【正文】 及人員上門直銷，快速打開銷售局面，于 3 個(gè)月內(nèi)完成全部銷售任務(wù)，并且銷售價(jià)格比預(yù)期上升 800 元 /平方米。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 38― 鳴 謝 本建議書是我司對(duì)“永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”提出的服務(wù)內(nèi)容，敬請(qǐng)不吝賜教！ 謝 謝 閱 讀！ xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 二 00 五年十二月 。 20xx 年 10 月 『 xx 物業(yè) 』 獲委任為該項(xiàng)目的獨(dú)家營銷代理。在營銷思路方面，我司建議該項(xiàng)目“租售并舉”，通過銷售回籠資金，通過租賃、合作經(jīng)營，穩(wěn)定項(xiàng)目定位，同時(shí)獲取長線投資回報(bào)。 根據(jù)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，結(jié)合蘇州新區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃前景，我司建議裙樓定位可以從以下幾方面著手：一站式餐飲娛樂中心、家居生活廣場(chǎng)、展示中心、電腦咨詢廣場(chǎng)；塔樓部分定位為：酒店服務(wù)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店。 3. 麗景天成商業(yè)街 麗景天成位于成都市武侯區(qū)，由小天北路、小天西路、小天南路、小天東路圍合而成。同時(shí)，亦希望使該商業(yè)項(xiàng)目成為黃浦區(qū)乃至整個(gè)上海社區(qū)商業(yè)的典范。 ? 技術(shù)資源優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè)自成立以來，將香港先進(jìn)的地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)內(nèi)地，結(jié)合內(nèi)地的不同市場(chǎng)狀況，進(jìn)行 總結(jié)、創(chuàng)新、結(jié)合，為發(fā)展商提供全面的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)獲得相當(dāng)多的成功的經(jīng)驗(yàn)。與政府管理部門建立日常聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)及和諧的工作關(guān)系，使本項(xiàng)目的運(yùn)作及管理取得良好物業(yè)管理外部環(huán)境。 為本項(xiàng)目投購第三者責(zé)任險(xiǎn)及一切財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)之保險(xiǎn)賠償，同時(shí)亦提供勞工賠償給各員工。 本司將在日常不間斷的物業(yè)維修保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，定期對(duì)物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備進(jìn)行檢查，指導(dǎo)處理各項(xiàng)維護(hù)及定期保養(yǎng)工作； 編制中長期修繕計(jì)劃，維護(hù)所有設(shè)備之基準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并制定各類保養(yǎng)報(bào)表，范圍：房屋維修養(yǎng)護(hù)、配電系統(tǒng)、電梯、大廈 /會(huì)所中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、機(jī)電及自動(dòng)化系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水管理、停車場(chǎng)設(shè)備、弱電系統(tǒng)。 ▌ 保安管理 配合物業(yè)要求，擬訂適當(dāng)?shù)娜藛T安排及保安服務(wù)計(jì)劃； 透過良好之保安培訓(xùn)，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施； 與發(fā)展商定期檢討物業(yè)保安事宜，并安排夜間突擊檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正匯報(bào)； 如遇大量物品搬離，有關(guān)人士必須事先通知管理處做好登記； 做好人員及車輛進(jìn)出管理，確保物業(yè)的正常運(yùn)作，以免不良分子有機(jī)可乘； 擬訂制定保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線表等。 人事管理 ? 草擬各級(jí)管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限； ? 安排員工招募及聘用，包括制定招聘要求及 人員面試、考核及挑選等工作； ? 制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同； ? 與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)絡(luò)，安排一切有關(guān)員工聘用之登記、轉(zhuǎn)職等手續(xù)； ? 安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍塑造一個(gè)專業(yè)、熱忱的服務(wù)形象。同時(shí)根據(jù)營銷 策劃的指導(dǎo)，建立專案銷售隊(duì)伍，按照銷售計(jì)劃的要求，開展銷售推廣活動(dòng)，接觸跟進(jìn)目標(biāo)客戶，完成銷售工作，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售進(jìn)展情況、工程進(jìn)度以及客戶反饋信息即時(shí)調(diào)整營銷策略及銷售計(jì)劃，使本項(xiàng)目的利益最大化。 3)河道退界：河道的退界處可以考慮綠化建設(shè)，使之成為景觀帶，同時(shí)也可以引進(jìn)露天酒吧，增加經(jīng)營面積，使室內(nèi)外的經(jīng)營空間得以良性互動(dòng) ，增加沿街面，擴(kuò)大商業(yè)價(jià)值。 外立面建議 外立面建議 業(yè)態(tài)組合取向： “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 12― 本項(xiàng)目所處的七莘路上，北段的商業(yè)配套相對(duì)較齊全，而本項(xiàng)目所處的南段，除了樂購大賣場(chǎng)外，主要是社區(qū)臨街商鋪，業(yè)態(tài)也以簡(jiǎn)單的生活配套為主，檔次較低，且未形成一定規(guī)模的商圈效應(yīng)。 以上所提及的考慮因素， xx 物業(yè)都可與發(fā)展商共同探討研究，并達(dá)致“開發(fā)商、經(jīng)營業(yè)主、投資者、終極消費(fèi)者四贏”的局面。 主題的訂定與目標(biāo)消費(fèi)者有很大關(guān)聯(lián)。 中檔或是高檔？ 商場(chǎng)將會(huì)是中檔或是高檔？這與發(fā)展 商預(yù)算投入的建筑成本和將來的收入回報(bào)有密切關(guān)系。 如何在短期收益（銷售）和長期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是本項(xiàng)目營銷面臨的主要發(fā) 展方向之一。整個(gè)商業(yè)的規(guī)劃與定位既要滿足自身的商業(yè)需要，又要符合整個(gè)“商貿(mào)走廊”的定 位檔次，又要與周邊商業(yè)形成良性競(jìng)爭(zhēng)局面，同時(shí)本項(xiàng)目東側(cè)為景觀河道，如何在前期產(chǎn)品定位階段即將該因素整合起來，突出本項(xiàng)目獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 3― 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)區(qū)級(jí)景觀道路 七莘路，處于莘莊商圈與七寶商圈之間，隸屬于七莘路商業(yè)帶。 項(xiàng)目全程營 銷顧問 服務(wù)建議書 致 上海永義實(shí)業(yè)有限公司 xx物業(yè)服務(wù) (上海 )有限公司 20xx年 12月 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 1― 目 錄 前 言 一、項(xiàng)目概況 二、策劃商業(yè)項(xiàng)目的考慮因素 三、 xx 物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容 四、 xx 物業(yè)提供服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 五、為何委任『 xx物業(yè)』 六、『 xx 物業(yè)』曾參與的商業(yè)項(xiàng)目 鳴 謝 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 2― 前 言 我司藉此建議書向 貴司提供【永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目】 (以下簡(jiǎn)稱 本項(xiàng)目 )的全程營銷服務(wù)建議書。 作為香港知名地產(chǎn)代理商之一的『 xx 物業(yè)』，堅(jiān)持我公司開業(yè)以來貫徹始終的“ 以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 ”的服務(wù)精神，為眾多發(fā)展商提供了專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)，并獲好評(píng)。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 4― 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃為商業(yè)、酒店、辦公的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，同時(shí)作為該區(qū)域的領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，既要考慮與外部項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，又要考慮自身內(nèi)部各不同屬性組成部分的相互互動(dòng)關(guān)系，因此本項(xiàng)目商業(yè)部分的規(guī)劃顯得尤其重要。更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強(qiáng)大自我的商業(yè)配套能力，對(duì)提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助，同時(shí)對(duì)以后開發(fā)的項(xiàng)目也不存在商業(yè)配套的難題，然而這對(duì)發(fā)展商的要求較高，同時(shí)資金回籠速度緩慢。 本案以哪一個(gè)消費(fèi)客戶群為目標(biāo)？ 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)者？ 項(xiàng)目周邊及鄰近地區(qū)的消費(fèi)者？ 整個(gè)松江區(qū)的消費(fèi)者？ 全市的消費(fèi)者？ 全國的消費(fèi)者？ 全國及海外游客？ 根據(jù)本項(xiàng)目建筑體量及立地條件分析，本案吸引大范圍的消費(fèi)群體有一定難度，但主題特色明顯的商業(yè)規(guī)劃的輻射力會(huì)大大增強(qiáng)，這需要我們對(duì)周邊的商圈及業(yè)態(tài)布局作出較為詳細(xì)的調(diào)查，抑或優(yōu)勢(shì)突出抑或錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，吸引最大范圍內(nèi)的消費(fèi)群體將是我們的目標(biāo)。 選擇獨(dú)具個(gè)性的主題 一般來說，新建的商業(yè)項(xiàng)目須有一個(gè)明確的主題才能收到宣傳效果，吸引商戶和消費(fèi)者的注意。 本案無論采取何種營銷模式，還需解決商業(yè)運(yùn)營方式的問題，是整體租賃給一個(gè)運(yùn)營商，還是分散租賃給小型商戶，抑或發(fā)展商自營，這一方面取決于目標(biāo)商戶的入住意愿，另一方面取決于發(fā)展商的整體實(shí)力和發(fā)展策略等因素。 同時(shí)，考慮到地塊東側(cè)為一條天然河流，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，該部分的商業(yè)立面可以引入旗廊設(shè)計(jì)，若與休閑業(yè)態(tài)相結(jié)合，可以使室內(nèi)與室外的商業(yè)空間形成互動(dòng)，體現(xiàn)獨(dú)特的水文化內(nèi)涵。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 13― 2)裙房頂：除了設(shè)置一些設(shè)備，其余面積可以考慮設(shè)計(jì)成空中花園，引進(jìn)露天餐飲設(shè)施，增加營業(yè)面積，同時(shí)也增加了塔樓的景觀面。 提交成果： 《項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告》 工作時(shí)間： 40 個(gè)工作日 提交形式： PowerPoint 演示 具體內(nèi)容： 市場(chǎng)分析： 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ▌ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述 ▌ 居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu) ▌ 人口的增長、分布與結(jié)構(gòu) ▌ 政府未來的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃及對(duì)本項(xiàng)目的影響 區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析 ▌ 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的總體發(fā)展概況 區(qū)域商 業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域主要商圈分布及消費(fèi)群體分析 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金 /售價(jià)水平分析 區(qū)域商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ▌ 區(qū)域辦公物業(yè)的總體發(fā)展概況 區(qū)域辦公物業(yè)分布 區(qū)域辦公物業(yè)的租金 /售價(jià)水平分析 區(qū)域辦公物業(yè)消費(fèi)群體分析 區(qū)域辦公物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展前景分析 ▌ 主要個(gè)案分析（商業(yè)及辦公物業(yè)） 規(guī)模及檔次 規(guī)劃特色 經(jīng)營類別及經(jīng)營方式 輻射范圍及消費(fèi)群