【正文】 詢建議，再加上本司對該 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 23― 等機電設(shè)備之實際操作經(jīng)驗，肯定可為貴司在選用最合適之機電設(shè)備時提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見。 人事管理 ? 草擬各級管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限； ? 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及 人員面試、考核及挑選等工作； ? 制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動合同； ? 與當(dāng)?shù)貏趧泳致?lián)絡(luò)，安排一切有關(guān)員工聘用之登記、轉(zhuǎn)職等手續(xù)； ? 安排整個管理隊伍之制服設(shè)計，務(wù)求為隊伍塑造一個專業(yè)、熱忱的服務(wù)形象。 ? 員工工作指引： 內(nèi)容包括管理工作、保安工作、公共衛(wèi)生、電梯、電力系統(tǒng)、消防、給排水、樓宇結(jié)構(gòu)及維修、防洪及防火、各項 服務(wù)之流程、投訴處理、各項緊急突發(fā)事件預(yù)案、防止賄賂條例等。 ▌ 保安管理 配合物業(yè)要求，擬訂適當(dāng)?shù)娜藛T安排及保安服務(wù)計劃； 透過良好之保安培訓(xùn)，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補救措施； 與發(fā)展商定期檢討物業(yè)保安事宜，并安排夜間突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正匯報； 如遇大量物品搬離，有關(guān)人士必須事先通知管理處做好登記； 做好人員及車輛進出管理，確保物業(yè)的正常運作，以免不良分子有機可乘； 擬訂制定保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線表等。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 26― 專業(yè)的綠化管理，澆水，修剪養(yǎng)護樹木、花草等，行使正常的養(yǎng)護和管理工作。 本司將在日常不間斷的物業(yè)維修保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，定期對物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備進行檢查，指導(dǎo)處理各項維護及定期保養(yǎng)工作； 編制中長期修繕計劃，維護所有設(shè)備之基準及品質(zhì)定位，并制定各類保養(yǎng)報表，范圍：房屋維修養(yǎng)護、配電系統(tǒng)、電梯、大廈 /會所中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、機電及自動化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水管理、停車場設(shè)備、弱電系統(tǒng)。 保存各項法律性之文件。 為本項目投購第三者責(zé)任險及一切財產(chǎn)險之保險賠償，同時亦提供勞工賠償給各員工。 處理各項投標(biāo)及合約。與政府管理部門建立日常聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)及和諧的工作關(guān)系，使本項目的運作及管理取得良好物業(yè)管理外部環(huán)境。 備注： 1 以上服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準是基于常規(guī)操作而擬出的初步方案，具體執(zhí)行將會因應(yīng)貴司提出的深度要求和合作形式進行調(diào)整； 2 以上各項前期工作的時間安排將交叉進行，以配合發(fā)展商 的要求為準。 ? 技術(shù)資源優(yōu)勢 xx 物業(yè)自成立以來，將香港先進的地產(chǎn)操作經(jīng)驗引進內(nèi)地，結(jié)合內(nèi)地的不同市場狀況，進行 總結(jié)、創(chuàng)新、結(jié)合，為發(fā)展商提供全面的物業(yè)服務(wù)，同時獲得相當(dāng)多的成功的經(jīng)驗。 ? 敬業(yè)專注投入 xx 物業(yè)重視開發(fā)商給予合作的每個項目，并為其成立獨立的專案小組，專注投入，統(tǒng)籌各項細節(jié)，助發(fā)展商把握先機，共創(chuàng)佳績。同時，亦希望使該商業(yè)項目成為黃浦區(qū)乃至整個上海社區(qū)商業(yè)的典范。地上 5 層，總建筑面積約為 6700平方米。 3. 麗景天成商業(yè)街 麗景天成位于成都市武侯區(qū)，由小天北路、小天西路、小天南路、小天東路圍合而成。先期，通過我 司的客戶資源引進行業(yè)“領(lǐng)頭羊”與開發(fā)商合作，達到旺市的目的，其次吸引目標(biāo)買家跟進，同時，亦吸引了大批投資客進場炒作。 根據(jù)項目所在地的實際情況，結(jié)合蘇州新區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃前景，我司建議裙樓定位可以從以下幾方面著手：一站式餐飲娛樂中心、家居生活廣場、展示中心、電腦咨詢廣場；塔樓部分定位為：酒店服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店。我司通過周密的市場調(diào)研以及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局分析研究 ,對該項目產(chǎn)品建議為大型百貨與特色風(fēng)情街相結(jié)合的 “中原都市 Mall”,并對產(chǎn)品的建筑分布、業(yè)態(tài)布局做出合理調(diào)整。在營銷思路方面，我司建議該項目“租售并舉”，通過銷售回籠資金，通過租賃、合作經(jīng)營，穩(wěn)定項目定位，同時獲取長線投資回報。 針對該項目的現(xiàn)實情況，我司整合了市場、策劃、工程、租賃、管理等方面的專家，為該項目提供切實可行的前期定位策劃服務(wù)。 20xx 年 10 月 『 xx 物業(yè) 』 獲委任為該項目的獨家營銷代理。 20xx 年 8 月 『 xx 物業(yè) 』 獲委任為該項目的獨家營銷代理。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 38― 鳴 謝 本建議書是我司對“永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”提出的服務(wù)內(nèi)容，敬請不吝賜教！ 謝 謝 閱 讀！ xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 二 00 五年十二月 。 在實際推廣銷售活動中，我們充分利用該項目的地理位置優(yōu)勢，加大現(xiàn)場包裝力度，同時通過我司的客戶網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)掘客戶。 在實際推廣銷售活動中，我們充分利用該項目的地理位置優(yōu)勢，通過現(xiàn)場包裝、我司的客戶網(wǎng)絡(luò)以及人員上門直銷，快速打開銷售局面，于 3 個月內(nèi)完成全部銷售任務(wù)，并且銷售價格比預(yù)期上升 800 元 /平方米。該方案獲得開發(fā)商的高度認可，并立即確立了我司與靜安城投的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在租賃、管理、增值運營等方面進行長期合作，共鑄輝煌。 7. 靜安陽光商務(wù)廣場 靜安陽光商務(wù)廣場項目 由上海靜安城投有限公司開發(fā)建設(shè)，上海靜安城建投資有限公司位居 20xx 年上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 50 強之 23 強，具備極強的住宅開發(fā)經(jīng)驗，該項目是靜安城投開發(fā)的第一個商業(yè)項目，并且計劃將該項目作為固定資產(chǎn)長期持有?？偨ㄖ娣e約 70,000 萬平方米，屬于以商業(yè)為主的房地產(chǎn)項目。 5. 濮陽昆濮商業(yè)城 昆濮商業(yè)城位于濮陽油田商貿(mào) 區(qū)，總建筑面積 11 萬平方米，規(guī)劃為集酒店、餐飲、娛樂、購物為一體的大型綜合商業(yè)物業(yè)。 “錦華苑”一、二、三、四期建成以來，由于其優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的配套設(shè)施、知名的物業(yè)管理，已成為菲聲蘇州的著名高檔住宅項目，是蘇州外商租賃的首選，入住率一直保持在 95％以上。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 33― 由于將麗景天成定位為成都城南地區(qū)高級居住社區(qū)，因此，考慮到客戶對小區(qū)高檔生活配套存在迫切的要求，并成為其置業(yè)購買的主要考慮因素，我司將麗景天成的商場定位為高級會所，采用“會員制模式”經(jīng)營，同時將其余臨街商鋪按照每條街所處的位置，進行專業(yè)的商業(yè)街塑造，小天北路為時裝旗艦一條街，小天南路為酒吧一條街，小天西路為美容美發(fā)一條街，通過“造街造市”的定位，保證小業(yè)主的經(jīng)營空間，并與住宅銷售相互帶動。我司從市場研究、競爭項目研究、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究著手，將該項目定位于“面向周邊年輕商務(wù)女性、經(jīng)營具有日本時尚風(fēng)格服裝和飾品的特色購物休閑商場”，并引進“尚海風(fēng)企業(yè)管理公司”進行經(jīng)營，同時赴日本進行招商，并取得豐碩成果，為后期銷售打下堅實基礎(chǔ)。 “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 32― 2. 新時代廣場 “新時代廣場”位于上海市靜安區(qū)南京西路 881 號（吳江路 188 號），北靠高尚地段南京西路，南靠上海時尚步行街吳江路休閑街，西臨地鐵 2 號線石門一路站?！巴ê? 中華城” 商業(yè)部分沿中華路呈帶狀分布，整個商業(yè)項目建筑面積約 8 萬平方米，沿街面寬達 800 米。 ? 人力資源優(yōu)勢 xx 物業(yè) 90%以上的員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，在業(yè)界均具有 3 年以上的專業(yè)工作經(jīng)驗，公司高級管理層皆為國內(nèi)最早從事 房地產(chǎn)策劃 、 市場推廣 、 物業(yè)管理的精英，能提供發(fā)展商專業(yè)的、創(chuàng)新的、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 xx 物業(yè)年銷售金額逾 10 億元，管理面積超過 100 萬平方米，為眾多項目提供品牌支持，提供增值服務(wù)。具體節(jié)能方法需視乎現(xiàn)場設(shè)備及安排成立小組專題研究及監(jiān)管，由物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)。 制定及修改公共守則。 及時通知業(yè)戶一切突發(fā)事件，如電力中斷、臺風(fēng)警告等。 ▌ 財務(wù)管理 訂立財務(wù)制度，包括各級管理人員之財務(wù)權(quán)限及支出批準之程序，務(wù)求有效控制管理收支； 按中國現(xiàn)行之法規(guī)及管理公約，制定處理欠繳管理費及其他費用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入； 安排制訂電腦化會計程序，包括教導(dǎo)會計員操作； 編制財務(wù)文件； 根據(jù)中國現(xiàn)行稅法，與稅務(wù)局聯(lián)系及協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項及稅率； 訂立完善之稽核制度； 安排國內(nèi)持照會計師作年度審核； “永義實業(yè)莘莊商業(yè)項目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 27― 建立財務(wù)及業(yè)戶之資料儲存庫，以提供準確資料及財政狀況預(yù)算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考； 為物業(yè)開設(shè)必須之銀行戶口，制訂有關(guān)收取費用之安排。 代表全體業(yè)主執(zhí)行大廈內(nèi)及政府的規(guī)章制度。 提供時花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。 ▌ 綠化養(yǎng)護 綠化區(qū)域進行清掃，樹木、花草澆水、除蟲，剪草、施肥；草坪養(yǎng)護補種，樹木及花草調(diào)整、以及室內(nèi)擺放。 ? 管理工作使用表格之匯總：包括入伙、收樓、裝修規(guī)定、制訂大廈機電、消防之管理、保安、車場、會所之管理、管理公司、管理處及員工之管理、