【文章內容簡介】 市場分析X五星級酒店市場發(fā)展概述 178。 X市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期；178。 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為X市第一家五星級酒店；178。 進入2000年，X酒店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。X五星級酒店市場當前供應狀況 178。 截至2007年底，X市五星級酒店數(shù)量約為16家，總客房數(shù)約4,839間；178。 2003年后X五星級酒店市場的供應量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供應量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內就有4家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應客房數(shù)約867間；178。 目前市場主要以國內酒店酒店管理公司為主，如國內知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的25%（約1,200間），增長速度緩慢。X五星級酒店分布 178。 X市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；178。 X市的五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級酒店客房數(shù)分別占到總供應量的49%和22%,合計約3424間客房。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；178。 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內也有一定量的供應以滿足與日俱增的消費需求。X五星級酒店需求狀況及入住率178。 X市的五星級酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年2007年。%%，增幅較?。贿@主要是由于2006年五星級供應量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；178。 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均70%以上的入住率，X市的五星級酒店入住率保持著較高的水準，市場需求充足。X五星級酒店平均房價趨勢178。 與X五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對比的是其相對較低的房價，2005年和2006年的平均房價僅為500元/間/天和504元/間/天。至2007年，平均房價較之上年有了大幅的提升，%， 2007年平均房價達到了540元/間/天；178。 造成五星級酒店房價偏低的原因主要是價格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價水平僅在600元/間/天左右。X五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢178。 20082010年間X市將有16家五星級酒店（包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期）上市，總計客房數(shù)約4,339間，其中國際管理酒店未來供應約1,600間；178。 2008年和2009年將成為供應量最為集中的兩年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的91%(3,437間客房),2010年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有X區(qū)有約250間客房的供應；178。 市中心區(qū)域仍然是五星級酒店的的聚集地，大量的新增供應在滿足日益增長的商務、會展需求的同時，對競爭日趨激烈的五星級酒店的房價水平將成為一個新的考驗，頂級國際品牌酒店的引入有望打破房價堅冰，實現(xiàn)整體提升；178。 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設施、服務質量等條件上進行升級。X五星級酒店市場小結X當前五星級酒店市場南京市五星級酒店市場進入2000年，進入了高速發(fā)展的時期目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個酒店之間的惡性價格競爭導致平均房價一直處于較低的水平未來供應以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平X未來五星級酒店市場（四）中高檔公寓市場分析中高檔公寓定義本節(jié)主要研究X的中高檔公寓市場（不包括別墅），主要指位于市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和X區(qū)），目前銷售均價在8,000元以上的公寓項目。X中高檔公寓市場發(fā)展概述178。 X中高檔公寓市場起步于2001年，代表性項目有金鷹國際花園等；178。 2003年起中高檔公寓供應出現(xiàn)放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年達到197萬平方米的近年峰值；178。 各區(qū)中，鼓樓、X兩區(qū)發(fā)展迅速，2002－2007年累計上市面積均達到200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。X中高檔公寓市場當前供應狀況178。 2003－2007，X中高檔公寓累計供應穩(wěn)定增長，％，至2007年，市場累計供應量達到730萬平方米；178。 2003年起全市中高檔公寓年新增供應超過100萬平方米，并在2004年達到197萬平方米的峰值；178。 2005年起受土地供應限制及宏觀調控影響，新增供應逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。X中高檔公寓市場分布178。 2002－07年中高檔公寓供應集中在中心五城區(qū)；178。 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增227萬平方米主導因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢；178。 X區(qū)中高檔公寓累計供應為198萬平方米市場發(fā)展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；178。 白下區(qū)累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好。X中高檔公寓市場需求狀況及銷售率178。 2003－2007，X中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，％，市場需求旺盛；178。 2003－2007，X中高檔公寓銷售面積與新增供應呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康；178。 2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預期的影響，銷售面積首度超過同期供應，市場出現(xiàn)供不應求的供需格局。X中高檔公寓市場售價趨勢178。 2007年，X中高端公寓平均售價為9,139元/平方米，％，漲幅較大。X中高檔公寓市場未來供應狀況178。 未來三年內，X全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有逐年減少的趨勢；178。 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來X中高檔公寓供應主要集中在X區(qū)。X中高檔公寓市場小結2003年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供應集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應區(qū)域之一X當前中高檔公寓市場未來供應量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持X未來中高檔公寓市場（五）國際標準服務式公寓市場分析國際標準服務式公寓定義根據(jù)X的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標準服務式公寓”是指：178。 高品質的建設標準：擁有很高的設計、建筑標準，在外立面，內部硬件設施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項目成為地標性建筑；178。 配套設施：擁有豐富，高質量的生活配套設施，相當于45星級酒店標準，均提供健身房、室內游泳池、網(wǎng)球場或相關的豪華會所服務；178。 物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團管理或相應級別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)服務；178。 家居裝修：豪華室內裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。X目前市場上的國際標準服務式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房；2007年X仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為X第一所真正意義上的國際標準服務式公寓。X國際標準服務式公寓發(fā)展概述178。 1998年伴隨著X金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標志著國際標準服務式公寓的雛形進入X；178。 2001年是X市國際標準服務式公寓市場的新增供應最為集中的一年，當年供應量約194間；178。 2001年后，X國際標準服務式公寓的發(fā)展一直是停滯不前，直至2007年X仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標志著真正意義上的國際知名服務式公寓品牌進入X，為未來市場發(fā)展帶來良好的契機。X國際標準服務式公寓當前供應狀況178。 至2007年底，X市國際標準服務式公寓數(shù)量為5家，總客房數(shù)約425間；178。 2000年前X僅有一家國際標準服務式公寓功能的酒店(X金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有21間；178。 直至2001年，新增供應驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約194間客房的供應；178。 2001年后X服務式公寓缺乏新增供應；2007年擁有210間客房的X仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。X國際標準服務式公寓需求狀況及出租率178。 X市的服務式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當年平均出租率維持在84%，主要是由于占當時全市供應總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項目結束后歸國而導致→市場規(guī)模較小，經(jīng)營較易受單一事件影響，整體經(jīng)營風險較大；178。 2007年全市的服務式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于X區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當年11月入市，其當年激增的供應量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導致整體市場平均出租率走低的直接原因。X國際標準服務式公寓平均租金趨勢178。 X市服務式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，2005年的平均租金為251元/平方米/月，20062007年的租金水平保持不變，基本維持在255元/平方米/月的水平；178。 跨國公司加大進駐X的力度和外籍人士數(shù)量的增加，尤其是高端商務人士的數(shù)量的增加對于服務式公寓租金的增長起著一定的推動作用；178。 由于X區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢在一定程度上體現(xiàn)在其相對較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，對比上海目前的國際標準甲級服務式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的發(fā)展空間。X國際標準服務式公寓未來供應狀況178。 20082010年間，目前所知的僅有兩個國際標準服務式公寓項目將于2009年上市，且兩個項目均位于市中心的鼓樓區(qū)，其中最引人注目的是位于X國際廣場的服務式公寓項目，此項目已被摩根士丹利收購，且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進行管理。X國際標準服務式公寓市場小結目前南京服務式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場上缺乏純正意義上的服務式公寓項目和知名運營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務人士受市場新增供應和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢X當前國際標準服務式公寓市場未來供應較少，2009年共有兩個項目合計353間客房的供應大力引進國際知名服務式公寓運營商品牌，打造純正的國際標準服務式公寓加強硬件設施的更新?lián)Q代，加強市場競爭力，提升租金水平對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務式公寓未來發(fā)展前景向好X未來國際標準服務式公寓市場四、項目分析與定位規(guī)劃（一）地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離地理位置項目位于X市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。178。 項目地塊北臨中山東路、南靠瑞金路，西臨龍蟠中路、東臨解放路；178。 距離新街口2公里、（自九華山越湖隧道直達），出行較為便利。178。 中山東路代表民國軸線的主干路，瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路。178。 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到項目的價值與功能布局。周邊交通分析項目毗鄰多條主干道，但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響，通行條件一般。178。 地塊西面南北雙向12車道的龍蟠中路（城市快速干道共6車道，地下穿過龍蟠中路和瑞金路）；龍蟠中路為城市快速路（隧道）+主干路形式，雙向共12個車道。道路兩側開口共計10個，均為右進右出形式。中山東路178。 中山東路為城市主干路，本段為雙向5車道。兩側有單位進出開口7個，路段中設置紅綠燈1處，設置公交站臺1對，均位于軍區(qū)總院附近。解放路項目西及南部區(qū)域交通通行差項目周邊公共交通站點分布178。 解放路為城市次干路，雙向4車道，兩側開口共計17個，道路中間無隔離欄控制，路段中無信號燈控制，公交站臺2處。178。 瑞金路為城市次干路，為雙向5車道，其中由東至西為2個車道。道路兩側共計開口12個，路中設置紅綠燈2處，公交站臺3處。項目西側地塊中部和項目地塊南部區(qū)域通達性較差178。 由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍蟠中路行駛的車輛必須在四叉路口（龍蟠中路和瑞金路）才可左轉至由南向北的車道，進入地塊的中部；178。 常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃，地塊未來公共交通設施較為完善， 出行較為便利。178。 項目周邊有多個公交站點，區(qū)內公共交通較為便捷；178。 2010年的開通的地鐵2號線逸仙橋站位于地塊北面，而明故宮站也毗鄰地塊的東北面；178。 遠期規(guī)劃中的地鐵3號線（預計將于2015年建成）也會在項目附近有兩個出口，具體位置有待確定（明故宮站、瑞金路站）；項目周邊設施及景觀資源分布項目周邊旅游資源豐富，主要景點均位于步行范圍內，對于項目本身未來的商業(yè)、高星級酒店等相關物業(yè)市場的針對客源市場起到有益補充。178。 歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園