【正文】 構(gòu) 占 %等組成，中資占 %，外資（含合資）占 %。 北京商業(yè)寫字樓市場發(fā)源于建國門外、第一使館區(qū)一帶，最早開業(yè)的是國際大廈，于 1985 年投入運營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在目前三大主要甲級寫字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)， CBD 東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。目前西區(qū)正在建設(shè)的不會超過 50 萬㎡，而且要 2021 年才投入使用，多數(shù)售價在 10000～ 14000 元 /㎡。 CBD 版塊 眾所周知，現(xiàn)今的 CBD 主要是源于國貿(mào)、嘉里中心、招商局大廈近十年來打造的國際商貿(mào)區(qū)所奠定的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ☆區(qū)域發(fā)展定位明確，受國家政策支持，發(fā)展前景廣闊。 劣 勢 對 比 ☆目前處于建設(shè)期，區(qū)域規(guī)模尚不成熟。 ☆政府對核心區(qū)的改造和發(fā)展區(qū)的建設(shè)期望與 市場的接受能力有某些不協(xié)調(diào)。 21 市場情況分析 2021～ 2021 年甲級寫字樓市場情況統(tǒng)計表 對比項目 類 別 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 2021 年度 與去年 同期比較 市場供應(yīng)量 （萬㎡） 80 ↑ 36% 100 ↑ 11% 300 ↑ 200% 新增供應(yīng)量 （萬㎡） 43 ↓ 58% ↑ 53% 88 ↑ 34% 中央商務(wù)區(qū) 新增量（萬㎡） 28 ↑ ↑ 26% 100 ↑ 183% 市場吸納量 （萬㎡） ↓ 26% 20 ↓ 73% 62 210% 平均售價 （＄ /㎡） 2197 ↓ 20% 2240 ↑ % 2072 ↓ % 平均租金 （＄ /㎡） 28 ↑ 36% 25 ↓ 6% ↓ % 平均入住率 91% ↑ 21% 90% ↓ 1% % ↓ % 空置率 % ↓ % % ↓ % % ↑ % 市場情況分析： ※ 從總體市場供應(yīng)情況來看，近幾年特別是隨著 CBD 建設(shè)的加速，甲級寫字樓的供應(yīng)量呈逐步放大的趨勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21市場發(fā)展特點 ※ 投資型買家占主流 —— 199 1994 年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞投資型買家進場坐莊的結(jié)果，造成了萬通新世界廣場、恒基中心等的快速高價銷磬。 2021 年以前，寫字樓市場 70%以上的成交量是大單購買。最引人注目的是外資機構(gòu)的本地化策略開始逐步顯現(xiàn)，HP、 MOTOROLA、美國漢斯等整棟購置寫字樓已初現(xiàn)端倪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而像建外 SOHO 由于是商住類物業(yè)，物業(yè)檔次顯然與國貿(mào)、華貿(mào)不在同一個層面競爭。 而租金方面， 2021 年之后 CBD 的甲級寫字樓集中供應(yīng)，周邊賽特、朝陽門等東部傳統(tǒng)商務(wù)中心也有新增入伙，短期的急劇釋放將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)寫字樓租價下滑，空置率升高。 鑒于 CBD 寫字樓目前的狀況，曾有人大膽斷言，未來的 CBD 核心區(qū)重心將東移，正如當(dāng)年從賽特向國貿(mào)轉(zhuǎn)移一般，但無論如何眼下 CBD 的戰(zhàn)事還停留在紙上，真正的戰(zhàn)局將在未來的 2～ 3 年內(nèi)全面展開，最終形成的 市場格局還將拭目 ※ CBD 物業(yè)經(jīng)營方式探源 CBD 區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓的推廣大多采取租賃方式，是典型的租務(wù)市場。 ※ CBD 甲級寫字樓以出租為主要經(jīng)營方式，本案應(yīng)采用多元化的營銷手段，獲取最大的利潤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 CBD 第 一個銷售高檔寫字樓項目。 北京財富中心 東三環(huán)北路 23號 香江實業(yè) 香江興利地產(chǎn) 總面積 72 萬㎡，屬建筑綜合體。以珠江帝景全長 2500 米的歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊為例，其立足于高端消費者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常 詳 實、細膩，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，全面覆蓋 CBD 生活的種種個性需求。商鋪為適應(yīng)寫字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次比例偏高，時裝更職業(yè)化，飲食更多快餐式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作為地產(chǎn)投資不可多得的一項優(yōu)良投資品種，商鋪的銷售狀況直接反映出了一個區(qū)域未來的投資前景，珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認購，除了 CBD 這塊金字招牌外， “ 集成社區(qū) ” 的優(yōu)勢也成為 了眾多買家追捧的一個因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本案如采用百貨公司型的經(jīng)營模式，受經(jīng)營規(guī)模的限制（全部營業(yè)面積 7000 余 ㎡ ）和經(jīng)營者選擇的問題，必將淹沒在眾多競爭者之中，例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。例如 Ermenegildo Iegna 男裝、 Boss 服飾、 Safchi、 Jockey 內(nèi)衣、 Dunhill 等國際品牌。企業(yè)新貴首選 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 41活動帶動知名度 以男士精品城的商業(yè)定位為基礎(chǔ)，以男士文化特色為主題，通過對男士需求的深度刨析，舉辦形式多樣，內(nèi)容新穎的男士專享場活動（例如：女人街后的男人街、單調(diào)男人的別樣生活），并利用多種媒體和問卷的形式，擴大項目的宣傳范圍，確立項目的市場地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4提升軟件品質(zhì)策略； 現(xiàn)房的優(yōu)點是顯而易見的，但現(xiàn)房階段的硬件設(shè)施是難以更改的，為了更好的提高本項目的競爭力，我們需要盡可能 的提升軟件的品質(zhì)，也就是通過進一步強化物業(yè)管理公司的管理服務(wù)理念，提升的服務(wù)水準、增加服務(wù)內(nèi)容來滿足目標受眾的需求。 專業(yè)費用 銷售代理費：按協(xié)議成交額底價的 %提取 溢價部分： 按超出成交額底價部分的 30%提取 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 43商業(yè)為主辦公為輔的銷售策略 針對商業(yè)男士精品城的定位，通過廣告、活動等多種營銷手段把項目炒熱，先造成商業(yè)的熱銷。 42商業(yè)包裝 男士專享精品城 將本項目商業(yè)包裝成為 CBD 核心區(qū)、國際化的、北京最具特色、最全面的成功男士購物、休閑中心，通過大規(guī)模的招商、軟性廣告的烘托、專場討論會等方式，樹立本項目在 CBD 區(qū)域內(nèi)的獨特地位，提升本項目的知名度。 ※ 知名二流跨國公司 ※ 知名的國內(nèi)企業(yè) ※ 私營企業(yè) ※ 大型投資公司和實力雄厚的個人投資者 推廣策略建議 4知名度提升策略： 對于 CBD 區(qū)域內(nèi)的寫字樓項目，知名度是影響銷售價格、銷售狀況等一切的決定性因素。 ※ 稀有現(xiàn)房： 大大降低投資風(fēng)險，不必 擔(dān)心因規(guī)劃變更等問題帶來的投資失敗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)了解 ，國貿(mào)正南隔路相對的建外 SOHO，面積相當(dāng)于上海新天地的 3倍，將建成有 16 條步行商業(yè)街、 300 個沿街店鋪；總建筑面積達 90 萬平方米的珠江帝景，則是一座典型的具有集成社區(qū)功能的 “ 城中之城 ” 。從這個意義上講，集成社區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套是 CBD 區(qū)域的稀缺元素。而其集成社區(qū)內(nèi)包容的高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。 態(tài)勢三： CBD 東區(qū)成 為 發(fā)展重心 從商業(yè)地產(chǎn)項目分布來看， CBD 東區(qū)已漸顯其商業(yè)中心地位。據(jù)《 北京 CBD 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20212021)》預(yù)測，CBD 區(qū)域的消費人群約有 50 萬，其中，年輕時尚的商務(wù)白領(lǐng)約 25 萬到 30萬， CBD 常駐財富階層及涉外人士約各有 萬，商務(wù)旅行人群約 萬，文化休閑人群約 1 萬至 2 萬，觀光人群在 4 萬至 8 萬左右。 1 期寫字樓 12萬㎡，預(yù)計近期入市， 2021 年投入使用。 2 棟 90