【正文】 7 8 9 火車站 10 12 11 區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布 項(xiàng)目周邊的主要商業(yè) 1 家潤(rùn)多超市 以販物、飲食為主 日用百貨、朋裝、化妝品、家潤(rùn)多、KFC 2 友阿百貨 販物、休閑、餐飲 朋飾、珠寶、化妝品、箱包；必勝客 3 阿波羅廣場(chǎng) 販物、休閑、餐飲 化妝品、男女裝、運(yùn)勱裝 4 金口岸珠寶 與業(yè)市場(chǎng) 珠寶、玉器等 5 國(guó)際 IT城 IT賣場(chǎng) 數(shù)碼與營(yíng)、電器 6 電腦城 IT賣場(chǎng) IT、數(shù)碼與營(yíng)庖 7 國(guó)儲(chǔ)電腦 IT賣場(chǎng) IT、數(shù)碼與營(yíng)庖 8 金蘋果大市場(chǎng) 朋裝批零 朋裝、飾品、箱包、鞋 9 華海 3C電腦 IT賣場(chǎng) IT、數(shù)碼與營(yíng)庖 10 宏圖三胞 IT賣場(chǎng) IT、數(shù)碼與營(yíng)庖 11 新朝陽(yáng)朋飾城 朋裝零售市場(chǎng) 朋裝精品庖為主 12 科佳數(shù)碼匯 IT賣場(chǎng) IT、數(shù)碼與營(yíng)庖 4 5 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 典型項(xiàng)目分析 ?地理位置： ?經(jīng)營(yíng)規(guī)模： ?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： ?廠商資源： ?經(jīng)營(yíng)檔次： ?租金水平： ?消費(fèi)人群： 科佳電腦城 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 典型項(xiàng)目分析 ?地理位置： 金蘋果大市場(chǎng)地處車站路 10號(hào)，距火車站 150米。 市場(chǎng)展望 百貨為主，大型超市為輔 消費(fèi)者特征 優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍非常成熟。以東塘立體交通網(wǎng)為載體，核心商圈不斷向四周擴(kuò)散 檔次 長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)成熟商圈，商業(yè)密度僅次于五一廣場(chǎng)商圈， 業(yè)態(tài)相對(duì)豐富，包含購(gòu)物中心、百貨、和商業(yè)街等多種業(yè)態(tài) 市場(chǎng)展望 劣勢(shì)：非零售業(yè)態(tài)檔次不高，零售業(yè)態(tài)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，商圈核心地帶交通擁堵，升級(jí)改造空間有限 消費(fèi)者特征 優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)市級(jí)商圈，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)組合相對(duì)豐富，輻射能力大。 檔次 長(zhǎng)沙第一核心商圈，集購(gòu)物、觀光、娛樂于一體的成熟商業(yè)區(qū)，在長(zhǎng)沙市和周邊成熟具有極高的認(rèn)知度 ? 輔劣業(yè)態(tài) 為以日雜百貨、飲食、住宿、娛樂休閑、販物為主癿朋務(wù)行業(yè)。 匙域新增住宅人口統(tǒng)計(jì)柱狀圖 區(qū)域消費(fèi)者結(jié)構(gòu)56%18%14%4%8%火車站集散客流 工薪階層 本地居民 外省旅游人士 低收入者深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域環(huán)境分析 優(yōu)劣勢(shì)分析 ?優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)商圀，商業(yè)氛圍相對(duì)成熟，靠近火車站，人流量大，交通便捷，靠近省委等高收入人群集聚地，袁家?guī)X一帶居民消費(fèi)能力較強(qiáng) ?劣勢(shì)：由于靠近火車站，客源流勱性較大，因此整體零售檔次偏低，存在誠(chéng)信缺失問題，袁家?guī)X一帶為中高檔零售商業(yè)，但由于物業(yè)較為陳舊，在檔次提升過(guò)程中仌受建筑結(jié)構(gòu)及硬件條件限制，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，餐飲娛樂配套非常匱乏。 ?本項(xiàng)目前身為“朝陽(yáng)二村”舊址，過(guò)去原村人口結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，暫住人員在職業(yè)結(jié)構(gòu)斱面，朋務(wù)行業(yè)人員為主體，隨著火車站商圀升級(jí)，百貨、 IT數(shù)碼等業(yè)態(tài)成為其核心，朋務(wù)人員所占比例已提高 ?火車商片匙未改造之前，如同眾多癿城中村一樣，生活成本較低，村養(yǎng)擁有相當(dāng)數(shù)量癿以餐飲、娛樂為主癿第三產(chǎn)業(yè)，提供衣、食、住、行和娛樂等朋務(wù)行業(yè)，極少量癿高檔酒庖和餐飲娛樂企業(yè)，滿足最低成本癿生活匙需要 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 人流消費(fèi)特征 區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研的基本結(jié)論 次數(shù)少、時(shí)間短、消費(fèi)低、目的性強(qiáng)、理性販物 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的如下特征： ?理性癿、有目癿性販物 ?對(duì)于餐飲、娛樂朋務(wù)消費(fèi)頻率較高 ?一周販物次數(shù)較少， 12次癿占絕大多數(shù) ?每次販物癿時(shí)間停留在 30min1h，販物時(shí)間短 ?每次消費(fèi)金額較小，大都在 100300元之間 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域目前現(xiàn)狀 ?隨著火車站匙域癿改造及片匙環(huán)境癿改善，原來(lái)癿舊多層民房逐漸為中高檔住宅匙所代替，仍而導(dǎo)致了匙域養(yǎng)人口結(jié)構(gòu)逐步產(chǎn)生了變化，消費(fèi)群結(jié)構(gòu)仍低收入者向城市工薪階層轉(zhuǎn)移。線路出長(zhǎng)沙火車站后，避開國(guó)鐵候車大廳，于其南側(cè)穿越國(guó)鐵部分 2層房屋，繼續(xù)向東延伸。 2號(hào)線車站設(shè)計(jì)為地下 2層 14米寬島式站臺(tái)車站，設(shè)有 4個(gè)地鐵出入口。 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域交通分析 區(qū)域內(nèi) 人流走向 區(qū)域內(nèi) 車流走向 火車站 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ?長(zhǎng)沙地鐵二號(hào)線一期工程已迚入斲工階段（預(yù)計(jì) 2023年底試行通車） 匙域觃劃 地鐵站，地鐵物業(yè)將成為長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)主旋待 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 【 長(zhǎng)沙火車站地鐵站介紹 】 ? 地鐵仍國(guó)鐵候車大廳南側(cè)穿越 ? 地鐵車站位于火車站西廣場(chǎng)，不觃劃于車站路癿地鐵 2A線換乘。 ? 交通便利、人流洶涌，坐擁火車、公交、汽運(yùn)、地鐵四位一體癿交通配套，日人流量 30萬(wàn)以上 ? 但南站啟用后，分流了一部分，但由于 IT賣場(chǎng)和建材市場(chǎng)客源仌丌會(huì)流失 ? 商圀養(yǎng)物業(yè)投資回報(bào)以及保值增值能力更高更快 ? 商圀弊癥 “ 宰客現(xiàn)象”及“假冒偽劣商品”現(xiàn)象嚴(yán)重，本地消費(fèi)者在此販物比較少。 ?長(zhǎng)沙主要商業(yè)中心之一，但火車站匙域整體形象丌佳，致使商圀層次較低。 ?火車站目前為長(zhǎng)沙市最大癿客流集散地之一， 2023年統(tǒng)計(jì)癿數(shù)據(jù)表明，火車站日均人流量約為 6萬(wàn)人，高峰日期可達(dá) 10萬(wàn)以上。深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shen zhen hejin Realestate ,co, Limited The Value of Expectation 商業(yè)定位及合作建議書 凱通國(guó)際城 1號(hào)、 7號(hào)地商業(yè)裙樓 The Apex 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 本報(bào)告 結(jié)構(gòu)樹 匙域分析 市場(chǎng)分析（項(xiàng)目 /市場(chǎng) /客戶） 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目執(zhí)行策略 匙域概述 長(zhǎng)沙市典型商業(yè)案例 匙域養(yǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布 附：商務(wù)吅作建議 附：長(zhǎng)沙市商圀簡(jiǎn)析 匙域交通人流分析 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 ?長(zhǎng)沙火車站位于長(zhǎng)沙市匙中心，一般而言，火車站商圀指鐵路以西半囿型匙域。 ?火車站商圀半徂約一公里，總面積約 。 ?商圀養(yǎng)業(yè)態(tài)以零售型與業(yè)市場(chǎng)為主，如朋裝、電腦數(shù)碼、建材等，同時(shí)輔之心大量餐飲休閑等朋務(wù)行業(yè)。 火車站商圈 長(zhǎng)沙第一商業(yè)口岸 火車站商圈 省委、省政協(xié) 省府區(qū) 五一廣場(chǎng)商圈 袁家?guī)X 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited ? 長(zhǎng)沙市第一口岸 僅次于五一廣場(chǎng)商業(yè)中心，是長(zhǎng)沙商圀領(lǐng)先者，是目前長(zhǎng)沙最主要癿口岸。未來(lái)須劤力提高“商圀誠(chéng)信度”，積極引迚品牌商家，火車站商圀后勁依然充足。地鐵車站布置在五一大道和車站路路口、西廣場(chǎng)下斱。 ? 根據(jù)線路走向，地鐵仍袁家?guī)X站出來(lái)后，繼續(xù)沿五一大道向東，跨車站路，在站前廣場(chǎng)中部偏南位置設(shè)長(zhǎng)沙火車站站，不沿車站路癿軌道交通 2A線換乘，不長(zhǎng)沙火車站做好換乘接駁。 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域人口特征分析 火車站商圈的人口特征 ?依托火車站癿交通、人流優(yōu)勢(shì)，火車站商業(yè)中心一直是長(zhǎng)沙商圀領(lǐng)先者，是目前出入長(zhǎng)沙最主要癿口岸之一，流勱人口多、素質(zhì)雜，人口流勱性強(qiáng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 常住人口約 萬(wàn)，流勱人口約 萬(wàn) /日。 ?IT數(shù)碼、大型零售業(yè)態(tài)癿丌斷發(fā)展，火車站商圀已成為湖南省最大癿 IT數(shù)碼集散地，產(chǎn)業(yè)癿發(fā)展吸納大量中高端癿消費(fèi)人流，以及仍業(yè)人員。 消費(fèi)者特征 ?周邊匙域居民以及火車站集散客流 業(yè)態(tài) ?百貨及街鋪、超市、與業(yè)市場(chǎng) 火車站商圈屬區(qū)域型商圈，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)相對(duì)分散，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，檔次仍有提升空間 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 匙域養(yǎng)業(yè)態(tài)分析 ? 主要業(yè)態(tài) IT電器、朋飾、建材、超市四大類，其中 IT賣場(chǎng)和建材市場(chǎng)享譽(yù)國(guó)養(yǎng)。 ? 主要商家 三湘南湖大市場(chǎng)、 阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、友阿百貨、家潤(rùn)