【正文】 3/2/132/13/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理，經(jīng)濟(jì)效益較好，并具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？傮w規(guī)劃由世界著名的德國(guó) GMP公司設(shè)計(jì)，景觀由澳大利亞 S 中遠(yuǎn)“遠(yuǎn)洋 自然” 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議 本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)： 上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)過量的趨勢(shì)，開發(fā)成本增高，收益止步不前； 受本項(xiàng)目的地理位置、開發(fā)規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場(chǎng)氛圍，同時(shí)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成熟也較普通商業(yè)困難； 批發(fā)商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的綜合品質(zhì)有極大的負(fù)面影響。 招商代理部分按商戶租約 。 方特樂園 3）、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 專業(yè) 、 準(zhǔn)確的定位問題是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的最大軟肋 1） 不能夠充分意識(shí)到準(zhǔn)確定位的重要性 ， 必將導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的不穩(wěn)定性 ， 增大項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)； 2） 僅憑市場(chǎng)感覺 ， 很難準(zhǔn)確找到市場(chǎng)的需求點(diǎn)； 3） 沒有翔實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)支撐 ， 定位必然存在盲目性； 4） 應(yīng)該從消費(fèi)市場(chǎng) 、 經(jīng)營(yíng)商家 、 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境多個(gè)角度進(jìn)行調(diào)研分析 ， 才能確保定位的準(zhǔn)確性； 5） 豐富的專業(yè)操作經(jīng)驗(yàn) ， 是項(xiàng)目開發(fā)成功的必要保證 。 目前 IMAX在上海來福士廣場(chǎng)、深圳華南 MALL以及鄭州新天地等商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)均有引進(jìn)。 寫字樓裙樓商業(yè) 亮點(diǎn)一： IMAX電影文化 IMAX是一家世界上處于領(lǐng)先地位的娛樂技術(shù)公司 ， 始終引領(lǐng) 70毫米 15齒孔巨幕電影市場(chǎng) （ 15/70） 。 又如： 水鄉(xiāng) 松江置業(yè)梅江南商業(yè)項(xiàng)目合作建議書 目 錄 ? 項(xiàng)目商業(yè)初步分析 ? 1） 、 項(xiàng)目商業(yè)部分概況 ? 2） 、 5＃地商業(yè)街亮點(diǎn)打造 ? 3） 、 寫字樓商業(yè)部分判斷 ? 3） 、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ? 本項(xiàng)目工作設(shè)想 ? 1） 、 項(xiàng)目工作流程 ? 2） 、 項(xiàng)目工作思路 ? 3） 、 分階段工作成果 ? 項(xiàng)目顧問合作框架 ? 1） 、 合作方式建議 ? 2） 、 工作進(jìn)度預(yù)估 ? 3） 、 項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)取 ? 賽睿顧問特色主題街項(xiàng)目個(gè)案簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目初步分析 1）、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目商業(yè)概況 5＃地塊商業(yè)街 寫字樓裙樓商業(yè) 人工水景3 . 5 F1 8 F2 7 F2 7 F2F1F2 2 F1F1 2 F1F2 7 F3F（車庫(kù)）屋頂花園（車庫(kù)）屋頂花園2 7 F1F1F1F1F1F1F1F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F2F1F1F1F1F1F1F2 7 F2 5 F2F4F4F4F4F9F6F3F3F1F1F1F2F1 8 F3 3 F3 0 F1 5 F3F1F1F生活消費(fèi) 精神消費(fèi) 會(huì)所 5＃地塊商業(yè)街 深入分析 ， 商業(yè)街部分需要關(guān)注以下幾點(diǎn)： 本項(xiàng)目未來主要的消費(fèi)人群將是大梅江 ， 特別是梅江南居住區(qū)內(nèi)的中高檔消費(fèi)人群 ， 同時(shí)輻射其他區(qū)域； 目標(biāo)客群的收入水平在天津市處于高端 ， 消費(fèi)能力普遍較高 ， 除了生活必須配套及餐飲外 ， 他們對(duì) 兒童消費(fèi) 、 休閑娛樂 、 健康運(yùn)動(dòng) 、 文化教育 等的需求將是新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)； 本項(xiàng)目與未來的寫字樓裙樓商業(yè)之間 、 其他項(xiàng)目商業(yè)配套之間 ， 需要良好的 文化挖掘 、 定位差異和亮點(diǎn)打造 ； 商業(yè)街部分僅有單側(cè)出入口 ， 鄰水既是優(yōu)勢(shì) ， 又可能造成不足 ， 對(duì)人流動(dòng)線的合理設(shè)置極為重要； 商業(yè)街臨路的入口部分商鋪 ， 直接代表整個(gè)商業(yè)街的形象定位 ， 對(duì)其業(yè)態(tài) 、 檔次 、 品牌的遴選要格外慎重 。花街 以鮮花 、 江南特色綠色植物 、 園藝 、 花卉 、 觀賞魚類等為不同單元 ， 組合形成一個(gè)四季飄香 、 春意盎然的街坊 ， 打造區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的商業(yè)亮點(diǎn) 。 IMAX影院網(wǎng)絡(luò)是目前世界上覆蓋面最廣的巨幕影院網(wǎng) 。 IMAX電影 ? 以“ IMAX” 電影文化作為本項(xiàng)目文化定位的表達(dá)與體現(xiàn) ? 以 “ IMAX” 巨幕電影作為文化定位的龍頭，大大提升本項(xiàng)目的聚合力，以世界領(lǐng)先的娛樂文化突破傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài) ? IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的電影體現(xiàn)。 2 、 規(guī)劃布局的合理性是商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)值不斷提升的支撐點(diǎn) ， 需要足夠重視 1） 本項(xiàng)目合理規(guī)劃的前提 ， 是對(duì)未來區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)的深入把握； 2） 良好的規(guī)劃離不開對(duì)商家經(jīng)營(yíng)需求的深入了解； 3） 動(dòng)線安排 、 交通組織 、 品牌組合 、 業(yè)態(tài)布局的合理性至關(guān)重要； 4） 主力店與品牌店 、 中小店之間的協(xié)調(diào)性和良好互動(dòng)需要充分考慮； 5） 專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)和顧問資源是基礎(chǔ) 。 方案二： 貴司與本司簽訂獨(dú)家招商代理協(xié)議。 產(chǎn)品類型判斷 業(yè)態(tài)配比建議 考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周邊大批居民消費(fèi)需要及本項(xiàng)目地段的特點(diǎn)，建議本項(xiàng) 目商業(yè)部分集中針對(duì)大眾消費(fèi)市場(chǎng)： ? 本項(xiàng)目主要商業(yè)開發(fā)類型為 “ 百貨公司 /購(gòu)物中心 ” 和 “ 大賣場(chǎng) ” 。I事務(wù)所設(shè)計(jì)，匠心獨(dú)具，具有豐富的文化底蘊(yùn)和藝術(shù)氛圍。 項(xiàng)目投資估算表 數(shù)值 經(jīng)營(yíng)面積成本 序號(hào) 項(xiàng)目 （萬(wàn)元） （元 / 建筑平方米） 1 開發(fā)建設(shè)投資 15940 3138 1 . 1 前期及土地取得相關(guān)費(fèi)用 2890 56