某地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書-展示頁
2024-08-16 22:32本頁面
【正文】 匯的客村站，開發(fā)一條大型的地下商業(yè)步行街；在黃沙站。 其實“人流效應(yīng)”帶來的“收入效應(yīng)”在廣州地鐵一號線中已有所體現(xiàn)。而調(diào)查顯示，這些消費者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過地鐵。 天河城和中華廣場目前人流量的膨脹無不與地鐵引發(fā)的人流相關(guān)。 “地鐵商機”最好的詮釋就是，地鐵的開通會帶來人流，充足的人流就直接解決了商業(yè)選址需要考慮的客流量的問題。 隨著地鐵二號線的開通，廣州地鐵已經(jīng)轉(zhuǎn)變了原來僅是市政工程的概念，逐漸走向搭建商業(yè)物業(yè)利潤的時代。綜上所述，只租不售，統(tǒng)籌安排是香港地鐵商業(yè)成功的關(guān)鍵。 對于租戶，香港地鐵物業(yè)還引入了優(yōu)質(zhì)服務(wù)計劃，即邀請顧客對租戶進(jìn)行服務(wù)評審，每季度公布一次評分結(jié)果，評分較高的商戶將在續(xù)約時給予好的位置，而評分低的客戶下次將不予續(xù)約，以達(dá)到商城物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。這樣做為的是擁有絕對話事權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。隨后，德福廣場和杏花新城分別注入時尚陽光及浪漫歐陸為主題，成為香港消費潮流。 香港地鐵商場能保持100%的出租率，筆者認(rèn)為關(guān)鍵在于對市場研究透徹，定位清晰。地鐵帶來人流，人流造就了“時代廣場”、“置地廣場”、“太古廣場”等一大批香港購物天堂。地鐵本身也要創(chuàng)造利潤，地鐵主要目的是增加客流，緩解地面交通壓力，另外為了更好的促進(jìn)地鐵資源環(huán)境的優(yōu)化能力，地鐵也需要商業(yè)化，它需要乘客做支撐，通過整合地鐵站點上下、區(qū)間商業(yè)的商業(yè)資源，一方面可為乘客帶來生活上的便利，另一方面也可優(yōu)化地鐵綜合社會環(huán)境，再者，也可為地鐵公司創(chuàng)造豐厚的利潤空間。香港地鐵是上市的，上市的原因主要是依靠上蓋物業(yè)和地下商業(yè)。香港地鐵：香港地鐵是世界上運營地鐵最成功的城市，是世界上唯一盈利的地鐵，盈利的原因就是把地鐵上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的價值充分的挖掘加以挖掘和升華。但是，未來的地鐵通過消費來帶動經(jīng)濟(jì)增長的后勁潛力是非常大，因此房地產(chǎn)業(yè)在一期里面不會能產(chǎn)生整體的效益，但是在一期的零售上面可能回成為深圳發(fā)展一個亮點，所以商場今后的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是非常明顯的。地鐵是一個固定資產(chǎn)投資的項目，地鐵作為固定資產(chǎn)投資是比較大的，深圳地鐵一期投資是105億元，按照政府的帶定序數(shù)是1：3，應(yīng)該有3百多個億的帶動效益，如果按照社會的投資效益，是1：5，它應(yīng)該帶動5百多億元的社會效益。二、國內(nèi)主要城市地鐵商業(yè)發(fā)展概述地鐵為人們帶來了舒適、方便和安全，它在建設(shè)的同時也創(chuàng)造了一些資源，地鐵資源的核心是上蓋物業(yè)和地下商業(yè)。深圳軌道交通近中期規(guī)劃完成后，深圳形成線路總長超過120公里的軌道網(wǎng)，初步形成結(jié)構(gòu)比較均衡的軌道網(wǎng)。 深圳軌道交通近中期規(guī)劃完成后，將緩解日益繁重的交通壓力。 2001年12月27日，深圳市規(guī)劃委員會審議通過了《深圳市軌道網(wǎng)10年規(guī)劃》。深圳地鐵一期工程總造價116億，車站20座，里程22公里，將于2004年建成。深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書一、 深圳地鐵一期規(guī)劃概況 深圳地鐵一期工程包括1號線和4號線的1期工程。1號線一期工程由東接羅湖口岸，西至世界之窗，沿線共設(shè)有15個站點；4號線一期工程南接皇崗口岸，北接少年宮，沿線設(shè)有5個站點。每公里造價5億多元，預(yù)計投入營運后，共有19列、114節(jié)車廂，列車總長140米，額定載客1920人，時速80公里，全天運營18個小時，實際發(fā)車間隔8～10分鐘。按照該規(guī)劃，未來9年，深圳市將投資328億元，建設(shè)約為120公里長的軌道交通。目前深圳小汽車交通發(fā)展迅速，專家預(yù)計在上下班高峰時間，深圳道路系統(tǒng)很快就會全面飽和。深圳市民今后出行的便捷程度將大大提高，深圳城市土地開發(fā)和商業(yè)繁榮也將被極大帶動。在建設(shè)地鐵站點的同時，統(tǒng)籌考慮上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的開發(fā)，就可以形成以地鐵站為中心的城市綜合社區(qū)，成為物流和客流的集中地，這樣可以提高城市的土地和空間資源，并可以對地鐵設(shè)施加以充分利用，最大程度舒緩地面交通的壓力，創(chuàng)造商機增進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮。在一期的建設(shè)當(dāng)中，對整個國民經(jīng)濟(jì)的帶動不是十分突出，因為一期帶動的項目是已經(jīng)建成的區(qū)域，在已經(jīng)建成的區(qū)域里，帶動關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)是十分的有限，對相當(dāng)?shù)耐恋刭Y源和房產(chǎn)資源已經(jīng)出讓出去，是在地鐵建成之前出讓的，所以對項目的直接拉動不是十分明顯。下面我們將對香港、上海和廣州的地鐵商業(yè)作一簡介，以期對深圳新生的地鐵商業(yè)提供借鑒。香港地鐵年盈利27個億，其中有23個億是從上蓋物業(yè)和地下商業(yè)上獲得，香港地鐵賺錢，不是地鐵本身賺錢，這就是香港在建地鐵的同時，充分利用了地鐵資源，也為他們帶來效益。香港地鐵有了上蓋物業(yè)，有了地下商業(yè)，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能夠用社會的資金建設(shè)地鐵，形成了一個運營地鐵的良性循環(huán)，這就是香港
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