【正文】 工期安排：預(yù)計年后施工，07年5月開業(yè)二．本項目SWOT分析（一）優(yōu)勢1. 本案前身為北斗星大廈，所處位置是商圈中的核心。首先，營銷管理混亂；第二設(shè)計布局混亂；第三，整體銷售價格不明確；第四，節(jié)點放量混亂；第五，營銷道具欠缺，如迄今為止，項目的標(biāo)準(zhǔn)層布局圖沒有，對項目的具體宣傳資料沒有。由于區(qū)域內(nèi)邊貿(mào)的封閉性和定單貿(mào)易的經(jīng)營模式，因此，對于大廈的高層敏感度不明顯。在萬邦，一層商鋪的租金雖然在400元，然而需要租賃的商戶眾多，樓上的租金雖然只有255元左右，但幾乎無人問津，即可說明這一點。 商戶對高層認同度較高。 另外，由于箱包類業(yè)態(tài)需求的攤位面積要大于服裝類，因此，他們的租金承受水平略低于服裝。 競爭對手雅寶城現(xiàn)在沒有針對租賃商戶，但是如果銷售不利的話，勢必要針對租賃商戶進行，則其租金對于本項目將是極大的沖擊。為了體現(xiàn)層價差，并保證平均售價，則相應(yīng)的售價約為43000元。6． 根據(jù)對商戶的調(diào)查，他們對低于4萬元的銷售價格接受度是最多的。目前由于天雅大廈在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營狀況是最好的，因此天雅租金有所上調(diào)，主流租金已上漲到660元左右。 這部分商戶都是因為原北斗星大廈拆遷時轉(zhuǎn)移過來的，在原北斗星大廈中，箱包的租賃價格為450——550元，局部好的攤位可以租到600元，因此，雖然現(xiàn)在箱包類業(yè)態(tài)的租賃價格較低，但并不是箱包商戶真正能夠承受的價格區(qū)間，通過朝外門和臨街商戶的調(diào)研即可發(fā)現(xiàn)，他們在這兩個地方的租賃價格超過650元，因此，在本項目考慮箱包類業(yè)態(tài)租賃價格時，不能單純考慮商圈現(xiàn)行的租賃價格，而應(yīng)考慮箱包類商業(yè)的歷史背景，從而制定合理的租賃價格。區(qū)目前區(qū)域內(nèi)核心的商業(yè)大廈天雅、吉利、雅寶，他們服裝的租金都在450—700元之間。 核心商業(yè)大廈的租金代表了雅寶路區(qū)域整體的租金水平，相對較高。因此，建議將BF1安排為箱包較為合適。在所有經(jīng)營服裝類業(yè)態(tài)的大廈中，天雅大廈、雅寶大廈和吉利大廈的服裝類業(yè)態(tài)占區(qū)域總業(yè)態(tài)的70％以上。（四）機會1. 通過前期對商戶的調(diào)查，很多商戶對目前的經(jīng)營場所并不十分滿意，希望有好的地點更換。 3) 目前只針對購買商戶進行銷售，未考慮租賃商戶，如銷售不暢，則意味著喪失了另一主要客群。3) 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃計算，主流商鋪使用面積約為40平米，略微偏大。3) 新疆的小百貨交易量大于北京，因此很多做小百貨生意的消費者會選擇到新疆進貨或直接到義烏進貨。因此，只有極少的大戶才有可能進入經(jīng)營。物流公司主要是為雅寶路區(qū)域內(nèi)的消費者服務(wù)的，同區(qū)域內(nèi)的某個商業(yè)大廈的興衰沒有任何必然的關(guān)系。5. 雖然朝外門商圈的服務(wù)業(yè)態(tài)比較齊備，但它面向的主要是全北京的消費者，因此不作為本商圈的主要考慮，例如錢柜。因此，應(yīng)將其從小百貨中分離，和泳衣一并歸入服裝的范疇。吉利的房間面積最小，只有18平米左右。05年新開業(yè)，定位為外貿(mào)市場，招商情況尚可，但定位于國內(nèi)旅游購物，與市場狀況有所偏差，直接導(dǎo)致經(jīng)營一般。臨街市場最早以前的臨街市場面積非常大，很多地方都是雙排格局，但因為區(qū)域內(nèi)的拆遷，目前只剩下日壇路和雅寶路交叉路口東北側(cè)及雅寶路北側(cè)一部分。總結(jié)：根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)脫離了單純邊貿(mào)的市場概念，而代之以一個不斷走向國際化、全球化的市場?，F(xiàn)有客戶吞吐能力大，拿貨數(shù)量較以前有大幅度提高。 商戶構(gòu)成：最早主要以本土北京人為主，隨著浙江、福建商品的涌入，浙江人、福建人、廣東人等外地商戶逐漸成為市場的主流。福建：是運動鞋、運動服裝的加工基地，性質(zhì)等同于廣州、義烏，但規(guī)模小于這兩個城市。主要的貨品為低檔服裝、革鞋、革包、小百貨、家居等。邊貿(mào)市場的發(fā)展?fàn)顩r與所在邊境城市的開放程度以及與之通商國的經(jīng)濟情況密切相關(guān)。內(nèi)蒙古：主要針對蒙古和俄羅斯，由于蒙古共和國的經(jīng)濟發(fā)展緩慢，加之邊境氣候惡劣，在客觀上制約了商業(yè)的發(fā)展，因此二連浩特生意一直不景氣。由于秀水臨近使館區(qū)的得天獨厚的位置，吸引了大批外國人，最初僅是以商品零售為主，隨著市場需求的不斷增加以及對商品數(shù)量需求的增大，一些頭腦靈活的中國人開始做批發(fā)?，F(xiàn)在隨著市場的不斷發(fā)展及市場秩序的逐漸規(guī)范，市場出現(xiàn)了一些新的特點。北京在交通運輸、手續(xù)辦理、商品提供等方面的優(yōu)勢使得仍將長期存在并不斷發(fā)展，最終形成一個國際化的產(chǎn)品批發(fā)、交易中心。區(qū)域內(nèi)經(jīng)營狀況良好的商戶在天雅都有攤位。單層面積小，每層商戶較少，是裘皮集中的專業(yè)市場，但由于經(jīng)營年限長，消費者群體比較固定，因此整體經(jīng)營狀況較好。區(qū)域內(nèi)目前的綜合性商業(yè)大廈中，首屈一指的是雅寶、吉利和天雅。在這三個大廈中，服裝類業(yè)態(tài)占絕對優(yōu)勢，鞋類次之。其他項目的鋪位轉(zhuǎn)讓費或轉(zhuǎn)租費較低或沒有。因此，在本項目的服務(wù)配套設(shè)置方面，主要目的仍然是滿足大廈內(nèi)商戶和消費者需求，同時也是體現(xiàn)大廈檔次的重要條件。秀水市場秀水是著名的國際旅游購物市場，經(jīng)營方式為零散型購物，針對的主要客群為國外觀光游客和國內(nèi)的時尚人士?；緺顩r1) 邊疆賓館商貿(mào)城按照其功能分為倉儲區(qū)、交易區(qū)、住宿區(qū)，有近1500名商戶。 寫字樓：共約32000平方米 ，共10個辦公樓層,單層面積約3300平方米。4) 是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)大廈，對于商戶來說，具有吸引力。 項目簡介：是原兆泰房地產(chǎn)開發(fā)公司土地，為香港金麒麟集團購得，初步打算開發(fā)一個綜合商業(yè)大廈，整體布局和功能規(guī)劃與天雅大廈相仿，1—5層為商業(yè)，5層以上為寫字樓。2. 交通便利，通達性強3. 兩面臨街，展示性強4. 現(xiàn)有經(jīng)營商戶中，有不少商戶都是由原北斗星改建搬遷出來的，對項目非常熟悉，非常認可本案所在地點。競爭對手的不足，給本項目帶來了機會，因此本項目在正式開始銷售和招商時，應(yīng)注意上述幾點，通過對業(yè)務(wù)員進行專業(yè)培訓(xùn)，同一說辭，制作符合本項目整體定為的銷售道具等進行規(guī)避?？煽紤]將服裝安排在3—5層的位置，同時根據(jù)招商情況，確定業(yè)態(tài)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)重點競爭項目雅寶城已經(jīng)開始招商工作，且總戶數(shù)約220戶，據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)已有裘皮商戶開始購買，由于商圈的封閉性，商戶重復(fù)購買的可能性較小。 鞋類主流租金集中在400—700元，其中大戶室租金集中在400—500元，標(biāo)準(zhǔn)攤位租金400—700元之間，主流租金在600元波動。在充分考慮市場接受度的因素后，建議將平均價格定在42000元左右。5． 區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價格約4萬元，決定了本項目的銷售價格不能超越天雅過多，因此5萬元應(yīng)該是本項目的最高上限。雖然后期及時調(diào)整價格，但已無力挽回。 綜合以上的原因，在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為：天雅大廈、吉利、雅寶、國興和東方圣元。吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國星550———押1付1萬邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——5商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈（雅寶、吉利、天雅）各樓層租金明細樓層租金波動區(qū)間（元/使用平米/月）B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結(jié)：現(xiàn)區(qū)域內(nèi)箱包相對集中的大廈為萬邦和華聲，里面經(jīng)營的商戶90%以上都是原北斗星拆遷而搬走的商戶，由于箱包產(chǎn)品自身的原因，不易挪動，因此商戶通常會選擇低層或地下作為經(jīng)營場所。區(qū)域內(nèi)的服裝經(jīng)過多年的經(jīng)營，子業(yè)態(tài)劃分清楚，不但有經(jīng)營單一服裝子業(yè)態(tài)的大廈，如以內(nèi)衣經(jīng)營為主的日壇北樓，以棉衣為主的日壇南樓，以童裝為主的國星等；在各綜合性大廈中，服裝經(jīng)營也各有側(cè)重，如天雅大廈和吉利大廈，主要經(jīng)營的是時裝和毛衣。8. 目前由于營銷方面的問題，導(dǎo)致雅寶城整體銷售情況一般，但隨著本項目入市時間的臨近，雅寶城會及時調(diào)整營銷節(jié)奏，并針對本項目進行銷售和推廣，容易在本項目的銷售價格和租賃價格方面造成一定的阻力。 基地面積：4320首先，對業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)不夠，導(dǎo)致各執(zhí)一辭，對客戶隨便承諾；其次，各樓層布局安排目前尚未最終確定，有可能導(dǎo)致大廈業(yè)態(tài)混亂；第三，整體銷售價格不明晰，有可能在后期造成銷售的混亂。2) 主入口滾梯處設(shè)立了休閑中庭，強調(diào)輔助功能，同時兼顧休閑、娛樂及展示。因此，新疆又是北京的銷售口岸和中轉(zhuǎn)口岸。對于多數(shù)商戶來說，由內(nèi)銷批發(fā)轉(zhuǎn)向外銷批發(fā)，無論從產(chǎn)品或消費者來說都有一定難度，很難轉(zhuǎn)型。很多物流公司為了方便招攬生意，會選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中，設(shè)立辦事機構(gòu)，而發(fā)貨地點則放置在區(qū)域外。4. 區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時，全部人滿為患，而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意，但用餐時人也非常多，符合商戶或消費者需求的，干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。但在其中，內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài)，在許多零售的商業(yè)場所，通常將內(nèi)衣歸到小百貨類，但在，內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營，同一般小百貨攤位式經(jīng)營不一樣，它同服裝類業(yè)態(tài)一樣，需要在房間中進行經(jīng)營。從鋪位面積來看，天雅的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積最大，在23平米左右，同時，大戶房間也是最多的，在其8層以上全部為大戶房間。1朝外門市場朝外門市場是指朝外門項目的底商，由于其外立面以黑色為主，比較嚴肅，因此整體形象更傾向于辦公場所。華聲國際大廈以寫字樓產(chǎn)權(quán)立項，最早的招商方式為產(chǎn)權(quán)銷售，因其位置偏離主流商圈，導(dǎo)致整體經(jīng)營情況欠佳。他們非常注重商家的信譽，也很在意購物環(huán)境是否舒適完善。3)消費者：除原有前獨聯(lián)體及東歐消費者外，中亞、北非及中東也開始成為重要的消費群體，如黑人客商。貨品主要以小百貨、小電器、化妝品為主。它主要針對的國家包括獨聯(lián)體、俄羅斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等國。邊貿(mào)市場是經(jīng)濟發(fā)展的階段性產(chǎn)物，由于邊境城市通常氣候條件惡劣，生活條件較差，因此整體市場交易開始向條件相對較好的內(nèi)陸城市發(fā)展，另外，邊貿(mào)對于物流和通關(guān)渠道的通暢性要求較高，而近幾年原有的邊境城市受客觀條件的制約，也在一定程度上阻礙了邊境貿(mào)易的進一步發(fā)展，在邊境的邊貿(mào)市場現(xiàn)在已經(jīng)開始進入衰退期。但東部的滿洲里作為首批開展邊貿(mào)的城市，目前市場狀況尚可。最初的批發(fā)商主要集中在日壇賓館、日壇南樓、北樓、國泰大廈及雅寶路和日壇路道路兩側(cè)，在小鐵皮房或以賓館包房內(nèi)，進行現(xiàn)貨交易。地攤形式逐漸被配套齊全，硬件設(shè)施完善的商業(yè)大廈取代，最早開始改造的雅寶大廈，從辦公改為商業(yè)，其次興建了北斗星大廈。通過研究的發(fā)展過程也能夠發(fā)現(xiàn)，市場的商品也是在不斷發(fā)展和變化的。吉利市場98年以前，市場的主要攤位都是臨時搭建的鐵皮房，簡陋、檔次低。據(jù)悉，大廈所有人在2004年曾想將大樓整體轉(zhuǎn)讓。 而天雅由于興建時間較短，因此無論從軟硬件設(shè)施或經(jīng)營狀況都是區(qū)域內(nèi)最好的。75 / 75（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈業(yè)態(tài)及數(shù)量面積明細大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮小百貨數(shù) 量合 計數(shù)量（個）面積（㎡）數(shù)量（個）面積（㎡）數(shù)量（個）面積（㎡）數(shù)量（個）面積（㎡）數(shù)量（個）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————————290吉利大廈4217893891602————————————510天雅大廈3878901248993251152511502231784888國星1172106————————————————117萬邦1212001313003535001127200————172東方圣元781170————575————1421097華聲192000————9814700————————117雅寶臨街51306031802120683420251500149漢鼎————————————601800————60日壇南樓951425————————————————95日壇北樓52780————————00————52奧特利瑪————1362304————————————136老番街2001600————————————3602880560朝外門4309890531219882024————3233230894合計20476222582659454137使用面積合計444652062021034135709604111793備注：吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國星550———萬邦