jìn)行專業(yè)分包。57設(shè)計(jì)階段是決定建設(shè)工程價(jià)值和使用價(jià)值的主要階段，也是影響投資的關(guān)鍵階段，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成敗有著至關(guān)重要的影響，因此，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝，降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的重要工作。設(shè)計(jì)招標(biāo)主要對(duì)投標(biāo)人設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)資歷和合理的報(bào)價(jià)綜合評(píng)價(jià)，選擇其優(yōu)秀者為本工程的設(shè)計(jì)單位。施工招標(biāo)要根據(jù)本工程的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)市內(nèi)外投標(biāo)人的水平、資質(zhì)、技術(shù)力量及業(yè)務(wù)能力、進(jìn)度、質(zhì)量、投資的情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定適合本工程的施工單位。設(shè)備采購(gòu)要對(duì)投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)、加工制造能力、報(bào)價(jià)、交貨期限和方式、安裝調(diào)試、保修、人員培訓(xùn)等各方面條件進(jìn)行全面比較，選擇最優(yōu)的供貨廠家。58第十二章 投資估算與資金籌措一、 投資估算（一） 投資估算依據(jù)總規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和各專業(yè)提供的工程技術(shù)方案； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （2022 年版） ； 《四川建設(shè)工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格》 、 《四川安裝工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格》 ；當(dāng)?shù)赝顿Y估算概算定額及類似工程造價(jià)指標(biāo)；建設(shè)單位提供的有關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二）總投資估算根據(jù)建設(shè)規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為，其建設(shè)與規(guī)模如下表所示：建設(shè)規(guī)模一覽表序號(hào) 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模(m2)結(jié)構(gòu)形式 備 注1 機(jī)電 A 區(qū) 4 層(地下 1 層)框架結(jié)構(gòu)2 機(jī)電 B 區(qū) 4 層(地下 1 層)框架結(jié)構(gòu)593 C 區(qū) 層 結(jié)構(gòu) 棟4 D 區(qū) 層 結(jié)構(gòu) 棟5 1 號(hào)倉(cāng)庫(kù)6 2 號(hào)倉(cāng)庫(kù)7 住宅樓 2 棟8機(jī)電公寓 1棟9 配電房 水泵房 150 1 層磚混結(jié)構(gòu) 棟10 公共廁所 棟12 合 計(jì) 從本項(xiàng)目建設(shè)單位的角度考慮，本項(xiàng)目主要為巴中五金機(jī)電建材城提供標(biāo)準(zhǔn)化的商鋪和倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)以及完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用由銷售收入回籠并獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，而項(xiàng)目的具體的運(yùn)營(yíng)管理由巴中市德嘉元投資有限公司公司負(fù)責(zé)，故本項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)單位角度考慮屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目投資估算按《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2022 年版）有關(guān)規(guī)定計(jì)算。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目估算總投資為 萬(wàn)元，其投資構(gòu)成分別為：土地費(fèi)用 萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元，前期工程費(fèi)用 萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用 萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，計(jì)提工程建設(shè)管理費(fèi)用 萬(wàn)元、銷售費(fèi)用 萬(wàn)元，60貸款利息。以上投資估算數(shù)據(jù)，詳見(jiàn)附“附表 1 項(xiàng)目總投資估算表”及其輔助報(bào)表。項(xiàng)目總投資估算表附表 1 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金額(萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡） 說(shuō)明1 土地成本 土地出讓金 拆遷補(bǔ)償 2 建筑安裝工程費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 籌建開辦費(fèi) 建安費(fèi)的 6% 可行性研究費(fèi) 　 建安費(fèi)的 % 規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)的 5% 其它 　4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 61 供電 按建筑面積 20 元/m 2 自來(lái)水 按建筑面積 15 元/m 2 暖氣工程 煤氣工程 　 按建筑面積 8 元/m 2　 弱電工程 　 按建筑面積 10 元/m 2　 雨污水 按建筑面積 5 元/m 2 綠化工程 按綠化面積 30 元/m 2　 道路硬化 按道路面積 80/m2 其它 　5 公建配套費(fèi) 　 　6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （1+2+3+4+5）5%7 開發(fā)成本 1+2+3+4+5+68 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 7.3% 銷售費(fèi)用 貸款利息9 總成本 7.+862 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 單位（萬(wàn)元）項(xiàng)目建筑面積（ m2） 單價(jià)（元） 金額 單價(jià)（元） 金額 總費(fèi)用 A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) D 區(qū) 1 號(hào)倉(cāng)庫(kù)2 號(hào)倉(cāng)庫(kù)住宅樓機(jī)電公寓配電房 水泵房 公共廁所 合 計(jì)二、 資金投入與籌措計(jì)劃（一） 開發(fā)進(jìn)度與資金投入計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)單位開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，本項(xiàng)目擬用用 2 年時(shí)間完成開發(fā)建設(shè)與產(chǎn)品銷售計(jì)劃。其中：開發(fā)建設(shè)用 2 年時(shí)間，第一年計(jì)劃完成 70%的工程規(guī)模、第二年完成 30%的工程規(guī)模，在開發(fā)第 2 年完成全部銷售，具體進(jìn)度計(jì)劃如下表所示：投資開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表附表 2實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 合計(jì) 1 2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃銷售進(jìn)度計(jì)劃（二）資金籌措計(jì)劃根據(jù)建設(shè)單位投融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，本項(xiàng)目所開發(fā)建設(shè)資金擬全部由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目資金投入與籌措計(jì)劃如下表所示：64 投資計(jì)劃與資金籌措表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 說(shuō)明投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 自有資金 貸款 預(yù)售收入回投65第十三章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)一、 評(píng)價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一） 評(píng)價(jià)依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （2022 年版） ；國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅法規(guī)與制度；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇投資進(jìn)度與銷售進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃總開發(fā)期限為 2 年，其中開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)度為 2 年、銷售進(jìn)度為 1 年，本項(xiàng)目擬于建設(shè)期第二年完成全部銷售。財(cái)務(wù)價(jià)格本項(xiàng)目所采用價(jià)格體系均為含稅固定價(jià)格，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮價(jià)格相對(duì)變動(dòng)和通貨膨脹影響。稅費(fèi)率根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅率為營(yíng)業(yè)收入的 5%、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%和 3%，地方教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的 1%、印花稅為營(yíng)業(yè)收入的 %，土地增值稅率按營(yíng)業(yè)收入的 1%計(jì)取，企業(yè)所得稅率為 25%。66財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指數(shù)體系根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算參數(shù)，項(xiàng)目稅前基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 12%，資本金稅后基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 13%。二、 營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本（一） 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，本項(xiàng)目可出售面積為 m2。根據(jù)銷售進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目擬用 1 年時(shí)間完成銷售計(jì)劃，具體銷售價(jià)格與銷售收入數(shù)據(jù)如下表所示：銷售分期計(jì)劃表67 銷售收入計(jì)劃表 據(jù)上表數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目總營(yíng)業(yè)收入為 萬(wàn)元，根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的有關(guān)稅費(fèi)率，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加為 萬(wàn)元、土地增值稅為 萬(wàn)元。（二） 經(jīng)營(yíng)成本的結(jié)轉(zhuǎn)根據(jù)建設(shè)單位的開發(fā)方案