【正文】 項(xiàng)目的租金暫定為550元，價(jià)格應(yīng)該在41000元左右。 本項(xiàng)目作為新進(jìn)入市的項(xiàng)目，在制定租金價(jià)格時(shí)不能脫離原有商圈的慣例租金，加之周邊雅寶城的威脅，也決定了本項(xiàng)目在入市時(shí)應(yīng)選擇較低點(diǎn)進(jìn)入，因此，本項(xiàng)目的租金上限建議控制在600元；在制定本項(xiàng)目的下限租金時(shí)，考慮到本項(xiàng)目自身硬件、軟件設(shè)施較為完善，且通過(guò)商戶訪談得知，商戶對(duì)于租金的承受度集中在500—600元之間，因此，本項(xiàng)目的下限租金建議定為500元。例如，從原北斗星搬遷至雅寶大廈的箱包商戶，承受的租金為500元。3．2鞋類：大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶租金押金租金押金雅寶大廈500押1付1400押1付1吉利大廈750（含稅）10萬(wàn)元——10萬(wàn)元天雅大廈6608萬(wàn)元500—6008萬(wàn)元萬(wàn)邦————230——奧特利瑪3985萬(wàn)元——5萬(wàn)元 目前的主流租金在600元左右波動(dòng)2．4裘皮區(qū)域內(nèi)裘皮類商業(yè)面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)裘皮數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）天雅大廈 25 1150萬(wàn)邦 112 7200雅寶臨街（含瑞豐） 68 3420漢鼎 60 1800合計(jì) 265 13570重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城裘皮類業(yè)態(tài)布局明細(xì)樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積(建筑面積)售價(jià)(元/建筑面積)單層面積（平方米）總戶數(shù)F2裘皮精品100—150平米—4621約220個(gè)左右F3裘皮F4合計(jì)18484總結(jié)：裘皮最早以前全部集中在裘皮街，因拆遷改造，因而搬遷至萬(wàn)邦和漢鼎。華聲和萬(wàn)邦非區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，不作為參照項(xiàng)目。3. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)大廈由于開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)早，因此在服務(wù)業(yè)態(tài)方面有諸多不足，因此，本項(xiàng)目可以在服務(wù)業(yè)態(tài)上更貼近消費(fèi)者，從而促進(jìn)銷(xiāo)售4. 對(duì)于已掌握的意向客戶，進(jìn)行定向銷(xiāo)售或招商，增加保險(xiǎn)系數(shù)。 綠化率：31%區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3．1金麒麟6) 雅寶城主洗手間設(shè)置在商場(chǎng)中心，損失了良好的商業(yè)地段，又因其電梯核心筒和氣味等阻礙了周邊商鋪的正常經(jīng)營(yíng)。六大商業(yè)區(qū)域各自獨(dú)立，但實(shí)行統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，從而形成互動(dòng)的商業(yè)綜合體系。新疆邊疆賓館商貿(mào)城概述：1) 邊貿(mào)最早出現(xiàn)在新疆和東北的邊境城市，由于邊境城市生活和交易條件較差，因此逐步從邊境城市轉(zhuǎn)移到靠近內(nèi)陸的中心城市。因此，我們考慮了涉外貿(mào)易為主的秀水市場(chǎng)和雅秀市場(chǎng)。結(jié)論區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)由于日壇上街的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)基本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。箱包類業(yè)態(tài)的數(shù)量雖然少，%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說(shuō)明商戶需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積較大。這三個(gè)大廈的整體租金水平在區(qū)域內(nèi)是最高的。綜述：目前商圈內(nèi)主要商業(yè)大廈和市場(chǎng)共計(jì)14個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋、裘皮、箱包、小百貨等幾大類。產(chǎn)權(quán)單位眾多，導(dǎo)致租金價(jià)格差異大。而隨著貿(mào)易領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大以及市場(chǎng)的不斷規(guī)范，未來(lái)的將是一個(gè)開(kāi)放的、全球化的大市場(chǎng)，它將真正成為中國(guó)輕紡產(chǎn)品面向國(guó)際進(jìn)行貿(mào)易的窗口和平臺(tái)。擺脫原有現(xiàn)貨交易模式，而代之以更靈活、先進(jìn)的期貨交易，消費(fèi)者不滿足于廠商提供的產(chǎn)品樣式，會(huì)根據(jù)自身的需求向廠家定貨。 消費(fèi)者：最初的消費(fèi)者主要來(lái)自于俄羅斯、原獨(dú)聯(lián)體及東歐一些國(guó)家。產(chǎn)自福建的運(yùn)動(dòng)鞋幾乎壟斷了全球80%的市場(chǎng)。邊境口岸有：黑河、綏芬河、東寧等。北京商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書(shū)（上篇）北京金力天房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)公司2006．01．14目 錄第一部分：市場(chǎng)研究 6一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究 7（一）邊貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展背景及歷史淵源 7（二）重點(diǎn)邊貿(mào)省市簡(jiǎn)介 8（三）市場(chǎng)分析 9二、區(qū)域市場(chǎng)分析 12（一）核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述 12（二）區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析 15（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析 17（四）區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告） 22（五）核心商圈物流狀況分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告） 23（六）．輻射商圈分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告） 24（七）．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 26（八）商戶調(diào)研見(jiàn)附件報(bào)告五 31（九）消費(fèi)者調(diào)研見(jiàn)附件報(bào)告六 31第二部分：本項(xiàng)目分析 32一．項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)述 33（一）開(kāi)發(fā)背景 33（二）目前狀況： 33（三）預(yù)期規(guī)劃： 33二．本項(xiàng)目SWOT分析 34（一）優(yōu)勢(shì) 34（二）劣勢(shì) 34（三）威脅 35（四）機(jī)會(huì) 35第三部分：本項(xiàng)目定位分析 37一．定量分析——業(yè)態(tài) 38（一）區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積分析 38（二）定量分析——租金 44（三）定量分析——售價(jià) 49二．定性分析 52（一）商戶訪談（問(wèn)卷及詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)附件五） 52（二）消費(fèi)者訪談 （問(wèn)卷及詳細(xì)結(jié)果見(jiàn)附件六） 55三．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析——雅寶城 56（一）對(duì)本項(xiàng)目的主要威脅 56（二）應(yīng)對(duì)方法： 57四、典型性分析：天雅大廈 58（一）可借鑒點(diǎn) 58（二）機(jī)會(huì) 59五、十三參數(shù)分析 60（一）時(shí)機(jī)性： 60（二）行業(yè)進(jìn)程性： 60（三）地段性：分為地緣屬性和商業(yè)屬性 61（四）規(guī)模性： 62（五）布局性：（規(guī)格、布局） 62（六）人氣性： 63（七）硬件性： 63（八）穩(wěn)定性： 63（九）資源性： 64（十）競(jìng)爭(zhēng)與兼容性： 64（十一）人口： 65（十二）商圈： 65（十三）人性： 65六、項(xiàng)目定位結(jié)論匯總 66（一）主題定位 66（二）形象定位 66（三）理念定位 66（四）商戶定位 66（五）消費(fèi)者定位 66（六）產(chǎn)品定位 67第四部分、本項(xiàng)目推廣媒體和推廣手段建議 68一、核心商圈目前推廣方式及廣告數(shù)量調(diào)研： 69（一）戶外 69（二）平面 69（三）新型媒體 69（四）網(wǎng)絡(luò)： 69（五）數(shù)量匯總 70二．現(xiàn)階段媒體建議及內(nèi)容安排 70（一）推廣媒體建議 70（二）推廣時(shí)間 70（三）推廣媒體選擇理由 71（四）推廣媒體的應(yīng)用說(shuō)明 71（五）本項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)總結(jié) 73第一部分：市場(chǎng)研究一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究（一）邊貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展背景及歷史淵源邊貿(mào)是改革開(kāi)放的產(chǎn)物，由于中國(guó)的輕紡產(chǎn)品比較發(fā)達(dá)，價(jià)格便宜，對(duì)于俄羅斯等輕工業(yè)比較落后的國(guó)家具有很強(qiáng)的吸引力，隨著改革開(kāi)放的深入，邊境貿(mào)易逐漸發(fā)展起來(lái)。由于通商能力有限，因此市場(chǎng)整體情況一般。成都：由于該地區(qū)勞動(dòng)力便宜，因此不少?gòu)S家在成都設(shè)立工廠，因此在2001年后，中低檔皮鞋和革鞋生產(chǎn)加工開(kāi)始興起，主要針對(duì)俄羅斯。而廠家在同客戶的反復(fù)接觸中，也了解到了最新的產(chǎn)品信息和客戶的喜好及流行趨勢(shì)。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述（詳細(xì)調(diào)研資料參見(jiàn)附件報(bào)告一）雅寶大廈是區(qū)域內(nèi)較早的大廈式商業(yè)市場(chǎng)，雖然由于天雅、吉利的興起，生意有所影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。漢鼎大廈市場(chǎng)寫(xiě)字樓格局，屬于老牌裘皮集中市場(chǎng)，發(fā)展比較成熟。中有一些專業(yè)市場(chǎng)，專營(yíng)單一業(yè)態(tài)。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來(lái)看，天雅無(wú)論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)商戶對(duì)于天雅的認(rèn)同度最高。而通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各大廈服務(wù)業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套，用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費(fèi)者，但配套比較齊備的大廈不但體現(xiàn)了大廈的檔次，同時(shí)對(duì)于商戶和消費(fèi)者也有一定的吸引力。同時(shí)，因?yàn)榈慕?jīng)營(yíng)形式是以服裝批發(fā)為主的，所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營(yíng)形式的大紅門(mén)市場(chǎng)。2) 在烏魯木齊，最早曾經(jīng)有多個(gè)市場(chǎng)，但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉(cāng)儲(chǔ)等便利條件，因此新疆的市場(chǎng)日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。 1．2雅寶城1) 位置：朝外大街與建外大街之間，毗鄰東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)立交橋2) 項(xiàng)目總規(guī)模：63000平方米3) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：07年5月4) 項(xiàng)目定位：以批發(fā)為主的高檔國(guó)際貿(mào)易交易市場(chǎng)。2．3項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1) 在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強(qiáng)2) 總體規(guī)模大，建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平米，是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的項(xiàng)目。 位置：京華豪園北側(cè) 密度：43商業(yè)規(guī)劃安排：地下1層及地上9層全部為商業(yè)，樓內(nèi)有中廳設(shè)計(jì)。5. 通過(guò)對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雅寶城項(xiàng)目在推廣和營(yíng)銷(xiāo)方面有諸多不足。區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，特別是服裝類業(yè)態(tài)數(shù)量最多的吉利大廈和天雅大廈，主流攤位面積都在20平米左右，但在對(duì)商戶的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80％的商戶認(rèn)為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)房間面積偏小，因此應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)狀況，對(duì)面積做適當(dāng)放大，但考慮面積的延續(xù)性，因此不宜過(guò)大，建議使用面積在30平米左右。由于裘皮產(chǎn)品的重量比較大，而且考慮到運(yùn)輸問(wèn)題，加之消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，因此裘皮對(duì)低層非常認(rèn)可。 各樓層價(jià)差比較小，約為50元左右 區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。 考慮到銷(xiāo)售是一次性的行為，且天雅的售價(jià)畢竟是3年前的水平，而本項(xiàng)目的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問(wèn)題，租金會(huì)略低于平均租金。7． 按照天雅大廈最初的租金530元計(jì)算，—，由于招商情況良好，所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時(shí)間，就上調(diào)到600元，同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致，按照最低比值計(jì)算，能夠承受的價(jià)格區(qū)間為40000—43200元。箱包類真正的租金水平應(yīng)該在450元左右。本項(xiàng)目位于的核心商業(yè)位置，因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格時(shí)，應(yīng)在450—700元之間，而主流波動(dòng)租金應(yīng)為600元。最初在天雅六層曾經(jīng)規(guī)劃為箱包類，但未得到商戶的認(rèn)同，所以在不得已的情況下，只能改為經(jīng)營(yíng)鞋類，也從另一個(gè)角度說(shuō)明箱包類業(yè)態(tài)對(duì)于高層的不認(rèn)同。老番街的服裝攤位單位面積小，同小百貨混雜，而且批零兼營(yíng)，不具備參照意義。2. 由于北斗星市場(chǎng)在商圈中屬于老牌市場(chǎng)，因此，在商戶中的知名度非常高。 規(guī)劃：共12層，其中地上9層，地下3層，共有車(chē)位228個(gè)4) 一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符，且銷(xiāo)售單價(jià)約9萬(wàn)元，也超過(guò)了整體的承受水平。4) 根據(jù)規(guī)劃，大廈通道寬窄不一，對(duì)于人流和視覺(jué)有一定影響5) 部分商鋪進(jìn)深過(guò)大，造成整體狹長(zhǎng)，使用不便。（七）．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本狀況分析1．1優(yōu)唐(UTOWN)1) 位置：朝陽(yáng)門(mén)外大街2) 價(jià)格：待定3) 項(xiàng)目總規(guī)模：62萬(wàn)平米綜合建筑集群4) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年5) 項(xiàng)目特色：朝外地區(qū)第一個(gè)廣場(chǎng)式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由六個(gè)主題商業(yè)構(gòu)成，包括：世界名品購(gòu)物中心、流行時(shí)尚精品街、動(dòng)感娛樂(lè)廣場(chǎng)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場(chǎng)以及國(guó)際美食匯。同時(shí)，通過(guò)對(duì)大紅門(mén)地區(qū)幾個(gè)主要市場(chǎng)的商戶進(jìn)行的調(diào)研也表明，僅有極少量商戶表示會(huì)關(guān)注本項(xiàng)目。（六）．輻射商圈分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告）說(shuō)明：是以對(duì)外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場(chǎng)，因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對(duì)內(nèi)商業(yè)。6. 通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，有專門(mén)的大型服務(wù)業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街，總體供應(yīng)量超過(guò)18萬(wàn)平米，全部為餐廳、酒吧等消費(fèi)場(chǎng)所，該項(xiàng)目建成后，即可滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)于服務(wù)業(yè)態(tài)的需求。無(wú)論從數(shù)量或面積方面計(jì)算，業(yè)態(tài)最多的是服裝類，數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的 ％，面積也可以達(dá)到總有效面積的的40％。從租金來(lái)看，目前單位租金最高的是吉利大廈。3層局部有空置。原有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多，但現(xiàn)在只剩下百貨、裘皮和服裝幾大類。在雅寶路，全球貿(mào)易平臺(tái)雛形開(kāi)始顯現(xiàn)。4)營(yíng)銷(xiāo)模式：期貨（訂貨）交易為主。主要的加工城市為石獅和晉江。黑龍江：屬于對(duì)獨(dú)聯(lián)體的貿(mào)易性質(zhì)，主要針對(duì)單一俄羅斯國(guó)家的遠(yuǎn)東城市，如，海參葳、共青城等。最早形成邊貿(mào)市場(chǎng)的地區(qū)都是邊境省份，如新疆、西藏、廣西云南、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等。以小型零批、零售為主，產(chǎn)品檔次中高。（三）市場(chǎng)分析過(guò)去1) 形成原因的形成同秀水街有著密不可分的關(guān)系。 經(jīng)營(yíng)模式： 最初的經(jīng)營(yíng)模式主要在臨街的鐵皮簡(jiǎn)易房?jī)?nèi)和賓館包租的房間內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)貨貿(mào)易。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)期經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在邊貿(mào)上已經(jīng)形成壟斷地位。天雅市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間較短，但因其舒適的購(gòu)物環(huán)境得到了商戶和消費(fèi)者的青睞，是區(qū)域內(nèi)目前經(jīng)營(yíng)狀況最好的商業(yè)大廈。裘皮街拆遷后，商戶轉(zhuǎn)移到這里經(jīng)營(yíng)。如奧特利瑪專營(yíng)鞋類，漢鼎大廈專營(yíng)裘皮，國(guó)星專營(yíng)童裝，日壇北樓專營(yíng)內(nèi)衣等。除天雅大廈的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較高外，其他兩個(gè)大廈的都比較低。 核心商圈租金水平分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租賃價(jià)格明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬(wàn)元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬(wàn)，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬(wàn)元左右。但在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)諸如大堂、大型咖啡廳等滿足公共休憩、商務(wù)洽談的場(chǎng)所十分匱乏。另外，由于邊貿(mào)最早起源于新疆地區(qū)和綏芬河，同時(shí)，現(xiàn)在的不少消費(fèi)者也同時(shí)在新疆進(jìn)行貿(mào)易，因此，我們也把新疆作為輻射商圈進(jìn)行研究。3) 經(jīng)過(guò)若干年的發(fā)展，鞋和服裝集中在邊疆賓館商貿(mào)城，小百貨集中在新疆商貿(mào)城，家居集中在華凌商貿(mào)城。1．3日壇國(guó)際廣場(chǎng)1) 位置：日壇公園北側(cè)2) 價(jià)格：未定3) 項(xiàng)目總規(guī)模：約8萬(wàn)平方米4) 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008奧運(yùn)前夕正式投入使用5) 業(yè)態(tài)及面積3) 單層面積4600平米，也是區(qū)域內(nèi)單層面積最大的項(xiàng)目。 項(xiàng)目總規(guī)模：約5萬(wàn)平方米