【正文】 必須要考慮，但同時也應該看到的是，由于雅寶城和日壇國際廣場項目的介入，區(qū)域內(nèi)裘皮整體已經(jīng)出現(xiàn)供大于求，因此，為規(guī)避風險，在項目規(guī)劃時，只考慮做一層的裘皮。由于箱包需求面積比較大，需要安排兩層的面積，同時箱包只認同低層，考慮到延續(xù)性，將其安排在地下一層和首層一層，而裘皮認同的也是低層，加之裘皮同箱包有一定的兼容性，因此將裘皮安排在二層。在實際銷售和招商中，如裘皮招商效果不理想，則可以用箱包來填充。綜合以上原因，對于本項目而言，在裘皮方面的時機性已經(jīng)落后，因此這方面的優(yōu)勢已經(jīng)不復存在。所以，在裘皮類業(yè)態(tài)布局方面，只安排考慮一個樓層，同時，也將根據(jù)市場情況在動態(tài)中隨時進行調(diào)整。根據(jù)以上分析，建議本項目業(yè)態(tài)功能和標準攤位面積為：樓層業(yè)態(tài)標準攤位面積B3設備層、停車場——B2配套服務業(yè)態(tài)——B1標準箱包30㎡左右，局部有拐角大鋪F1箱包大鋪30㎡左右F2裘皮或其他40—50㎡F3毛衣、小衫30㎡左右，局部有拐角大鋪F4時裝、套裝等F5F6革鞋標準鋪，約30㎡F7真皮鞋標準鋪，30㎡F8真皮鞋大戶100㎡F9F9夾層辦公場所備注：具體鋪位劃分將根據(jù)柱間距有大有?。辉谠O計中，標準鋪盡量按照同一標準規(guī)劃，大鋪由標準鋪二合一或三合一或三合二。（二）定量分析——租金區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租金明細大廈名稱業(yè)態(tài)（元/月/平米使用面積）租賃押金（萬元）備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—押1付1天雅大廈服裝類標準攤位轉租金每月約2萬元，轉讓費約40—50萬元；鞋類轉讓費標準房間約50萬，位置較好的大戶房間可達100萬元左右。吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國星550———押1付1萬邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——5商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈（雅寶、吉利、天雅）各樓層租金明細樓層租金波動區(qū)間（元/使用平米/月）B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結： 核心商業(yè)大廈的租金代表了雅寶路區(qū)域整體的租金水平，相對較高。 目前的主流租金在600元左右波動 各樓層價差比較小，約為50元左右 商戶對高層認同度較高。 押金的收取方面，慣用的是押1付1，但核心商業(yè)大廈的押金都比較高，天雅8萬，吉利10萬區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)租金明細3．1服裝類： 萬邦大廈和華聲大廈屬于寫字樓改建的商業(yè)市場，現(xiàn)有商戶多為拆遷時不得已的選擇，不作為參照。 朝外門以零售為主，租金不具備參照意義，不作為參照。 老番街一直以批零兼營為主，也不具備參照意義。 日壇南樓、北樓由于總體量偏小，因此也不作為主流租金的考慮范圍。 綜合以上的原因，在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為：天雅大廈、吉利、雅寶、國興和東方圣元。區(qū)目前區(qū)域內(nèi)核心的商業(yè)大廈天雅、吉利、雅寶，他們服裝的租金都在450—700元之間。本項目位于的核心商業(yè)位置，因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價格時，應在450—700元之間，而主流波動租金應為600元。3．2鞋類：大廈名稱標準大戶租金押金租金押金雅寶大廈500押1付1400押1付1吉利大廈750（含稅）10萬元——10萬元天雅大廈6608萬元500—6008萬元萬邦————230——奧特利瑪3985萬元——5萬元 區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。 鞋類主流租金集中在400—700元，其中大戶室租金集中在400—500元，標準攤位租金400—700元之間，主流租金在600元波動。 在所有業(yè)態(tài)中，鞋類對租金的承受能力是最高的，同時，鞋類的轉讓費用也是最高的，天雅100平米的大房間轉讓費高達150萬，而在早期的吉利大廈中，一個鞋類房間的轉讓費可以達到70萬，高于服裝類50萬的轉讓水平。 鞋類高層的鋪位多為大鋪，在天雅大廈，8層以上的鞋類大鋪租金比鞋類標準鋪位的租金低100元。因此，本項目在定價時，高層大鋪的租金也相應比低層標準鋪位的租金低100元。 另外，天雅、吉利大廈的鞋類標準鋪位的租金同服裝類的租金是一致的，因此，本項目在定價時，鞋類標準鋪位租金也與服裝類一致。3．3箱包： 主要集中在萬邦大廈和華聲中，主流租金集中在180—250之間，通常安排在較高樓層。 這部分商戶都是因為原北斗星大廈拆遷時轉移過來的，在原北斗星大廈中，箱包的租賃價格為450——550元，局部好的攤位可以租到600元，因此，雖然現(xiàn)在箱包類業(yè)態(tài)的租賃價格較低，但并不是箱包商戶真正能夠承受的價格區(qū)間，通過朝外門和臨街商戶的調(diào)研即可發(fā)現(xiàn)，他們在這兩個地方的租賃價格超過650元，因此，在本項目考慮箱包類業(yè)態(tài)租賃價格時，不能單純考慮商圈現(xiàn)行的租賃價格，而應考慮箱包類商業(yè)的歷史背景，從而制定合理的租賃價格。箱包類真正的租金水平應該在450元左右。例如，從原北斗星搬遷至雅寶大廈的箱包商戶，承受的租金為500元。 另外，由于箱包類業(yè)態(tài)需求的攤位面積要大于服裝類，因此，他們的租金承受水平略低于服裝。 但一層的鋪位由于是大廈的基礎，形象展示性好，且一樓的可利用面積少于其他樓層，因此一層的箱包的租金同樓上的鋪位價格一致。3．4裘皮： 目前主要集中在天雅一層局部，萬邦的1—7層，雅寶臨街的裘皮街，及漢鼎大廈，最初的裘皮主要集中在臨街的裘皮街，由于拆遷分散到各大廈，他們承受的主流租金在500元。 目前區(qū)域內(nèi)裘皮從業(yè)商戶數(shù)量眾多，而在新建的雅寶城中也拿出近3層面積規(guī)劃為裘皮，日壇國際廣場據(jù)悉也規(guī)劃了四層做裘皮貿(mào)易，導致區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)供大于求的狀況，因此，目前區(qū)域內(nèi)的主流租金只能維持在450元左右。 由于區(qū)域內(nèi)不少裘皮商戶已經(jīng)購買了雅寶城，因此，本項目對于裘皮大戶的引進和洽談工作已經(jīng)迫在眉睫。綜合以上分析，建議本項目租金和租賃押金為：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設備層、停車場——5萬元B2服務業(yè)態(tài)——B1箱包450F1550F2裘皮F3毛衣、小衫F4時裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大戶 500F9450F9夾層辦公場所定價理由： 吉利大廈最早的月租金為800元每月，當天雅開始招商時，初期的月租金僅為530元，因此大批客戶從吉利大廈轉向天雅大廈，迫使吉利大廈將租金也降到了700元左右，而雅寶大廈一直不降價，直接導致了商戶的轉移。雖然后期及時調(diào)整價格，但已無力挽回。目前由于天雅大廈在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營狀況是最好的，因此天雅租金有所上調(diào)，主流租金已上漲到660元左右。 本項目作為新進入市的項目，在制定租金價格時不能脫離原有商圈的慣例租金，加之周邊雅寶城的威脅，也決定了本項目在入市時應選擇較低點進入，因此，本項目的租金上限建議控制在600元；在制定本項目的下限租金時，考慮到本項目自身硬件、軟件設施較為完善，且通過商戶訪談得知，商戶對于租金的承受度集中在500—600元之間，因此，本項目的下限租金建議定為500元。 競爭對手雅寶城現(xiàn)在沒有針對租賃商戶，但是如果銷售不利的話，勢必要針對租賃商戶進行，則其租金對于本項目將是極大的沖擊。 根據(jù)雅寶城項目目前的售價，按照8年回報倒推計算，該項目租金約為550元，說明該項目在制定產(chǎn)權售價時，充分考慮了區(qū)域內(nèi)的主流租金波動水平，是按照500—600元的主流租金及7—9的比值進行計算的。 因此目前本項目租金暫定500—600元之間，但根據(jù)市場狀況和競爭對手狀況，將及時對租金進行調(diào)整，預期調(diào)整幅度在10%之內(nèi)。租賃押金的定價理由目前區(qū)域內(nèi)整體押金水平偏高，由于本案受競爭對手威脅較大，考慮到爭奪有效商戶，建議定在5萬元為宜?？紤]到市場競爭力的原因，因此，建議在上述價格基礎上，各樓層租賃價格下調(diào)50元，即：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設備層、停車場————B2配套服務業(yè)態(tài)————B1箱包4005萬元F1箱包500F2裘皮F3毛衣、小衫F4時裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8450400F9F9夾層辦公場所（三）定量分析——售價區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)大廈售價明細大廈名稱售價（萬元/使用面積）售價（萬元/建筑面積）使用率銷售方式備注天雅大廈—460％30年使用權，只銷售8層以下商鋪，用于回收資金萬邦和華聲是按照建筑面積銷售的，為了便于對比分析，按照50％的使用率倒算使用面積售價，并不代表項目使用率的實際情況。萬邦F1：5F10：F12：F1： F10：F12：50％50年產(chǎn)權，5成10年，銷售狀況一般華聲F1：5F2：F8—14：F16：F1：F2：F8—14：F16：50年產(chǎn)權，6成10年，銷售狀況一般區(qū)域內(nèi)重點競爭項目售價分析樓層業(yè)態(tài)建筑面積售價(/萬元)使用面積售價（按照65％使用率計算）單層面積（建筑面積）B3停車場————4621平方米B2————B1小商品F1珠寶9—10 F2裘皮F3F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝3246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米F11F12箱包1745平方米合計57329平方米綜合以上分析，建議本項目30年使用權售價為：樓層業(yè)態(tài)售價（元/使用㎡）比值B3設備層、停車場——B2配套服務業(yè)態(tài)——B1箱包38000元F142000元F2裘皮F3毛衣、小衫F4時裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大房間38000元F933000元F9夾層辦公場所定價理由：1． 由于本項目沒有產(chǎn)權，所以只能采用銷售使用權的方式。2． 通過對商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商戶對于使用權最認可的年限是30年，加之天雅大廈銷售的也是30年使用權，購買商戶都取得了利潤，因此有市場的認同基礎，因此，建議本項目也銷售30年使用權。3． 另外，區(qū)域內(nèi)的主要競爭項目雅寶城的銷售價格約為52000元，但由于它是產(chǎn)權的銷售方式，因此也決定了本項目的銷售價格不能夠超越5萬元。4． 同時通過對區(qū)域內(nèi)商戶的訪談也證實，如果價格超過5萬元，就超出了商戶的承受范圍。5． 區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價格約4萬元，決定了本項目的銷售價格不能超越天雅過多，因此5萬元應該是本項目的最高上限。6． 根據(jù)對商戶的調(diào)查，他們對低于4萬元的銷售價格接受度是最多的。7． 按照天雅大廈最初的租金530元計算，—，由于招商情況良好，所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時間，就上調(diào)到600元，同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致，按照最低比值計算，能夠承受的價格區(qū)間為40000—43200元。項目的租金暫定為550元，價格應該在41000元左右。 考慮到銷售是一次性的行為，且天雅的售價畢竟是3年前的水平，而本項目的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問題，租金會略低于平均租金。為了體現(xiàn)層價差，并保證平均售價，則相應的售價約為43000元。在充分考慮市場接受度的因素后，建議將平均價格定在42000元左右。8． 常規(guī)銷售中一二層價格比較高，從萬邦、華聲和雅寶城都可以發(fā)現(xiàn)這一點，但本項目的一二層安排的是箱包和裘皮，這兩種業(yè)態(tài)對于單位面積的需求量比較大，但對于租金和售價的承受力低于服裝，因此，本項目中，將一層到七層的價格全部定為統(tǒng)一價，只在各層樓梯口和電梯口的位置有所差異，進行相應的系數(shù)調(diào)整，最高價不超過5萬元。9． 相同業(yè)態(tài)同等鋪位規(guī)格的情況下，樓層差比較大，所以，地下一層的箱包租賃價格和銷售價格同首層有所差異，按照租金和比值進行計算，定為38000元。10． 9層安排的是鞋類的大鋪，因此，在價格方面同標準鋪位樓層的價格也有所差異。在實際銷售當中，對于9樓，租賃商戶有可能大于購買商戶，因此，在計算9層的銷售價格時，按照和8層相同的比值進行計算，價格定為33000元。另外，雖然區(qū)域內(nèi)對于