【正文】 (一 )貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析： ................................ (二 )貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ................................ (三 ) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 ............................... (四 ) 貴州省居民住房消費(fèi)狀況 .............................. (五 ) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢 ........................ (六 ) 貴陽市批準(zhǔn)商品房預(yù)售 ............................... 二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析： .............................. 1．從市場板塊角度分析 ................................... 2．從房地產(chǎn)實體分析 ..................................... 3．從項目包裝推廣手法分析 ............................... 4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析 ............................ 5．從價格定位上分析 ..................................... 6．從消費(fèi)群體上分析 ..................................... 三、貴陽市樓盤廣告分析 ................................. 四、項目競爭對手個 案分析： ................................. 一 中天廣場案例： ..................................... 1. 中天廣場推出市場的形象是： ......................... 2. 中天廣場目標(biāo)客戶群 ................................ 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 47 頁 3. 推廣策略 .......................................... 總結(jié)語 ............................................... 二 鉆石廣場案例： ..................................... 1．鉆石廣場推出市場的形象 ............................. 2. 目標(biāo)客戶群 ........................................ 3．推廣策略 .......................................... 三 中天星園案例： ..................................... 1．中天星園推出市場的形象是： ......................... 2. 物業(yè)管理 .......................................... 3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)： ............................... 4. 目標(biāo)客戶群 ........................................ 5. 推廣策略 .......................................... 四 新大陸廣場 ......................................... 1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是： ................... 五 時代名仕案例 ....................................... 1. 時代名仕樓在推出市場時的形象是： ................... 2. 目標(biāo)客 戶群 ........................................ 3. 推廣策略 .......................................... 五、項目分析 ............................................... (一 ) 項目概況 ........................................... 1. 智能化管理系統(tǒng) .................................... 2. 戶內(nèi)配套 .......................................... 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 47 頁 3. 物業(yè)管理 .......................................... 4. 總體規(guī)劃 .......................................... (二 ) 項目機(jī)會點 ........................................ 7 1. 市場有空間 ....................................... 7 2. 區(qū)域有優(yōu)勢 ....................................... 7 3. 發(fā)展商有實力 ..................................... 8 4. 自身規(guī)劃設(shè)計及概念超前 ............................. 5. 有 策劃前置觀念 .................................... (三 ) 項目問題點 ........................................ 8 1. 發(fā)展商尚未有較高知名度 ............................ 8 2. 項目前期形象口碑不好 .............................. 9 3. 項目目標(biāo)客戶層面較窄 ............................... 六、人民家園項目包裝、項目定位策略 ......................... 9 (一 ) 人民家園形象定位 .................................. 9 (二 ) 項目的市場推廣定位 ............................... 12 (三 ) 目標(biāo)客戶群定位 ................................... 12 1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官） ...................... 12 2. 二次或以上的置業(yè)人士 ............................. 13 3. 投資買家 ........................................ 13 4. 長期駐貴陽的外來商人 ............................. 14 5. 私營經(jīng)濟(jì)中成長的“新貴” ......................... 14 6. 原住這一帶的“老市民” ........................... 15 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 47 頁 7. 在中華路一帶的中小型公司單位 ....................... (四 ) 項目包裝 ......................................... 15 1. 宗旨、思路、策略 ................................ 15 2. 項目包裝系列 .................................... 16 (五 ) 項目自身素質(zhì)提升策略 ............................. 20 1. 戶型設(shè)計方面 .................................... 20 2. 外立面更改建議（看附件） ......................... 20 3. 園林概念設(shè)計 .................................... 20 4. 物業(yè)管理及功能配套建議 ........................... 21 (六 ) 會所配套建議 ..................................... 21 (七 ) 物業(yè)管理建議： ................................... 22 1. 建立網(wǎng)絡(luò)平臺 .................................... 23 2. 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)： ......................... 24 3. 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 47 頁 2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項目位于貴陽市沙沖路路口，是城市復(fù)中心區(qū)域中較有優(yōu)勢的地段，由于貴陽市市區(qū)內(nèi)成片開發(fā)的土地較少，因此本項目的規(guī)模優(yōu)勢將更為突出。 (二 )項目規(guī)劃定位 根據(jù)該項目的地塊狀況以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，敝司建議本項目 建成以小高層為主的小區(qū)樓盤，理由是： 1. 本項目建筑物實際占地面積為 7500 平方米，如果做成以小高層為主的樓盤，層數(shù)為 12 層，總建面為 9 萬平方米，如果部分小高層改為多層，總建面也將達(dá)到 8 萬多平方米。 2. 二次或以上的置業(yè)人士 1) 35 歲左右的高級管理層（或金領(lǐng)階層）； 2) 社會圈子十分廣泛； 3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作； 4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚； 5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。針對貴項 目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝 ,建議貴項目包裝系列包括：項目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。 e．傳播媒介的運(yùn)用 項目的地盤包裝好之后 ,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對項 目進(jìn)行包裝和宣傳。以下是敝司經(jīng)過多年的地產(chǎn)代理對會所的配套得出的一些經(jīng)驗以及對本項目的一些建議。 ④ 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 (1)節(jié)水： 采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。 突出樓盤的名稱并且通過媒介大力提升本項目的知名度及關(guān)注力 ： 自然生態(tài)的園林特征 人性化的會所 、專業(yè)化的物業(yè)管理 總結(jié)： 以上三個方面互相融會貫通，但在推盤的時候應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，在樓盤銷售的中后期 應(yīng)將推盤的重點應(yīng)放在“人性化、專業(yè)化的物業(yè)管理”上，以便“強(qiáng)化善待您一身的思想”。 —— 在人民家園營造一個“愛人、愛家、愛生活”的氛圍，讓業(yè)主來監(jiān)督工程進(jìn)度，小區(qū)物管，真正體現(xiàn)人民當(dāng)家作主的概念。 (二 ) 內(nèi)容 1. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 任何優(yōu)秀的項目策劃，最終都將由人來實施。 ，先樹立“人民家園”的整體形象，打造產(chǎn)品品牌。 2．色彩 園林是人們休息的區(qū)域，是消除疲勞、放松情緒的“綠洲”，因此整個園林色彩設(shè)計追求淡雅、樸素大方，以求給人以寧靜、舒適、賞心悅目的視覺效果，同時和花園周邊中式、歐式的柔和建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，達(dá)成一種和藹，親切的氣氛。 4) 法國圖案花 壇 法國圖案花壇，以靜態(tài)的視覺美配合了中心噴泉的動感美 ，動靜結(jié)合，別具情趣，同時擴(kuò)大了園林的空間感。 五、園林設(shè)計建議 人民家園園林要以獨(dú)特，細(xì)致的設(shè)計建造為精髓，創(chuàng)造“筑城第一精致園”形象，以進(jìn)一步提高住宅小區(qū)的質(zhì)素，促成高價位的形成。成功人士漫步園林之中可以走進(jìn)忘我的境界，拋棄一切煩惱和紛爭，全身心陶冶在中國的文化搖籃里。 三、園林設(shè)計規(guī)劃 1．設(shè)計思想 東西文化為鋪墊，進(jìn)而融匯成一種后現(xiàn)代、奔放、自由、高品位風(fēng)格是園林的設(shè)計思想。項目 VI 設(shè)計主要包括基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計、禮品設(shè)計、運(yùn)輸系統(tǒng)設(shè)計這四大塊，所涉及的單項是非常多的，可根據(jù)實際情況選擇部分制作。 Ｂ、比賽之參加方法：