【正文】 線（莘莊段至七寶段）街區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運(yùn)動(dòng)休閑中心等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結(jié)合的 “閔行大道 ”。在此，我司根據(jù)本項(xiàng)目的地塊狀況，提出如下建議，增加配套以及商業(yè)經(jīng)營面積。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 14― 三、 xx 物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容 xx 物業(yè)將組成一支結(jié)合營銷、策劃、文案、工程、物業(yè)等各專業(yè)領(lǐng)域的資深人士的項(xiàng)目營銷小組，在整個(gè)服務(wù)期間，提供全程營銷服務(wù)。 項(xiàng)目開工至項(xiàng)目交付運(yùn)營后 2 年 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 在項(xiàng)目交付前，提供工程咨詢、設(shè)備選型、物業(yè)管理籌備、物業(yè)策劃、物業(yè)培訓(xùn)等顧問服務(wù)，在項(xiàng)目交付使用后進(jìn)行項(xiàng)目的日常管理服務(wù)，并使項(xiàng)目的運(yùn)營正常化、規(guī)范化，同時(shí)保障物業(yè)的增值。 提交成果 ： 營銷建議書 /銷售執(zhí)行 工作時(shí)間： 自項(xiàng)目開工建設(shè)至項(xiàng)目交付運(yùn)營 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 20― 提交形式 ： PowerPoint/定期交流會(huì) 具體內(nèi)容： 項(xiàng)目的營銷策略 ▌ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位策略 整體售價(jià)水平及各銷售階段的價(jià)格控制策略 價(jià)格表的制定 付款方式及折扣設(shè)定 ▌ 項(xiàng)目銷售策略 推售時(shí)機(jī)建議 推售步驟建議 ▌ 項(xiàng)目銷售策略 推售時(shí)機(jī)建議 推售步 驟建議 項(xiàng)目的推廣策略 ▌ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)挖掘 ▌ 項(xiàng)目推廣主題提煉 ▌ 項(xiàng)目推廣策略 推廣策略總體思路 品牌策略 廣告策略 （ 廣告主題、風(fēng)格、手法建議 ， 廣告訴求點(diǎn) 提煉， 各階段訴求點(diǎn) 提煉， 廣告投放配合措施 ） 媒體策略（媒體選擇） 促銷策略 （地盤包裝、賣場(chǎng)布置、示范單位設(shè)計(jì)、促銷活動(dòng)安排、優(yōu)惠措施等） 公關(guān)推廣策略（定向營銷、有關(guān)媒體公關(guān)活動(dòng)） 銷售推廣計(jì)劃及預(yù)算 銷售 /招商 工具組合建議 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 21― 銷售 /招商 物料設(shè)計(jì)與制作建議 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃及預(yù)算 項(xiàng)目 銷售籌備 ▌ 項(xiàng)目 LOGO 及 VI 形象設(shè)計(jì)建議 ▌ 銷售手冊(cè)設(shè)計(jì)建議 ▌ 宣傳單張海報(bào)設(shè)計(jì)建議 ▌ 網(wǎng) 頁設(shè)計(jì)及網(wǎng)站建設(shè)建議 ▌ 現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì) ▌ 平面系列稿設(shè)計(jì) ▌ 現(xiàn)場(chǎng)接待中心布置設(shè)計(jì) ▌ 銷售相關(guān)合同厘定 ▌ 銷售管理表單設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 銷售執(zhí)行 ▌ 籌備成立專案銷售隊(duì)伍 ▌ 推盤進(jìn)度制定 銷售階段設(shè)定 推廣區(qū)域設(shè)定 銷售區(qū)域劃分 銷售工作目標(biāo)計(jì)劃制定 ▌ 目標(biāo)客戶接觸及招商洽談 ▌ 來電、來訪客戶接待 ▌ 目標(biāo)客戶渠道開拓 ▌ 目標(biāo)客戶跟進(jìn)及商業(yè)談判 ▌ 下手合同簽訂及協(xié)助收取款項(xiàng) ▌ 合同登記手續(xù)辦理 ▌ 分階段銷售活動(dòng)組織與實(shí)施 ▌ 即時(shí)營銷策略調(diào)整 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 22― ▌ 促銷手段建議 ▌ 工程進(jìn)度協(xié)調(diào)以及商戶進(jìn)場(chǎng)安排 ▌ 裝修期業(yè)主、商戶、物業(yè)管理、工程隊(duì)協(xié)調(diào) ▌ 每日銷售小結(jié)會(huì)議 ▌ 每月實(shí)際銷 售情況分析及對(duì)策建議 （三） 項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù) 依據(jù) 本 項(xiàng)目的特點(diǎn)、定位，及 我司對(duì)該類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，從工程咨詢介入，提出具有項(xiàng)目特色之先進(jìn)的管理理念、管理系統(tǒng)，確立本項(xiàng)目在市場(chǎng)中獨(dú)特、卓越之品牌形象。 合約文件 對(duì)設(shè)備采購文件提出建議， 盡量減少可能產(chǎn)生之矛盾，同時(shí)亦于合約條款內(nèi)對(duì)有關(guān)的商戶做出公正的監(jiān)控，確保發(fā)展商得到應(yīng)有的保障。 員工招聘／培訓(xùn) 厘訂契約 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 24― 聯(lián)同發(fā)展商之律師事務(wù)所，共同訂定一符合發(fā)展商及共同業(yè)主利益之物業(yè)公共契約，使各方面都有一個(gè)公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大廈內(nèi)的公共部分，共同業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，以及物業(yè)經(jīng)理的職權(quán)和責(zé)任等等。 ? 員工手冊(cè)：包括公司組織架構(gòu)明細(xì)表，薪津福利安排及計(jì)算，入職、升遷及解雇等公司守則。 ▌ 清潔保潔 擬定物業(yè)清潔各崗位服務(wù)之標(biāo)準(zhǔn)； 制定日常清潔以及大型設(shè)施保潔之工作計(jì)劃； 對(duì)清潔服 務(wù)之日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，保證物業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)； 定期的員工操作培訓(xùn)，強(qiáng)化操作技能； 清潔員工之安排，包括崗位分配及當(dāng)值時(shí)間等； 詳列每一清潔服務(wù)內(nèi)容及安排，如清潔頻度及清潔標(biāo)準(zhǔn)等。范圍包括大廈區(qū)域內(nèi)的公共草坪、樹 木，定期做養(yǎng)護(hù)草木工作。 ▌ 法律事務(wù) 草擬各項(xiàng)符合法律規(guī) 定之文件。 其他一切法律事務(wù)。 解答及處理業(yè)戶之投訴。 委托律師處理涉及法律問題之事件。 ▌ 節(jié)能 能源約占管理開支百分之四十至五十，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 29― 五、為何委任『 xx物業(yè)』 ? 品牌資源優(yōu)勢(shì) xx 物業(yè)自成立以來，勵(lì)精圖治，至今服務(wù)過的地產(chǎn)項(xiàng)目逾 100 余個(gè)，面積超過 280 萬平方米，項(xiàng)目遍布香港、上海、成都、天津、南昌、鄭州、南京、福州、蘇州等地，獲得業(yè)界廣泛好評(píng)。 xx 物業(yè)分設(shè)銷售策劃部、物業(yè)管理部、中介代理部，業(yè)務(wù)范圍涉及 營銷企劃 、項(xiàng)目推廣 、 銷售代理 、 物業(yè)管理 、 工程咨詢 及其它的專業(yè)服務(wù)，為發(fā)展商提供一條龍的物業(yè)顧問服務(wù)，為物業(yè)的保值、增值提供全面的解決方案。 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 31― 六、『 xx 物業(yè)』曾參與的商業(yè)項(xiàng)目 1. 通海 中華城商業(yè)街 “通海 中華城”項(xiàng)目由通海建設(shè)有限公司發(fā)展，位于黃浦區(qū)中華路，項(xiàng)目北至紫霞路，南至東江陰街，西靠中華路，東臨南倉街，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積約 60萬平方米，共分三期開發(fā)。 受通海建設(shè)有限公司的委托，我司擔(dān)任“通海 中華城”商業(yè)項(xiàng)目的全程營銷顧問，由于該案面臨商業(yè)體量巨大以及開發(fā)周期較長(zhǎng)的困境，我司從市場(chǎng)研究、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向研究著手，將該項(xiàng)目定位于“立足社區(qū)配套，發(fā)展特色商業(yè)”的社區(qū)商業(yè) 升級(jí)版模式，引進(jìn)“體驗(yàn)式消費(fèi)”理念，在營銷策略方面，建議采用“只租不售”的模式，積極尋找商業(yè)合作伙伴，在成功經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的前提下進(jìn)行資本運(yùn)作，品牌運(yùn)作。 受業(yè)主委托，我司擔(dān)任“新時(shí)代廣場(chǎng)”商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)家營銷代理，由于該案停業(yè)較長(zhǎng)時(shí)間，雖然位置優(yōu)越，但是市場(chǎng) 影響較差。該項(xiàng)目是區(qū)政府大力推進(jìn)的舊區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目占地 23 萬平方米，總建筑面積達(dá) 13萬平方米，其中 沿街有 35000 平方米的商鋪以及一個(gè) 5000 平方米的商場(chǎng)。 4. 蘇州錦華苑第五期 蘇州“錦華苑”項(xiàng)目由香港新繼集團(tuán)發(fā)展，位于蘇州新區(qū)主干道獅山路，北至金山路，東至濱河路，西靠“獅山花園”，整個(gè)項(xiàng)目占地 萬平方米，共分五期開發(fā)。我司的規(guī)劃建 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 34― 議具有充分的市場(chǎng)依據(jù)，具有科學(xué)的前瞻性，經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn)，符合蘇州新區(qū)的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展規(guī)律，具有很強(qiáng)的操作性及發(fā)展?jié)摿Α? 6. 鹽城文化廣場(chǎng) “鹽城文化廣場(chǎng)”位于江蘇中部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域－鹽城，城市新興開發(fā)最新板塊－鹽都新區(qū)內(nèi)。 我司建議該項(xiàng)目與 20xx 年 12 月 11 日，中國零售業(yè)全面開放之日，舉行“江蘇鹽城繽紛亞洲商業(yè)峰會(huì)”以及開盤典禮，取得了開盤首日銷售 3500 萬元，取得了驕人的成績(jī)。我司介入時(shí)，該項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，主體結(jié)構(gòu)及重要的硬件設(shè)施已經(jīng) 無法改變，我司從市場(chǎng)角度出發(fā)，為該項(xiàng)目做出可行的市場(chǎng)定位，并根據(jù)最終使用者的要求，從租賃及物業(yè)管理的角度出 “永義實(shí)業(yè)莘莊商業(yè)項(xiàng)目”全程營銷服務(wù)建議書 xx 物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 ― 36― 發(fā)，在外立面、硬件設(shè)施、智能化系統(tǒng)、平面分割等方面為該項(xiàng)目提出可行的改進(jìn)建議，并對(duì)比改進(jìn)后的增值收益和改進(jìn)的成本投入為該項(xiàng)目提出可行的改進(jìn)方案。 『 xx 物業(yè) 』 接手該項(xiàng)目后，重點(diǎn)挖掘保稅區(qū)優(yōu)惠條件優(yōu)勢(shì)、同時(shí)充分突出該物業(yè) 100%的出租率，目標(biāo)消費(fèi)群直指外貿(mào)型公司以及投資客。 『 xx 物業(yè) 』 接手該項(xiàng)目后，在業(yè)主資金回籠速度快的要求下，通過對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的分析，重點(diǎn)挖掘交通便利、房型亦商亦住、彈性分割優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)消費(fèi)群直指創(chuàng)業(yè)型公司以