【導(dǎo)讀】XX縣XX鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。安徽XX工程咨詢(xún)有限公司。第三章項(xiàng)目區(qū)城市概況與經(jīng)濟(jì)水平分析..............11

　　

【正文】 期，公開(kāi)銷(xiāo)售期，強(qiáng)銷(xiāo)期和續(xù)銷(xiāo)期。 售樓處選址： 售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤(pán)特色和文化的豪華售樓處。 ①該地段為核心商業(yè)圈，人員層次較高，有較大的客源潛力。 ②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 ③交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶(hù)咨詢(xún)。 本案操作分為三個(gè)階段： 第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤(pán)品牌，回籠資金。 ①本案為同期開(kāi)發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 期的開(kāi)發(fā)意義極其重大。 ②中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴(lài)于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)。因此，淮海商貿(mào) 城銷(xiāo)售狀況的好壞，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 ① 第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 ② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤(pán)品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。 第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò) 樓盤(pán)品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。 （二）付款方式策略 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。 （三）媒體策略 以 “ 人文 ” 二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來(lái)越注重選擇一個(gè)具有良好 “ 人文氣息 ” 的住房環(huán)境。打 “ 文化 ” 牌，使 工業(yè)品市場(chǎng) 在硬件設(shè)施和軟性?xún)?nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使 “ 城建 ” 品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （四）促銷(xiāo)策略 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 直銷(xiāo) 直銷(xiāo)方式：電 話拜訪，登門(mén)拜訪，單張派發(fā)。 直銷(xiāo)對(duì)象：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè) 、 農(nóng)資經(jīng)營(yíng)企業(yè) 、 糧油經(jīng)營(yíng)企業(yè) 、 家電經(jīng)營(yíng) 企業(yè)、 服裝經(jīng)營(yíng)企業(yè)等 。 直銷(xiāo)人員：銷(xiāo)售人員、大學(xué)生、禮儀（形象）小姐。 其他促銷(xiāo)手段 包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；舉辦展銷(xiāo)會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性(銷(xiāo)售對(duì)象 )的舉辦展銷(xiāo)會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(xiāo)。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 第 七 章 環(huán)境保護(hù) 與水土保持 一、環(huán)境保護(hù) （一）主要污染源 該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建 設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車(chē)輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。 （二） 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) 《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372021) 《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》 (GB125231990) （三）環(huán)境保護(hù)措施 廢棄物 建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。 廢水 生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。 廢氣 針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 油漆和涂料。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。 揚(yáng)塵 項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周?chē)h(huán)境帶來(lái)一些影響。在施工中對(duì)棄土進(jìn) 行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。 噪聲 施工期間的噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周?chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障之類(lèi)的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。 生活垃圾 工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。 棄土及建筑廢棄物 施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建 筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。 二、水土保持 本工程是一項(xiàng)工程量大，投資多、牽涉面廣，土方填挖量大的工程。由于動(dòng)土面積大、工期較長(zhǎng)、地表植被的破壞，使土地大部分處于裸露狀態(tài)，施工過(guò)程中，如遇降雨特別是暴雨，將造成水土流失。因此，凡項(xiàng)目區(qū)內(nèi)因施工破壞的地表植被以及可能因堆放棄土、棄石導(dǎo)致的水土流失均將采取水土保持措施。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 （一） 水土流失防治方案 目的 在建設(shè)過(guò)程中對(duì)可能造成的水土流失提出相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策和治理措施，把不利影響減少到最低限度，在進(jìn)行工程建設(shè)的同時(shí)，使生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)和 改善。 政策依據(jù) （ 1） 《中華人民共和國(guó)水土保持法》； （ 2） 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； （ 3） 《中華人民共和國(guó)水土保持實(shí)施條例》； （ 4） 中華人民共和國(guó)水利部（第 5 號(hào)令）《開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案編制審批規(guī)定》； （ 5） 皖 水利水電保字 [1995]第 3 號(hào)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法》。 技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》，水土保持工程防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到建設(shè)工程的防洪標(biāo)準(zhǔn)。 指導(dǎo)思想、原則 本方案編制的指導(dǎo)思想是：以改善生態(tài)環(huán)境為主題，以控制水土流失為目標(biāo)，全面 治理，重點(diǎn)防護(hù)，治管并重。 本方案編制應(yīng)遵循以下原則： （ 1） 工程措施和生物措施相結(jié)合的原則； （ 2） 治理和開(kāi)發(fā)利用相結(jié)合的原則； （ 3） 生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合的原則，做到經(jīng)濟(jì)、合理、有蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 效。 治理目標(biāo) 通過(guò)實(shí)施本方案，水土流失治理率達(dá)到 95％以上，經(jīng)治理的水土流失輕微。 水土流失防治方案 土方開(kāi)挖存在的主要問(wèn)題為施工過(guò)程表土植被的破壞，土石完全裸露；竣工后挖土區(qū)和棄土區(qū)四周的土層外露。治理方案為： （ 1） 挖土區(qū)邊坡頂上設(shè)置截水溝，將山坡地表水引離坡面，以減少坡面 沖刷，對(duì)地質(zhì)不穩(wěn)地段，修 建塹墻進(jìn)行擋土防護(hù)。 （ 2） 棄土、渣場(chǎng)主要采取種草和擋土、護(hù)坡等生物與工程措施相結(jié)合的綜合防治。擋土墻等工程設(shè)施應(yīng)在棄土、棄渣前完成。 （ 3） 環(huán)境保護(hù)、水土保持方案實(shí)施時(shí)間 建設(shè)項(xiàng)目中的水土保持設(shè)施，按照《中華人民共和國(guó)水土保持法》第十九條規(guī)定，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。 （ 4） 投資估算：本方案投資估算是參照《 安徽 省水利水電建筑預(yù)算定額》、《 安徽 省建筑工程單位估價(jià)表》、《 安徽 省市政工程單位估價(jià)表》等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。主要工程有護(hù)坡、排水管、綠化、棄土、棄渣堆放，其工程費(fèi)用已列入本項(xiàng)目工程 總造價(jià)內(nèi)。 （ 5） 本方案中各項(xiàng)措施所需費(fèi)用均列入項(xiàng)目基本建設(shè)投資，并與主體工程同步安排。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43 第 八 章 節(jié)能 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法 》 《 中華人民共和 國(guó)建筑法 》 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB501892021 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB500342021 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ192021 二、節(jié)能 針對(duì)目前中國(guó)建筑高能耗、低能效的問(wèn)題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見(jiàn)》。 本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和測(cè)評(píng)；建筑新技術(shù)、新工藝和新材料的應(yīng)用；建筑物用能系統(tǒng)的運(yùn)行管理中應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和陜西省制定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門(mén)窗，選用塑鋼框料，中空玻璃。避免采用落地窗。 （一）節(jié)水 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，應(yīng)嚴(yán)格按照《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》以及陜西省政府 2021 年 4 月頒布實(shí)施的《安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)安徽省行業(yè)用水定額的通知》的精神，采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。 項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力 方式供水，以降低能耗。 該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門(mén)等。 加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。 使用過(guò)的水，可經(jīng)過(guò)多次重復(fù)利用，用于沖廁、托地等用用水環(huán)節(jié)，節(jié)約水資源。 （二）節(jié)電 道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點(diǎn)后關(guān)燈制。 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制 ,同時(shí)分室控溫。 在變電室設(shè)集中無(wú)功功 率自動(dòng)補(bǔ)償裝置。 采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 制定節(jié)電管理制度。 （三） 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo) 冬季采暖室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度區(qū) 16℃～ 18℃，夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度取 26℃～ 28℃，換氣均為 次 /h。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 居住建筑與公共建筑通過(guò)采用合理的建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與未采取節(jié)能措施建筑物相比，全年采暖、空調(diào)總耗降低 50%以上。 商業(yè)住宅 住宅平面、立面規(guī)則，座 北朝南，南北面窗墻比盡可能滿(mǎn)足規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利住宅作初步建筑節(jié)能計(jì)算分析后，住宅保溫材料用：屋面 40mm 擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）： 240 厚多孔粘土磚， 40 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料， 5m 聚合物抗裂砂漿。外窗：斷熱鋁合金窗框，普通中空玻璃，玻璃采用（ 5mm+6Amm+5mm） ，分戶(hù)墻： 240 多孔粘土磚雙面粉刷。 商鋪 由于平面布置不規(guī)則，層數(shù)少，體形系數(shù)較大，為了造型窗墻比一般超過(guò)了規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利一棟作初步建筑節(jié)能計(jì)算分析后，其保溫材料采用，屋面： 50mm 厚擠塑聚苯板，外墻外保溫 （由內(nèi)至外）： 200 厚加氣混凝土砌塊， 60 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料， 5厚聚合物抗裂砂漿，外窗：斷熱鋁合金窗框低幅射中空玻璃窗，玻璃采用（ 8mm+6Amm+8mm） 。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 第 九 章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 一、勞動(dòng)安全 （一）勞動(dòng)安全法規(guī) 該 項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，執(zhí)行《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī) 械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。 （二）勞動(dòng)安全危害因素 本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑 項(xiàng)目常見(jiàn)的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。主要是項(xiàng)目施工過(guò)程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過(guò)程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。 （三）勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施 根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告