【正文】 ，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無效的組合。不做最高端、不凸顯個性，標(biāo)準(zhǔn)化的“四菜一湯”是快速復(fù)制的基礎(chǔ)。主力店共同選址即萬達(dá)集團(tuán)和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。平均租金：不就單個項目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。與城市改造結(jié)合，與政府共同打造新商圈 如果說跟主力店的共同發(fā)展模式保證了速度，那么對地方政府需求的準(zhǔn)確洞察則是拿地的法寶。理解了萬達(dá)廣場對地方政府的吸引力，就知道為什么王健林那么受地方政府歡迎了。萬達(dá)的每一個項目都是在跟官場規(guī)則比進(jìn)度，在任官員就是萬達(dá)的保護(hù)傘。在出現(xiàn)動線交通問題時，住宅退讓商業(yè)。當(dāng)然水平業(yè)態(tài)分布對于商業(yè)動線設(shè)計的要求更高，規(guī)劃設(shè)計階段推敲的時間也長。配圖建筑規(guī)劃設(shè)計強調(diào)空間中庭是商業(yè)人流的輸送器和分配器，但萬達(dá)廣場的中庭一般不在百貨樓，而在步行街。n中庭的尺度： 600～1000平方米 n中庭的間距： 80～100米n中庭的形狀： 以圓形 橢圓 八角 六角形狀較為規(guī)則為宜 n中庭的交通設(shè)置：一般以一組扶梯，2～3部觀光梯組成垂直交通樞紐，垂直梯需通達(dá)地下停車場，方便中高端消費客戶從停車場直接到中庭疏散分配萬達(dá)廣場商業(yè)設(shè)計細(xì)節(jié) 步行街：步行街的長度以280～350米為宜，太長和太短都會給視覺效果和使用效果帶來一定的影響，如寧波的步行街 700米，哈爾濱 110米。步行街樓板開口尺度：8～9米16～20米為宜 步行街走道及“橋”的寬度：~4米 在中庭周圍走道可適當(dāng)加寬至5～6米 步行街的交通設(shè)計：步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間。步行街的貨梯一般間隔80～100米設(shè)一部，噸位為2噸。層高及其他步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，可與主力店合用并作無障礙設(shè)計。精品店的層高為：首層 ，二、。主力店在步行街開口設(shè)置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外原則上不容許在中庭設(shè)主力店開口，主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為8米。萬達(dá)能夠成功，有很多獨特的原因，能主動選址就是其中最重要的一個。為了控制土地成本，萬達(dá)土地獲取一般是“協(xié)議招拍掛”，這樣使得樓面地價要低于同區(qū)域市場均價很多。對主力店的掌控也是萬達(dá)成功重要原因。國內(nèi)另外一個商業(yè)大鱷學(xué)習(xí)的也是萬達(dá)的模式，但項目操作業(yè)績距離萬達(dá)相差甚遠(yuǎn)，最主要的區(qū)別就是寶龍對主力店的掌控不如萬達(dá)?？焖匍_發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度是萬達(dá)成功的另一個要素。雖然萬達(dá)這個企業(yè)目前存在一定的詬病，很多人質(zhì)疑萬達(dá)仍然是以住宅的模式在做商業(yè)。第三篇：萬達(dá)發(fā)展研究及啟示一、萬達(dá)概況 大連萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988 年，1992 年成為東北第一批，也是前五家股份制試點改造的企業(yè)之一，較早地實行了產(chǎn)權(quán)改造。萬達(dá)的發(fā)展可以概括為以下幾個階段： 起步階段（1988 ——1992 年）萬達(dá)集團(tuán)成立于 1988 年，注冊資本為100 萬元，全部來源于借款，這是當(dāng)時注冊房地產(chǎn)類企業(yè)所需的 最小資本額。 發(fā)展階段（1992 －—2001 年）。1994 年，萬達(dá)重金組建足球俱樂部，足球把萬達(dá)品牌帶入了千家萬戶。萬達(dá)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，創(chuàng)造了大連房地產(chǎn)業(yè)數(shù)十項第一，萬達(dá)發(fā)展成為大連的重點企業(yè)。2001 年是萬達(dá)發(fā)展史上發(fā)生重大轉(zhuǎn)型的一年，萬達(dá)集團(tuán)積極探索出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新模式： 訂單地產(chǎn)模式，萬達(dá)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并迅速完成全國布局，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為萬達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)。2003 年，萬達(dá)集團(tuán)提出了 “國際萬達(dá)，百年企業(yè)” 的設(shè)想，積極介入電影產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、連鎖百貨 業(yè)。3． 產(chǎn)業(yè)布局萬達(dá)集團(tuán)近年來對旗下所涉產(chǎn)業(yè)按 “相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元 化” 的原則進(jìn)行了布局整合，即以商業(yè)地產(chǎn)為核心向與其息息相關(guān)的產(chǎn) 萬達(dá)目前的支柱產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級 業(yè)輻射。萬達(dá)提出的各產(chǎn)業(yè) 2012 年的發(fā)展目標(biāo)為： 企業(yè)資產(chǎn)超過 1500 億 元，年銷售額 1000 億元，年納稅 80 億元，成為世界級的企業(yè)集團(tuán)。 文 化 產(chǎn) 業(yè) 到 2012 年 將 開 業(yè) 110 家 以 上 的 影 城，有 銀 幕 擁 1000 塊，年收入 30 億元，成為排名全球前八的電影院線。 連鎖百貨到 2012 年開業(yè) 65 家店百貨店，營業(yè)面積 200 萬平方米，年銷售額 120 億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。自持收租物業(yè)面積 700 萬平方米，是亞洲第一的不動產(chǎn)商。“訂單地產(chǎn)” 商業(yè)模式是萬達(dá)發(fā)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心能力 展商業(yè)地產(chǎn)的一項重要的商業(yè)模式創(chuàng)新，“訂單地產(chǎn)” 是指先租后建，招商在前，建設(shè)在后。所謂 “聯(lián)合協(xié)議”是“共同參與，平均租金，先租后建”聯(lián)合協(xié)議： 萬達(dá)與世界 500 強等知名商業(yè)機構(gòu)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，協(xié)議中約定了很多條款，其中包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。平均租金： 萬達(dá)和戰(zhàn)略合作伙伴約定，把中國的城市劃定為兩個等級，北京、上海、廣州、深圳四個城市列為一等城市，剩下的城市都算第二等。先租后建： 面積、城市、租金都確定了，萬達(dá)與主力店租戶簽訂合同或確認(rèn)書后，然后再投入建設(shè)。1．2 萬達(dá)訂單地產(chǎn)模式的演變。第一代商業(yè)地產(chǎn)稱為單店，是萬達(dá)集團(tuán)早期開發(fā)的產(chǎn)品，業(yè)態(tài)整合總面積 5 ——6 萬平方米。第二代商業(yè)地產(chǎn)稱為組合店，是萬達(dá)集團(tuán) 2003 ——2005 年間開發(fā)的 產(chǎn)品，由多個單體店組成，總面積 10 ——15 萬平方米，內(nèi)含百貨、超市、影城等六到十種業(yè)態(tài)，代表作有天津萬達(dá)商業(yè)廣場、武漢萬達(dá)商業(yè)廣場、南寧萬達(dá)商業(yè)廣場等。代表作有北京萬達(dá)廣場、上海萬達(dá)商業(yè)廣場、寧波萬城、成都萬達(dá)廣場、重慶萬達(dá)廣場等。萬達(dá)成立了萬達(dá)商業(yè)管理有限公司，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過 99% 的世界行業(yè)紀(jì)錄，這也是中國目前唯一一家冠以商業(yè)管理名稱、跨區(qū)域進(jìn)行商業(yè)管理的企業(yè)。三、萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的同時，萬達(dá)集團(tuán)積極介入文化產(chǎn)業(yè)，萬達(dá) 集團(tuán)已連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，尤其是萬達(dá) 國際影城，已經(jīng)成為眾多中國一線城市的影音文化象征。萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)入電影文化產(chǎn)業(yè) 是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來的成果。在零售、百貨、餐飲等業(yè)態(tài)，萬達(dá)集團(tuán)都很順利地找到了可以跟上萬達(dá) 連鎖開發(fā)節(jié)奏的合作伙伴，惟獨電影院方面，目前國內(nèi)尚無一家企業(yè)能 但是萬達(dá)集團(tuán)敏銳地認(rèn)識到，現(xiàn)代化的多 在全國范圍內(nèi)提供連鎖配套，廳多功能電影院是整個萬達(dá)廣場一個不可或缺的重要組成部份，它對 提升整個萬達(dá)廣場的功能配置、資源共享將起到很大的作用。目前萬達(dá)集團(tuán)在全國已開發(fā)的大型購物中心里，全部擁有自己投資的國際一流電影院。萬達(dá)每開一家新影院，都能給當(dāng)?shù)仄狈繋?50% 的收入增長。2010 年將開業(yè) 21 家影城，新增 200 塊銀幕，使影城總數(shù)達(dá)到 71 家，銀幕達(dá)到 600 塊，占有全國 18% 的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。萬達(dá)投資并持有影院優(yōu)質(zhì)文化資產(chǎn)，實現(xiàn)了短線的地產(chǎn)投資與長線的文化投資的結(jié)合，萬達(dá)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，尤其是影視產(chǎn)業(yè)的主要特點可以歸納為五個創(chuàng)新： “訂單商 模式創(chuàng)新： 借力商業(yè)地產(chǎn)，體現(xiàn)綜合效應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新： MALL，多廳，高標(biāo)準(zhǔn)。品牌創(chuàng)新： 構(gòu)建萬達(dá)電影品牌，打造連鎖影城。在院線的指導(dǎo)下，每家萬達(dá)國際電影城平均每月都會有 2 －—3 個有成效的市場營銷活動，全國萬達(dá)影城每年配合舉辦的國產(chǎn)電影明星見面會均不少于 200 場次，而各種國產(chǎn)電影的推介活動部下下千余場。機制創(chuàng)新： 影院建設(shè)流水化作業(yè)，影院經(jīng)營實行自主經(jīng)營、統(tǒng)一管理。萬達(dá)院線用了不 速壯大，在人次激增、票房猛漲的同時，實現(xiàn)了穩(wěn)定持到六年的時間，續(xù)增長的利潤收益。萬達(dá)院線建立并完善了自己的 “人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系、” “專業(yè)人才培養(yǎng)機培訓(xùn)體系，提出和實施了《影院開店手冊》 《影院營銷手冊 》 《影院營運操作 手冊》 等各種手冊，建立放映員上崗證制度，并系統(tǒng)的舉辦各類培訓(xùn)班，萬達(dá)影城的團(tuán)體管理水平與標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)都有了很大提升，人才逐漸成為為萬達(dá)電影的核心競爭力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受政策影響較大，未來的不確定性也將越來越大。萬達(dá)集團(tuán) 22 年的發(fā)