【文章內(nèi)容簡介】 的包裝。 1) 項目整體形象包裝 通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成 ,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越 ,建筑設(shè)計一流、園林設(shè)計一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項目整體形象。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 47 頁 2） 地盤包裝 地盤屬于項目的核心和實體所在 ,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一?？紤]到貴項目的具體情況 ,就此提出地盤包裝建議如下： a． 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌 (晚上要有燈光照射 ),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種人性化的生活方式 ,直接打動目標客戶群心。 b． 項目周邊路段包裝 由于周邊路段配套較為雜亂，不足以體現(xiàn)“人性化大型住宅小區(qū)”的物業(yè)形象 ,建議少量投資路段的路燈及裝飾物 (具有一定檔次參照附件圖 ),特別是體育館前面的遵義路段 ,沙沖路轉(zhuǎn)盤，人、車流量比較大 ,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度 ,同時可提升物業(yè)檔次。 在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗 ,既能營造氣氛 ,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標、發(fā)展商名稱、電話、廣告語 (善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等 ),工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱 ,這樣更能突出項目形象 ,在施工過程中 ,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念 ,大大加強了自身樓盤的市場形象 ,有利于銷售。 同時 ,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系 ,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 47 頁 材料擺放整齊 ,地面清潔無積 ,腳手架加綠色防護外罩網(wǎng) ,工棚整潔 ,施工人員衣著規(guī)范、文明 ,懸掛施工標語 ,入夜亮燈 (亮度要夠 ),工程進度嚴格按照貴司要求和計劃執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾 ,實際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。 注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。 d．現(xiàn)場售樓部的設(shè) 置和包裝 現(xiàn)場售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項目的親和力。因此，售樓部包裝有以下建議： 第一、 在墻上附于一些體現(xiàn)人性化的生活畫面 ,如家庭的天倫之樂，老人們安享晚年等內(nèi)容。 第二、 在售樓部擺設(shè)些智能化的物管設(shè)施的模型，及高素質(zhì)保安隊伍的大幅照片等 ,處處襯托樓盤人性化的概念。 第三、 銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。 第四、 注意燈光的布置 ,主光線放在重要的位置上。 其它的建議待現(xiàn)場詳細分析后再作探討。 e．傳播媒介的運用 項目的地盤包裝好之后 ,跟著的就是運用傳播媒介對項 目進行包裝和宣傳。地盤的包裝 ,主要針對地盤 ,是相對靜止的 ,宣傳面和效率都有限 ,運用傳媒 ,將項目的包裝以多種形式 ,多種層次 ,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣 ,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用 ,使項目的形象升 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 47 頁 華到一個全新的高度和境界 ,令消費者產(chǎn)生怦然心動 ,過目不忘的心理效應(yīng) ,使項目銷售達到預(yù)想效果。 ——— 新聞售稿及報紙廣告的發(fā)布 在項目經(jīng)過重新包裝定位后 ,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿 ,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的 高品位的廣告系列 ,強烈剌激消費者的購買欲望 ,全面吸引人潮 ,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機和轟動效應(yīng)。 ——— 制作精美的樓書 作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè) ,敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書 ,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。這對高檔次樓盤尤其重要。 ——— 制作精美的宣傳單張 在項目市場推廣期和銷售期 ,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張 ,以吸引更多的買家入市 ,同時也擴大了項目的市場占有率。 ——— 戶外廣告 1． 在遵義路路口，沙沖路轉(zhuǎn)盤處 做燈柱廣告箱 ,因為這這兩個地段人、 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 47 頁 車流量較大，通過在這里的宣傳可以提升本項目及開發(fā)商的知名度，吸引目標客戶群的關(guān)注 2． 在遵義路選一旺處作巨幅廣告 ,提升本項目的物業(yè)形象。 3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部 (外據(jù)點 )，要集目標客源。 (五 ) 項目自身素質(zhì)提升策略 由于該項目的競爭環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達到銷售目的，以下就是項目自身素質(zhì)提升的建議： 1. 戶型設(shè)計方面 敝司對該項目經(jīng)過詳細的研究后會詳細提供。 2. 外立面更改建議（看附件） 外立面裝飾盡可能做有特色一些， 在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要，附件提供一些外立面的參考。 3. 園林概念設(shè)計 在附件中附有項目的園林概念設(shè)計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。同時增加了項目的附加值。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 47 頁 4. 物業(yè)管理及功能配套建議（見附件） (六 ) 會所配套建議 本項目的會所配套尤為重要，應(yīng)成為本項目人性化概念的重要支撐部件。以下是敝司經(jīng)過多年的地產(chǎn)代理對會所的配套得出的一些經(jīng)驗以及對本項目的一些建議。 (1)原則 ① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的 檔次和風(fēng)格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升； ② 功能項目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大； ③ 可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi) ④ 充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細建議如下： 1. 會所的主題： a. 運動 室外小區(qū)泳池，室內(nèi)乒乓球室，棋牌室，健身房。 b. 健康 保健中心、陶逸室。 c. 美食 中餐廳、西餐廳。 d. 未來 兒童增智中心。 e. 家政服務(wù) 洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 47 頁 助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機清洗衣物）。 2．內(nèi)容： ： 兒童才藝輔修班，中、 小學(xué)課程周末輔導(dǎo)員班。 ： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。 ： 提供醫(yī)療保健及其緊急救護。 ： 提供不同種類的生活日用品以滿足小區(qū)居民的日常生活需求。 f. 中餐廳和西餐廳： g. 健身室： 提供健身器材及專人指導(dǎo) h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。 (七 )物業(yè)管理建議 以全方位的服務(wù)為宗旨 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 47 頁 物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項目引入箸名的物 業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標準的物業(yè)管理架構(gòu)，提供人性化的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為： ① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認證的物業(yè)管理公司。 ② 專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊）。 ③ 酒店式貼身服務(wù)。 ④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項目自身條件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本 的部份放棄不做；對項目確有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項目予以介入?，F(xiàn)建議如下： 1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（ WEB）站點，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂系統(tǒng)（ VOD），網(wǎng)上商城，證券及時交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺，可以實現(xiàn) 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 47 頁 家庭教育、娛樂、信息咨詢、 IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。 2. 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)： ① 物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化 、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 ② 車庫自動化管理。 ③ 各項設(shè)施的遠程管理。 ④ 一卡通收費： 以 IC 卡代替鑰匙、以 IC 卡計算停車收費、 IC 卡繳交水電費、以IC 卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子錢包”的功用。 ⑤ 設(shè)備管理： 目標是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。（三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。） ⑥ 門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報警鈴。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 47 頁 3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護方面，配 備有： ① 紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng) ② 可視門鈴對講系統(tǒng) ③ 閉路電視及保安防盜系統(tǒng) ④ 巡更系統(tǒng) ⑤ 智能消防報警系統(tǒng) 實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準的表現(xiàn)。 (八 )項目有關(guān)提高附加值的建議 1．直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。 2. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 47 頁 同時，品嘗到能增強新陳代謝 ，促進身體健康的高氧純凈水。 3. 節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。 (1)節(jié)水： 采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 (2)節(jié)電： 采用低能、高效能的節(jié)電燈具。 (3)垃圾