【正文】 用地面積建筑面積營(yíng)業(yè)面積備 注個(gè)%m2%m2%m2%百貨類某市市區(qū)32100230294568554397988其中老城區(qū)1753101081272824北 區(qū)///////東 區(qū)8825104216214400西南區(qū)7222499781330/新城區(qū)/超市類某市市區(qū)710095000營(yíng)業(yè)面積≥5000m2其中老城區(qū)111000北 區(qū)18000東 區(qū)116000西南區(qū)460000新城區(qū)///////圖7商圈分布圖隨著某的城市拓展，原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已不能滿足現(xiàn)代商業(yè)的快速發(fā)展，新老商圈不斷洗牌。從總體來(lái)看，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間分布更趨向合理性，但老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)無(wú)論是從發(fā)展規(guī)模還是水平，都是處于主導(dǎo)地位。尤其是新站綜合試驗(yàn)區(qū),由于地理位置好，交通便捷,又處于城市對(duì)外交通的窗口地區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)得到較快發(fā)展。20世紀(jì)80年代，某城市建設(shè)以舊城改造為主，且多集中在老城區(qū)內(nèi)并以長(zhǎng)江路和金寨路沿線開(kāi)發(fā)為主，因此，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也多集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是四牌樓、三孝口地區(qū)更為集中，并以長(zhǎng)江路、金寨路沿線展開(kāi)，這時(shí)期，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間分布表現(xiàn)為在老城區(qū)內(nèi)的高度集中。國(guó)內(nèi)2006年10月頒布的零售業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計(jì)：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、食雜店、折扣店、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、家居建材店、工廠直銷中心、電視購(gòu)物、郵政購(gòu)物、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物17種零售業(yè)態(tài)。但大型購(gòu)物中心、專賣店、精品店等相對(duì)滯后。從某的人均GDP和城市化的水平來(lái)看，理論上某的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等現(xiàn)代商業(yè)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等?！　?006年，%%，%%，拉動(dòng)全省GDP增長(zhǎng)近3個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、%%、%%、%%%%，、省會(huì)城市的中心地位進(jìn)一步增強(qiáng)。此外，規(guī)模以上工業(yè)也得到了較快發(fā)展。2006年，某市生產(chǎn)總值（簡(jiǎn)稱GDP）首次跨越千億元，提前4年實(shí)現(xiàn)“千億元”目標(biāo)。目 錄u 項(xiàng)目前期階段 9第一部分 市場(chǎng)回顧 9 9 9 10 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間規(guī)劃 10 11 12 15 17 17 18 19．不注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)管理水平有待提高 19 20 20 21《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 21 22 23 31 31，網(wǎng)絡(luò)、電視被選擇的比例也較多 34第二部分 項(xiàng)目所在蜀山區(qū)規(guī)劃與商業(yè)特點(diǎn) 361．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征 36 36 36 37第三部分 項(xiàng)目初步思考分析 371．項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃特征 372．項(xiàng)目位置 373．項(xiàng)目SWOT及動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 384．項(xiàng)目定位思考 39 39 39 415．建筑布局與策劃初步建議 41 41 426．某綜合體盈利模式思考 487．目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶定位 498．項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位（VMD商場(chǎng)整體形象） 49 49——借鑒韓國(guó)樂(lè)天百貨 50 建筑規(guī)劃與VMD方案建議 5貨物進(jìn)出統(tǒng)籌考慮 53 539．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 54 54： 5410．項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與操作初步建議 55．把握業(yè)態(tài)調(diào)控規(guī)律為項(xiàng)目服務(wù) 55 結(jié)合優(yōu)勢(shì)資源 56 58 58 59u 項(xiàng)目招商階段 59招商推廣策略 591．關(guān)于招商策劃的幾點(diǎn)建議 592．招商目標(biāo)與順序 603．特殊商戶招商建議 604．綜合體招商計(jì)劃 605．招商組織架構(gòu)與人員構(gòu)成 616．關(guān)于大型招商活動(dòng)組織示例 61u 經(jīng)營(yíng)管理階段 64第一部分．開(kāi)業(yè)推廣策略 641．關(guān)于大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)活動(dòng)的策劃與組織 642．開(kāi)業(yè)前要完成開(kāi)業(yè)前培訓(xùn)工作，開(kāi)業(yè)前培訓(xùn)分為兩類培訓(xùn)： 65第二部分．組織運(yùn)營(yíng) 651．裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 652. 管理系統(tǒng)設(shè)計(jì) 66第三部分 項(xiàng)目服務(wù)計(jì)劃 691．某集團(tuán)XX國(guó)際廣場(chǎng)前期資金預(yù)算及工作進(jìn)度表 69u 項(xiàng)目前期階段第一部分 市場(chǎng)回顧2004年全國(guó)的人均GDP按購(gòu)買力可比價(jià)計(jì)算為4580美元，從全國(guó)范圍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水來(lái)看，考慮我國(guó)東西部地區(qū)差異，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)更成熟的東部沿海地區(qū)，目前的主流業(yè)態(tài)應(yīng)該是shopping mall、大型綜合超市、百貨為主，同時(shí)主流業(yè)態(tài)的選擇還受城市化的進(jìn)程的影響。在高檔百貨方面，某和王府井百貨、廣州友誼百貨、青島海信廣場(chǎng)擁有長(zhǎng)期合作關(guān)系。在電器業(yè)態(tài)方面，某和國(guó)美和蘇寧以及某順電家居是合作伙伴。在家居業(yè)態(tài)方面，某公司和紅星美凱龍、月星家居、6度空間擁有良好合作關(guān)系。２００５年某公司成功完成青島頤中購(gòu)物中心招商任務(wù)，２００６年成功完成廣西盛世聯(lián)邦廣場(chǎng)招商任務(wù)。2. 某商業(yè)管理公司與廣告公司的全程服務(wù)通過(guò)商業(yè)管理公司提供經(jīng)營(yíng)策略，根據(jù)經(jīng)營(yíng)策略和營(yíng)銷推廣和銷售代理目標(biāo)，我們某公司負(fù)責(zé)提供國(guó)內(nèi)外案例，參與廣告公司關(guān)鍵創(chuàng)意的討論和實(shí)施，以專業(yè)的廣告宣傳和營(yíng)銷推廣，共同確保甲方的服務(wù)質(zhì)量。星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)江總近期也完成了 歐洲、日本、東南亞系列考察。 某擁有和國(guó)際一流商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司JERDE、GENLER的配合經(jīng)驗(yàn),同時(shí)和國(guó)內(nèi)一流建筑設(shè)計(jì)院配合經(jīng)驗(yàn)，善于做好商業(yè)建筑策劃工作。s 擴(kuò) 展 業(yè) 務(wù) ， 以 較 低 價(jià) 格 吸 納 客 源 。 Kohl39。 2005 年 底 前 ， 又 會(huì) 在 加 州 增 設(shè) 100 間 店 鋪 。圖1 汽車2層展館 適合4S店進(jìn)駐 圖2 美國(guó)高檔百貨 面向高收入女性圖3 第五大道折扣百貨氣 勢(shì) 如 虹 的 Kohl39。故經(jīng)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn)較小。4S店資源，借鑒日本豐田汽車展示中心考察成果，力爭(zhēng)采用雙層立體方式展示，有效利用建筑空間酒店業(yè)態(tài)5．5萬(wàn)平方米五星級(jí)洲際酒店、香格里拉,希爾頓等五星級(jí)酒店 力爭(zhēng)對(duì)公寓價(jià)格提升帶動(dòng)最大化優(yōu)點(diǎn)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取勝概率較大，填補(bǔ)了商圈空白。我們消化美國(guó)綜合體和購(gòu)物中心考察成果,我們對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行了全新的構(gòu)思,參考美國(guó)舊金山購(gòu)物中心布局和美國(guó)新澤西花園購(gòu)物中心業(yè)態(tài)考察成果,提出某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目新的業(yè)態(tài)思路。實(shí)現(xiàn)某新型企業(yè)總部的定制模式，力爭(zhēng)吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。5. 我們以某新世界中心等寫(xiě)字樓創(chuàng)新成果運(yùn)用到某，首先設(shè)計(jì)好項(xiàng)目方案。3. 考慮借鑒日本汽車賣場(chǎng)成果，設(shè)置雙層4S汽車賣場(chǎng)，提升項(xiàng)目土地使用價(jià)值。2. 采用量身定制方式，由某公司把我國(guó)最高檔家居MALL引進(jìn)到某，將相關(guān)面積和層高等建筑要求反饋給發(fā)展商。二期，適合建設(shè)資金投入特別大的五星級(jí)酒店和高檔購(gòu)物中心以及5A級(jí)寫(xiě)字樓和酒店式管理公寓。從商圈分析角度，我們適合做能夠形成消費(fèi)目的地的業(yè)態(tài)，爾后分期開(kāi)發(fā)。國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目初步建議書(shū)國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目初步建議書(shū)項(xiàng)目摘要 某公司從７月初介入本項(xiàng)目初步策劃以來(lái),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了深入思考,結(jié)合安徽某市場(chǎng)的具體情況,提出新的思路和競(jìng)爭(zhēng)策略,請(qǐng)某集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考。一、對(duì)某國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)方案的創(chuàng)新某國(guó)際廣場(chǎng)首先要考慮物業(yè)組合的正確定位，爾后進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃。例如，首先在一期建設(shè)大賣場(chǎng)、家居MALL和汽車配件及汽車4S店。對(duì)于項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)，我們采用如下創(chuàng)新思路：1. 把大賣場(chǎng)和地下空間利用相結(jié)合，采用6米層高和長(zhǎng)方形下沉廣場(chǎng)方式，使得家樂(lè)福、WEALMART等愿意進(jìn)入1層。初步考慮8萬(wàn)平方米，將地上靠近金寨路部分充分利用優(yōu)先考慮作為家居大賣場(chǎng)。4. 五星級(jí)酒店和三星酒店可以搭配，引進(jìn)洲際假日酒店或雅高酒店等世界著名品牌 ，酒店部分以及高級(jí)寫(xiě)字樓可以相對(duì)獨(dú)立對(duì)外尋求合作，也可以作為二期內(nèi)容放后開(kāi)發(fā)，有合作伙伴先期開(kāi)發(fā)有利于提升綜合體總體價(jià)值。創(chuàng)新措施硬件特色高速寬帶網(wǎng)絡(luò)，滿足金融結(jié)算等總部辦公要求節(jié)能和環(huán)保采用節(jié)能設(shè)計(jì)方法，選擇環(huán)保和節(jié)能材料5A寫(xiě)字樓定位為一流企業(yè)總部量身定制，享受綜合配套資源在寫(xiě)字樓銷售和租賃經(jīng)營(yíng)方面xx(零售和房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略)與企業(yè)戰(zhàn)略專家xx博士、信托專家xx都是一流的企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略和金融專家能夠通過(guò)高端論壇，配合甲方選擇寫(xiě)字樓業(yè)主。6. 以國(guó)際化的視野尋求業(yè)態(tài)創(chuàng)新，以本地文化考慮顧客的消費(fèi)習(xí)慣，我們需要為項(xiàng)目定制適合綜合體消費(fèi)的商業(yè)文化，設(shè)定適當(dāng)?shù)奈幕黝}，通過(guò)建筑和景觀元素適當(dāng)反映。某國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)方案的一種設(shè)想模型： 高檔百貨或購(gòu)物中心23萬(wàn)平方米類似美國(guó)KOHL折扣百貨＋星巴克＋名品俱樂(lè)部＋高檔培訓(xùn)中心 家居MALL8萬(wàn)平米月星家居和電器（1萬(wàn)平方米）汽車配件市場(chǎng)2萬(wàn)平米根據(jù)市場(chǎng)情況決定規(guī)模和具體定位，原則上以轎車配件為主4S汽車專賣店2萬(wàn)平米利用現(xiàn)有能夠與高檔寫(xiě)字樓和酒店形象匹配，同時(shí)大眾化的白領(lǐng)商業(yè)模式容易與現(xiàn)在的商業(yè)氛圍相融合，有廣大的消費(fèi)群體和消費(fèi)潛力，同時(shí)要引進(jìn)一些世界名牌，提高商業(yè)的檔次，突出自己的亮點(diǎn)，形成一種及可以和周圍商業(yè)氛圍相融合，又有自己特色的商業(yè)體。缺點(diǎn)利潤(rùn)提升受到局限，回收資金時(shí)間較長(zhǎng)。s 宣 布 ， 計(jì) 劃 在 2004 年 財(cái) 政 年 度 開(kāi) 設(shè) 80 間 新 店 ， 預(yù) 期 資 本 開(kāi) 支 達(dá) 億 美 元 。s 的 服 裝 適 合 一 家 大 小 。Kohl39。圖4擬引進(jìn)的部分折扣百貨以及高級(jí)服飾商店形象二．某公司為本項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備工作和突出優(yōu)勢(shì)某公司服務(wù)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1. 某公司的國(guó)際化視野 打造主題文化鮮明的XX國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心和綜合體某公司注重為顧客創(chuàng)造價(jià)值，擁有寬廣的國(guó)際化視野、注重經(jīng)營(yíng)結(jié)果與開(kāi)發(fā)過(guò)程的內(nèi)在聯(lián)系，重視招商質(zhì)量，善于把握消費(fèi)者的消費(fèi)理念，為經(jīng)營(yíng)成功創(chuàng)造條件。我們初步建議購(gòu)物中心和酒店選用特色主題文化,優(yōu)先考慮美國(guó)加州相關(guān)主題作為項(xiàng)目主題,加入項(xiàng)目住宅也采用較多美國(guó)文化元素,例如星光大道等構(gòu)思，2007年7月中旬某公司楊總系統(tǒng)考察了美國(guó)拉斯維加斯購(gòu)物中心和主題酒店，并將把相關(guān)考察成果運(yùn)用到某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目中來(lái)。在購(gòu)物中心和奧特萊斯業(yè)態(tài)的研究和運(yùn)營(yíng)方面，某公司考察了歐美和亞洲重要的購(gòu)物中心，與眾多名牌廠商建立了良好合作關(guān)系，目前致力于開(kāi)發(fā)以工廠直銷名品店為主的新型奧特萊斯。某公司的招商優(yōu)勢(shì)某公司招商網(wǎng)絡(luò)遍布北京、某、某，xx先生在２００２年就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成某東方時(shí)代廣場(chǎng)８萬(wàn)平方米購(gòu)物中心的招商任務(wù)，其中包括蘭寇在內(nèi)的眾多名品招商。2007年完成某奧林匹克項(xiàng)目主力店招商任務(wù)針對(duì)某集團(tuán)某項(xiàng)目 我們已經(jīng)和著名酒店公司洲際酒店、香格里拉、希爾頓等溝通,以及和汽車名店、電器、折扣百貨著名商場(chǎng)初步溝通,比較看好某集團(tuán)某購(gòu)物中心項(xiàng)目,我們有能力為貴公司創(chuàng)造更大價(jià)值。在汽車業(yè)態(tài)方面，某和法拉利和寶馬等名店擁有良好關(guān)系，已經(jīng)在廣州項(xiàng)目成功合作。在大賣場(chǎng)方面，某和WALMART以及家樂(lè)福等擁有長(zhǎng)期合作關(guān)系，在常德已經(jīng)成功引進(jìn)大賣場(chǎng)。某秉持通過(guò)創(chuàng)新為顧客創(chuàng)造價(jià)值的理念，在新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，整合國(guó)內(nèi)外資源為客戶提供有效合作與服務(wù)。中國(guó)目前的城市化程度還不高，我國(guó)的主流業(yè)態(tài)的水平還只是停留在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的程度。初步測(cè)算，%%，人均GDP突破2萬(wàn)元。提前兩年實(shí)現(xiàn)千億元產(chǎn)值目標(biāo)，新增產(chǎn)值過(guò)200億元。某有著悠久歷史的城市，有著厚重的文化和歷史的積淀，城市發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，其商業(yè)發(fā)展以文化、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)為典型特征。由于某自身的消費(fèi)特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過(guò)渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。 現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間規(guī)劃某商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布隨著城市建設(shè)重點(diǎn)的變化而變化。到了20世紀(jì)90年代，尤其是92年鄧小平南巡講話以后，某市城市建設(shè)的重點(diǎn)由舊城改造轉(zhuǎn)向新區(qū)開(kāi)發(fā)，我市先后建立了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和新站綜合試驗(yàn)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨著城市新區(qū)的建設(shè)逐漸向城市外圍延伸、擴(kuò)散。此外，原有商業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，如南七、安醫(yī)附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)得到了進(jìn)一步的發(fā)展。城市的三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系還需要進(jìn)一步完善。在此背景下，由某市商務(wù)局牽頭制定的某市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃（20072020）正式公布。 規(guī)劃中的兩個(gè)都市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，分別為老城區(qū)和濱湖新區(qū)，主要功能為購(gòu)物文化娛樂(lè)等，經(jīng)營(yíng)面積在80萬(wàn)平方米以上，而四個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，分別是科學(xué)城、上派、店埠、雙墩，六大商圈構(gòu)成省會(huì)商業(yè)圈。 都市級(jí)商業(yè)功能區(qū)定位在購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游，并與金融、商務(wù)結(jié)合等方面，主要服務(wù)省內(nèi)外及本市消費(fèi)者，人口在100萬(wàn)以上，基本商業(yè)面積在80萬(wàn)平方米以上，相關(guān)的配套行業(yè)有旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)，鼓勵(lì)商業(yè)集聚。后者則基本商業(yè)面積20萬(wàn)平方米以上，服務(wù)20萬(wàn)以上人口。 據(jù)某市商務(wù)局網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃處處長(zhǎng)趙明介紹，到2020年某市商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)大跨越，某社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到4500億元，商業(yè)增加值1200億元，%，商業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)度達(dá)到15%。 　　商圈外延 商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區(qū)商圈也獲得很大發(fā)展，商業(yè)形態(tài)的成熟和商機(jī)的出現(xiàn)，提供商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲的原動(dòng)力。 “城市化的進(jìn)程，就是導(dǎo)致了