【正文】 『 xx 物業(yè) 』 接手該項(xiàng)目后，在業(yè)主資金回籠速度快的要求下，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的分析，重點(diǎn)挖掘交通便利、房型亦商亦住、彈性分割優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)消費(fèi)群直指創(chuàng)業(yè)型公司以及投資客。我司介入時(shí)，該項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，主體結(jié)構(gòu)及重要的硬件設(shè)施已經(jīng) 無(wú)法改變，我司從市場(chǎng)角度出發(fā)，為該項(xiàng)目做出可行的市場(chǎng)定位，并根據(jù)最終使用者的要求，從租賃及物業(yè)管理的角度出 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 36― 發(fā)，在外立面、硬件設(shè)施、智能化系統(tǒng)、平面分割等方面為該項(xiàng)目提出可行的改進(jìn)建議，并對(duì)比改進(jìn)后的增值收益和改進(jìn)的成本投入為該項(xiàng)目提出可行的改進(jìn)方案。 6. 鹽城文化廣場(chǎng) “鹽城文化廣場(chǎng)”位于江蘇中部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域－鹽城，城市新興開(kāi)發(fā)最新板塊－鹽都新區(qū)內(nèi)。 4. 蘇州錦華苑第五期 蘇州“錦華苑”項(xiàng)目由香港新繼集團(tuán)發(fā)展，位于蘇州新區(qū)主干道獅山路，北至金山路，東至濱河路，西靠“獅山花園”，整個(gè)項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米，共分五期開(kāi)發(fā)。 受業(yè)主委托，我司擔(dān)任“新時(shí)代廣場(chǎng)”商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)家營(yíng)銷(xiāo)代理，由于該案停業(yè)較長(zhǎng)時(shí)間，雖然位置優(yōu)越，但是市場(chǎng) 影響較差。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 31― 六、『 xx 物業(yè)』曾參與的商業(yè)項(xiàng)目 1. 通海 中華城商業(yè)街 “通海 中華城”項(xiàng)目由通海建設(shè)有限公司發(fā)展，位于黃浦區(qū)中華路，項(xiàng)目北至紫霞路，南至東江陰街，西靠中華路，東臨南倉(cāng)街，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積約 60萬(wàn)平方米，共分三期開(kāi)發(fā)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 29― 五、為何委任『 xx物業(yè)』 ? 品牌資源優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè)自成立以來(lái)，勵(lì)精圖治，至今服務(wù)過(guò)的地產(chǎn)項(xiàng)目逾 100 余個(gè)，面積超過(guò) 280 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目遍布香港、上海、成都、天津、南昌、鄭州、南京、福州、蘇州等地，獲得業(yè)界廣泛好評(píng)。 委托律師處理涉及法律問(wèn)題之事件。 其他一切法律事務(wù)。范圍包括大廈區(qū)域內(nèi)的公共草坪、樹(shù) 木，定期做養(yǎng)護(hù)草木工作。 ? 員工手冊(cè)：包括公司組織架構(gòu)明細(xì)表，薪津福利安排及計(jì)算，入職、升遷及解雇等公司守則。 合約文件 對(duì)設(shè)備采購(gòu)文件提出建議， 盡量減少可能產(chǎn)生之矛盾，同時(shí)亦于合約條款內(nèi)對(duì)有關(guān)的商戶(hù)做出公正的監(jiān)控，確保發(fā)展商得到應(yīng)有的保障。 項(xiàng)目開(kāi)工至項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)后 2 年 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 在項(xiàng)目交付前，提供工程咨詢(xún)、設(shè)備選型、物業(yè)管理籌備、物業(yè)策劃、物業(yè)培訓(xùn)等顧問(wèn)服務(wù)，在項(xiàng)目交付使用后進(jìn)行項(xiàng)目的日常管理服務(wù)，并使項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)正常化、規(guī)范化，同時(shí)保障物業(yè)的增值。在此，我司根據(jù)本項(xiàng)目的地塊狀況，提出如下建議，增加配套以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。同時(shí)，通過(guò)室內(nèi)步行街的設(shè)計(jì)將商場(chǎng)內(nèi)部分為幾個(gè)商業(yè)組團(tuán)， 主體塔樓建議采用 2 棟框架結(jié)構(gòu)的塔樓設(shè)計(jì)，設(shè)置獨(dú)立的車(chē)行、人行出入口，這樣可以將酒店和辦公的功能進(jìn)行區(qū)隔，保障各功能部分的獨(dú)立運(yùn)行。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 8― 針對(duì)本項(xiàng)目的條件分析，我司認(rèn)為專(zhuān)業(yè)店、休閑業(yè)將是本案的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，但具體的商戶(hù)組合還要在分析了目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特征和消費(fèi)需求之后才能確定。 商戶(hù)以何種方式營(yíng)運(yùn)？ 以上第 2 及 3 項(xiàng)決定后，基本上已決定了目標(biāo)商戶(hù)。把商場(chǎng)分割出售，最大的好處在于發(fā)展商能夠較短時(shí)間收回成本及利潤(rùn)。以銷(xiāo)售為主的方式是先把整個(gè)商鋪分割 成獨(dú)立的鋪位，然后分別銷(xiāo)售出去，這樣做的好處是能在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金，同時(shí)省卻以后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理的難題，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是有利的。 目前，本項(xiàng)目所處區(qū)域已被新的商業(yè)規(guī)劃列為 七莘路 “ 閔行大道 ” 、莘松路現(xiàn)代商貿(mào) 走廊 ，即 以七莘路（莘莊轄區(qū)段）街區(qū)兩側(cè)若干縱深塊狀組團(tuán)和支馬路小型商業(yè)休閑街為主，集聚現(xiàn)代大型專(zhuān)業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書(shū)文化用品中心、小型商業(yè)休閑街。 『 xx 物業(yè)』是一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)服務(wù)的香港公司，經(jīng)營(yíng)范圍涉及 項(xiàng)目策劃 、營(yíng)銷(xiāo)企劃 、 項(xiàng)目推廣 、 銷(xiāo)售代理 、 物業(yè)管理 、 工程咨詢(xún) 及其它的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，能為發(fā)展商提供一條龍的房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)，為項(xiàng)目的保值、增值提供全面 的解決方案。本項(xiàng)目附近有包括樂(lè)購(gòu)、銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)、七寶古鎮(zhèn)商業(yè)旅游區(qū)等上海著名商業(yè)及景觀(guān)資源。 本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)已形成集疏影路社區(qū)、報(bào)春路社區(qū)等超百萬(wàn)平米的大型社區(qū)，導(dǎo)入近 50 萬(wàn)人口，為本項(xiàng)目商業(yè)的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)群體基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積 12350M2 建筑用地面積 9528M2 總建筑面積 21060 M2 地上總建筑面積 17010 M2 其中 商業(yè)建筑面積 7650 M2 辦公建筑面積 9360 M2 地下車(chē)庫(kù)建筑面積 4010 M2 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 集中綠化率 % 綠化面積 2530 M2 集中綠地面積 780 M2 機(jī)動(dòng)車(chē)位 118 個(gè) 非機(jī)動(dòng)車(chē)位 235 M2 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 5― 二、策劃商業(yè)項(xiàng)目的考慮因素 在定立商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案以及推廣策略之前，首先應(yīng)對(duì)下列問(wèn)題作深入探討，訂定發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的大方向，繼而定立營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃。業(yè)權(quán)一經(jīng)賣(mài)散，策劃的動(dòng)力也隨之被打散。 本案周邊的聚居社區(qū)基本以中檔普通公寓客戶(hù)為主，同時(shí)亦會(huì)有一部分旅游觀(guān)光客戶(hù)、郊區(qū)客戶(hù)，詳細(xì)分析每類(lèi)客戶(hù)群的消費(fèi)特征和消費(fèi)力，鎖定主力目標(biāo)群，才能決定項(xiàng)目檔次定位。如果目標(biāo)是全國(guó)的消費(fèi)者，主題便必須非常獨(dú)特，能吸引全國(guó)人民慕名而來(lái)。 建筑形態(tài)： 建筑形態(tài)的選擇不僅要考慮項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式（出售或出租），亦要考慮項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)模式（統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理或小業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)）以及目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣。七莘路沿線(xiàn)規(guī)劃：休閑港灣 ——“莘莊花園港 ”；現(xiàn)代商務(wù)樓群；圖書(shū)文化用品中心，主體為圖書(shū)、音像制品、辦公用品，配套為網(wǎng)吧、咖啡室、便利店、快餐店等 。 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)包括如下幾個(gè)方面： 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 服務(wù)名稱(chēng) 服務(wù)內(nèi)容 項(xiàng)目立項(xiàng)至項(xiàng)目開(kāi)工 項(xiàng)目發(fā)展策劃服務(wù) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目自身狀況以及可供借鑒的案例，進(jìn)行本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策劃，同時(shí)指導(dǎo)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，利用本司的管理資源，可協(xié)助本項(xiàng)目達(dá)致國(guó)際品質(zhì) ISO9002 之要求，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，通過(guò) ISO9002 質(zhì)量體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上，有助提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。 物業(yè)交接 保險(xiǎn)估值 規(guī)章制度的訂立 ? 管理公約：包括為物業(yè)擬訂份額之分配、 管理費(fèi)收支及所提供服務(wù)之范圍、管理公司及業(yè)主之權(quán)利及義務(wù)、管理酬金及管理費(fèi)訂定之標(biāo)準(zhǔn)。 ▌ 綠化養(yǎng)護(hù) 綠化區(qū)域進(jìn)行清掃，樹(shù)木、花草澆水、除蟲(chóng)，剪草、施肥；草坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹(shù)木及花草調(diào)整、以及室內(nèi)擺放。 代表全體業(yè)主執(zhí)行大廈內(nèi)及政府的規(guī)章制度。 及時(shí)通知業(yè)戶(hù)一切突發(fā)事件，如電力中斷、臺(tái)風(fēng)警告等。具體節(jié)能方法需視乎現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備及安排成立小組專(zhuān)題研究及監(jiān)管，由物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)。 ? 人力資源優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè) 90%以上的員工為大學(xué)本科以上學(xué)歷，在業(yè)界均具有 3 年以上的專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，公司高級(jí)管理層皆為國(guó)內(nèi)最早從事 房地產(chǎn)策劃 、 市場(chǎng)推廣 、 物業(yè)管理的精英，能提供發(fā)展商專(zhuān)業(yè)的、創(chuàng)新的、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 32― 2. 新時(shí)代廣場(chǎng) “新時(shí)代廣場(chǎng)”位于上海市靜安區(qū)南京西路 881 號(hào)（吳江路 188 號(hào)），北靠高尚地段南京西路，南靠上海時(shí)尚步行街吳江路休閑街，西臨地鐵 2 號(hào)線(xiàn)石門(mén)一路站。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)建議書(shū) xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 33― 由于將麗景天成定位為成都城南地區(qū)高級(jí)居住社區(qū)，因此，考慮到客戶(hù)對(duì)小區(qū)高檔生活配套存在迫切的要求，并成為其置業(yè)購(gòu)買(mǎi)的主要考慮因素，我司將麗景天成的商場(chǎng)定位為高級(jí)會(huì)所，采用“會(huì)員制模式”經(jīng)營(yíng)，同時(shí)將其余臨街商鋪按照每條街所處的位置，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的商業(yè)街塑造，小天北路為時(shí)裝旗艦一條街，小天南路為酒吧一條街，小天西路為美容美發(fā)一條街，通過(guò)“造街造市”的定位，保證小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)空間，并與住宅銷(xiāo)售相互帶動(dòng)。 5. 濮陽(yáng)昆濮商業(yè)城 昆濮商業(yè)城位于濮陽(yáng)油田商貿(mào) 區(qū)，總建筑面積 11 萬(wàn)平方米，規(guī)劃為集酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的大型綜合商業(yè)物業(yè)。 7. 靜安陽(yáng)光商務(wù)廣場(chǎng) 靜安陽(yáng)光商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目 由上海靜安城投有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，上海靜安城建投資有限公司位居 20xx 年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 50 強(qiáng)之 23 強(qiáng)，具備極強(qiáng)的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目是靜安城投開(kāi)發(fā)的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，并且計(jì)劃將該項(xiàng)目作為固定資產(chǎn)長(zhǎng)期持有。 在實(shí)際推廣銷(xiāo)售活動(dòng)中，我們充分利用該項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝、我司的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)以