【正文】 8． 常規(guī)銷售中一二層價(jià)格比較高，從萬(wàn)邦、華聲和雅寶城都可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)，但本項(xiàng)目的一二層安排的是箱包和裘皮，這兩種業(yè)態(tài)對(duì)于單位面積的需求量比較大，但對(duì)于租金和售價(jià)的承受力低于服裝，因此，本項(xiàng)目中，將一層到七層的價(jià)格全部定為統(tǒng)一價(jià)，只在各層樓梯口和電梯口的位置有所差異，進(jìn)行相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整，最高價(jià)不超過(guò)5萬(wàn)元。4． 同時(shí)通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)商戶的訪談也證實(shí)，如果價(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元，就超出了商戶的承受范圍。 根據(jù)雅寶城項(xiàng)目目前的售價(jià)，按照8年回報(bào)倒推計(jì)算，該項(xiàng)目租金約為550元，說(shuō)明該項(xiàng)目在制定產(chǎn)權(quán)售價(jià)時(shí)，充分考慮了區(qū)域內(nèi)的主流租金波動(dòng)水平，是按照500—600元的主流租金及7—9的比值進(jìn)行計(jì)算的。 吉利大廈最早的月租金為800元每月，當(dāng)天雅開(kāi)始招商時(shí)，初期的月租金僅為530元，因此大批客戶從吉利大廈轉(zhuǎn)向天雅大廈，迫使吉利大廈將租金也降到了700元左右，而雅寶大廈一直不降價(jià)，直接導(dǎo)致了商戶的轉(zhuǎn)移。 但一層的鋪位由于是大廈的基礎(chǔ)，形象展示性好，且一樓的可利用面積少于其他樓層，因此一層的箱包的租金同樓上的鋪位價(jià)格一致。 主要集中在萬(wàn)邦大廈和華聲中，主流租金集中在180—250之間，通常安排在較高樓層。 押金的收取方面，慣用的是押1付1，但核心商業(yè)大廈的押金都比較高，天雅8萬(wàn)，吉利10萬(wàn)區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)租金明細(xì)3．1服裝類：（二）定量分析——租金區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租金明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）租賃押金（萬(wàn)元）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—押1付1天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬(wàn)元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬(wàn)，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬(wàn)元左右。雖然現(xiàn)階段雅寶城首層業(yè)態(tài)規(guī)劃為珠寶，但如果銷售情況不利，則很有可能改為裘皮，這將進(jìn)一步加劇競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。由于這兩個(gè)市場(chǎng)拆遷，箱包商戶只能另?yè)竦攸c(diǎn)經(jīng)營(yíng)，由于總數(shù)量較大，區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有能夠集中的市場(chǎng)，因此在不得以的情況下只能選擇分散經(jīng)營(yíng)，失去規(guī)模效應(yīng)后，箱包整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，因此商戶迫切希望能夠重新聚集起來(lái)。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)毛衣的商戶量較多，因此，在考慮服裝的子業(yè)態(tài)時(shí)，單獨(dú)將毛衣規(guī)劃一層。核心商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)面積、數(shù)量明細(xì)對(duì)比分析2．1服裝區(qū)域內(nèi)服裝類（含童裝、內(nèi)衣）面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱數(shù)量（個(gè)）標(biāo)準(zhǔn)攤位面積面積（㎡）雅寶大廈18520——404440吉利大廈421187893天雅大廈387238901國(guó)星117182106萬(wàn)邦121001200東方圣元78151170華聲19802000雅寶臨街51603060日壇南樓95151425日壇北樓5215780老番街20081600合計(jì)161734575總結(jié)：服裝類是區(qū)域內(nèi)目前數(shù)量最多的業(yè)態(tài)，除幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，在區(qū)域內(nèi)各個(gè)商業(yè)大廈中都占有相當(dāng)?shù)谋壤f(shuō)明整體市場(chǎng)的接受度比較高。第三部分：本項(xiàng)目定位分析一．定量分析——業(yè)態(tài)（一）區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積分析核心商圈業(yè)態(tài)匯總分析1．1區(qū)域內(nèi)各類業(yè)態(tài)數(shù)量、總面積對(duì)比業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例（%）10．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）40221．2核心商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析樓層天雅吉利雅寶雅寶城業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)B1百貨——小商品F1裘皮/服裝服裝服裝/鞋珠寶F2精品時(shí)裝服裝鞋裘皮F3精品時(shí)裝服裝服裝/箱包F4運(yùn)動(dòng)休閑服裝服裝F5毛衣服裝服裝內(nèi)衣F6鞋/箱包鞋鞋童裝F7鞋——鞋棉衣F8鞋————毛衣F9品牌鞋————服裝精品F10品牌鞋————鞋F(xiàn)11品牌鞋總結(jié)：區(qū)域內(nèi)總體業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，如果計(jì)算裘皮在內(nèi)，服裝的數(shù)量是最多的，總數(shù)量占總體業(yè)態(tài)數(shù)量的62%，總面積占目前所有商業(yè)面積的40%；其次為鞋類，總數(shù)量占總體數(shù)量的22%，總面積占總體面積的22%。對(duì)本項(xiàng)目的付款方式有一定的壓力。5. 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研，長(zhǎng)期在經(jīng)商的客戶，同樣熟悉北斗星市場(chǎng)，將在一定程度上減輕推廣壓力6. 項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中的五星級(jí)的日壇賓館，能夠充分滿足消費(fèi)者的居住要求7. 本項(xiàng)目規(guī)劃中，有近228個(gè)停車位，這對(duì)于車位緊張的來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有非常大的吸引力，將成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)8. 作為新興項(xiàng)目，在對(duì)市場(chǎng)內(nèi)其他商業(yè)大廈充分了解的基礎(chǔ)上，能夠在規(guī)劃布局方面更貼近商戶的需求9. 經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，區(qū)域內(nèi)的商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，只要位置合適，價(jià)格不是主要制約因素，他們有能力承擔(dān)較高的售價(jià)，且本項(xiàng)目樓層價(jià)差小，易于銷售（二）劣勢(shì)1. 項(xiàng)目開(kāi)始搬遷至今，已有超過(guò)一年時(shí)間，目前已有一些負(fù)面影響，有可能影響后期的招商進(jìn)行。 總建筑面積49600該項(xiàng)目于2006年將有實(shí)質(zhì)性突破，如本項(xiàng)目與其入市時(shí)間接近，將成為較有競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手。2) 通過(guò)前期對(duì)雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在推廣和營(yíng)銷方面有諸多不足。5) 整體業(yè)態(tài)布局迎合商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布狀況，容易吸引目標(biāo)客群。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析研究2．1雅寶城業(yè)態(tài)布局及功能設(shè)置樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積（建筑平米）售價(jià)(建筑平米/萬(wàn)元)單層面積（建筑面積）備注B3停車場(chǎng)約450個(gè)————4621平方米使用率約65％雅寶城總規(guī)模約63000平米，除大廈外包含了門(mén)前廣場(chǎng)等公建B2————B1小商品10—15F1珠寶1509—10 F2裘皮100F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝503246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米大戶房間F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米2．2雅寶城樓層規(guī)劃布局分析：1) 雅寶城由于樓體呈長(zhǎng)方形設(shè)置，因此整體使用率較高，根據(jù)現(xiàn)有樓層平面圖計(jì)算，使用率約為65％左右。 2) 另外，許多消費(fèi)者從北京定貨后，先由內(nèi)陸運(yùn)往新疆，然后再轉(zhuǎn)道各國(guó)家。由于商戶日漸增多，因此，現(xiàn)在的邊疆賓館商貿(mào)城將原3層的格局?jǐn)U建成4層，一層為鞋，二層以上全部為服裝，原有倉(cāng)庫(kù)也改建為市場(chǎng)。大紅門(mén)大紅門(mén)的一些商家既在經(jīng)營(yíng)對(duì)外貿(mào)易，也在大紅門(mén)經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)貿(mào)易，甚至在莫斯科設(shè)立直銷點(diǎn)，但畢竟是極少數(shù)。由于臨近，雅寶商圈的一些消費(fèi)者會(huì)去進(jìn)貨，但主要集中在一些特色商品，如唐裝等，由于進(jìn)貨數(shù)量少，因此單位價(jià)格高。而近年來(lái)雅寶路區(qū)域內(nèi)的拆遷，也導(dǎo)致了不少物流公司分流到區(qū)域外，如四惠、小武基、大北窯南等地都有專做物流生意的公司。（五）核心商圈物流狀況分析（詳細(xì)資料見(jiàn)附件報(bào)告）1. 區(qū)域內(nèi)物流服務(wù)公司眾多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已超過(guò)100家以上，各物流公司都有各自不同的側(cè)重點(diǎn)，如308A、308B只往烏克蘭發(fā)貨，而158只往遠(yuǎn)東地區(qū)發(fā)貨。3. 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有服務(wù)業(yè)態(tài)的數(shù)量已經(jīng)無(wú)法滿足雅寶商圈內(nèi)上萬(wàn)商戶、消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在雅寶商圈內(nèi)的不少消費(fèi)者已經(jīng)擴(kuò)散到臨近區(qū)域消費(fèi)，如藍(lán)島等地。吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國(guó)星550———萬(wàn)邦230—255230255255—400東方圣元350—450—450—華聲180—180—雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———朝外門(mén)400—500650650—漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——總結(jié)：核心商圈中，萬(wàn)邦和華聲是由寫(xiě)字樓改建而成的市場(chǎng)，現(xiàn)有商戶多為原北斗星和臨街商戶，由于拆遷改造時(shí)，其他商業(yè)大廈無(wú)空置鋪位，因此不得已選擇了萬(wàn)邦和華聲，因此租金不具備參照性，所以摒棄。因此，區(qū)域內(nèi)的有效商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量及有效商業(yè)面積明細(xì)如下：大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈185444080408325500————290吉利大廈4217893891602————————510天雅大廈387890124899325115251150665國(guó)星1172106————————————117萬(wàn)邦1212001313003535001127200172東方圣元781170————575————83華聲192000————9814700————117雅寶臨街51306031802120683420124漢鼎————————————60180060日壇南樓951425————————————95日壇北樓52780————————0052奧特利瑪————1362304————————136老番街2001600————————————200合計(jì)16175691702652621面積合計(jì)3457519401190101357086556各商業(yè)大廈有效業(yè)態(tài)數(shù)量及業(yè)態(tài)面積比例大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）數(shù)量比（％）面積比（％）雅寶大廈21————吉利大廈————————天雅大廈國(guó)星————————————萬(wàn)邦東方圣元————————華聲————————雅寶臨街漢鼎————————————日壇南樓————————————日壇北樓————————00奧特利瑪————————————老番街————————————各商業(yè)大廈商鋪總數(shù)量及商業(yè)總面積比例大廈名稱數(shù)量總數(shù)量比例總商業(yè)使用面積總面積比例雅寶大廈2909023吉利大廈510949511天雅大廈66520098國(guó)星1172106萬(wàn)邦17213200東方圣元831245華聲11716700雅寶臨街1246780漢鼎601800日壇南樓951425日壇北樓52780奧特利瑪1362304老番街2001600合計(jì)262186556區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)數(shù)量面積比例匯總表業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例（%）10．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）4022總結(jié)：區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)按數(shù)量多少依次為服裝、鞋、裘皮和箱包。75 / 75（三）核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈業(yè)態(tài)及數(shù)量面積明細(xì)大 廈名 稱服裝（含童裝、內(nèi)衣）鞋箱包裘皮小百貨數(shù) 量合 計(jì)數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）數(shù)量（個(gè)）面積（㎡）雅寶大廈1854440