【正文】 人口超過 20萬人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需要相當(dāng)商業(yè)內(nèi)容和類型； ? 在本項(xiàng)目單純?cè)鞀蕵坊?、體驗(yàn)概念，針對(duì)居民市場的感染力比較局限，來自本項(xiàng)目外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的南方商戶的消費(fèi)將形成市場支撐； ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費(fèi)市場聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。 商業(yè)文化 南風(fēng)拱廊街 服務(wù) 少量休閑娛樂 少量購物 以文化休閑消費(fèi)為主旨，集多功能于一體的新型區(qū)域商業(yè)中心，融合多種消費(fèi)樂趣于整體環(huán)境中，打造南城休閑文化與購物的新境地 周邊舊有商業(yè)模式 新型區(qū)域商業(yè)中心模式 餐飲 現(xiàn)代風(fēng)格 拱廊街 立體地畫 親和力 主題策劃思路 ? 南風(fēng)拱廊街 ? 圍繞主題，本項(xiàng)目整體地塊，自北向南構(gòu)成購物休閑、配套服務(wù)兩大商業(yè)功能區(qū)域，區(qū)域間零售、餐飲、服務(wù)等功能又靈活穿插，滿足消費(fèi)者多樣的消費(fèi)需求。 商業(yè)功能分區(qū) 整體商業(yè)規(guī)劃 建筑風(fēng)格建議 2）、廊坊文化藝術(shù)中心商業(yè)（部分要點(diǎn)） 廊坊市文化藝術(shù)中心地處廊坊新的城市中心， 南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東臨和平路，北靠新奧藝術(shù)大道。 中心總占地面積 660畝，景觀面積 26萬平方米、建筑面積 ，總投資 6億元人民幣。 主要由自然循環(huán)公園、夢(mèng)幻湖公園、藝術(shù)公園、益智水上樂園、智慧名言及書法大道五個(gè)景區(qū)組成。總體規(guī)劃由世界著名的德國 GMP公司設(shè)計(jì)，景觀由澳大利亞 SI事務(wù)所設(shè)計(jì)，匠心獨(dú)具，具有豐富的文化底蘊(yùn)和藝術(shù)氛圍。 文化藝術(shù)中心商業(yè)城項(xiàng)目（以下簡稱項(xiàng)目）位于廊坊市文化藝術(shù)中心 西南角，南臨北外環(huán)路、西臨新開路，東北兩側(cè)與文化藝術(shù)中心融為一體。中心半徑 公里內(nèi)，還有新民小區(qū)、吉祥小區(qū)、錦繡花園、今日家園、世紀(jì)花園 小區(qū)共 3萬戶居民。 周邊約 2萬戶，兩年內(nèi)將達(dá)到 6萬人，半徑 米內(nèi)，共約 6萬戶，約1720萬人。 文化藝術(shù)中心商業(yè) “ IMAX ” 的文化突破 提升 “ IMAX ” 廊坊城市印象 新奧集團(tuán)企業(yè)形象 項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值 作為國際娛樂的頂級(jí)品牌，巨幕電影 “ IMAX” 在華北地區(qū)的首次引，進(jìn)將會(huì)大大改變和提升廊坊這座新興城市帶給人們的整體印象，有力聚合京津及周邊地區(qū)消費(fèi)者來此游逛、休閑、消費(fèi) 與國際名牌合作，新奧集團(tuán)企業(yè)形象將煥然一新，擁有更廣泛的知名度，有利于企業(yè)進(jìn)一步開拓商業(yè)房地產(chǎn)市場，增強(qiáng)企業(yè)競爭力 項(xiàng)目形象、品質(zhì)直接提升，將會(huì)有更多國內(nèi)外知名商戶進(jìn)駐和得到投資人們的關(guān)注，同時(shí)也會(huì)吸引更多當(dāng)?shù)厝饲皝硐M(fèi)。擁有良好的市場支撐，項(xiàng)目銷售價(jià)格定可飆高 產(chǎn)品詮釋 ? 業(yè)態(tài)、功能劃分： 經(jīng)營類別 主要經(jīng)營區(qū) 商品類型 商戶名稱 劃分面積 （平方米） 營造氛圍 超市 B F1 家樂福 15000 自然 精品天地 F F2 化妝品、珠寶、服裝、皮具、專業(yè)器材、鐘表、眼鏡等女士正裝、男士正裝及部分休閑、兒童服裝等 歐泊萊、周大福SONY、 亨得利、百圖、薄濤、淑女屋、金利來、七匹狼等 16000 通透、明亮、高貴、柔和、舒適 餐飲 F F2 各種西餐、中餐、快餐等 星期五餐廳、樂杰士、張生記、永和豆?jié){、吉野家 5000 特色、隨意 （影視）娛樂 F F2 電影院、 KTV、 電玩、健身中心、 新東安、錢柜KTV、 藍(lán)黛DISCO、 浩沙、雪丹女子世界等 3000 圍繞 IMAX電影特色 美食廣場 F3 特色小吃 到家嘗、大時(shí)代 3000 大眾口味 半主力店（折扣店）家居用品店 F3 過季服裝等；家居； 9000 體貼入微 投資收益分析 ? 財(cái)務(wù)分析 1. 財(cái)務(wù)分析說明及假設(shè) 2. 項(xiàng)目總投資 3. 經(jīng)營收入估算 4. 出租面積運(yùn)營成本費(fèi)用估算 5. 資金籌措及投資計(jì)劃 6. 終止價(jià)值及項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi) 7. 利潤估算 8. 基本財(cái)務(wù)分析 9. 不確定性分析 10. 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)值 備注一 項(xiàng)目規(guī)模1 項(xiàng)目總規(guī)模 平方米 651002 項(xiàng)目總出租建筑面積 平方米 29500　　其中超市 平方米 15100　　　　IMAX影院 平方米 1800　　　　商鋪出租面積 平方米 12600　　　　　　出品率 1　　　　　　實(shí)用出租面積 81903 項(xiàng)目總銷售面積 平方米 21300二 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1 產(chǎn)品投資 萬元 15940 其中：建設(shè)期利息 萬元 15940固定資產(chǎn)投資 萬元2 資金籌措 萬元 17185 其中：資本金 萬元 3952 借款 萬元 4000 經(jīng)營收入 萬元 92333 經(jīng)營收入 萬元 4083 年平均4 經(jīng)營稅金及附加 萬元 223 年平均5 總成本費(fèi)用 萬元 2667 年平均6 利潤總額 萬元 1760 年平均7 所得稅 萬元 378 年平均8 稅后利潤 萬元 1093 年平均三 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1 投資利潤率 % % 以年計(jì)2 投資利稅率 % % 以年計(jì)3 資本金凈利潤率 % % 以年計(jì)4 全部投資內(nèi)部收益率（稅前） % %5 全部投資投資回收期（稅前） 年 6 全部投資內(nèi)部收益率（稅后） % %8 資本金內(nèi)部收益率 % %9 長期借款償還期 年 6 兩項(xiàng)貸款各5年財(cái)務(wù)效果評(píng)估 ? 依照假設(shè)條