【文章內(nèi)容簡介】 工作方法 ?競爭 項目的實力強弱、 市場策略及未來發(fā)展 趨向 ?目標行業(yè)主要競爭者 的實力強弱、市場策 略及未來發(fā)展趨向 ?目標行業(yè)替代產(chǎn)品的 競爭威脅 對比市場需求，發(fā)現(xiàn)市場空白，尋求市場機會； 選擇市場切入點和差異化亮點，避免錯誤缺陷 競爭市場研究 亮點打造 市場驗證思路 市場環(huán)境分析 目標市場需求分析 商家經(jīng)營需求分析 各種可能的初步方案 初步定位及策劃建議 咨詢方案評價 方案評估的基礎(chǔ) 財務模型 財務假設 成本決策 售價預測 項目概念設計 松江置業(yè) 本案資金預算 咨詢方案評價 方案財務可行性 投資收益分析 投資風險分析 財務可行性分析 贏利能力分析 成本 /效益分析 財務比率 敏感性分析 資金流分析 盈虧平衡分析 3）、分階段工作成果 市場 調(diào)研 定位策劃 商業(yè)規(guī)劃 招商 營銷 消費調(diào)查報告 商戶調(diào)查報告 競爭市場評估報告 各階段工作成果 項目定位策劃報告 項目財務評估報告 商業(yè)規(guī)劃參考方案 招商方案及策略 招商相關(guān)文件 品牌商戶簽約 項目合作框架 1）、合作方式建議 根據(jù)本項目的實際顧問需求和賽睿顧問優(yōu)勢建議合作方式： 市場調(diào)研＋定位策劃 /商業(yè)規(guī)劃＋獨家招商代理 2）、工作進度預估 工作進度計劃 市場調(diào)查 4周 調(diào)查問卷設計、調(diào)查實施 調(diào)查報告提交 咨詢策劃 5周 （ 1）宏觀環(huán)境研究 （ 2） 商業(yè)市場研究 （ 3） 項目區(qū)域環(huán)境分析 （ 4） 商圈分析 （ 5） 本案產(chǎn)品定位 （ 6） 本案目標市場定位 （ 7） 本案可發(fā)展規(guī)模預測 （ 8） 本案競爭市場研究 （ 9） 產(chǎn)品策劃 （ 10） 商業(yè)經(jīng)營組織策劃 （ 11） 項目開發(fā)財務分析報告 商業(yè)規(guī)劃 （與咨詢策劃同步進行） 獨家招商代理 根據(jù)具體情況確定 項目流程及操作時間 3）、項目費用計取 項目費用 按照業(yè)務內(nèi)容報價 本司根據(jù)與貴司不同的合作方式，提出兩套操作方案： 方案一： 貴司與本司僅簽訂咨詢策劃服務合作協(xié)議。 收費方式 ：就本項目咨詢策劃服務工作包含：市場調(diào)查、調(diào)查問卷設計、調(diào)查實施， 咨詢策劃、商業(yè)規(guī)劃，總費用約 58萬元。 招商代理部分按商戶租約 。 方案二： 貴司與本司簽訂獨家招商代理協(xié)議。 收費方式 ：不單獨計算咨詢策劃費用，項目總體費用以未來招商成功商戶租約 租金收取，但在項目啟動之初，必要的咨詢策劃工作開展之前，貴司當提前支付部分傭金費用（用作咨詢策劃費用），以保證項目的順利開展、實施。 賽睿顧問特色主題街個案 1）、中遠“遠洋 自然”（部分要點） ? 中遠大紅門商業(yè)項目總規(guī)模約 4萬平方米，位于南三、四環(huán)間馬家堡東路中段，是馬家堡、角門大型居住社區(qū)中心節(jié)點位置，周邊交通網(wǎng)絡較發(fā)達。該區(qū)域內(nèi)各項零售商業(yè)及休閑娛樂、服務設施分布較少且零散，檔次也偏低，商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。 ? 從周邊目前近 10萬、未來近 20萬的人口規(guī)模和日漸成熟的商務氣氛來看，針對大眾消費的商業(yè)類型發(fā)展?jié)摿薮?，本項目商業(yè)有條件開發(fā)成為為區(qū)域性商業(yè)中心。 ? 本地便利的交通條件和相對高性價比的住宅，也為在此生活居住的人群能夠擁有更多的時間和更強的能力進行消費提供了條件。 中遠“遠洋 自然” 依據(jù)市場調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問不建議 本項目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容包括專業(yè)批發(fā)市場： 上述區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)批發(fā)市場過量的趨勢，開發(fā)成本增高，收益止步不前； 受本項目的地理位置、開發(fā)規(guī)模及建筑形式限制，不易形成良好的批發(fā)市場氛圍，同時專業(yè)批發(fā)市場成熟也較普通商業(yè)困難； 批發(fā)商業(yè)對本項目的綜合品質(zhì)有極大的負面影響。 產(chǎn)品類型判斷 業(yè)態(tài)配比建議 考慮到市場風險、周邊大批居民消費需要及本項目地段的特點，建議本項 目商業(yè)部分集中針對大眾消費市場： ? 本項目主要商業(yè)開發(fā)類型為 “ 百貨公司 /購物中心 ” 和 “ 大賣場 ” 。 ? A0 A02地塊作為寫字樓的底商，應結(jié)合“百貨超市類” /“專賣專營店集合”模式與“鄰里中心”集中配套服務模式共同構(gòu)成中小型購物中心切入市場，本項目 A05地塊住宅底商對以上模式進行補充和拓展，結(jié)合周邊其他商業(yè)設施共同形成本區(qū)域的 生活消費中心（ Living Center） 。 需要注意的是： ? 本項目周邊區(qū)域未來將有近 600萬平方米住宅規(guī)模，居住