【正文】 而出，奠定了以后發(fā)展的基礎(chǔ)。在此背景下，建立高度靈活、響較大，富有彈性、適應(yīng)市場變革、對市場需求能夠快速響應(yīng)的柔性組織結(jié)構(gòu)，成為未來企業(yè)生存和發(fā)展的趨勢。四、萬達發(fā)展之路的啟示萬達集團因足球聞名，以住宅地產(chǎn)起家，憑商業(yè)地產(chǎn)騰飛，其獨特 的發(fā)展實踐帶來的啟示有：1． 創(chuàng)建柔性組織，保持競爭優(yōu)勢。人才創(chuàng)新： 打造影院職業(yè)經(jīng)理人。電影是一個規(guī)模效應(yīng)明顯的產(chǎn)業(yè)，萬達院線在經(jīng)過短期的與華納在收回經(jīng)營管理權(quán)后，迅速在國內(nèi)形成自己的經(jīng)營模 式，萬達院線通過“統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一供片，統(tǒng)一管理” 充分發(fā)揮了院線的規(guī)模效應(yīng)，獲得了超出行業(yè)水平的收益。與此同時萬達院線還與新種國產(chǎn)電影的推介互動活動，新浪網(wǎng)、騰訊、新華網(wǎng)、移動夢網(wǎng)等全國性知名媒體建立了穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，在未來幾年內(nèi) “萬達電影” 作為全國知名影院連鎖品牌將在中國愈加響亮。幾年來，萬達院線的市場營銷能力，已經(jīng)獲得業(yè)內(nèi)的一致認可。萬達集團把握了現(xiàn)代影院發(fā)展的趨勢和觀眾的需求，萬達院線影院均按照國際標(biāo)準引入了高科技影院設(shè)施，用高端科技給觀眾帶來終極震撼的電影體驗，這樣的影城標(biāo)準無疑是最符合中國電影終端市場的發(fā)展模式。萬達集團通過住宅地產(chǎn)切入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并獲得了很大的成功，在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，萬達集團均獨立投資和經(jīng)營電影院，在提升項目整體價值的基礎(chǔ)上又迅速作大了電影產(chǎn)業(yè)，體現(xiàn)了最大的資源共享。2．萬達發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的主要特點。萬達電影院線已成為中國 400 排名第一的院線，擁有五星級影城 50 家，塊銀幕，占有全國 15% 的 票房份額。萬達不但進入了電影業(yè)，并取得了極大成功。于是，萬達集團一步踏入了電影業(yè)。萬達集團在全國首創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)的全新模式，并與包括世界 500 強等許多著名企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。1． 萬達文化產(chǎn)業(yè)的核心： 萬達院線。強大的招商和運營能力解決了商業(yè)項目開業(yè)后的難題，保證了萬達開業(yè)的商業(yè)項目良好的運營狀態(tài)。除了在開發(fā)方面形成了自己獨特 的優(yōu)勢外，萬達在商業(yè)地產(chǎn)方面的另一大優(yōu)勢是商業(yè)運營能力。城市綜合體的開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而萬達因為具備了改變一個城市 面貌的開發(fā)能力也越來越受歡迎，成為攻城拔寨的利器。第三代商業(yè)地產(chǎn)為城市綜合體，是萬達集團 2005 年以后開發(fā)的產(chǎn)品，總面積均在 30 萬平方米以上，其中包括購物中心、寫字樓、酒店、影視、公寓等業(yè)態(tài)。代表作有長春萬達購物、青島萬達購物廣場、南京萬達購物廣場等。萬達集團是一個富于創(chuàng)新和進取的企業(yè)，2001 年進入商業(yè)地產(chǎn)之后，自 訂單地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)歷 經(jīng)了三代的變化。這一模式對于萬達來說可以避免投資的風(fēng)險，而對于項目所在城市來說，則意味著稅收、新增就業(yè)崗位、提升城市形象和商業(yè)水準的綜合效益，真正實現(xiàn)了企業(yè)和政府的雙贏。一等城市、二等城市分別適用不同的平均租金，這樣就大大減少了合同談判的時間。共同參與： 萬達與合作伙伴進行溝通、協(xié)調(diào)，大家共同確定城市、地 并在規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)方面完成對接，每一個店的面積、層高、設(shè)備都要事先約定好，為租戶量身定制商業(yè)地產(chǎn)項目。其核心 所在。1． 萬達商業(yè)地產(chǎn)模式 “訂單地產(chǎn)” 訂單地產(chǎn)商業(yè)模式的含義。二、萬達核心產(chǎn)業(yè)分析： 商業(yè)地產(chǎn)基于尋找一個長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，為打造百年企業(yè)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)的2001 年萬達集團進行了成功的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，動機，進入了當(dāng)時中國房地產(chǎn) “訂單地產(chǎn)” 企業(yè)尚無人涉足的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)新建立了 的商業(yè)模式，并以罕見的萬達速度，連鎖式的開發(fā)，迅速完成在全國的布局，目前集 是亞洲排名第一的不動產(chǎn)商。3．3 高級酒店到 2012 年開業(yè) 45 家五星和六星級酒店，營業(yè)面積 超過 200 萬平方米，成為全球領(lǐng)先的酒店投資企業(yè)。其中：3．1 商業(yè)地產(chǎn)計劃到 2012 年開業(yè) 80 個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積 1200 萬平方米，年租金總收入超過 80 億元，規(guī)模排名全球前四。經(jīng)過調(diào)整，酒店、連鎖百貨，其中文化產(chǎn)業(yè)主要指電影院線。通過發(fā)展，目前萬達集團已形成以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級酒店、連鎖百貨為支柱的產(chǎn)業(yè)格局。 打造 “百年企” 階段（2003 至今）。 轉(zhuǎn)型階段（2001 － 2003 年）。在品牌提升的同時，萬達把經(jīng)營觸角逐漸向多領(lǐng)域延伸，包括： 機電業(yè)、制造業(yè)、酒業(yè)、餐飲業(yè)等。1992 年 8 月，萬達成為東北三省首批股份制試點企業(yè)，大連萬達集團股份有限公司正式成立，萬達由此真正步入 “萬達時代”，在這一階段 “多元化經(jīng)營” 和“品牌營銷”成為萬達發(fā)展的主題。1989 年，萬達迎來一次最為關(guān)鍵的發(fā)展機遇——北京街老城區(qū)改 在大連市其他房地產(chǎn)開發(fā)商對老城改造均不看好，不愿參與的情況造，萬達果斷接下了這個工程，在設(shè)計上大膽創(chuàng)新，取得了良好的銷售下，業(yè)績 獲得了 1000 萬的利潤，北京街的改造為萬達擺脫困境、發(fā)展壯大積累了一定的基礎(chǔ)。經(jīng)過 22 年發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級酒店、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，集團總資產(chǎn)1000 億元，年銷售額600 億元，年納稅超過 50 億元。論商業(yè)營運他不如華潤、中糧、恒隆等；資本運作他不如寶龍、證大；商業(yè)模式不如新鴻基、凱德置地??但這都不妨礙他作為中國目前的商業(yè)一哥：43個已開業(yè)項目、800萬的商業(yè)存量、39個在建項目、2011年開業(yè)17家萬達廣場??對于這個企業(yè)的發(fā)展我們只能繼續(xù)關(guān)注，并希望他作為中國的商業(yè)地產(chǎn)品牌持續(xù)走好。業(yè)內(nèi)都知道萬科對于資金和現(xiàn)金流的管理已經(jīng)是比較高效的，但據(jù)說萬達的資金利用率是萬科的兩倍，萬達集團每年15個以上萬達廣場開業(yè)，這本身就是以百米沖刺的速度在跑一萬米，企業(yè)沒有強有力的執(zhí)行力顯然是做不到的。自有的萬千百貨、萬達院線、大歌星、大玩家四個主力店更是避開招商談判，這種決策速度是其他任何一個商業(yè)地產(chǎn)操作者沒有的。主力店、全業(yè)態(tài)的組合模式，讓萬達廣場即使在城市新區(qū)開業(yè)后，也能制造繁榮的景象。為了“協(xié)議招拍掛”萬達建了很多五星級酒店，雖然酒店投資收益差，但土地差價已經(jīng)讓萬達賺得盆滿缽滿。萬達廣場選址一般有以下三種情況：城市副中心、城市新城區(qū)、城市新商圈，這個演變過程也反映了萬達的拿地特點，盡量避開土地成本高的區(qū)域。四、萬達廣場是否可以復(fù)制曾經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)同行質(zhì)疑萬達的模式，雖然萬達的模式比較簡單，但并不是容易復(fù)制的。精品店除了餐飲區(qū)做吊頂其余部分不做吊頂，、。，二、。步行街內(nèi)的扶梯最好有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街，觀光梯也需通地下停車場。觀光梯在中庭設(shè)置，以2～3部為一組。步行街的寬度： 其中首層10～13米，二、三層15～16米，柱網(wǎng)尺寸：。根據(jù)步行街規(guī)劃的形狀不同，可分別設(shè)一個或兩個中庭；二個中庭要有主次。垂直業(yè)態(tài)分布也是萬達廣場快速復(fù)制的要求。配圖功能分區(qū)——垂直業(yè)態(tài)分布萬達的垂直業(yè)態(tài)分布在中國主流商業(yè)的運營中是一個另類，一般采用的都是水平業(yè)態(tài)分布，如華潤萬象城、中糧大悅城等項目。金門面商業(yè)地產(chǎn)評論官方微博 三、萬達廣場設(shè)計細節(jié)研究建筑規(guī)劃設(shè)計交通優(yōu)先商業(yè)人流動線構(gòu)成作為一個重點，突出商業(yè)；道路優(yōu)先是第二個重點。以下是金門面商業(yè)地產(chǎn)評論官方微博對萬達選址拿地的評論：萬達的商業(yè)地產(chǎn)招數(shù)：太了解中國官場規(guī)則 中國的官員三五年一輪換，萬達總能在官員輪替周期內(nèi)將項目建設(shè)好并，給離任的官員增光添彩。萬達廣場對地方政府的吸引力： 每個綜合體為社會新增近萬個就業(yè)崗位；每個綜合體每年創(chuàng)造幾千萬元甚至超億元稅收；城市綜合體是一站式消費場所，全方位滿足群眾的消費需求；每個城市綜合體都創(chuàng)造一個城市新中心；為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。二、萬達廣場發(fā)展選址模式主力店共同選址萬達廣場能夠快速發(fā)展與選址模式有很大的關(guān)系：其中主力店共同選址和平均租金設(shè)置的模式，保證了主力店能夠跟得上萬達速度。萬達時尚廣場在支持不到半年后就倒閉?！皟蓚€70%”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。每個萬達廣場里 70% 的商家適合從哈爾濱到南寧 70% 的消費人群。三代項目的操作也加深了萬達對購物中心組成的理解： 百貨：所有購物中心一定要有，百貨扣點經(jīng)營，利于商家和企業(yè)捆綁在一塊；超市：鎖定核心商圈3—5公里人流，一線城市日均2萬人，—，提袋率5