【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。f. 中餐廳和西餐廳：g. 健身室： 提供健身器材及專(zhuān)人指導(dǎo) h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。24 / 54(七)物業(yè)管理建議以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供人性化的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲ISO9002 認(rèn)證的物業(yè)管理公司。② 專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)） 。③ 酒店式貼身服務(wù)。④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無(wú)，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入?，F(xiàn)建議如下：1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多25 / 54媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（VOD） ，網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶(hù)可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢(xún)、IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢(xún)等。2. 物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)：① 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門(mén)管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。② 車(chē)庫(kù)自動(dòng)化管理。③ 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。④ 一卡通收費(fèi)： 以 IC 卡代替鑰匙、以 IC 卡計(jì)算停車(chē)收費(fèi)、IC 卡繳交水電費(fèi)、以 IC 卡在區(qū)內(nèi)購(gòu)物或消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“電子錢(qián)包”的功用。⑤ 設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。自動(dòng)化水、電、氣三表自動(dòng)抄報(bào)系統(tǒng)。 （三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 ）⑥ 門(mén)、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控26 / 54頭）緊急報(bào)警鈴。3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面，配備有：① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)② 可視門(mén)鈴對(duì)講系統(tǒng)③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng)④ 巡更系統(tǒng)⑤ 智能消防報(bào)警系統(tǒng)實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶(hù)切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。(八)項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過(guò)濾裝置，每戶(hù)皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。27 / 542. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶(hù)不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時(shí)，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒(méi)有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶(hù)在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見(jiàn)效慢，但同樣對(duì)于樹(shù)立企業(yè)形象有積極作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。(1)節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無(wú)滲漏的節(jié)水龍頭等。(2)節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。(3)垃圾處理：垃圾分類(lèi)收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。(4)墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。(5)選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。28 / 544. 環(huán)保設(shè)計(jì) 引入“零噪音”設(shè)計(jì)、建筑物的所有門(mén)窗采用進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽(yáng)輻射。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說(shuō)是具有零分貝的功能。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。三、人民家園推廣策略 (一) 大型人性化家園的塑造貴陽(yáng)市市區(qū)內(nèi)的大型小高層小區(qū)盤(pán)較少，且檔次都較高。高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競(jìng)爭(zhēng)日趨熾熱化狀態(tài),本項(xiàng)目同類(lèi)型物業(yè)在貴陽(yáng)市有中天星園，但中天星園所處地段較佳，目標(biāo)客戶(hù)群檔次較高，與本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)不同。就目前的情況來(lái)看，與本項(xiàng)目同類(lèi)、同檔次的大型住宅小區(qū)尚未出現(xiàn)，處于市場(chǎng)空白點(diǎn)，入市時(shí)機(jī)較好。本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為大型人性化家園，站在另一個(gè)層面上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盤(pán)爭(zhēng)奪市場(chǎng),才能在眾多樓盤(pán)中29 / 54脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢(shì),這是敝司對(duì)該項(xiàng)目策劃最為重要的思路。如何去塑造大型人性化家園的概念？1． 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的宣傳(前面已列舉,在此省略)2． 借項(xiàng)目包裝來(lái)塑造大型人性化家園(前面已分析,在此省略)炒作內(nèi)容主題：善待你的一生1)： 利用毛澤東對(duì)人民的定論：人民，只有人民才是歷史的創(chuàng)造者。 突出樓盤(pán)的名稱(chēng)并且通過(guò)媒介大力提升本項(xiàng)目的知名度及關(guān)注力：自然生態(tài)的園林特征人性化的會(huì)所、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理總結(jié)：以上三個(gè)方面互相融會(huì)貫通，但在推盤(pán)的時(shí)候應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，在樓盤(pán)銷(xiāo)售的中后期應(yīng)將推盤(pán)的重點(diǎn)應(yīng)放在“人性化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理”上，以便“強(qiáng)化善待您一身的思想” 。推盤(pán)過(guò)程：造勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)管理2）利用媒介進(jìn)行新聞繕稿的軟性宣傳。30 / 543．對(duì)希望工程和殘疾人進(jìn)行捐贈(zèng)活動(dòng)1) 通過(guò)電臺(tái)。2) 通過(guò)報(bào)紙宣傳。(二) 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟“大型人性化家園”的主題形象“善待您一生”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤(pán)引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來(lái)一個(gè)全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它可以通過(guò)以下幾點(diǎn)推廣去塑造。第一步：通過(guò)前面塑造“善待您一生”的概念后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“大型人性化家園” ，可以讓市場(chǎng)接受，置業(yè)者認(rèn)同。第二步：塑造項(xiàng)目建筑實(shí)體的個(gè)性化形象，因?yàn)槭袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來(lái)，只有個(gè)性化的建筑物，才能塑造其獨(dú)特的風(fēng)格。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：31 / 54第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧生態(tài)園林” ，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。在推廣中要做兩點(diǎn)：1）塑造“互動(dòng)式”園林的園林主題思想，所謂“互動(dòng)式”園林是指園林并不僅僅是用于觀賞，而是體現(xiàn)人與自然的一種互動(dòng)的關(guān)系。其作用是在于通過(guò)園林為紐帶，促進(jìn)小區(qū)內(nèi)人與人的感情交往，從而使“人性化家園”的概念得到升華。2）廣告畫(huà)要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人都是來(lái)自然，回歸自然，每個(gè)都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)第四步：推廣它的物業(yè)管理和配套設(shè)施，一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)久不衰，最重要的就是售后服務(wù)，而服務(wù)最大的支持點(diǎn)就是配套設(shè)施，這是它的硬件，要達(dá)到一定的服務(wù)水平，還必須依賴(lài)于其軟件，即管理。一個(gè)完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個(gè)美好的生活方式。推廣手法：軟件 + 硬件 = 服務(wù)完善（軟件 + 硬件）= 良好服務(wù)星級(jí)（軟件 + 硬件）=星級(jí)服務(wù) 星級(jí)的生活方式，32 / 54因?yàn)轫?xiàng)目具有酒店式管理作為支持，因此它的生活方式是人性化的，再加上小區(qū)的其它配套設(shè)施，即可將小區(qū)演變成“人性化家園” 。（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng)籌備人民家園準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)作 用：——以此活動(dòng)為引子，以建立人民家園的社區(qū)文化基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)業(yè)主作為小區(qū)主人的責(zé)任感?！谌嗣窦覉@營(yíng)造一個(gè)“愛(ài)人、愛(ài)家、愛(ài)生活”的氛圍，讓業(yè)主來(lái)監(jiān)督工程進(jìn)度，小區(qū)物管，真正體現(xiàn)人民當(dāng)家作主的概念?！岣唔?xiàng)目形象媒介選擇：報(bào)刊、電臺(tái) 活動(dòng)細(xì)則：A、人民家園業(yè)主委員會(huì)選舉 ——人民家園現(xiàn)有的準(zhǔn)業(yè)主 B、業(yè)主委員會(huì)的管理職責(zé) ——維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)利 ——代表全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商溝通 ——監(jiān)督工程進(jìn)度33 / 54 ——監(jiān)督小區(qū)物管 設(shè)立教育基金作 用：——體現(xiàn)小區(qū)對(duì)業(yè)主子女教育的關(guān)心 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)人民家園 ——提高項(xiàng)目知名度媒介選擇：報(bào)刊軟性文章以及各種媒體活動(dòng)籌備：——由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期準(zhǔn)備工作，用軟性文章為活動(dòng)造勢(shì)，聯(lián)系新聞媒體、市公證處、業(yè)主管理委員會(huì)參加活動(dòng)。 內(nèi)容：在人民廣場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商同業(yè)主管理委員會(huì)簽署有關(guān)合同，并由公證處現(xiàn)場(chǎng)公正。 準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽活動(dòng)目的：——以家庭為單位的趣味大賽，將充分溝通開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的情感交流。 ——增加人民家園的業(yè)主對(duì)人民家園的認(rèn)同感，樹(shù)立人民家園的良好口碑形象，更寬層面的吸引本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群。34 / 54活動(dòng)建議：A、——半天準(zhǔn)業(yè)主家庭趣味大賽； ——比賽共接受 20 個(gè)家庭報(bào)名，其余業(yè)主列席觀眾， 并贈(zèng)送禮物； ——現(xiàn)場(chǎng)宣布業(yè)主推薦的客戶(hù)將獲取 1%的回扣； ——獲勝家庭將獲得一定數(shù)額獎(jiǎng)金?！、頒獎(jiǎng)典禮“人民家園”介紹 ——于當(dāng)天賽后立即頒獎(jiǎng)，于頒獎(jiǎng)之前作“人民家園”之介紹，然后再作頒獎(jiǎng)。 ——“人民家園”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 C、 “人民家園”之展銷(xiāo) ——在人民廣場(chǎng)作“人民家園”的展覽是一個(gè)適當(dāng)?shù)胤?，以廣泛宣傳“人民家園”的整體形象，吸引目標(biāo)客戶(hù)群。 ——除讓比賽參加者進(jìn)一步認(rèn)同“人民家園”外，并可讓廣大的市民對(duì)“人民家園”有一定的了解，從而增加銷(xiāo)售對(duì)象。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí)“人民家園”讓其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲。35 / 54 活動(dòng)細(xì)節(jié)：A、比賽 　——時(shí)期：半天比賽、半天展銷(xiāo) ——參加人數(shù)：20 個(gè)家庭及其他業(yè)主 ——比賽形式：以家庭為單位，采取每一項(xiàng)活動(dòng)積分制，具體內(nèi)容待定。Ｂ、比賽之參加方法： ——向各大新聞媒體作出邀請(qǐng) ——“人民家園”售樓部派發(fā)邀請(qǐng)信，公開(kāi)接受業(yè)主報(bào)名Ｃ、紀(jì)念品——印上“人民家園”公司標(biāo)志的毛巾禮盒 ——印上“人民家園”公司標(biāo)志的帽子Ｄ、獎(jiǎng)品——冠軍：5000 元“人民家