【正文】 ，隨著改革開放的深入，邊境貿(mào)易逐漸發(fā)展起來。邊貿(mào)市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性產(chǎn)物，由于邊境城市通常氣候條件惡劣，生活條件較差，因此整體市場交易開始向條件相對(duì)較好的內(nèi)陸城市發(fā)展，另外，邊貿(mào)對(duì)于物流和通關(guān)渠道的通暢性要求較高，而近幾年原有的邊境城市受客觀條件的制約，也在一定程度上阻礙了邊境貿(mào)易的進(jìn)一步發(fā)展，在邊境的邊貿(mào)市場現(xiàn)在已經(jīng)開始進(jìn)入衰退期。（二）重點(diǎn)邊貿(mào)省市簡介新疆：邊境口岸主要有霍爾果斯、伊寧、塔城、紅旗拉甫、都爾塔拉、阿拉山口。其中最為突出的就是新疆的邊疆賓館商貿(mào)城。邊境口岸有：黑河、綏芬河、東寧等。但東部的滿洲里作為首批開展邊貿(mào)的城市，目前市場狀況尚可。云南、廣西：臨近緬甸、越南、老撾、泰國等，其有別于對(duì)俄羅斯等地的邊貿(mào)市場。 浙江義烏：主要針對(duì)中東、日、韓為主，常駐義烏的外國客商約2萬人，邊貿(mào)性質(zhì)類似于廣州，但起源要早于廣州。產(chǎn)自福建的運(yùn)動(dòng)鞋幾乎壟斷了全球80%的市場。最初的批發(fā)商主要集中在日壇賓館、日壇南樓、北樓、國泰大廈及雅寶路和日壇路道路兩側(cè)，在小鐵皮房或以賓館包房內(nèi)，進(jìn)行現(xiàn)貨交易。而運(yùn)輸條件的便利和商品的極大豐富，也促進(jìn)了市場的不斷發(fā)展和壯大。商品種類繁雜，但每種商品款式單一，樣式落伍，包裝粗糙，而且沒有售后保障。 消費(fèi)者：最初的消費(fèi)者主要來自于俄羅斯、原獨(dú)聯(lián)體及東歐一些國家。地?cái)傂问街饾u被配套齊全，硬件設(shè)施完善的商業(yè)大廈取代，最早開始改造的雅寶大廈，從辦公改為商業(yè)，其次興建了北斗星大廈。1)產(chǎn)品：客戶對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)、款式的要求不斷提升，促使市場內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，原有的一些低檔產(chǎn)品退出，中高檔產(chǎn)品開始占據(jù)主流，在商業(yè)大廈中，以經(jīng)營各自獨(dú)立品牌產(chǎn)品的商戶成為市場中的主要商戶。經(jīng)過市場的自然淘汰，留存的商戶都是比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)商能力的成熟型商戶。擺脫原有現(xiàn)貨交易模式，而代之以更靈活、先進(jìn)的期貨交易，消費(fèi)者不滿足于廠商提供的產(chǎn)品樣式，會(huì)根據(jù)自身的需求向廠家定貨。通過研究的發(fā)展過程也能夠發(fā)現(xiàn)，市場的商品也是在不斷發(fā)展和變化的。他們更注重產(chǎn)品的研發(fā)，同國際的接軌。3)消費(fèi)者：從盲目進(jìn)貨到根據(jù)各自的經(jīng)營側(cè)重尋求不同的產(chǎn)品類型。而隨著貿(mào)易領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大以及市場的不斷規(guī)范，未來的將是一個(gè)開放的、全球化的大市場，它將真正成為中國輕紡產(chǎn)品面向國際進(jìn)行貿(mào)易的窗口和平臺(tái)。吉利市場98年以前，市場的主要攤位都是臨時(shí)搭建的鐵皮房，簡陋、檔次低。萬邦市場以前為寫字樓立項(xiàng)，沒有配置商業(yè)設(shè)施。主營產(chǎn)品屬于中低檔產(chǎn)品，雖然租金便宜，但生意蕭條，整體經(jīng)營情況一般。產(chǎn)權(quán)單位眾多，導(dǎo)致租金價(jià)格差異大。據(jù)悉，大廈所有人在2004年曾想將大樓整體轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在的商戶總體經(jīng)營商品檔次較低，整體經(jīng)營狀況一般。1老番街市場是涉外公寓怡景園的底商，最早定位為住宅的服務(wù)商業(yè)，招商狀況較差，因此不得已改為市場，主要以零售為主，生意冷清，但隨著雅寶路大棚拆遷，部分商戶無處經(jīng)營只能選擇在老番街，生意狀況開始有所好轉(zhuǎn)，因此商戶也開始將主營業(yè)務(wù)向批發(fā)轉(zhuǎn)型。綜述：目前商圈內(nèi)主要商業(yè)大廈和市場共計(jì)14個(gè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋、裘皮、箱包、小百貨等幾大類。 而天雅由于興建時(shí)間較短，因此無論從軟硬件設(shè)施或經(jīng)營狀況都是區(qū)域內(nèi)最好的。1．重點(diǎn)商業(yè)大廈基礎(chǔ)資料明細(xì)樓層天 雅吉 利雅 寶業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積（㎡）租金B(yǎng)1小百貨2238660——————————————F1裘皮/服裝6023/46660服裝19523700（未含稅）服裝/鞋4040600F2精品時(shí)裝8823660服裝18鞋2633500F3精品時(shí)裝8823660服飾18服裝/箱包5420500F4運(yùn)動(dòng)休閑8823660服裝13018760（含稅）服裝6420450F5毛衣8823660服裝18服裝5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含稅）鞋3155400F7鞋8123660————————鞋2070400F8鞋2870110600————————————————F9品牌鞋28100500————————————————F10品牌鞋2860500————————————————備注：由于這三個(gè)大廈中，有不少鋪位都是由標(biāo)準(zhǔn)攤位打通，因此，鋪位數(shù)量略有差異。在這三個(gè)大廈中，無論從大廈自身軟硬件設(shè)施、大廈規(guī)?；蛏虘魯?shù)量，天雅大廈都是區(qū)域內(nèi)最的 。這三個(gè)大廈的整體租金水平在區(qū)域內(nèi)是最高的。75 / 75（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈業(yè)態(tài)及數(shù)量面積明細(xì)大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮小百貨數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————————290吉利大廈4217893891602————————————510天雅大廈3878901248993251152511502231784888國星1172106————————————————117萬邦1212001313003535001127200————172東方圣元781170————575————1421097華聲192000————9814700————————117雅寶臨街51306031802120683420251500149漢鼎————————————601800————60日壇南樓951425————————————————95日壇北樓52780————————00————52奧特利瑪————1362304————————————136老番街2001600————————————3602880560朝外門4309890531219882024————3233230894合計(jì)20476222582659454137使用面積合計(jì)444652062021034135709604111793備注： 在上述各商業(yè)大廈中，朝外門主要以零售為主，與區(qū)域內(nèi)整體批發(fā)業(yè)務(wù)不符，因此不計(jì)算在內(nèi)。因此，區(qū)域內(nèi)的有效商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量及有效商業(yè)面積明細(xì)如下：大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————290吉利大廈4217893891602————————510天雅大廈387890124899325115251150665國星1172106————————————117萬邦1212001313003535001127200172東方圣元781170————575————83華聲192000————9814700————117雅寶臨街51306031802120683420124漢鼎————————————60180060日壇南樓951425————————————95日壇北樓52780————————0052奧特利瑪————1362304————————136老番街2001600————————————200合計(jì)16175691702652621面積合計(jì)3457519401190101357086556各商業(yè)大廈有效業(yè)態(tài)數(shù)量及業(yè)態(tài)面積比例大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）雅寶大廈21————吉利大廈————————天雅大廈國星————————————萬邦東方圣元————————華聲————————雅寶臨街漢鼎————————————日壇南樓————————————日壇北樓————————00奧特利瑪————————————老番街————————————各商業(yè)大廈商鋪總數(shù)量及商業(yè)總面積比例大廈名稱數(shù)量總數(shù)量比例總商業(yè)使用面積總面積比例雅寶大廈2909023吉利大廈510949511天雅大廈66520098國星1172106萬邦17213200東方圣元831245華聲11716700雅寶臨街1246780漢鼎601800日壇南樓951425日壇北樓52780奧特利瑪1362304老番街2001600合計(jì)262186556區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)數(shù)量面積比例匯總表業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例（%）10．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）4022總結(jié)：區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)按數(shù)量多少依次為服裝、鞋、裘皮和箱包。箱包類業(yè)態(tài)的數(shù)量雖然少，%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說明商戶需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積較大。吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國星550———萬邦230—255230255255—400東方圣元350—450—450—華聲180—180—雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———朝外門400—500650650—漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——總結(jié)：核心商圈中，萬邦和華聲是由寫字樓改建而成的市場，現(xiàn)有商戶多為原北斗星和臨街商戶，由于拆遷改造時(shí)，其他商業(yè)大廈無空置鋪位，因此不得已選擇了萬邦和華聲，因此租金不具備參照性，所以摒棄。轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)現(xiàn)象，在區(qū)域內(nèi)除在天雅大廈和吉利大廈存在外，在其他商業(yè)大廈較少，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓價(jià)格的高低只和攤位所在大廈的整體經(jīng)營狀況相關(guān)，和市場需求關(guān)系并不明顯。3. 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有服務(wù)業(yè)態(tài)的數(shù)量已經(jīng)無法滿足雅寶商圈內(nèi)上萬商戶、消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在雅寶商圈內(nèi)的不少消費(fèi)者已經(jīng)擴(kuò)散到臨近區(qū)域消費(fèi)，如藍(lán)島等地。結(jié)論區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)由于日壇上街的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)基本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。（五）核心商圈物流狀況分析（詳細(xì)資料見附件報(bào)告）1. 區(qū)域內(nèi)物流服務(wù)公司眾多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已超過100家以上，各物流公司都有各自不同的側(cè)重點(diǎn)，如