【正文】 紀(jì) 80 年代國(guó)家第一個(gè)批準(zhǔn)建立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 21北京三大主要寫字樓版塊 金融街版塊 金融街的客戶多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融管理機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止近 530 家機(jī)構(gòu)入駐金融街地區(qū)。 在目前三大主要甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)， CBD 東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。而后，國(guó)貿(mào)中心的落成已經(jīng)使得東三環(huán)有了國(guó)貿(mào)橋和地鐵國(guó)貿(mào)站。此后，賽特大廈、國(guó)貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。 2甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 21 總體市場(chǎng)描述 在北京城八區(qū)內(nèi)，目前寫字樓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四 區(qū)，北京長(zhǎng)安街沿線、 CBD 區(qū)域、金融街、中關(guān)村等成為寫字樓聚集的地區(qū)，其中尤以 CBD、金融街、中關(guān)村地區(qū)的寫字樓最為業(yè)內(nèi)外關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 概述 1項(xiàng)目概況 ※ 項(xiàng)目位置：北京朝陽(yáng)區(qū)光華路 14 號(hào) ※ 項(xiàng)目 性質(zhì)：寫字間和商鋪 ※ 項(xiàng)目總建筑面積： 27147 ㎡，其中可銷售面積 22672 ㎡； ? 辦公區(qū)（包括住宅和寫字樓） 11453 ㎡，未售出面積 7422 ㎡，占辦公區(qū)總面積的 64%； ? 商業(yè)面積 11218 ㎡，其中底商三層 7145 ㎡，寫字樓連廊 4073 ㎡； ※ 車位（地下）：約 70 個(gè) ※ 物業(yè)管理：第一太平戴維斯 1產(chǎn)品立地條件分析 ※ 地處北京 CBD 核心區(qū)； ※ 位于黃金交通要道； ※ 具有良好的辦公或商務(wù)氛圍； ※ 生活配套設(shè)施也非常完善； ※ 具有廣闊的發(fā)展前景； 1產(chǎn)品 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ① 黃金地理位置 — CBD 核心區(qū)域； ② 現(xiàn)房，大大減少投資風(fēng)險(xiǎn) ③ 優(yōu)秀的物業(yè)管理 ④ 開發(fā)商雄厚的資金勢(shì)力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 劣勢(shì) 缺乏知名度； 光華路路面窄易造成交通擁堵；項(xiàng)目配套檔次略低；車位較少 機(jī)會(huì) CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓現(xiàn)房供應(yīng)幾乎為零；大部分寫字樓以租為主 威脅 2021 年 CBD 區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量急劇放大，且多是運(yùn)作時(shí)間很長(zhǎng)的知名項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)日見激烈 市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 項(xiàng)目概述 1 項(xiàng)目概況 1 產(chǎn)品立地條件分析 1 產(chǎn)品 SWOT 分析 市場(chǎng)分析 2寫字樓市場(chǎng)分析 2 CBD 寫字樓市場(chǎng)分析 2商業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位 3項(xiàng)目定位 3目標(biāo)受眾 推廣策略建議 4知名度提升策略 4差異化產(chǎn)品的包裝策略 4多元化的營(yíng)銷策略 4擴(kuò)大銷售渠道策略 4提升軟件品質(zhì)策略 投資報(bào)酬率測(cè)算 專業(yè)費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【嘉都大廈】 營(yíng)銷策劃建議書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北京商業(yè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)源于建國(guó)門外、第一使館區(qū)一帶，最早開業(yè)的是國(guó)際大廈，于 1985 年投入運(yùn)營(yíng)。在寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，直到金融街規(guī)劃之前，京西地區(qū)一直保持“沉默”狀態(tài)，除了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)外，西部的寫字樓供應(yīng)幾乎為零。隨著 CBD 規(guī)劃的全面落實(shí)，國(guó)貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱，成為真正 的城市中心。三大寫字樓版塊，具有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，將在后面對(duì)每個(gè)版塊進(jìn)行分別描述。 其中金融機(jī)構(gòu)占有 %、信息產(chǎn)業(yè)占 %、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu) 占 %等組成，中資占 %，外資（含合資）占 %。其空間布局經(jīng)歷了“試驗(yàn)區(qū)” —— “一區(qū)三園” —— “一區(qū)五園” —— “一區(qū)七園”的演變歷程，走上了一條“由點(diǎn)到片，由片到面”的發(fā)展 軌跡。 中關(guān)村未來(lái) 5 年寫字樓的供應(yīng)量將會(huì)成倍增長(zhǎng)，絕大部分為甲級(jí)寫字樓。加之周邊地區(qū)大量的商務(wù)公寓的出現(xiàn)，使小 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 型企業(yè)的客戶成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。近幾年由于國(guó)家政策對(duì)中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫字樓銷售市場(chǎng)。以國(guó)貿(mào)、嘉里、招商局大廈等高檔物業(yè)打造的 CBD 寫字樓整體形象，吸引了大批國(guó)內(nèi)外實(shí)力派企業(yè)，頂級(jí)公司在此匯集，今年上半年，世界銀行進(jìn)京，最終高價(jià)入住國(guó)貿(mào)。 CBD 的寫字樓租價(jià)也代表了全市的領(lǐng)先水平。二季度寫字樓市場(chǎng)整體平均空置率為 %， CBD 則因其較為成熟而空置率較低，僅為 10%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ☆地鐵、公共交通發(fā)達(dá)。 ☆ CBD 作為北京未來(lái)發(fā)展的中心，將會(huì)更加吸引世界目光的關(guān)注。 ☆金融行業(yè)為主，多為 大型實(shí)力型國(guó)企。 ☆ 2021 年前基本建成的總體規(guī)劃，使后續(xù)項(xiàng)目升值潛力增大。 ☆豐富的人才優(yōu)勢(shì)以及應(yīng)運(yùn)而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。 ☆中國(guó)著名學(xué)府區(qū) ，高科技及文化氛圍濃郁。 ☆一區(qū)多園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競(jìng)爭(zhēng)力度增強(qiáng)。 ☆周邊住宅所占比重較高，對(duì)整體商務(wù)氛圍有較大影響。 ☆生活配套設(shè)施匱乏。 ☆電信、通訊行業(yè)的發(fā)展定位與中關(guān)村有某些重合，似有競(jìng)爭(zhēng)之嫌。 ☆酒店、公寓等商務(wù)配套狀況欠佳。 ☆整體商務(wù)氛圍略顯不足。 綜合 競(jìng)爭(zhēng)力 雖然金融街和中關(guān)村的發(fā)展迅猛，但它們的功能和服務(wù)對(duì)象過(guò)于單一，而 CBD 以其國(guó)際化商業(yè)氛圍、全面的服務(wù)功能牢牢的占據(jù)著北京未來(lái)發(fā)展的核心地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 在中國(guó)加入世貿(mào)組織和資訊科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下， 2021 年的寫字樓市場(chǎng)主要由互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)的通訊、計(jì)算機(jī)、軟件公司共同支撐。 ※ 2021 年隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放緩，特別是美國(guó)“ ”的影響，北京寫字樓市場(chǎng)總需求明顯不如 2021 年旺盛。申奧成功和“入世”會(huì)有一定的拉動(dòng)作用，單在 2021 年表現(xiàn)并不明顯。 ※ 2021 年是中國(guó)入世第一年，北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售上升 的態(tài)勢(shì)，銷售價(jià)格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 而市場(chǎng)需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)蜂擁而入、內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，邊緣寫字樓、個(gè)性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。外需不足內(nèi)需旺盛，產(chǎn)品創(chuàng)新概念盛行是其主要特點(diǎn)。 ※ 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、貿(mào)易壁壘的逐步放開、 2021 年奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及中國(guó)投資環(huán)境的逐漸完善，必將產(chǎn)生更多的商機(jī)，吸引更 多的國(guó)外投資者到中國(guó)進(jìn)行投資， CBD 作為中國(guó)首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來(lái)更美好的明天。隨即寫字樓的迅速升溫造成