【正文】 高，特別注重硬件配套和軟性服務(wù)。而廠家在同客戶的反復(fù)接觸中，也了解到了最新的產(chǎn)品信息和客戶的喜好及流行趨勢(shì)。產(chǎn)品同國(guó)際接軌，具備各自品牌的特征，注重在各方面對(duì)自身進(jìn)行宣傳，增加了售后服務(wù)，如鞋類開始有保修和退換貨服務(wù)。另外，俄羅斯市場(chǎng)近幾年經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和消費(fèi)力的增強(qiáng)，也在一定程度上促進(jìn)了市場(chǎng)的發(fā)展。成都：由于該地區(qū)勞動(dòng)力便宜，因此不少?gòu)S家在成都設(shè)立工廠，因此在2001年后，中低檔皮鞋和革鞋生產(chǎn)加工開始興起，主要針對(duì)俄羅斯。廣州：由于很多邊貿(mào)產(chǎn)品的產(chǎn)地都是廣州，加之廣州的交通比較便利，信息渠道發(fā)達(dá)，產(chǎn)品質(zhì)量較好，因此現(xiàn)在許多邊貿(mào)消費(fèi)者也會(huì)選擇直接到廣州進(jìn)貨。由于通商能力有限，因此市場(chǎng)整體情況一般。最集中的集散中心是烏魯木齊。北京商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書（上篇）北京金力天房地產(chǎn)咨詢顧問公司2006．01．14目 錄第一部分：市場(chǎng)研究 6一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究 7（一）邊貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展背景及歷史淵源 7（二）重點(diǎn)邊貿(mào)省市簡(jiǎn)介 8（三）市場(chǎng)分析 9二、區(qū)域市場(chǎng)分析 12（一）核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述 12（二）區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析 15（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析 17（四）區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（詳細(xì)資料見附件報(bào)告） 22（五）核心商圈物流狀況分析（詳細(xì)資料見附件報(bào)告） 23（六）．輻射商圈分析（詳細(xì)資料見附件報(bào)告） 24（七）．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 26（八）商戶調(diào)研見附件報(bào)告五 31（九）消費(fèi)者調(diào)研見附件報(bào)告六 31第二部分：本項(xiàng)目分析 32一．項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)述 33（一）開發(fā)背景 33（二）目前狀況： 33（三）預(yù)期規(guī)劃： 33二．本項(xiàng)目SWOT分析 34（一）優(yōu)勢(shì) 34（二）劣勢(shì) 34（三）威脅 35（四）機(jī)會(huì) 35第三部分：本項(xiàng)目定位分析 37一．定量分析——業(yè)態(tài) 38（一）區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積分析 38（二）定量分析——租金 44（三）定量分析——售價(jià) 49二．定性分析 52（一）商戶訪談（問卷及詳細(xì)結(jié)果見附件五） 52（二）消費(fèi)者訪談 （問卷及詳細(xì)結(jié)果見附件六） 55三．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析——雅寶城 56（一）對(duì)本項(xiàng)目的主要威脅 56（二）應(yīng)對(duì)方法： 57四、典型性分析：天雅大廈 58（一）可借鑒點(diǎn) 58（二）機(jī)會(huì) 59五、十三參數(shù)分析 60（一）時(shí)機(jī)性： 60（二）行業(yè)進(jìn)程性： 60（三）地段性：分為地緣屬性和商業(yè)屬性 61（四）規(guī)模性： 62（五）布局性：（規(guī)格、布局） 62（六）人氣性： 63（七）硬件性： 63（八）穩(wěn)定性： 63（九）資源性： 64（十）競(jìng)爭(zhēng)與兼容性： 64（十一）人口： 65（十二）商圈： 65（十三）人性： 65六、項(xiàng)目定位結(jié)論匯總 66（一）主題定位 66（二）形象定位 66（三）理念定位 66（四）商戶定位 66（五）消費(fèi)者定位 66（六）產(chǎn)品定位 67第四部分、本項(xiàng)目推廣媒體和推廣手段建議 68一、核心商圈目前推廣方式及廣告數(shù)量調(diào)研： 69（一）戶外 69（二）平面 69（三）新型媒體 69（四）網(wǎng)絡(luò)： 69（五）數(shù)量匯總 70二．現(xiàn)階段媒體建議及內(nèi)容安排 70（一）推廣媒體建議 70（二）推廣時(shí)間 70（三）推廣媒體選擇理由 71（四）推廣媒體的應(yīng)用說明 71（五）本項(xiàng)目主要賣點(diǎn)總結(jié) 73第一部分：市場(chǎng)研究一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究（一）邊貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展背景及歷史淵源邊貿(mào)是改革開放的產(chǎn)物，由于中國(guó)的輕紡產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)，價(jià)格便宜，對(duì)于俄羅斯等輕工業(yè)比較落后的國(guó)家具有很強(qiáng)的吸引力，隨著改革開放的深入，邊境貿(mào)易逐漸發(fā)展起來。（二）重點(diǎn)邊貿(mào)省市簡(jiǎn)介新疆：邊境口岸主要有霍爾果斯、伊寧、塔城、紅旗拉甫、都爾塔拉、阿拉山口。邊境口岸有：黑河、綏芬河、東寧等。云南、廣西：臨近緬甸、越南、老撾、泰國(guó)等，其有別于對(duì)俄羅斯等地的邊貿(mào)市場(chǎng)。產(chǎn)自福建的運(yùn)動(dòng)鞋幾乎壟斷了全球80%的市場(chǎng)。而運(yùn)輸條件的便利和商品的極大豐富，也促進(jìn)了市場(chǎng)的不斷發(fā)展和壯大。 消費(fèi)者：最初的消費(fèi)者主要來自于俄羅斯、原獨(dú)聯(lián)體及東歐一些國(guó)家。1)產(chǎn)品：客戶對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)、款式的要求不斷提升，促使市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，原有的一些低檔產(chǎn)品退出，中高檔產(chǎn)品開始占據(jù)主流，在商業(yè)大廈中，以經(jīng)營(yíng)各自獨(dú)立品牌產(chǎn)品的商戶成為市場(chǎng)中的主要商戶。擺脫原有現(xiàn)貨交易模式，而代之以更靈活、先進(jìn)的期貨交易，消費(fèi)者不滿足于廠商提供的產(chǎn)品樣式，會(huì)根據(jù)自身的需求向廠家定貨。他們更注重產(chǎn)品的研發(fā)，同國(guó)際的接軌。而隨著貿(mào)易領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大以及市場(chǎng)的不斷規(guī)范，未來的將是一個(gè)開放的、全球化的大市場(chǎng)，它將真正成為中國(guó)輕紡產(chǎn)品面向國(guó)際進(jìn)行貿(mào)易的窗口和平臺(tái)。萬邦市場(chǎng)以前為寫字樓立項(xiàng)，沒有配置商業(yè)設(shè)施。產(chǎn)權(quán)單位眾多，導(dǎo)致租金價(jià)格差異大?，F(xiàn)在的商戶總體經(jīng)營(yíng)商品檔次較低，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜述：目前商圈內(nèi)主要商業(yè)大廈和市場(chǎng)共計(jì)14個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋、裘皮、箱包、小百貨等幾大類。1．重點(diǎn)商業(yè)大廈基礎(chǔ)資料明細(xì)樓層天 雅吉 利雅 寶業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金B(yǎng)1小百貨2238660——————————————F1裘皮/服裝6023/46660服裝19523700（未含稅）服裝/鞋4040600F2精品時(shí)裝8823660服裝18鞋2633500F3精品時(shí)裝8823660服飾18服裝/箱包5420500F4運(yùn)動(dòng)休閑8823660服裝13018760（含稅）服裝6420450F5毛衣8823660服裝18服裝5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含稅）鞋3155400F7鞋8123660————————鞋2070400F8鞋2870110600————————————————F9品牌鞋28100500————————————————F10品牌鞋2860500————————————————備注：由于這三個(gè)大廈中，有不少鋪位都是由標(biāo)準(zhǔn)攤位打通，因此，鋪位數(shù)量略有差異。這三個(gè)大廈的整體租金水平在區(qū)域內(nèi)是最高的。 在上述各商業(yè)大廈中，朝外門主要以零售為主，與區(qū)域內(nèi)整體批發(fā)業(yè)務(wù)不符，因此不計(jì)算在內(nèi)。箱包類業(yè)態(tài)的數(shù)量雖然少，%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說明商戶需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積較大。轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)現(xiàn)象，在區(qū)域內(nèi)除在天雅大廈和吉利大廈存在外，在其他商業(yè)大廈較少，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓價(jià)格的高低只和攤位所在大廈的整體經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，和市場(chǎng)需求關(guān)系并不明顯。結(jié)論區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)由于日壇上街的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)基本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。4. 物流公司中發(fā)往國(guó)外的貨品不僅僅來自于，有不少都是由南方的廠家直接向國(guó)外發(fā)貨，另外大紅門的一些服裝廠家也直接向莫斯科等地直接發(fā)貨。因此，我們考慮了涉外貿(mào)易為主的秀水市場(chǎng)和雅秀市場(chǎng)。因此，雖然秀水可以作為的輻射商圈，但由于經(jīng)營(yíng)方式的差異，二者互通的可能性較小。新疆邊疆賓館商貿(mào)城概述：1) 邊貿(mào)最早出現(xiàn)在新疆和東北的邊境城市，由于邊境城市生活和交易條件較差，因此逐步從邊境城市轉(zhuǎn)移到靠近內(nèi)陸的中心城市。3) 早期在邊疆賓館商貿(mào)城中的消費(fèi)者來自各個(gè)國(guó)家，但隨著北京邊貿(mào)的興起，高收入國(guó)家的消費(fèi)者許多轉(zhuǎn)向北京，只有中低收入國(guó)家仍在新疆進(jìn)貨，近幾年，巴庫(kù)、哈薩克斯坦成為主要的貿(mào)易國(guó)家。六大商業(yè)區(qū)域各自獨(dú)立，但實(shí)行統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，從而形成互動(dòng)的商業(yè)綜合體系。6) 日壇上街業(yè)態(tài)及面積樓層業(yè)態(tài)面積層高B3停車場(chǎng)約30200平方米 米B2約30200平方米 米B1機(jī)動(dòng)車道及臨時(shí)泊車帶約30200平方米 米F1東西側(cè)均臨步行街，特色酒吧、咖啡店、精品店約22500平方米F2服飾街市約22500平方米F3餐飲約22500平方米F4特色酒吧、世界各國(guó)的經(jīng)典園林藝術(shù)景觀約20000平方米~ 7米，頂部采用超大玻璃穹頂合計(jì)178100平方米1．5天雅二期1) 位置：天雅地下東側(cè).2) 價(jià)格：600元/平米/月.3) 項(xiàng)目總規(guī)模：約4000平方米，約85個(gè)攤位，面積在18—110平米.4) 開業(yè)時(shí)間：2006年3月1日5) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為百貨、內(nèi)衣、床上用品等，經(jīng)營(yíng)方式批零兼營(yíng)，不同于以往百貨類攤位經(jīng)營(yíng)方式，全部為精品間設(shè)計(jì)，提高小商品市場(chǎng)的整體檔次。6) 雅寶城主洗手間設(shè)置在商場(chǎng)中心，損失了良好的商業(yè)地段，又因其電梯核心筒和氣味等阻礙了周邊商鋪的正常經(jīng)營(yíng)。9) 項(xiàng)目新建售樓處，同時(shí)樹立大型工地圍擋，在品牌形象推廣方面具備一定優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3．1金麒麟（八）商戶調(diào)研見附件報(bào)告五（九）消費(fèi)者調(diào)研見附件報(bào)告六第二部分：本項(xiàng)目分析一．項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)述（一）開發(fā)背景位置：開發(fā)區(qū)域包括原北斗星大廈、外交部宿舍樓等。 綠化率：31%2. 目前本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為雅寶城，對(duì)方銷售的是50年產(chǎn)權(quán)，而本項(xiàng)目只能銷售30年使用權(quán)，如何順利完成本案的銷售工作，是本項(xiàng)目面臨的最大威脅之一。3. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)大廈由于開發(fā)時(shí)間過早，因此在服務(wù)業(yè)態(tài)方面有諸多不足，因此，本項(xiàng)目可以在服務(wù)業(yè)態(tài)上更貼近消費(fèi)者，從而促進(jìn)銷售4. 對(duì)于已掌握的意向客戶，進(jìn)行定向銷售或招商，增加保險(xiǎn)系數(shù)。具體布局下文詳述。華聲和萬邦非區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，不作為參照項(xiàng)目。目前區(qū)域內(nèi)奧特利瑪鞋城和天雅7層的鞋類商鋪主要經(jīng)營(yíng)的都是革鞋和旅游鞋，天雅7層以上的鞋類商鋪經(jīng)營(yíng)的都是真皮鞋。2．4裘皮區(qū)域內(nèi)裘皮類商業(yè)面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)裘皮數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）天雅大廈 25 1150萬邦 112 7200雅寶臨街（含瑞豐） 68 3420漢鼎 60 1800合計(jì) 265 13570重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城裘皮類業(yè)態(tài)布局明細(xì)樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積(建筑面積)售價(jià)(元/建筑面積)單層面積（平方米）總戶數(shù)F2裘皮精品100—150平米—4621約220個(gè)左右F3裘皮F4合計(jì)18484總結(jié)：裘皮最早以前全部集中在裘皮街，因拆遷改造，因而搬遷至萬邦和漢鼎。在實(shí)際銷售和招商中，如裘皮招商效果不理想，則可以用箱包來填充。 目前的主流租金在600元左右波動(dòng)3．2鞋類：大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶租金押金租金押金雅寶大廈500押1付1400押1付1吉利大廈750（含稅）10萬元——10萬元天雅大廈6608萬元500—6008萬元萬邦————230——奧特利瑪3985萬元——5萬元因此，本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)，高層大鋪的租金也相應(yīng)比低層標(biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。例如，從原北斗星搬遷至雅寶大廈的箱包商戶，承受的租金為500元。 目前區(qū)域內(nèi)裘皮從業(yè)商戶數(shù)量眾多，而在新建的雅寶城中也拿出近3層面積規(guī)劃為裘皮，日壇國(guó)際廣場(chǎng)據(jù)悉也規(guī)劃了四層做裘皮貿(mào)易，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)供大于求的狀況，因此，目前區(qū)域內(nèi)的主流租金只能維持在450元左右。 本項(xiàng)目作為新進(jìn)入市的項(xiàng)目，在制定租金價(jià)格時(shí)不能脫離原有商圈的慣例租金，加之周邊雅寶城的威脅，也決定了本項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)選擇較低點(diǎn)進(jìn)入，因此，本項(xiàng)目的租金上限建議控制在600元；在制定本項(xiàng)目的下限租金時(shí)，考慮到本項(xiàng)目自身硬件、軟件設(shè)施較為完善，且通過商戶訪談得知，商戶對(duì)于租金的承受度集中在500—600元之間，因此，本項(xiàng)目的下限租金建議定為500元?？紤]到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因，因此，建議在上述價(jià)格基礎(chǔ)上，各樓層租賃價(jià)格下調(diào)50元，即：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設(shè)備層、停車場(chǎng)————B2配套服務(wù)業(yè)態(tài)————B1箱包4005萬元F1箱包500F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8450400F9F9夾層辦公場(chǎng)所（三）定量分析——售價(jià)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)大廈售價(jià)明細(xì)大廈名稱售價(jià)（萬元/使用面積）售價(jià)（萬元/建筑面積）使用率銷售方式備注天雅大廈—460％30年使用權(quán)，只銷售8層以下商鋪，用于回收資金萬邦和華聲是按照建筑面積銷售的，為了便于對(duì)比分析，按照50％的使用率倒算使用面積售價(jià)，并不代表項(xiàng)目使用率的實(shí)際情況。項(xiàng)目的租金暫定為550元，價(jià)格應(yīng)該在41000元左右。另外，雖然區(qū)域內(nèi)對(duì)于高