【正文】 略 ................................. 27 (一 ) 市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階 ................................... (二 ) 貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 物業(yè)的塑造 ......................... 27 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 47 頁(yè) (二 ) 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟 ................................. 29 （三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng) ............................... 30 籌備 CEO 精英會(huì) —— 招募 CEO 精英會(huì)會(huì)員 ............. 30 連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） ................. 31 高爾夫 球邀請(qǐng)賽 .................................. 32 公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 現(xiàn)有幸參與貴司項(xiàng)目的竟標(biāo)，深感榮幸。比鄰貴陽(yáng)火車(chē)站。 (二 ) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 1. 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。 4. 目標(biāo)客戶(hù)群的層面較寬 由于本面目為較大規(guī)模的中低檔盤(pán)，所能吸納的目標(biāo)客戶(hù)群層面較廣。就目前的情況來(lái)看 ，貴司尚未有較高知名度。 二、項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目現(xiàn)狀處于初期開(kāi)發(fā)階段，敝司建議首先將項(xiàng)目 進(jìn)行包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想。 4. 基于時(shí)下貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的樓盤(pán)名稱(chēng)大多較為俗氣，空洞的情況，該名稱(chēng)較易脫穎而出，容易為貴司創(chuàng)出品牌。 3. 園林及建筑外立面、小區(qū)規(guī)劃建議見(jiàn)附件 3）采用人性化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 47 頁(yè) (二 ) 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位 貴陽(yáng)市大型人性化家園 依據(jù)： ，占地 萬(wàn)平方米，總建面 6—— 10 萬(wàn)平方米，其規(guī)模足以支持其“區(qū)域唯一大型住宅小區(qū)”的概念。我們需要給本項(xiàng)目賦予一種生命力，實(shí)現(xiàn)住宅規(guī)劃小區(qū)化，住宅環(huán)境園林化，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化，希望在最平凡的生活中方方面面都能得到最人性化的關(guān)懷，最細(xì)致的體貼。 3. 投資買(mǎi)家 1) 年齡在 3540 歲左右； 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 47 頁(yè) 2) 社交圈子十分廣泛； 3) 經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛； 4) 注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格； 5) 注重物業(yè)租金回報(bào)率； 6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。 5. 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴” 該類(lèi)居民主要以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 47 頁(yè) 生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。 (四 ) 項(xiàng)目包裝 1. 宗旨、思路、策略 1 宗旨 設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)本項(xiàng)目城市副中心區(qū)域大型人性化家園的形象，使購(gòu)買(mǎi)者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 47 頁(yè) 2） 地盤(pán)包裝 地盤(pán)屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在 ,地盤(pán)的包裝可以說(shuō)是左右顧客選擇的重要因素之一。在工地圍墻上寫(xiě)上項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱(chēng)、電話(huà)、廣告語(yǔ) (善待您的一生，全新概念人性化的生態(tài)社區(qū)等 ),工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門(mén)拱 ,這樣更能突出項(xiàng)目形象 ,在施工過(guò)程中 ,已經(jīng)給買(mǎi)家一個(gè)封閉式的意念 ,大大加強(qiáng)了自身樓盤(pán)的市場(chǎng)形象 ,有利于銷(xiāo)售。 d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè) 置和包裝 現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽(yáng)市大型人性化家園的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的親和力。 第四、 注意燈光的布置 ,主光線(xiàn)放在重要的位置上。 ——— 新聞售稿及報(bào)紙廣告的發(fā)布 在項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝定位后 ,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來(lái)。 3． 在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部 (外據(jù)點(diǎn) )，要集目標(biāo)客源。同時(shí)增加了項(xiàng)目的附加值。 b. 健康 保健中心、陶逸室。 2．內(nèi)容： ： 兒童才藝輔修班，中、 小學(xué)課程周末輔導(dǎo)員班。 f. 中餐廳和西餐廳： g. 健身室： 提供健身器材及專(zhuān)人指導(dǎo) h. 室外游泳池： 融健身、休憩為一體。 ② 專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)）?，F(xiàn)建議如下： 1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（ WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（ VOD），網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶(hù)可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 47 頁(yè) 家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢(xún)、 IP 電話(huà)、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢(xún)等。 ④ 一卡通收費(fèi)： 以 IC 卡代替鑰匙、以 IC 卡計(jì)算停車(chē)收費(fèi)、 IC 卡繳交水電費(fèi)、以IC 卡在區(qū)內(nèi)購(gòu)物或消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“電子錢(qián)包”的功用。） ⑥ 門(mén)、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報(bào)警鈴。 2. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶(hù)不但每天能呼吸到最清新的空氣的 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 47 頁(yè) 同時(shí)，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝 ，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。 (2)節(jié)電： 采用低能、高效能的節(jié)電燈具。采用高封閉性能外窗，減少噪音。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ,必須提升自身素質(zhì) ,因此定位為大型人性化家園，站在另一個(gè)層面上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盤(pán)爭(zhēng)奪市場(chǎng) ,才能在眾多樓盤(pán)中脫穎而出 ,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢(shì) ,這是敝司 對(duì)該項(xiàng)目策劃最為重要的思路。 3．對(duì)希望工程和殘疾人進(jìn)行捐贈(zèng)活動(dòng) 1) 通過(guò)電臺(tái)。 第二步： 塑造項(xiàng)目建筑實(shí)體的個(gè)性化形象，因?yàn)槭袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來(lái)，只有個(gè)性化的建筑物，才能塑造其獨(dú)特的風(fēng)格。其作用是在于通過(guò)園林為紐帶，促進(jìn)小區(qū)內(nèi)人與人的感情交往，從而使“人性化家園”的概念得到升華。推廣手法： 軟件 + 硬件 = 服務(wù) 完善（軟件 + 硬件） = 良好服務(wù) 星級(jí)（軟件 + 硬件） =星級(jí)服務(wù) 星級(jí)的生活方式， 因?yàn)轫?xiàng)目具有酒店式管理作為支持，因此它的生活方式是人性化的，再加上小區(qū)的其它配套設(shè)施，即可將小區(qū)演變成“人性化家園”。 內(nèi)容：在人民廣場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商同業(yè)主管理委員會(huì)簽署有關(guān)合同，并由公證處現(xiàn)場(chǎng)公正。 B、頒獎(jiǎng)典禮“人民家園”介紹 —— 于當(dāng)天賽后立即頒獎(jiǎng)，于頒獎(jiǎng)之前作“人民家園”之介紹，然后再作頒獎(jiǎng)。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及 其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí)“人民家園”讓其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲。全局統(tǒng)籌如同一根金線(xiàn)，把一堆散落的珍珠串聯(lián)起來(lái)，變成一條高貴、典雅、獨(dú)具魅力的項(xiàng)鏈。房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員需要的知識(shí)面廣泛，活動(dòng)能力強(qiáng)，其必須具備的素質(zhì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比其它行業(yè)要求要高得多。 4. 控制 包括策劃控制、人員控制、銷(xiāo)售控制、效果控制、財(cái)務(wù)控制、時(shí)間控制等。 成立項(xiàng)目組 總經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 策劃主任 市場(chǎng)研究主任 銷(xiāo)售主任 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 47 頁(yè) VI 是 CIS 戰(zhàn)略（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）中的視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)。因此，如何樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的品牌就成為策劃工作中的重要 任務(wù)。 ,對(duì)人民家園的業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù) ,以此來(lái)樹(shù)立良好的企業(yè) 形象 . . 互動(dòng)式園林景觀建議 中西合璧，自然生態(tài) 隨著經(jīng)濟(jì)、文化生活水平的不斷提高，我國(guó)人民對(duì)居住生活條件的追求正發(fā)生變化，從需要有一個(gè)適當(dāng)面積的居住空間，逐步發(fā)展到對(duì)居住功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量的追求。本花園概念設(shè)計(jì)從項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的生理、心理特點(diǎn)以及貴陽(yáng)市當(dāng)?shù)氐牡乩?、氣候、?jīng)濟(jì)發(fā)展、人文歷史等客觀條件，把握目標(biāo)客戶(hù)日常生活和戶(hù)外活動(dòng)規(guī)律，堅(jiān)持“以人為本”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的。在設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)高檔、開(kāi)放、創(chuàng)新、融藝術(shù)、文化、人生活需求為一體；在景觀的建造上，追求逼真而又不盲目抄作；對(duì)西方藝術(shù)、文化的表達(dá)，融入本土文化，使觀賞者能更迅速、更深入、更全面地了解異國(guó)風(fēng)情，對(duì)中國(guó)文化的演繹，力求體現(xiàn)出深厚的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)而又不乏時(shí)代先機(jī)。在平面分布上講究對(duì)稱(chēng)而又不死板，頗具趣味。 3．園林的景觀分區(qū) 1) 園林 園林以噴泉為中心，強(qiáng)勁有力的旱地噴泉，體現(xiàn)出無(wú)窮的生命力。 2) 羅馬拱柱 羅馬拱柱以古代羅 馬柱、羅馬柱為素材，周邊配以適當(dāng)?shù)木G化，體現(xiàn)出古代歐洲濃厚的傳統(tǒng)文化。中國(guó)私家園林景觀以江南蘇州園林為素材，其組成部分是亭榭、假山、小橋、水池、竹林等，觀園者身處園中可以享受“天人合一”的真實(shí)感受，全身心地投入自然懷抱，異石上的詩(shī)畫(huà)隨時(shí)可以激起高層次人士吟詩(shī)抒發(fā)感情的雅興。園林還可以供主人款客之用，在主人的引領(lǐng)下觀賞園林，客人感激之余羨慕之意頓生，而主人在客人的感慨中可以感到無(wú)比自豪和滿(mǎn)足。 5) 園林的徑系布局 園林的小路本著最大地提高景觀觀賞率為原則，盡量做到路路有景觀，路路有情趣。 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 47 頁(yè) 四、園林追求的效果 1)觀園者： 觀園者進(jìn)入花園，首先可以享受泳池的高檔設(shè)施，奪目望去，中國(guó)園林、羅馬拱柱就在眼前，一種想擁有花園的感覺(jué)即襲心頭（這是吸引買(mǎi)家的非常關(guān)鍵的手段）。 3)婦女： 望著小孩蕩秋千，在草地上唱歌、跳舞，欣慰之情難于謚表；推著嬰車(chē)觀賞花園，享受和家務(wù)兩不誤；陪著上學(xué)年齡的：“小寶貝”在雕像前的故事講不完?? 4)兒童： 剛玩噴泉水，又想去玩滑梯，在滑梯上，草地上的蝴蝶又吸引著天真、浪漫的心靈，剛從翹翹板上下來(lái)，奇特的雕像又讓兒童著迷，是好奇還是領(lǐng)會(huì)，只有小孩們