【正文】 7 F2F1F2 2 F1F1 2 F1F2 7 F3F（車庫）屋頂花園（車庫）屋頂花園2 7 F1F1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F1F1F1F1F1F1F2 7 F2 5 F2F4F4F4F4F9F6F3F3F1F1F1F2F1 8 F3 3 F3 0 F1 5 F3F1F1F生活消費(fèi) 精神消費(fèi) 會(huì)所 5＃地塊商業(yè)街 深入分析 ， 商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點(diǎn)： 本項(xiàng)目未來主要的消費(fèi)人群將是大梅江 ， 特別是梅江南居住區(qū)內(nèi)的中高檔消費(fèi)人群 ， 同時(shí)輻射其他區(qū)域； 目標(biāo)客群的收入水平在天津市處于高端 ， 消費(fèi)能力普遍較高 ， 除了生活必須配套及餐飲外 ， 他們對 兒童消費(fèi) 、 休閑娛樂 、 健康運(yùn)動(dòng) 、 文化教育 等的需求將是新的消費(fèi)增長點(diǎn)； 本項(xiàng)目與未來的寫字樓裙樓商業(yè)之間 、 其他項(xiàng)目商業(yè)配套之間 ， 需要良好的 文化挖掘 、 定位差異和亮點(diǎn)打造 ； 商業(yè)街部分僅有單側(cè)出入口 ， 鄰水既是優(yōu)勢 ， 又可能造成不足 ， 對人流動(dòng)線的合理設(shè)置極為重要； 商業(yè)街臨路的入口部分商鋪 ， 直接代表整個(gè)商業(yè)街的形象定位 ， 對其業(yè)態(tài) 、 檔次 、 品牌的遴選要格外慎重 。 寫字樓裙樓商業(yè) 寫字樓裙樓商業(yè)部分需要關(guān)注以下幾點(diǎn)： 裙樓商業(yè)未來主要的消費(fèi)人群將是梅江 、 天津南城甚至整個(gè)天津市的高檔消費(fèi)人群 ， 他們擁有私家車 、 教育水平 、 收入水平良好； 這部分消費(fèi)客群與商業(yè)街部分有一定重合 ， 除了生活必須配套及餐飲外 ，他們對 兒童消費(fèi) 、 休閑娛樂 、 健康運(yùn)動(dòng) 、 文化教育 、 科技體驗(yàn) 等的需求將是新的消費(fèi)增長點(diǎn)； 天津市高檔消費(fèi)人群的固有 消費(fèi)習(xí)慣 、 消費(fèi)特點(diǎn) 、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)和文化 、 娛樂 、 休閑 、 體驗(yàn)的多重需求 需要進(jìn)行深入的了解和分析；同時(shí) ， 由于經(jīng)紀(jì)的快速發(fā)展 ， 對目標(biāo)人群未來消費(fèi)傾向的變化趨勢和特點(diǎn)要做相對準(zhǔn)確 、 深入的把握； 高檔商業(yè)的培育形成 ， 需要有市場影響力的 品牌商家的資源 的有效支撐和商家組合的合理 、 有效 。 賽睿顧問將通過深入挖掘和設(shè)計(jì)策劃 ， 使該項(xiàng)目在以下定位主題上 ， 閃現(xiàn)特有的亮點(diǎn)： 文化；休閑；娛樂；室外運(yùn)動(dòng)；體驗(yàn) 。 比如： 飾江南 又如： 水鄉(xiāng) 再比如其它類似的特色文化主題組合 。 比如：濱湖酒吧單元 ， 以音樂吧 、 演藝吧 、 風(fēng)格吧 、 收藏吧 、 陶藝吧等為不同文化主題 ， 組合形成梅江南特有的酒吧文化及特色風(fēng)格 。 引入具有個(gè)性化的室外運(yùn)動(dòng)和體驗(yàn)式的項(xiàng)目 ， 諸如室外攀巖等 ， 使其成為追求健康 、 時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 、 活力的年輕一代中產(chǎn)階級的娛樂天堂 。 寫字樓裙樓商業(yè) 亮點(diǎn)一： IMAX電影文化 IMAX是一家世界上處于領(lǐng)先地位的娛樂技術(shù)公司 ， 始終引領(lǐng) 70毫米 15齒孔巨幕電影市場 （ 15/70） 。 自 1970年這一媒介問世以來，超過 7億觀眾欣賞了 IMAX影片。截止 2023年年底，全世界 32個(gè)國家中，共有 232家 IMAX影院在運(yùn)營，在今后幾年，還將有 52家 IMAX影院計(jì)劃開張。 IMAX電影以科學(xué)探索、好萊塢大片兩大類型為主，對其自身做出清晰的定位，通過強(qiáng)烈的視覺效果和沖擊力帶動(dòng)市場。 目前 IMAX在上海來福士廣場、深圳華南 MALL以及鄭州新天地等商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)均有引進(jìn)。全景銀幕最高可高達(dá) 8層樓房，伴以 12023 瓦的數(shù)字音響， IMAX技術(shù)將使您身臨萬象，感受極限。是一種融參與性、安全性、娛樂性、趣味性、刺激性于一體的室內(nèi)高科技主題游樂園。 方特樂園是娛樂、休閑、文化、家庭團(tuán)聚的樂園，是時(shí)尚、新奇、釋放壓力、體驗(yàn)快樂的場所。 方特樂園 3）、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 專業(yè) 、 準(zhǔn)確的定位問題是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋 1） 不能夠充分意識(shí)到準(zhǔn)確定位的重要性 ， 必將導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的不穩(wěn)定性 ， 增大項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)； 2） 僅憑市場感覺 ， 很難準(zhǔn)確找到市場的需求點(diǎn)； 3） 沒有翔實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐 ， 定位必然存在盲目性； 4） 應(yīng)該從消費(fèi)市場 、 經(jīng)營商家 、 競爭環(huán)境多個(gè)角度進(jìn)行調(diào)研分析 ， 才能確保定位的準(zhǔn)確性； 5） 豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) ， 是項(xiàng)目開發(fā)成功的必要保證 。 本項(xiàng)目招商操作可能存在的幾大誤區(qū) 1） 目標(biāo)商家不夠明確 、 品牌資源不足 ， 會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目招商的無序化； 2） 招商節(jié)奏的合理安排和招商策略的有效性至關(guān)重要； 3） 品牌商家與定位的匹配及有效引進(jìn)是成功的基礎(chǔ)； 4） 與商家談判經(jīng)驗(yàn)的欠缺將是合作存在不平衡性及不穩(wěn)定性； 5） 中小品牌招商組合和招商策略的專業(yè)化操作更是本項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵所在 。 本項(xiàng)目工作設(shè)想 1）、項(xiàng)目工作流程 市場 調(diào)研 定位策劃 商業(yè)規(guī)劃 招商 營銷 消費(fèi)調(diào)查 主題定位 檔次 /形象定位 定位策劃 業(yè)態(tài)組合 /比例 招商策略制定 商業(yè)規(guī)劃 發(fā)展規(guī)模建議 交通 /動(dòng)線 鋪位分割 商業(yè)布局及品牌組合 主力品牌招商 其他品牌招商 商戶調(diào)查 競爭調(diào)查 功能設(shè)施建議 整體工作思路 2）、項(xiàng)目工作思路 具體工作方法 ?項(xiàng)目所在區(qū)域人口統(tǒng)計(jì)規(guī)模及 特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及模式 ?項(xiàng)目所在區(qū)域人口的消費(fèi)特 征、消費(fèi)習(xí)慣、水平