【正文】 后改為市場(chǎng)。是內(nèi)衣的集中銷售地點(diǎn)，整體客流量小，經(jīng)營(yíng)狀況一般。1奧特利瑪鞋城市場(chǎng)專業(yè)的鞋業(yè)市場(chǎng)，但大多是小戶經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)仿皮、革鞋，銷售量大，價(jià)位低，利潤(rùn)較低，經(jīng)營(yíng)情況不如天雅的六層。1老番街市場(chǎng)是涉外公寓怡景園的底商，最早定位為住宅的服務(wù)商業(yè)，招商狀況較差，因此不得已改為市場(chǎng)，主要以零售為主，生意冷清，但隨著雅寶路大棚拆遷，部分商戶無(wú)處經(jīng)營(yíng)只能選擇在老番街，生意狀況開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，因此商戶也開(kāi)始將主營(yíng)業(yè)務(wù)向批發(fā)轉(zhuǎn)型。1朝外門市場(chǎng)朝外門市場(chǎng)是指朝外門項(xiàng)目的底商，由于其外立面以黑色為主，比較嚴(yán)肅，因此整體形象更傾向于辦公場(chǎng)所。05年新開(kāi)業(yè)，定位為外貿(mào)市場(chǎng)，招商情況尚可，但定位于國(guó)內(nèi)旅游購(gòu)物，與市場(chǎng)狀況有所偏差，直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)一般。3層局部有空置。綜述：目前商圈內(nèi)主要商業(yè)大廈和市場(chǎng)共計(jì)14個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋、裘皮、箱包、小百貨等幾大類。中有一些專業(yè)市場(chǎng)，專營(yíng)單一業(yè)態(tài)。如奧特利瑪專營(yíng)鞋類，漢鼎大廈專營(yíng)裘皮，國(guó)星專營(yíng)童裝，日壇北樓專營(yíng)內(nèi)衣等。區(qū)域內(nèi)目前的綜合性商業(yè)大廈中，首屈一指的是雅寶、吉利和天雅。 而天雅由于興建時(shí)間較短，因此無(wú)論從軟硬件設(shè)施或經(jīng)營(yíng)狀況都是區(qū)域內(nèi)最好的。區(qū)域內(nèi)的主要商戶經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)，屬成熟型商戶。目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大廈，由于建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此，無(wú)論硬件或軟件方面均已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)今的市場(chǎng)需求，區(qū)域內(nèi)迫切需要能夠滿足現(xiàn)今商業(yè)要求的新型商業(yè)大廈。（二）區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析為保證研究結(jié)果的可借鑒性，我們選擇了區(qū)域內(nèi)最具代表性的三個(gè)大廈：吉利、雅寶、天雅，分別從業(yè)態(tài)布局、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等幾個(gè)方面做進(jìn)一步的詳細(xì)分析。1．重點(diǎn)商業(yè)大廈基礎(chǔ)資料明細(xì)樓層天 雅吉 利雅 寶業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金B(yǎng)1小百貨2238660——————————————F1裘皮/服裝6023/46660服裝19523700（未含稅）服裝/鞋4040600F2精品時(shí)裝8823660服裝18鞋2633500F3精品時(shí)裝8823660服飾18服裝/箱包5420500F4運(yùn)動(dòng)休閑8823660服裝13018760（含稅）服裝6420450F5毛衣8823660服裝18服裝5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含稅）鞋3155400F7鞋8123660————————鞋2070400F8鞋2870110600————————————————F9品牌鞋28100500————————————————F10品牌鞋2860500————————————————備注：由于這三個(gè)大廈中，有不少鋪位都是由標(biāo)準(zhǔn)攤位打通，因此，鋪位數(shù)量略有差異。2．區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈業(yè)態(tài)面積租金對(duì)比天雅大廈吉利大廈雅寶大廈業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃較為全面，涵蓋服裝、鞋、小百貨等幾大類，同時(shí)，根據(jù)不同分業(yè)態(tài)要求，又按照毛衣、休閑裝等進(jìn)行了細(xì)分。便于商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)較單一，只有鞋類和服裝業(yè)態(tài)較多標(biāo)準(zhǔn)攤位面積23平米18平米20平米租金500—660700，基本是單一租賃價(jià)格400—600，1層租賃價(jià)格最高，樓層越高，租賃價(jià)格越低轉(zhuǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)攤位2萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位40—50萬(wàn)，鞋類50萬(wàn)鞋類16萬(wàn)總結(jié)：這三個(gè)大廈都是綜合性商業(yè)大廈。在這三個(gè)大廈中，無(wú)論從大廈自身軟硬件設(shè)施、大廈規(guī)?；蛏虘魯?shù)量，天雅大廈都是區(qū)域內(nèi)最的 。從鋪位面積來(lái)看，天雅的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積最大，在23平米左右，同時(shí)，大戶房間也是最多的，在其8層以上全部為大戶房間。吉利的房間面積最小，只有18平米左右。從租金來(lái)看，目前單位租金最高的是吉利大廈。這三個(gè)大廈的整體租金水平在區(qū)域內(nèi)是最高的。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。除天雅大廈的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較高外，其他兩個(gè)大廈的都比較低。在這三個(gè)大廈中，服裝類業(yè)態(tài)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，鞋類次之。75 / 75（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈業(yè)態(tài)及數(shù)量面積明細(xì)大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮小百貨數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————————290吉利大廈4217893891602————————————510天雅大廈3878901248993251152511502231784888國(guó)星1172106————————————————117萬(wàn)邦1212001313003535001127200————172東方圣元781170————575————1421097華聲192000————9814700————————117雅寶臨街51306031802120683420251500149漢鼎————————————601800————60日壇南樓951425————————————————95日壇北樓52780————————00————52奧特利瑪————1362304————————————136老番街2001600————————————3602880560朝外門4309890531219882024————3233230894合計(jì)20476222582659454137使用面積合計(jì)444652062021034135709604111793備注： 各業(yè)態(tài)面積均為使用面積 區(qū)域內(nèi)總商鋪量為4137個(gè)，總商業(yè)使用面積為111，793平米。 在上述各商業(yè)大廈中，朝外門主要以零售為主，與區(qū)域內(nèi)整體批發(fā)業(yè)務(wù)不符，因此不計(jì)算在內(nèi)。另外，小百貨類需要的樓層為首層，且單位面積小，業(yè)態(tài)整體形象混亂，且同其他業(yè)態(tài)的兼容性較差，所以摒棄掉。 另外，在一些大廈中，有一定的空置鋪位未計(jì)算在內(nèi)。因此，區(qū)域內(nèi)的有效商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量及有效商業(yè)面積明細(xì)如下：大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————290吉利大廈4217893891602————————510天雅大廈387890124899325115251150665國(guó)星1172106————————————117萬(wàn)邦1212001313003535001127200172東方圣元781170————575————83華聲192000————9814700————117雅寶臨街51306031802120683420124漢鼎————————————60180060日壇南樓951425————————————95日壇北樓52780————————0052奧特利瑪————1362304————————136老番街2001600————————————200合計(jì)16175691702652621面積合計(jì)3457519401190101357086556各商業(yè)大廈有效業(yè)態(tài)數(shù)量及業(yè)態(tài)面積比例大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）雅寶大廈21————吉利大廈————————天雅大廈國(guó)星————————————萬(wàn)邦東方圣元————————華聲————————雅寶臨街漢鼎————————————日壇南樓————————————日壇北樓————————00奧特利瑪————————————老番街————————————各商業(yè)大廈商鋪總數(shù)量及商業(yè)總面積比例大廈名稱數(shù)量總數(shù)量比例總商業(yè)使用面積總面積比例雅寶大廈2909023吉利大廈510949511天雅大廈66520098國(guó)星1172106萬(wàn)邦17213200東方圣元831245華聲11716700雅寶臨街1246780漢鼎601800日壇南樓951425日壇北樓52780奧特利瑪1362304老番街2001600合計(jì)262186556區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)數(shù)量面積比例匯總表業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例（%）10．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）4022總結(jié)：區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)按數(shù)量多少依次為服裝、鞋、裘皮和箱包。但在其中，內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài)，在許多零售的商業(yè)場(chǎng)所，通常將內(nèi)衣歸到小百貨類，但在，內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營(yíng)，同一般小百貨攤位式經(jīng)營(yíng)不一樣，它同服裝類業(yè)態(tài)一樣，需要在房間中進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。因此，應(yīng)將其從小百貨中分離，和泳衣一并歸入服裝的范疇。無(wú)論從數(shù)量或面積方面計(jì)算，業(yè)態(tài)最多的是服裝類，數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的 ％，面積也可以達(dá)到總有效面積的的40％。箱包類業(yè)態(tài)的數(shù)量雖然少，%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說(shuō)明商戶需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積較大。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來(lái)看，天雅無(wú)論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)商戶對(duì)于天雅的認(rèn)同度最高。 核心商圈租金水平分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租賃價(jià)格明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬(wàn)元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬(wàn)，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬(wàn)元左右。其他項(xiàng)目的鋪位轉(zhuǎn)讓費(fèi)或轉(zhuǎn)租費(fèi)較低或沒(méi)有。吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國(guó)星550———萬(wàn)邦230—255230255255—400東方圣元350—450—450—華聲180—180—雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———朝外門400—500650650—漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—40