【正文】 名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬(wàn)元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬(wàn)，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬(wàn)元左右。除天雅大廈的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較高外，其他兩個(gè)大廈的都比較低。便于商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如奧特利瑪專營(yíng)鞋類，漢鼎大廈專營(yíng)裘皮，國(guó)星專營(yíng)童裝，日壇北樓專營(yíng)內(nèi)衣等。是內(nèi)衣的集中銷售地點(diǎn)，整體客流量小，經(jīng)營(yíng)狀況一般。裘皮街拆遷后，商戶轉(zhuǎn)移到這里經(jīng)營(yíng)。無(wú)滾梯，通道狹窄，樓太高，高層空房多，經(jīng)營(yíng)狀況較差。天雅市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，但因其舒適的購(gòu)物環(huán)境得到了商戶和消費(fèi)者的青睞，是區(qū)域內(nèi)目前經(jīng)營(yíng)狀況最好的商業(yè)大廈。另外，由于在現(xiàn)在的出現(xiàn)了不少的賒貨貿(mào)易，因此對(duì)于經(jīng)營(yíng)商戶的要求更高了，只有資金雄厚，產(chǎn)品過(guò)硬的商戶才能夠不斷的發(fā)展。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在邊貿(mào)上已經(jīng)形成壟斷地位。2)商戶：來(lái)自全國(guó)各地，沒(méi)有明顯的區(qū)域化特征。 經(jīng)營(yíng)模式： 最初的經(jīng)營(yíng)模式主要在臨街的鐵皮簡(jiǎn)易房?jī)?nèi)和賓館包租的房間內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)貨貿(mào)易。2) 市場(chǎng)狀況（三）市場(chǎng)分析過(guò)去1) 形成原因的形成同秀水街有著密不可分的關(guān)系。目前已經(jīng)形成初級(jí)的邊貿(mào)市場(chǎng)。以小型零批、零售為主，產(chǎn)品檔次中高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，前6個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始走向衰退。最早形成邊貿(mào)市場(chǎng)的地區(qū)都是邊境省份，如新疆、西藏、廣西云南、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等。北京作為邊貿(mào)市場(chǎng)，有其無(wú)可替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，首先，從地理環(huán)境來(lái)看，北京四季分明，氣候溫和，適合發(fā)展商業(yè)行為；其次，北京作為中國(guó)的首都，國(guó)際化都市，集中了世界各地的商品，生活環(huán)境優(yōu)越，適合休閑消費(fèi)；第三，北京聚集了所有國(guó)家的使館，對(duì)于商戶和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，辦理相關(guān)手續(xù)非常便利；第四，北京擁有全國(guó)最大的機(jī)場(chǎng)、最多的航線，最集中的鐵路線路以及最為發(fā)達(dá)的公路路網(wǎng)，這些都給對(duì)物流依賴性極強(qiáng)的邊貿(mào)提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全國(guó)幾乎所有的商品種類，高中低檔一應(yīng)俱全，是全國(guó)商品的集中展示地點(diǎn)，便于客戶集中采購(gòu)，省時(shí)、省心、省力；第六，對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，選擇在北京鋪貨進(jìn)行交易，從效率和經(jīng)濟(jì)成本方面也低于到其他邊境城市，因此，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，其他的邊境市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始萎縮，并逐漸匯集在北京，使北京的邊貿(mào)交易，呈逐漸上升態(tài)勢(shì)。黑龍江：屬于對(duì)獨(dú)聯(lián)體的貿(mào)易性質(zhì)，主要針對(duì)單一俄羅斯國(guó)家的遠(yuǎn)東城市，如，海參葳、共青城等。隨著邊貿(mào)行業(yè)向北京傾斜，遼寧已經(jīng)失去了邊貿(mào)的影響力。主要的加工城市為石獅和晉江。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，各種相關(guān)設(shè)施開(kāi)始設(shè)立，無(wú)論是發(fā)往各地的打包站，提供從貨物包裝到海運(yùn)、陸運(yùn)、空運(yùn)等各種運(yùn)輸方式的運(yùn)輸公司、清關(guān)公司，為客商提供住宿的賓館、酒店，還是專為俄羅斯客商提供正宗俄式飲食的餐廳、酒吧都一應(yīng)俱全。但隨著區(qū)域內(nèi)一些新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，這個(gè)局面正在被打破。4)營(yíng)銷模式：期貨（訂貨）交易為主。2)商戶：將更趨于專業(yè)化、理性化，在各業(yè)態(tài)里比較知名或交易量大的幾個(gè)商戶會(huì)占據(jù)該業(yè)態(tài)70%以上的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)越來(lái)越趨向于壟斷化和規(guī)?；Ｔ谘艑毬?，全球貿(mào)易平臺(tái)雛形開(kāi)始顯現(xiàn)。在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的知名度，客流狀況尚可，總體規(guī)模偏小。原有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多，但現(xiàn)在只剩下百貨、裘皮和服裝幾大類。但隨著吉利、天雅等大廈的興起，南樓逐漸走向沒(méi)落。3層局部有空置。（二）區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析為保證研究結(jié)果的可借鑒性，我們選擇了區(qū)域內(nèi)最具代表性的三個(gè)大廈：吉利、雅寶、天雅，分別從業(yè)態(tài)布局、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等幾個(gè)方面做進(jìn)一步的詳細(xì)分析。從租金來(lái)看，目前單位租金最高的是吉利大廈。無(wú)論從數(shù)量或面積方面計(jì)算，業(yè)態(tài)最多的是服裝類，數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的 ％，面積也可以達(dá)到總有效面積的的40％。在核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)大廈中，平均租金較高的是吉利大廈和天雅大廈，目前已達(dá)到660—700元/月/平米使用面積的租金水平。6. 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，有專門的大型服務(wù)業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街，總體供應(yīng)量超過(guò)18萬(wàn)平米，全部為餐廳、酒吧等消費(fèi)場(chǎng)所，該項(xiàng)目建成后，即可滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)于服務(wù)業(yè)態(tài)的需求。3. 發(fā)貨價(jià)格上下波動(dòng)較大，淡季、旺季和圣誕節(jié)前后等價(jià)格相差很大。（六）．輻射商圈分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告）說(shuō)明：是以對(duì)外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場(chǎng)，因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對(duì)內(nèi)商業(yè)。主要是這種批發(fā)的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入門檻較高，只有少數(shù)有實(shí)力的商戶才有可能進(jìn)入。同時(shí)，通過(guò)對(duì)大紅門地區(qū)幾個(gè)主要市場(chǎng)的商戶進(jìn)行的調(diào)研也表明，僅有極少量商戶表示會(huì)關(guān)注本項(xiàng)目。空運(yùn)主要以巴庫(kù)為主。（七）．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本狀況分析1．1優(yōu)唐(UTOWN)1) 位置：朝陽(yáng)門外大街2) 價(jià)格：待定3) 項(xiàng)目總規(guī)模：62萬(wàn)平米綜合建筑集群4) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年5) 項(xiàng)目特色：朝外地區(qū)第一個(gè)廣場(chǎng)式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由六個(gè)主題商業(yè)構(gòu)成，包括：世界名品購(gòu)物中心、流行時(shí)尚精品街、動(dòng)感娛樂(lè)廣場(chǎng)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場(chǎng)以及國(guó)際美食匯。本項(xiàng)目和日壇國(guó)際廣場(chǎng)為同一開(kāi)發(fā)商。4) 根據(jù)規(guī)劃，大廈通道寬窄不一，對(duì)于人流和視覺(jué)有一定影響5) 部分商鋪進(jìn)深過(guò)大，造成整體狹長(zhǎng)，使用不便。8) 已開(kāi)始動(dòng)工，搶占先機(jī)。4) 一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符，且銷售單價(jià)約9萬(wàn)元，也超過(guò)了整體的承受水平。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃類似于天雅大廈，但該項(xiàng)目一直在內(nèi)部籌備階段， 我方將持續(xù)關(guān)注該項(xiàng)目進(jìn)展。 規(guī)劃：共12層，其中地上9層，地下3層，共有車位228個(gè)（三）威脅1. 商圈的所有商業(yè)大廈面向的商戶群體都是一致，因此，在目前周邊項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)的時(shí)候，本案能否搶占先機(jī)，將決定項(xiàng)目的招商是否順利。2. 由于北斗星市場(chǎng)在商圈中屬于老牌市場(chǎng)，因此，在商戶中的知名度非常高。根據(jù)如上比例關(guān)系，業(yè)態(tài)的總量分配比例關(guān)系依次為服裝、鞋、裘皮、箱包。老番街的服裝攤位單位面積小，同小百貨混雜，而且批零兼營(yíng)，不具備參照意義。同時(shí)也要考慮到，雖然大戶能夠消化的面積比較大，但定向的招商引進(jìn)工作非常重要，如果不能按照預(yù)期規(guī)劃招攬足夠多的大戶，就必須要通過(guò)鞋類的小商戶來(lái)彌補(bǔ)，因此，在規(guī)劃時(shí)，仍然按照標(biāo)準(zhǔn)面積規(guī)劃，預(yù)留打通的余地。最初在天雅六層曾經(jīng)規(guī)劃為箱包類，但未得到商戶的認(rèn)同，所以在不得已的情況下，只能改為經(jīng)營(yíng)鞋類，也從另一個(gè)角度說(shuō)明箱包類業(yè)態(tài)對(duì)于高層的不認(rèn)同。由于箱包需求面積比較大，需要安排兩層的面積，同時(shí)箱包只認(rèn)同低層，考慮到延續(xù)性，將其安排在地下一層和首層一層，而裘皮認(rèn)同的也是低層，加之裘皮同箱包有一定的兼容性，因此將裘皮安排在二層。 朝外門以零售為主，租金不具備參照意義，不作為參照。本項(xiàng)目位于的核心商業(yè)位置，因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格時(shí)，應(yīng)在450—700元之間，而主流波動(dòng)租金應(yīng)為600元。 鞋類高層的鋪位多為大鋪，在天雅大廈，8層以上的鞋類大鋪?zhàn)饨鸨刃悩?biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。箱包類真正的租金水平應(yīng)該在450元左右。租賃押金的定價(jià)理由目前區(qū)域內(nèi)整體押金水平偏高，由于本案受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅較大，考慮到爭(zhēng)奪有效商戶，建議定在5萬(wàn)元為宜。7． 按照天雅大廈最初的租金530元計(jì)算，—，由于招商情況良好，所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時(shí)間，就上調(diào)到600元，同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致，按照最低比值計(jì)算，能夠承受的價(jià)格區(qū)間為40000—43200元。在實(shí)際銷售當(dāng)中，對(duì)于9樓，租賃商戶有可能大于購(gòu)買商戶，因此，在計(jì)算9層的銷售價(jià)格時(shí)，按照和8層相同的比值進(jìn)行計(jì)算，價(jià)格定為33000元。 考慮到銷售是一次性的行為，且天雅的售價(jià)畢竟是3年前的水平，而本項(xiàng)目的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問(wèn)題，租金會(huì)略低于平均租金。萬(wàn)邦F1：5F10：F12：F1： F10：F12：50％50年產(chǎn)權(quán)，5成10年，銷售狀況一般華聲F1：5F2：F8—14：F16：F1：F2：F8—14：F16：50年產(chǎn)權(quán)，6成10年，銷售狀況一般區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)分析樓層業(yè)態(tài)建筑面積售價(jià)(/萬(wàn)元)使用面積售價(jià)（按照65％使用率計(jì)算）單層面積（建筑面積）B3停車場(chǎng)————4621平方米B2————B1小商品F1珠寶9—10 F2裘皮F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝3246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米綜合以上分析，建議本項(xiàng)目30年使用權(quán)售價(jià)為：樓層業(yè)態(tài)售價(jià)（元/使用㎡）比值B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)——B1箱包38000元F142000元F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大房間38000元F933000元F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由：1． 由于本項(xiàng)目沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以只能采用銷售使用權(quán)的方式。 區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。 老番街一直以批零兼營(yíng)為主，也不具備參照意義。 各樓層價(jià)差比較小，約為50元左右綜合以上原因，對(duì)于本項(xiàng)目而言，在裘皮方面的時(shí)機(jī)性已經(jīng)落后，因此這方面的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。由于裘皮產(chǎn)品的重量比較大，而且考慮到運(yùn)輸問(wèn)題，加之消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，因此裘皮對(duì)低層非常認(rèn)可。雖然同屬一類業(yè)態(tài)，但由于針對(duì)的群體不同，因此，經(jīng)營(yíng)革類鞋的商戶和經(jīng)營(yíng)真皮類的商戶并不愿意放置在同一樓層。區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，特別是服裝類業(yè)態(tài)數(shù)量最多的吉利大廈和天雅大廈，主流攤位面積都在20平米左右，但在對(duì)商戶的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80％的商戶認(rèn)為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)房間面積偏小，因此應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)狀況，對(duì)面積做適當(dāng)放大，但考慮面積的延續(xù)性，因此不宜過(guò)大，建議使用面積在30平米左右。因此，本項(xiàng)目在做業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)，應(yīng)參照上述比例關(guān)系。5. 通過(guò)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雅寶城項(xiàng)目在推廣和營(yíng)銷方面有諸多不足。3. 雅寶城已開(kāi)始銷售，區(qū)域內(nèi)不少商戶已購(gòu)買，對(duì)于這種比較封閉的區(qū)域，商戶重復(fù)購(gòu)買的可能性較小，因此，對(duì)于本項(xiàng)目的銷售會(huì)有一定的壓力4. 區(qū)域內(nèi)除雅寶城及本項(xiàng)目外，仍有不少待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如金麒麟、情報(bào)所地塊（本案西側(cè)）等，如本案開(kāi)發(fā)進(jìn)度遲緩，將在未來(lái)同其遭遇，屆時(shí)將對(duì)本案的招商帶來(lái)不小的壓力。 密度：43商業(yè)規(guī)劃安排：地下1層及地上9層全部為商業(yè)，樓內(nèi)有中廳設(shè)計(jì)。區(qū)域范圍：東：日壇路南：雅寶路西：衛(wèi)生部情報(bào)樓北：日壇賓館（二）目前狀況：前期進(jìn)行了局部拆遷。 位置：京華豪園北側(cè)10) 已開(kāi)始銷售，區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購(gòu)買。2．3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1) 在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強(qiáng)2) 總體規(guī)模大，建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平米，是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的項(xiàng)目?？偨Y(jié)：以上5個(gè)項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)目前在建的幾個(gè)項(xiàng)目，由于優(yōu)唐、日壇上街、日壇國(guó)際廣場(chǎng)定位以國(guó)內(nèi)零售為主，同區(qū)域內(nèi)的整體商業(yè)狀況不符，因此不作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目考慮。 1．2雅寶城1) 位置：朝外大街與建外大街之間，毗鄰東二環(huán)朝陽(yáng)門立交橋2) 項(xiàng)目總規(guī)模：63000平方米3) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：07年5月4) 項(xiàng)目定位：以批發(fā)為主的高檔國(guó)際貿(mào)易交易市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)狀況邊疆賓館商貿(mào)城的主要業(yè)務(wù)是鞋和服裝，特別是中低檔鞋，成交量非常大，已經(jīng)超過(guò)了北京。2) 在烏魯木齊，最早曾經(jīng)有多個(gè)市場(chǎng)，但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉(cāng)儲(chǔ)等便利條件，因此新疆的市場(chǎng)日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。雅秀雅秀市場(chǎng)也是國(guó)際旅游購(gòu)物市場(chǎng)之一。同時(shí)，因?yàn)榈慕?jīng)營(yíng)形式是以服裝批發(fā)為主的，所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營(yíng)形式的大紅門市場(chǎng)。5. 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的某些消費(fèi)者只集中在某幾個(gè)物流公司發(fā)貨，如烏克蘭消費(fèi)者主要在308A、308B發(fā)貨，但選擇性較大的區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于物流公司無(wú)明顯偏好。而通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各大廈服務(wù)業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套，用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費(fèi)者，但配套比較齊備的大廈不但體現(xiàn)了大廈的檔次，同時(shí)對(duì)于商戶和消費(fèi)者也有一定的吸引力。如吉利剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)，服裝類的標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)曾經(jīng)高達(dá)70萬(wàn)元，但天雅建成招商后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)降低，鞋類標(biāo)準(zhǔn)鋪位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)約15萬(wàn)左右。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來(lái)看，天雅無(wú)論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)商戶對(duì)于天雅的認(rèn)同度最高。另外，小百貨類需要的樓層為首層，且單位面積小，業(yè)態(tài)整體形象混亂，且同其他業(yè)態(tài)的兼容性較差，所以摒棄掉。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。2．區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈業(yè)態(tài)面積租金對(duì)比天雅大廈吉利大廈雅寶大廈業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃較為全面，涵蓋服裝、鞋、小百貨等幾大類，同時(shí)，根據(jù)不同分業(yè)態(tài)要求，又按照毛衣、休閑裝等進(jìn)行了細(xì)分。中有一些專業(yè)市場(chǎng)，專營(yíng)單一業(yè)態(tài)。1日壇北樓市場(chǎng)曾經(jīng)是日壇賓館的配樓，后改為市場(chǎng)。漢鼎大廈市場(chǎng)寫(xiě)字樓格局，屬于老牌裘皮集中市場(chǎng)，發(fā)展比較成熟。后來(lái)由于商業(yè)需求，逐漸改變?yōu)閷?xiě)字樓式的市場(chǎng)。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述（詳細(xì)調(diào)研資料參見(jiàn)附件報(bào)告一）雅寶大廈是區(qū)域內(nèi)較早的大廈式商業(yè)市場(chǎng)，雖然由于天雅、吉利的興起，生意有所影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。對(duì)于商業(yè)大廈的要求也越來(lái)越