【文章內(nèi)容簡介】 花園 酒店 1910 四星級 高檔精裝修 9000 3（建面） 90%左右 西美大廈 11000 高檔 高檔精裝 85009000 3（使面） 85% 圖書 大廈 高檔 高檔精裝 長安大廈 38960 高檔 170 個停車位，建筑期較長，設(shè)施配套老化，運營存在問題。 市場 預(yù)測結(jié)論 從 表格 中可以看出，項目所在的北國商圈內(nèi)的寫字樓項目較少，而且規(guī)模也比較小，除去已經(jīng)老化過時的長安大廈外，北國商圈內(nèi)的寫字樓面積也就只有 2萬平方米左右，這還是將燕春花園酒店里的寫字間也強行充當(dāng)真正意義的寫字樓之用的結(jié)果，這個數(shù)字說明，在北國商圈內(nèi)寫字樓面積是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，可以說這是一個尚未開墾的大市場。中央花園寫字樓的開發(fā)建設(shè)，必將能夠迎合商圈內(nèi)寫字樓市場的需求。該項目的開發(fā)建設(shè)也必將會產(chǎn)生良好的市場經(jīng)濟(jì)效益，該項目也必將會成為一個極具市場沖擊力的寫字樓項目。其市場潛力是非常巨大的。 4． 1． 4石門商 業(yè)一條街 基本形式分析： （一） 項目周邊臨街 商鋪 調(diào)查； 經(jīng)過對沿裕華路南北兩側(cè)、平安大街東西兩側(cè)近兩百家臨街商鋪進(jìn)行調(diào)查。發(fā)現(xiàn)商鋪面積從12200平方米不等。租金價格為： 655元 758元 /平米 /年，平均價格： /平米 /年；通過折算，平均售價： 9195元 /平米。 此段臨街商鋪，位于平安大街與裕華路交叉，過往人群較多，客流量與關(guān)注率很高。經(jīng)營情況較好。 （二）休閑文化場所調(diào)查；（調(diào)查對象共計： 55家） 調(diào)查分為四大區(qū)域進(jìn)行： 以中山路沿線為重點進(jìn)行調(diào)查（包括橋東、橋西兩部分） 。中高檔以上有代表性的休閑文化場所是：上島咖啡 3家（西大街店：經(jīng)營面積 420平米，租金約 60萬元 /年、正東街店：經(jīng)營面積 300平米，租金 30萬元 /年和金圓大廈店）、名典咖啡西大街店：經(jīng)營面積 350 平米，租金 50萬元 /年、富邦大廈的 上海 真鍋咖啡、人和茶藝館、今晚有約酒吧、虎牌酒吧、經(jīng)典 世家咖啡、清風(fēng)茶樓、金豪富妙廊休閑茶坊、天莊茶藝館、清香園茶樓、非洲部落、夢里水鄉(xiāng)茶藝園、順峰茶吧等 22 家。這個區(qū)域因為受中山路北國及東購商圈的影響（只是中山路上的交通不暢，往往令消費者繞道而走），所以商業(yè)費用要高些，租金在 100 元－ 150元 /平米 /月之間，合計 1200元 1800元 /平米 /年之間；通過折算，售價在 /平米左右。而最有代表性的是西大街，休閑場所共有 10 家，相對其他地段來說，西大街的休閑文化營業(yè)場所較為集中，租金約為 1429元 /平米 /年，折算平均售價約 2萬元左右。 東風(fēng)路商業(yè)街：該商業(yè)街為新形成的商業(yè)區(qū)域，經(jīng)營范圍較廣，其中綜合性茶藝園有 6家，比較有代表性的是東發(fā)茶藝園、七杯茶 2家，經(jīng)營面積都是 550平方米。其余 4家則規(guī) 模很小、檔次較低。此區(qū)域的環(huán)境、地理位置相比較稍偏，故商業(yè)費用有所降低，平均租價在 40元－ 60元 /平米 /月，合計 480元 720元 /平米 /年；折算平均售價合計在 7500元 /平米左右。 東崗路的商業(yè)：中高檔以上有代表性的休閑文化場所是：品味書吧：經(jīng)營面積 170平米，租金約 17萬元 /年、老寒茶吧：經(jīng)營面積 360平米，租金 36萬元 /年、新世紀(jì)咖啡廳：經(jīng)營面積 250平米，租金 25萬元 /年、老韓茶館、花園咖啡 5家。這些場所位于未來住宅商住區(qū)，距市中心商業(yè)區(qū)域稍遠(yuǎn)，不過周邊的消費水平較高。租金價格在 60元 85元 /平米 /月之間，合計在 720元 1000元 /平米 /年之間；折算平均售價在 /平米左右。 其他路段：中高檔以上有代表性的休閑文化場所有：槐中路的天下名茶、岱天齊茶藝園；石門公園的茶庭；休門街的五千堂茶藝園；四中路的香馥麗舍咖啡；裕華路的球迷酒吧；自強路的上島咖啡；維明街的名典咖啡等 20家。這些場所分布得比較散，沒有形成有規(guī)模的商業(yè)街區(qū)。綜合顯示租金價格在 30元 60元 /平米 /月之間，合計在 360元 720元 /平米 /年之間；折算平均售價在 6750元 /平米左右。（四個區(qū)的平均售價是 11562元 /平米） 據(jù)資料顯示，一般商戶都采用租賃經(jīng)營方式，無購買產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營商戶。所有這些檔次較高的休閑文化消費場所，選址都很講究，一般不會選擇一些民房或者是很舊的商鋪。石門商業(yè)休閑一條街緊鄰平安公園，地理位置極其優(yōu)越，能夠切實滿足商戶的需求。目前他們每年所承受的租金費用大多在 20 萬元以上。就此以 10 年的標(biāo)準(zhǔn)計算的話，光租金費用就需要 200萬元以上。據(jù)了解，以休門街為中心點的周邊 1公里范圍內(nèi)，尚未出現(xiàn)有比較集中的休閑場所商業(yè)區(qū)，而這個區(qū)域恰恰是未來商業(yè)發(fā)展的節(jié)點。 由此不難看出 ，隨著生活水平的日益提高，我市的休閑市場發(fā)展日益迅猛。但是，目前省會尚未形成規(guī)?；南M區(qū)域?？v觀其他大城市都有類似的休閑文化消費區(qū)域，比如 北京 八里屯酒吧一條街；上海衡山路咖啡酒吧休閑一條街；重慶八條特色商業(yè)街（其中有民權(quán)路休閑文化一條街）。目前在我市還是一個空白，開發(fā)休閑文化一條街有很大的發(fā)展?jié)摿?。同時，據(jù)相關(guān)的調(diào)研資料顯示：有 40%以上的商家，對有一定規(guī)模的都市休閑文化商業(yè)街感興趣。這表明商家存在著很大的需求。 市場預(yù)測結(jié)論： 不難看出，中央花園項目所在的北國商圈，擁有很大數(shù)量的高消費、高品位的白領(lǐng)階層 人群，他們對生活環(huán)境與消費領(lǐng)域有很高的要求。石門休閑一條街的開發(fā)建設(shè)在填補省會休閑市場空白的基礎(chǔ)上。同時，也滿足了項目周圍高品位白領(lǐng)人士的消費需求。項目本身有很大的市場利好性，其潛在的市場成長性也是顯而易見的，未來的所能夠產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 也是非常明顯和巨大的。所以本項目具有很強的可行性和實際操作性。 4． 2項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市政總體規(guī)劃和項目規(guī)劃方案，本項目建設(shè)規(guī)模初步確定如下： 總用地面積： （ 26畝） 總建筑面積： 基中住宅面積： 商業(yè)面積： 寫字樓面積： 居住戶數(shù)： 310戶 居住人口： 1000人 第五章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 5． 1建設(shè)場址 5． 1． 1場址概況 中央花園選址于石家莊市中心黃金地段，橋東區(qū)裕華路與平安大街交叉口東北位置，西臨平安公園，南臨裕華路，北臨四中路。場址地勢平坦，總面積 ，共 26畝，場址周圍多為居住區(qū)，環(huán)境良好，無污染和污染物排放。 5． 2建設(shè)條件 5． 2． 1自然條件 石家莊市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥。 全年平均氣溫 13℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 —℃ 全年平均降水量 日最大降水量 小時最大降水量 最大積雪深度 190mm 冬季西北風(fēng)，夏季東南風(fēng) 全年平均風(fēng)度 全年日照時數(shù) 最大凍土深度 ` 540mm 全年雷暴日數(shù) 冬季大氣壓力 105Pa 夏 季大氣壓力 105Pa 地震烈度 7度 5． 2． 2建設(shè)條件 一、交通條件：中央花園位于省會繁華的黃金地段，在裕華路、四中路之間，公交車 10路、32路、 16路、 27路、 7路通過，公共交通條件十分便利。 二、市政公用工程配套：中央花園項目所處的位置處于城區(qū)中心地帶，給排水、供電、供熱 、通訊等相關(guān)市政配套設(shè)施完善，小區(qū)居民生活極其便利周到。 三、其他配套條件： 中央花園比鄰市重點中學(xué)石家莊市四中；石家莊市四中路小學(xué)；另外，項目周邊郵局、石家莊市商業(yè)銀行、石家莊市人民醫(yī)院、北國商城、西美百貨、燕春花園飯店、圖書大廈、影樂宮等等相關(guān)各種公共設(shè)施極其健全便利；隨著休門村改造項目的啟動，各個商業(yè)活動中心的相繼建成，使得作為省會兩大商圈之一的北國商圈其黃金價值更加凸現(xiàn)的淋漓盡致。同時，項目西邊與平安公園相鄰，公園內(nèi)天然優(yōu)異的淳美景色無疑成為小區(qū)居民的摯愛。 第六章：工程建設(shè)方案 6． 1項目組成 ： 本項目由高層住宅、寫字樓、商業(yè)步行街組成。 其中：住宅建筑面