【文章內(nèi)容簡介】 —236㎡30—80㎡37—123㎡45—110㎡100㎡左右價格整體起價10000元/㎡無無3800元/㎡起售到目前8500元/㎡。無去化狀況10套左右無房源無房源無房源無房源圖2281 蘭州市在售公寓式住宅情況匯總表蘭州房地產(chǎn)市場中的公寓項目除了友信和平新區(qū)、森地國際屬于真正意義上的酒店公寓，其他項目的公寓概念更多是對小戶型產(chǎn)品的炒作性宣傳；在公寓產(chǎn)品的物業(yè)服務方面，大多數(shù)項目沒有提供面向公寓的特色性服務，只有友信和平新區(qū)提出了借助和平飯店酒店服務的酒店式物業(yè)服務項目，同時隨著城市發(fā)展人居服務理念的覺醒，森地國際項目邀請專業(yè)酒店物業(yè)公司強強聯(lián)手，而大多數(shù)項目仍停留在普通公寓層面的原因；公寓產(chǎn)品在蘭州市場還是以毛坯房的裝修標準為主，除了安寧庭院18號樓提出了精裝修外，其他的公寓產(chǎn)品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市場尚不成熟，發(fā)展空間大，而真正意義上的品質(zhì)公寓住宅也是市場或缺的。小結(jié)：公寓住宅市場是與經(jīng)濟有著密不可分的關(guān)系，蘭州房地產(chǎn)市場中的公寓產(chǎn)品還是更多的停留在概念階段，真正意義上的酒店式服務、精裝修標準、高投資回報、顯示居住者尊貴身份的高端公寓產(chǎn)品為數(shù)不多，但以此概念推出的樓盤銷量極好，售價高于其他住宅產(chǎn)品，可以預見，隨著蘭州經(jīng)濟的發(fā)展，公寓市場空間較大，發(fā)展前景較為廣闊。本項目公寓式住宅部分，革新于蘭州目前市場供應產(chǎn)品格局，依托集團成熟開發(fā)經(jīng)驗，在已然成熟的市場環(huán)境中競爭優(yōu)勢較大。4．商業(yè)經(jīng)營性用房市場狀況蘭州市主城區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營性用房主要以二手換置和租賃為主，從張掖路、建蘭路步行街調(diào)研數(shù)據(jù)基本可得目前市場價格較高，尤其是在核心商業(yè)區(qū)價格租賃與售價情況較好。商鋪形態(tài)位置租賃價格預計置換價備注臨街商鋪張掖路300~400元/㎡月5萬7萬元/㎡建蘭路90~150元/㎡月㎡麥積山路90~150元/㎡月㎡商場檔位張掖路150~200元/㎡月25萬30萬元/個建蘭路60~80元/㎡月8萬13萬元/個永昌路130~180元/㎡月15萬23萬元/個雁灘板塊區(qū)域除目前經(jīng)營面積達10萬平方米的華孚泰商場外，即是區(qū)域主業(yè)雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等專業(yè)化市場，目前，雁灘板塊新放量商業(yè)體較小。近年商業(yè)主要放量為雁灘中高檔住宅底商組合的分散商業(yè)體；新開業(yè)天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街為歐式風情，目前僅余一間718平米商鋪，去化率較高；良志嘉年華二期將供應商業(yè)體約為2萬平米左右；除此之外，并無大的新商業(yè)放量。雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外）商業(yè)街業(yè)態(tài)/配套總面積價格房間出售/租率華孚泰綜合購物、大潤發(fā)大型超市10萬㎡50~100元/㎡左右90%以上天慶萊茵小鎮(zhèn)商業(yè)街餐飲、購物、服裝、休閑229元左右/㎡僅余一套718㎡商鋪。（只租不售） 良志嘉年華音樂噴泉、大型運動會所、以及幼兒園，幼兒園、臨天水北路的沿街鋪面將作為良志集團另一支柱產(chǎn)業(yè)車的展廳。 100元/㎡5001000㎡，剩余個別二期商業(yè)體20740㎡待定待定圖2332雁灘板塊主要商業(yè)狀況一覽表（除專業(yè)市場外）小結(jié)：從經(jīng)營性用房供應情況看，此類產(chǎn)品市場供應緊缺，但是投資市場依舊旺盛，尤其表現(xiàn)在雁灘板塊長期以住宅裙樓商業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)二手換置的頻率較高，積蓄了較多的投資市場需求，在此基礎上，本項目的立項開發(fā)，必然引起投資市場的空前爆發(fā)，銷售前景良好。5．寫字樓市場寫字樓市場的主力客群是中小型企業(yè)辦公的需求，對交通非常依賴。而且位置也十分重要，目前蘭州的寫字樓主要還是集中在城關(guān)區(qū)，位于蘭州主要交通干道上，如武都路、天水路、廣場區(qū)域。寫字樓市場紅火與否直接反映到蘭州中小企業(yè)的發(fā)展勢頭，影響到蘭州人才就業(yè)的情況。在調(diào)研中，伴隨蘭州市商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，目前市場在售寫字樓項目是歷年來較多的一年，價格指向高服務、高附加價值、高投資價值。尤其是規(guī)劃發(fā)展核心區(qū)，潛力商業(yè)區(qū)；如目前高檔商務寫字樓東甌商務大廈，在蘭州城市東擴步驟中成為區(qū)域發(fā)展的必然產(chǎn)物，并為城市發(fā)展升級的標桿辦公寫字樓建筑；中海國際，作為區(qū)域性核心發(fā)展區(qū)，其誕生為區(qū)域性發(fā)展標志；此外，安寧板塊的科技孵化大廈也成為蘭州市國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的又一經(jīng)濟發(fā)展標志。據(jù)不完全估計，未來2年內(nèi)，蘭州在三灘新城區(qū)、西站區(qū)域、廟灘子、中心灘、雁灘、城市核心區(qū)、東部等還將有大面積寫字樓供應，其商務氛圍逐漸濃厚，伴隨經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展，商務辦公寫字樓市場日趨向品質(zhì)化、專業(yè)化、市場化邁進。樓盤名稱位置銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）新城科技孵化大廈安寧區(qū)，高新技術(shù)開區(qū)18000平米、已分割的300平米、400平米、500平米左右均有。均價6480元/，起價5880元/平米中海國際靜寧路與張掖路十字東南角25000平方米。300平米左右，最大為352平米，未分割。寫字樓起價12800元/平米、東甌商務大廈東部商圈建筑面積2萬平方米約15000元/平米黃河印象安寧新城北濱河路濕地公園旁邊建筑面積近3萬㎡。車位440個　圖2272 蘭州市在售寫字樓項目情況匯總表近年來雁灘板塊高品質(zhì)寫字樓所處區(qū)域集中在天水路一帶及品質(zhì)性商住樓盤，如天慶商務大廈、麗舍情園、新月湖、御景東方等，主要為板塊高檔商住樓盤的寫字間，品質(zhì)較高，但基本已無剩余辦公區(qū)域。而離雁灘區(qū)域最近的新放量寫字樓為2萬㎡26層的東甌商務大廈，5A智能化純商務寫字樓。及位于東部市場的萬商國際7萬㎡商務寫字樓目前均已售完，市場銷售狀況較為火爆。雁灘寫字樓市場需求量存在，而供應量有限，需要更多高檔次的寫字樓來投入使用，寫字樓是市場經(jīng)濟的圖騰，而寫字樓在地段選擇時要在雁灘商業(yè)聚集區(qū)，交通便利，有濃厚的商務氛圍；突出區(qū)域性品質(zhì)，從而提升整個雁灘辦公環(huán)境。雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售、將售寫字樓一覽表名稱面積或套數(shù)價格房間出售/租率萬商國際 一層為1700—1800㎡ 均價13000左右90%東甌商務大廈，801000㎡，每層約1200—1300㎡約15000元/㎡未售良志嘉年華二期寫字樓共21736㎡待定待定天慶商務大廈目前只租不售約55元/㎡無房源正茂御景東方3號商務接待寫字樓1100平米左右、2000—3000㎡寫字樓面積，剩余樓層223層18000元/㎡，（只售不租）90%圖2334雁灘板塊及附近區(qū)域主要在售將售寫字樓一覽表小結(jié)：通過對目前寫字樓的市場調(diào)研情況看，在城市的核心商業(yè)區(qū)和主要商業(yè)區(qū)內(nèi)寫字樓租賃和出售極為緊俏，尤其表現(xiàn)在以綜合專業(yè)市場為主的雁灘、東部區(qū)域；以零售經(jīng)營為主的西關(guān)至南關(guān)片區(qū)；置換價格均價已超過14000元/㎡，租賃價格同步上漲中，從競爭市場看，城中片區(qū)新近銷售的中海國際以15000元/㎡起價對市場價格標桿起了良性借鑒作用，市場二手置換價格漲幅大增，在東部片區(qū)由萬商國際和東歐逸景組成的新入市樓盤，在銷售中都出現(xiàn)供不應求的局面，萬商國際更是在開盤前即已完成了全部樓花認購。通觀目前的市場競爭環(huán)境，同片區(qū)內(nèi)的天慶商務大廈等已經(jīng)完成銷售，并且從今年放量情況看，并沒有同期競爭對手出現(xiàn)，同時，附加在萬達品牌和同步于先進城市的規(guī)劃設計以及服務理念，都為項目立項和銷售展開形成合力的競爭。6．高檔酒店市場分析酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個重要組成部分，也是一個地區(qū)消費水平的標志性指標。隨著蘭州經(jīng)濟的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長發(fā)展。◆雷迪森調(diào)研對象雷迪森大酒店地址蘭州市東崗西路星級四星級酒店屬性甘肅省委組織部接待點酒店商業(yè)中西式餐廳經(jīng)營狀況對外經(jīng)營型酒店，平均入住率達到65%多功能廳房間價格經(jīng)濟雙人房460經(jīng)濟套房780；行政套房1240豪華行政套房2500；總統(tǒng)套房11000競爭環(huán)境航空大酒店、西北賓館，錦江陽光，商務賓館、金昌大廈總結(jié)蘭州雷迪森酒店是高貴尊榮的商旅人士從事會議、商務、旅游的首選之地，酒店擁有蘭州頂級的會議場所，有面積不等、功能各異，可容納人數(shù)由20位起至600位不等的會議場所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓及董事會在內(nèi)的各類會議。屬蘭州最好的酒店。裝修挺豪華氣派，設施一流服務出色。 ◆陽光大酒店調(diào)研對象 陽光酒店地址慶陽路428號星級 五星級管理機構(gòu)玉門石油與香港裕通國際酒店屬性自營開業(yè)時間2002．10．22房間價格商務單人間1060標準間1160豪華單人間1260標間1260（折后802）精英房1480房間總數(shù) 226總結(jié)甘肅省首家五星級酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設總服務臺，商務中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。二樓設有西餐廳，健身俱樂部，洗浴中心，桌球室等。三層是休閑娛樂中心，還設有18間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四層為中餐廳，可容納千人就餐，另設有多功能廳和中小型會議場所。六層是高級行政樓層。718層為高級客房，功能齊全，服務態(tài)度良好。 ◆飛天大酒店調(diào)研對象蘭州飛天大酒店地址蘭州市天水南路星級四星級酒店屬性商務經(jīng)營狀況蘭州首個四星級賓館，因其管理團隊較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標間入住率平均可達60%房間價格標準間360普通套房1360雙人豪華間684豪華套房1980競爭環(huán)境西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等會議室價格會議半天1200 天2000總結(jié)酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪華房、商務套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應俱全，休閑娛樂全方位體驗。 ◆西北賓館調(diào)研對象西北賓館地址蘭州南昌路星級四星級酒店屬性星級賓館酒店商業(yè)蘭州傳統(tǒng)星級賓館，是省市會議的主要接待賓館，如今設施水平與新開賓館無法形成有效競爭，經(jīng)營維持原有接待優(yōu)勢。房間價格標準間260套房460競爭環(huán)境金城賓館，昆侖賓館總結(jié)西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內(nèi)設有多個大小型會議室。寧臥莊賓館、金城賓館、華宇賓館、蘭州飯店等構(gòu)成了蘭州雁灘一帶早期的酒店行業(yè)，入住率較高。目前現(xiàn)已封頂?shù)?2000平方米隴南大廈，是集辦公、住宿、餐飲、商貿(mào)、會議接待于一體，四星級標準的綜合性大廈；除此之外，中高檔酒店及快捷酒店在雁灘區(qū)域幾乎無供應量。小結(jié)：高端酒店在蘭州市場曾以省市政府接待定點單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營區(qū)域集中在蘭州市主干天水路和慶陽路兩側(cè)，在消費水平和城市功能不斷變化中，高端消費的需求促生以陽光大酒店、雷迪森為代表的準5星級多功能配套和高服務水準的賓館，根據(jù)市場實地調(diào)研，此類高端消費酒店的平均日入住率也達到45%之多，參照陽光大酒店折后802元/單日進行估算，年經(jīng)營性收入近3000萬元。本項目所處地段為蘭州市北出口交通主干線，其周邊未來是省市主要行政機構(gòu)落屬地，從消費客層的多樣性上對酒店規(guī)劃以五星級標準籌建的支撐較大，且從目前市場情況看，此類酒店的經(jīng)營狀況也持續(xù)向好。（五）區(qū)域市場消費群體客層研究1．區(qū)域現(xiàn)有客群組成雁灘當?shù)爻Ｗ∪丝?，以居住的剛性需求為主；外地（南方）來蘭經(jīng)商的個體經(jīng)營者，資金實力雄厚，并對生活品質(zhì)、居住環(huán)境有較高要求，為雁灘消費群的購房高端需求；外來務工人員（甘肅市州縣人員），大多來蘭外來務工人員，多將購房目標放在二手房市場，考慮價格的基礎上，同樣注重住宅樓盤品質(zhì)化及物業(yè)服務；其他投資客戶，以投資為目的，進行區(qū)域住宅及商業(yè)購置；這類人群較為廣泛，包括蘭州市、及周邊高收入人群，外來經(jīng)商年數(shù)較長，并有固定居所的人群。2．本項目目標客層組成核心客群：區(qū)域內(nèi)常住客戶，資金實力雄厚，以投資和置換為主，對品牌認知較快，且付款方式多為一次性付款為主，此部分客戶占本項目消費客群50%以上，在區(qū)域市場投資初見成效，選擇品牌導向為主的投資產(chǎn)品是此部分客群的主要心理，對低端和投資回報預期較為敏感；主力客群：其他版塊投資客戶，同樣資金實力雄厚，以投資為主，對后期經(jīng)營管理模式較為敏感，是本項目可支撐吸引主要外來客群；同時，伴隨蘭州市經(jīng)濟實力的不斷增長，地縣高端消費人群投資意識的加強，本項目還將吸引大部分近蘭投資的客戶，此部分客群多為資金實力雄厚，且有明顯的團體投資傾向，對產(chǎn)品地段、投資回報價值較為敏感，對價格敏感度相對本地客戶較低；偶的客戶：異地置業(yè)為主的蘭州市外出務工人員，此部分偶得客戶在本項目的支撐度遠高于其他同區(qū)域項目。小結(jié)：本項目目標主力客群為高收入的高端消費人群，其對品牌認知度較高，同時對價格因素敏感度較低，對本項目依托集團開發(fā)經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，對核心客群和助理客群的吸引較大，同時依托集團宣傳聯(lián)動優(yōu)勢，可區(qū)別于其他項目的偶得客戶也是本項目立項可行的重要支撐之一。三、項目開發(fā)方案（一）項目地塊特性分析蘭州萬達廣場位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，地處南北主干道天水北路與雁灘路交匯處，和城市核心區(qū)緊緊相鄰，屬于蘭州高領居住新區(qū)。（二）氣候條件 蘭州市處在中國版圖的幾何中心，即北緯34176。，東經(jīng) 103176。40＇距西北其他四?。ㄗ灾螀^(qū)）的省會平均距離最近。市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。 　　蘭州地處內(nèi)陸，大陸性季風氣候明顯，特點是降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時數(shù)為2600小時，無霜期為180天，年平均降水量在25