【正文】 80408325500————————290吉利大廈4217893891602————————————510天雅大廈3878901248993251152511502231784888國星1172106————————————————117萬邦1212001313003535001127200————172東方圣元781170————575————1421097華聲192000————9814700————————117雅寶臨街51306031802120683420251500149漢鼎————————————601800————60日壇南樓951425————————————————95日壇北樓52780————————00————52奧特利瑪————1362304————————————136老番街2001600————————————3602880560朝外門4309890531219882024————3233230894合計20476222582659454137使用面積合計444652062021034135709604111793備注：在這三個大廈中，無論從大廈自身軟硬件設施、大廈規(guī)模或商戶數(shù)量，天雅大廈都是區(qū)域內(nèi)最的 。 而天雅由于興建時間較短，因此無論從軟硬件設施或經(jīng)營狀況都是區(qū)域內(nèi)最好的。1老番街市場是涉外公寓怡景園的底商，最早定位為住宅的服務商業(yè)，招商狀況較差，因此不得已改為市場，主要以零售為主，生意冷清，但隨著雅寶路大棚拆遷，部分商戶無處經(jīng)營只能選擇在老番街，生意狀況開始有所好轉，因此商戶也開始將主營業(yè)務向批發(fā)轉型。據(jù)悉，大廈所有人在2004年曾想將大樓整體轉讓。主營產(chǎn)品屬于中低檔產(chǎn)品，雖然租金便宜，但生意蕭條，整體經(jīng)營情況一般。吉利市場98年以前，市場的主要攤位都是臨時搭建的鐵皮房，簡陋、檔次低。3)消費者：從盲目進貨到根據(jù)各自的經(jīng)營側重尋求不同的產(chǎn)品類型。通過研究的發(fā)展過程也能夠發(fā)現(xiàn)，市場的商品也是在不斷發(fā)展和變化的。經(jīng)過市場的自然淘汰，留存的商戶都是比較有經(jīng)濟實力和經(jīng)商能力的成熟型商戶。地攤形式逐漸被配套齊全，硬件設施完善的商業(yè)大廈取代，最早開始改造的雅寶大廈，從辦公改為商業(yè)，其次興建了北斗星大廈。商品種類繁雜，但每種商品款式單一，樣式落伍，包裝粗糙，而且沒有售后保障。最初的批發(fā)商主要集中在日壇賓館、日壇南樓、北樓、國泰大廈及雅寶路和日壇路道路兩側，在小鐵皮房或以賓館包房內(nèi)，進行現(xiàn)貨交易。 浙江義烏：主要針對中東、日、韓為主，常駐義烏的外國客商約2萬人，邊貿(mào)性質類似于廣州，但起源要早于廣州。但東部的滿洲里作為首批開展邊貿(mào)的城市，目前市場狀況尚可。其中最為突出的就是新疆的邊疆賓館商貿(mào)城。邊貿(mào)市場是經(jīng)濟發(fā)展的階段性產(chǎn)物，由于邊境城市通常氣候條件惡劣，生活條件較差，因此整體市場交易開始向條件相對較好的內(nèi)陸城市發(fā)展，另外，邊貿(mào)對于物流和通關渠道的通暢性要求較高，而近幾年原有的邊境城市受客觀條件的制約，也在一定程度上阻礙了邊境貿(mào)易的進一步發(fā)展，在邊境的邊貿(mào)市場現(xiàn)在已經(jīng)開始進入衰退期。作為一種特殊的商業(yè)形式，邊貿(mào)對于物流、海關政策、產(chǎn)品要求較高，同時，邊貿(mào)受國際形勢、國際政策等影響較大，如匯率的變動，金融政策的變動以及戰(zhàn)爭等。它主要針對的國家包括獨聯(lián)體、俄羅斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等國。遼寧：主要針對韓國、日本、俄羅斯，主要城市有：大連、沈陽、丹東。貨品主要以小百貨、小電器、化妝品為主。而雅寶路的最終形成同邊貿(mào)市場逐漸向內(nèi)陸城市傾斜，以及北京自身的條件密不可分。在靠近兒研所附近的鐵皮攤位被拆遷后，興建了吉利大廈。3)消費者：除原有前獨聯(lián)體及東歐消費者外，中亞、北非及中東也開始成為重要的消費群體，如黑人客商。從最初的地攤貨，劣質鞋、衣服，到中高檔產(chǎn)品直至現(xiàn)今的品牌經(jīng)營，都說明了這個市場是在不斷成熟和完善的。他們非常注重商家的信譽，也很在意購物環(huán)境是否舒適完善。吉利率先修建商業(yè)大廈，從而改變了外貿(mào)臨街的形象，提高了整體商業(yè)檔次，一時成為的龍頭市場，但隨著天雅大廈的后來居上，如今已被天雅超越。華聲國際大廈以寫字樓產(chǎn)權立項，最早的招商方式為產(chǎn)權銷售，因其位置偏離主流商圈，導致整體經(jīng)營情況欠佳。日壇南樓市場曾經(jīng)是最早的商業(yè)市場，在邊貿(mào)初期，非常興旺。1朝外門市場朝外門市場是指朝外門項目的底商，由于其外立面以黑色為主，比較嚴肅，因此整體形象更傾向于辦公場所。區(qū)域內(nèi)的主要商戶經(jīng)營年限較長，屬成熟型商戶。從鋪位面積來看，天雅的標準攤位面積最大，在23平米左右，同時，大戶房間也是最多的，在其8層以上全部為大戶房間。 各業(yè)態(tài)面積均為使用面積但在其中，內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài)，在許多零售的商業(yè)場所，通常將內(nèi)衣歸到小百貨類，但在，內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營，同一般小百貨攤位式經(jīng)營不一樣，它同服裝類業(yè)態(tài)一樣，需要在房間中進行經(jīng)營。綜合性商業(yè)大廈中，單位租金最高的是老番街，主要是因為它的鋪位面積非常小，因此導致相對租金較高，不具備參照性。4. 區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時，全部人滿為患，而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意，但用餐時人也非常多，符合商戶或消費者需求的，干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。2. 物流公司提供多種運輸方式，他們生意的好壞同各接貨地點的情況直接相關。很多物流公司為了方便招攬生意，會選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中，設立辦事機構，而發(fā)貨地點則放置在區(qū)域外。根據(jù)對秀水商戶的調研發(fā)現(xiàn)，不少雅寶商圈的商戶將秀水作為自己的零售基地，將一些樣品服裝或過季服裝在秀水傾銷。對于多數(shù)商戶來說，由內(nèi)銷批發(fā)轉向外銷批發(fā)，無論從產(chǎn)品或消費者來說都有一定難度，很難轉型。2) 在邊疆賓館商貿(mào)城，15平米房間視位置好壞，轉租金可達10000—15000元/月，轉讓費可達50—100萬。因此，新疆又是北京的銷售口岸和中轉口岸。 公寓：3幢，約51200平方米，29種戶型，主力戶型60~70平方米，共計700余戶1．4日壇上街1) 位置：日壇公園北側2) 價格：未定3) 項目總規(guī)模：約18萬平方米4) 開業(yè)時間：2008奧運前夕正式投入使用5) 項目簡介：是京城最大的集餐飲、娛樂、購物、休閑中心于一體的室內(nèi)步行 商業(yè)街。2) 主入口滾梯處設立了休閑中庭，強調輔助功能，同時兼顧休閑、娛樂及展示。6) 有充足的停車位。首先，對業(yè)務員的培訓不夠，導致各執(zhí)一辭，對客戶隨便承諾；其次，各樓層布局安排目前尚未最終確定，有可能導致大廈業(yè)態(tài)混亂；第三，整體銷售價格不明晰，有可能在后期造成銷售的混亂。3．2情報所項目 基地面積：43202. 商圈是一種特殊的商業(yè)形式，無論商戶或消費者都高度集中，商圈內(nèi)所有的商業(yè)大廈針對的目標群一致，因此，開發(fā)進程的長短和入市時間的先后，將在極大程度上影響后期的招商進行。8. 目前由于營銷方面的問題，導致雅寶城整體銷售情況一般，但隨著本項目入市時間的臨近，雅寶城會及時調整營銷節(jié)奏，并針對本項目進行銷售和推廣，容易在本項目的銷售價格和租賃價格方面造成一定的阻力。箱包數(shù)量雖然只有約7%，但總面積超過22%。區(qū)域內(nèi)的服裝經(jīng)過多年的經(jīng)營，子業(yè)態(tài)劃分清楚，不但有經(jīng)營單一服裝子業(yè)態(tài)的大廈，如以內(nèi)衣經(jīng)營為主的日壇北樓，以棉衣為主的日壇南樓，以童裝為主的國星等；在各綜合性大廈中，服裝經(jīng)營也各有側重，如天雅大廈和吉利大廈，主要經(jīng)營的是時裝和毛衣。2．2鞋區(qū)域內(nèi)鞋類面積數(shù)量明細及比例大廈名稱標準大戶數(shù)量（個）單位面積面積（使用㎡）數(shù)量（個）單位面積面積（使用㎡）雅寶大廈26308585440—703225吉利大廈89181602——————天雅大廈1642337728460—1006160萬邦——————131001300雅寶臨街——————360180奧特利瑪13615—232304——————合計415——8536154——10865數(shù)量合計569面積合計19401鞋類標準攤位：總數(shù)量415個，%；總使用面積8563平米；占鞋類總商業(yè)使用面積的 %鞋類大戶攤位：總數(shù)量154個，%；總使用面積10865平米，%總結：區(qū)域內(nèi)目前鞋類總體供應面積為19401平米，鞋類大戶數(shù)量雖然僅占約27％，但面積卻占到鞋類總供應面積的56%左右，說明市場對于大戶鞋室的需求比較大。現(xiàn)區(qū)域內(nèi)箱包相對集中的大廈為萬邦和華聲，里面經(jīng)營的商戶90%以上都是原北斗星拆遷而搬走的商戶，由于箱包產(chǎn)品自身的原因，不易挪動，因此商戶通常會選擇低層或地下作為經(jīng)營場所。加之，日壇國際廣場2號樓的底商未最終確定業(yè)態(tài)，它所在地塊的商業(yè)屬性偏重于裘皮，因此延續(xù)裘皮經(jīng)營的可能性很大，如真以裘皮作為招商對象，按照現(xiàn)有單層2500平米，四層計算，則又有約160個商鋪投向市場，將直接導致區(qū)域內(nèi)裘皮供應量飽和，也將會直接影響到本案的布局，因此，對裘皮大戶的招商和引進尤為重要。吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國星550———押1付1萬邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——5商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈（雅寶、吉利、天雅）各樓層租金明細樓層租金波動區(qū)間（元/使用平米/月）B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結： 萬邦大廈和華聲大廈屬于寫字樓改建的商業(yè)市場，現(xiàn)有商戶多為拆遷時不得已的選擇，不作為參照。 綜合以上的原因，在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為：天雅大廈、吉利、雅寶、國興和東方圣元。 在所有業(yè)態(tài)中，鞋類對租金的承受能力是最高的，同時，鞋類的轉讓費用也是最高的，天雅100平米的大房間轉讓費高達150萬，而在早期的吉利大廈中，一個鞋類房間的轉讓費可以達到70萬，高于服裝類50萬的轉讓水平。3．4裘皮：雖然后期及時調整價格，但已無力挽回。5． 區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價格約4萬元，決定了本項目的銷售價格不能超越天雅過多，因此5萬元應該是本項目的最高上限。9． 相同業(yè)態(tài)同等鋪位規(guī)格的情況下，樓層差比較大，所以，地下一層的箱包租賃價格和銷售價格同首層有所差異，按照租金和比值進行計算，定為38000元。在充分考慮市場接受度的因素后，建議將平均價格定在42000元左右。3． 另外，區(qū)域內(nèi)的主要競爭項目雅寶城的銷售價格約為52000元，但由于它是產(chǎn)權的銷售方式，因此也決定了本項目的銷售價格不能夠超越5萬元。綜合以上分析，建議本項目租金和租賃押金為：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設備層、停車場——5萬元B2服務業(yè)態(tài)——B1箱包450F1550F2裘皮F3毛衣、小衫F4時裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大戶 500F9450F9夾層辦公場所定價理由：3．3箱包： 鞋類主流租金集中在400—700元，其中大戶室租金集中在400—500元，標準攤位租金400—700元之間，主流租金在600元波動。 日壇南樓、北樓由于總體量偏小，因此也不作為主流租金的考慮范圍。根據(jù)以上分析，建議本項目業(yè)態(tài)功能和標準攤位面積為：樓層業(yè)態(tài)標準攤位面積B3設備層、停車場——B2配套服務業(yè)態(tài)——B1標準箱包30㎡左右，局部有拐角大鋪F1箱包大鋪30㎡左右F2裘皮或其他40—50㎡F3毛衣、小衫30㎡左右，局部有拐角大鋪F4時裝、套裝等F5F6革鞋標準鋪，約30㎡F7真皮鞋標準鋪，30㎡F8真皮鞋大戶100㎡F9F9夾層辦公場所備注：具體鋪位劃分將根據(jù)柱間距有大有??；在設計中，標準鋪盡量按照同一標準規(guī)劃，大鋪由標準鋪二合一或三合一或三合二。區(qū)域內(nèi)重點競爭項目雅寶城已經(jīng)開始招商工作，且總戶數(shù)約220戶，據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)已有裘