【正文】 區(qū)是個新興的商務區(qū)，其影響力和產(chǎn)生的經(jīng)濟價值在走上坡路；軌道交通已經(jīng)建成通車，所產(chǎn)生的人流量達到最大，也需要一個時間段，再以后才會形成穩(wěn)定的交通人流，目前到未來，軌道交通對項目的影響也是在走上坡路；天山路商圈目前還在改造，從改造完畢形成成熟商圈還是要一個過程，在這個過程中，商圈的影響力是一個上升的過程；綜合來說，項目的商業(yè)價值在以后的很長一段時間內(nèi)都是呈上升趨勢，直到商圈成熟，對周邊區(qū)域形成穩(wěn)定的影響力，項目的商業(yè)價值才達到最大化。我們提的在委托經(jīng)營方統(tǒng)一經(jīng)營形成中高檔商場以后，對項目進行轉讓是一個獲得收益的辦法。但并沒有獲得商業(yè)的最大化價值，長期持有物業(yè)是獲取商業(yè)最大化價值的一種方式。（1）全部以商業(yè)的形式租賃的盈利模式項目的區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿κ俏阌官|疑的，看好項目經(jīng)營價值的商家也非常之多，投資商完全可以選擇將商鋪一間間租賃出去，獲取租金收益。這樣進行商業(yè)租賃的好處是：l 能夠獲得比較客觀商業(yè)租賃收益。l 度過養(yǎng)鋪期以后能夠以逐漸提高租金水平的方法來分享項目成熟以后的商業(yè)價值。l 因為項目所有權在自己手中，所以商圈成熟、項目成熟以后，帶來的物業(yè)增值部分也掌握在自己手中。而這種方式對投資商的要求在于：l 投資商對商業(yè)項目管理要有比較豐富的經(jīng)驗。l 雄厚的資金實力，能夠支撐起在養(yǎng)鋪期的資金壓力。l 有足夠的耐心和精力，項目從開始招商到正式營業(yè)，再到經(jīng)營成熟是需要一段比較長的時間的。（2）以商業(yè)+商務的形式進行租賃的盈利模式項目所處的區(qū)域定位在商業(yè)商務段，也就是說構成區(qū)域的核心將是商業(yè)和商務兩種，在對本案進行租賃的盈利模式時，也可以考慮使用：商業(yè)+商務。也就是說，投資商可以將本案的地下層和1層作為商業(yè)租賃給商家進行經(jīng)營，然后在2F—6F的部分做為商務辦公租賃給企業(yè)用。租金方面看，我們了解到虹橋開發(fā)區(qū)，比較好的辦公樓租金在6元/m2/天左右，如萬都中心；—6元/ m2/天。如：東方國際大廈、協(xié)泰中心、仲盛金融中心、上海世界貿(mào)易商城等。相對來看，本案的建筑品質和設備配套，毫不遜色于寫字樓，只是在區(qū)域發(fā)展方面還有待更加成熟，所以作為辦公商務進行租賃的話，價格也在5元/ m2/天。另外由于投資商是整體收購項目，整體收購的價格以市場情況看會偏低，即便是項目以5元/ m2/天的價格作為辦公租賃。投資商的回報也會很好。小 結在這個章節(jié)中，我們詳細了解了項目的優(yōu)劣勢，也對項目的盈利模式進行了探討，從短期效應和長期效應兩個角度分別進行了闡述，短期而言，屬于在項目成功經(jīng)營以后選擇轉讓項目獲得盈利，長期效應則是選擇與項目共同發(fā)展，共同分擔項目風險，也共同分享商業(yè)成熟以后帶來的效應和增值。這兩種盈利模式各有各的好處，現(xiàn)在就是看投資商選擇的角度問題，選擇在統(tǒng)一經(jīng)營成功以后作為中高檔商場轉讓：可以一次性獲得回報，并且回報不低，獲得充裕的現(xiàn)金流；免卻了后期付出大量的時間和精力對項目進行招商、管理。選擇長期持有項目進行租賃：可以獲取長期穩(wěn)定的租金收益；可以分享商業(yè)成熟以后帶來的升值空間； 持有一份優(yōu)質資產(chǎn)使投資商在未來公司發(fā)展時有更多的選擇空間。兩種盈利模式都可以獲得很好的回報，差別只是在于，成功經(jīng)營后轉讓用犧牲未來的升值空間來獲得大量的現(xiàn)金流；長期持有租賃則是用時間和資金的機會成本來獲得項目的租金升值和項目增值部分。綜 述依托老牌CBD虹橋開發(fā)區(qū)最新的發(fā)展規(guī)劃、地鐵交通捷運帶來的巨大發(fā)展前景，結合項目自身所處的與虹橋開發(fā)區(qū)緊密相連的地段優(yōu)勢、天山商圈的環(huán)境優(yōu)勢，項目直接與西延的地鐵站口相通的交通優(yōu)勢；以及長寧區(qū)的巨大消費人口，同時除了區(qū)域的常住居民，還有在附近商務區(qū)工作的白領，以及地鐵線帶來的人群，都為本項目區(qū)域帶來了不可估量的消費能力。從上述多方面考量而言，本項目都具有得天獨厚的先天條件。其次從項目周邊的商業(yè)市場來看，隨著天山路的改造，區(qū)域內(nèi)4個大型商業(yè)項目的建成、開業(yè)，將進一步提升區(qū)域內(nèi)的商鋪品質和商業(yè)檔次；而周邊沿街商營業(yè)無論從建筑形態(tài)、業(yè)種、租金，還是路段租金面積之間的關系等方面看，項目所在的天山路段已經(jīng)是整個區(qū)域內(nèi)的最為核心位置。同時地鐵二號線延伸段的通車讓人流量增加，增強區(qū)域的交通便利性，將進一步提升虹橋天山路段的商業(yè)輻射力，該地段將有更加廣大的升值空間。 再次從本項目自身具有的良好規(guī)劃看，項目的建筑規(guī)劃合理、建設標準嚴格、設備齊全且檔次高，完全具備可長期持有的、優(yōu)質物業(yè)的標準。隨著本項目建設的完成，周邊環(huán)境的改善，軌道交通的通車，一個擁有極佳商業(yè)地段、便捷交通、旺盛人氣的高品質商用物業(yè)即將面市。最后，從項目的盈利模式看，不論是短期的包裝經(jīng)營成功后轉讓還是長期持有分享項目商業(yè)價值，都是可取的，也有很好的收益。這也為投資商留下了一個能夠靈活操作的空間，一個有著靈活操作空間的商業(yè)項目是非常具有吸引力的，這種操作空間使得不論選擇何種盈利模式都可以達到投資商投資該物業(yè)的目的。目前本項目正面臨著二號線西延伸段建成開通的利好，依托西延伸段帶來的人流，依托虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)賓館、會展、商務人流匯集的人氣、商氣、和正在持續(xù)發(fā)展的勢頭，依托天山路改造提升的商圈競爭力和輻射力。這三個方面的利好是項目基本面的一個有力支撐，項目基本面的向好，是投資商進行投資的基本信心。對本項目來講，工程進度方面，本項目已完成設備安裝，只需進行內(nèi)裝就可開業(yè)，這時正是搶占先機，吸引客流的大好時機。這時投資商介入可在最短的時間內(nèi)完成商城開業(yè)初期的培育階段，并在其它商業(yè)開業(yè)前打好人脈基礎。擺在我們面前的是一個有著良好現(xiàn)時價值和廣闊升值空間的商業(yè)項目，它所帶來的經(jīng)濟效益將使您現(xiàn)在的投入產(chǎn)生巨大的回報。本項目投資報告及轉讓事宜有效期為一個月！上海精穩(wěn)房地產(chǎn)咨詢有限公司地址：上海市武寧南路488號智慧廣場2408室TEL：52988781—25FAX：52988790聯(lián)系人：趙小姐附：虹橋國際商都裝修表序號項目概況內(nèi)裝修設計初裝修1地下三層車庫地面：濾水層＋鋼筋混凝土地面；機房、樓梯間、強弱電房地面：濾水層＋混凝土地面；電梯前廳、職工用房地面：彩色釉面磚地面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；風機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚。2地下二層變電所、風機房、儲藏室、強弱電房地面：細石混凝土樓面；職工用房、電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；衛(wèi)生間地面：防滑彩色釉面磚樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；風機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；衛(wèi)生間內(nèi)墻面：釉面磚貼面；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚。3地下一層機房、儲藏室、強弱電房地面：細石混凝土樓面；電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；自行車庫地面：細石混凝土樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面+防霉涂料；風機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚。4首層～6層排煙機房、強弱電房地面：細石混凝土樓面；電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；垃圾用房地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；排煙機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；垃圾用房內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋內(nèi)墻涂料；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚；衛(wèi)生間地面：防滑彩色釉面磚樓面；衛(wèi)生間墻面：釉面磚貼面