【正文】 捆綁”的戰(zhàn)車“這輪房地產(chǎn)調(diào)控只有銀行是贏家。”王健林表示，“做實(shí)業(yè)，不管利潤厚還是薄，都應(yīng)該堅(jiān)守，也許過兩年就會看到一個不同的萬達(dá)。萬達(dá)做零售，零售在中國的利潤像刀片一樣薄，全行業(yè)平均利潤只有2%左右?！钡踅×衷?012年綠公司年會上并不認(rèn)可萬達(dá)的模式仍然建立在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)高利潤模式下，他表示，萬達(dá)除了地產(chǎn)外，也做了很多低利潤的實(shí)業(yè)。萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是高利潤模式?！薄爱?dāng)然，萬達(dá)在未來幾年仍然具有比較優(yōu)勢。一些院線公司已開始停止新建影院項(xiàng)目，有的甚至開始出售旗下影院。數(shù)據(jù)顯示，2011年我國票房收入實(shí)現(xiàn)豐收，達(dá)130億元，但同時，2011年全國新建影院803家，新增銀幕3030塊。同時，王健林需要面對的挑戰(zhàn)還不止于此?！睆拈_發(fā)商的角度來說，系統(tǒng)性風(fēng)險意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，而在住宅調(diào)控之下，一些開發(fā)商倉促、被動地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中不乏一些盲目沖動者，更是推升了行業(yè)整體風(fēng)險?！北度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示，近段時間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險，“商業(yè)地產(chǎn)已由之前的野蠻生長時代，步入有限監(jiān)控時代。但住宅市場多輪調(diào)控后推升商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)局部過剩的局面，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)面臨的風(fēng)險更讓業(yè)界憂心。然而在商業(yè)地產(chǎn)圈，萬達(dá)并非一本標(biāo)準(zhǔn)的百科辭典。同時，因?yàn)橥踅×职l(fā)展萬達(dá)的雄心，這兩種因素催生了萬達(dá)高速發(fā)展的局面。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營方面也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的財富?！奔壒芾砣f達(dá)跳越陷阱：希望用發(fā)展掩蓋解決公司一切問題“毫無疑問，萬達(dá)是一家優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，其最突出的貢獻(xiàn)就是萬達(dá)廣場提升了周邊區(qū)域的城市價值?！睂τ谑袌隹赡艹霈F(xiàn)的危機(jī)，王健林并不樂觀，“我只希望能再給萬達(dá)兩年時間，到時候，萬達(dá)持有的開業(yè)物業(yè)將超過1300萬平方米，租金收入大概能有六七十億元。第一個模型，、不增長，這是最理想的一種狀況；第二個模型，這也還算在正常范圍內(nèi)；第三個模型，總量掉到3萬億元以下，“這就接近崩盤了”。然而，萬達(dá)的快速并未阻止中國房地產(chǎn)的再一次深度調(diào)控和大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域似乎有出現(xiàn)比當(dāng)年足球泡沫更大危機(jī)的可能。我們呢?我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我們必須利用這幾年，干到近百個項(xiàng)目，不能讓他們超過我。私下里，王健林對他的高管說，他對國內(nèi)的競爭對手并不擔(dān)心，但是美國西蒙集團(tuán)、澳大利亞西部集團(tuán)、新加坡嘉德置地都在大肆進(jìn)入中國——臥榻之側(cè)豈容他人酣睡。”“萬達(dá)要做世界級企業(yè)就要維持一年開業(yè)20個廣場的速度，如果只做中國一流企業(yè)，一年開業(yè)5個廣場就夠了?！薄皬牡谝淮a(chǎn)品到第二代訂單地產(chǎn)，甚至第三代城市綜合體，這些商業(yè)模式是我們創(chuàng)造的，但是也是別人可以模仿的?！迸c王健林同期身入足球圈后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)商場的一位老總表示，王健林曾經(jīng)是體育界第一個拎著密碼箱到球員休息室的老板，密碼箱里裝滿上百萬元現(xiàn)金：“打贏了，這些錢都是你們的！”“他賭贏了，萬達(dá)55場不敗讓其聲名升至頂峰。1993年開始，每年利潤不過幾千萬元的萬達(dá)，在足球上的投入每年就高達(dá)5000多萬元。一種說法是，離開萬達(dá)的人一個月就會長好幾斤肉。”軍人出身的王健林對萬達(dá)的管理也如軍隊(duì)一樣嚴(yán)格。2000年，萬達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，萬科堅(jiān)守住宅開發(fā)，同為軍營出身的王健林和王石走出了兩條截然不同的路——這也有了今天在商業(yè)和住宅開發(fā)兩條路上走向房地產(chǎn)世界第一的兩個“中國身影”?！拔覀冏铋_始做地產(chǎn)時是為了拿指標(biāo)，只能接受測算開發(fā)成本高達(dá)1200元/平方米的舊城改造項(xiàng)目，而當(dāng)時大連最貴的房子只能賣1100元/平方米。1988年，王健林在退役一年后，從負(fù)債上百萬的“爛攤子”——大連西崗區(qū)住宅開發(fā)公司開始了這場房地產(chǎn)的勇敢者游戲。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。第二次2005年因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司?！倍辔坏禺a(chǎn)界人士說。通過更大規(guī)模的擴(kuò)張，將更多力量綁上戰(zhàn)車，萬達(dá)究竟要走向何方，除了王健林之外沒有人能說得清楚。加上萬達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)的上百億元投資，萬達(dá)怎會不缺錢？或許，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型只能依靠資本，而不是慢下來。進(jìn)入2011年后，萬達(dá)一直在為發(fā)掘新的盈利模式做著轉(zhuǎn)型努力——向產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展，通過其他產(chǎn)業(yè)來扶植商用項(xiàng)目發(fā)展，比如投資旅游產(chǎn)業(yè)、分拆影院上市等，實(shí)現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變?！背啥纪愕禺a(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，萬達(dá)有可能做到商用物業(yè)全球老大，但到了那個點(diǎn)之后，便會面臨急劇下滑的風(fēng)險，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式?！蓖踅×直硎尽?011年萬達(dá)結(jié)算的30多個項(xiàng)目，成本全部低于目標(biāo)值、凈利潤全部高于目標(biāo)值?！比f達(dá)做項(xiàng)目往往是先算后干，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)、測算成本后再決定是否拿地。但軍營出身的王健林并不認(rèn)可上述說法?！八麄兊哪玫爻杀緲O低，容易通過抵押土地融資開發(fā)資金，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，也讓速度發(fā)揮到極致。萬達(dá)是否需要一次轉(zhuǎn)型來完成對其自身的修繕：讓腳步等等靈魂的追趕？各界對此亦爭論不一?！盎鶎訂T工只要在萬達(dá)干滿一年，工齡工資就多拿1200元；干滿五年，每年可多拿6000元工齡工資，相當(dāng)于年年漲工資。2011年萬達(dá)歷史上第一次實(shí)行全員漲薪，%，不包括工齡工資，普通員工平均漲薪12%。2011年，一名在萬達(dá)年薪10萬元的普通員工被其他商業(yè)地產(chǎn)公司以年薪70萬元挖走的故事一度傳為地產(chǎn)圈的熱談。在管理污點(diǎn)逐漸暴露的同時，萬達(dá)的人員流動也開始加劇。在萬達(dá)內(nèi)部，作為唯一一個直接歸王健林領(lǐng)導(dǎo)的部門——審計(jì)部，其人員編制也由過去的20人，增加到30人。其管理層涉嫌舞弊、職務(wù)侵占等事件近來時有發(fā)生?！痹谝患依吓聘圪Y地產(chǎn)中國區(qū)策略副總監(jiān)看來，部分外資地產(chǎn)商之所以在商業(yè)地產(chǎn)收獲頗豐，主要緣自十余年僅精心耕耘幾個項(xiàng)目，而萬達(dá)的問題在于5年拓展了70余個項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)問題便可能導(dǎo)致一潰千里。但曾經(jīng)引以為傲的萬達(dá)速度，正被層出不窮的“故事”所累，萬達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險也日益顯現(xiàn)：資金壓力、管理問題和人才流失、多領(lǐng)域產(chǎn)品的組合效益等逐漸暴露。不愿具名的建銀國際人士認(rèn)為，全產(chǎn)業(yè)鏈升級后的萬達(dá)已經(jīng)跳出商業(yè)地產(chǎn)倚重持續(xù)運(yùn)營能力的傳統(tǒng)模式，對資本市場也更具吸引力。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈，即萬達(dá)自己選定目標(biāo)地塊、競標(biāo)并設(shè)計(jì)開發(fā)，然后通過出售配套的寫字樓及物業(yè)獲得絕大部分銷售收入，而在其自主運(yùn)營的萬達(dá)商業(yè)廣場，萬達(dá)會借助自己多年發(fā)展積累下來的零售、美食、休閑、文化、娛樂、度假、高端酒店等所有消費(fèi)行業(yè)資源優(yōu)勢[ %]，或出租，或自營?！痹阝拥禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳煒看來，高速奔跑的萬達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時找不到對手——除了它自己：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域搶地盤漸入尾聲之際，它需要完成另一次轉(zhuǎn)型，平息業(yè)界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的爭議。2012年初，在整體申報IPO形勢嚴(yán)峻的情況下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和文化院線申報IPO則雙雙通過證監(jiān)會初審，無疑，這讓王健林十分開心，萬達(dá)如逢甘霖。僅2010年上半年，同比增長超過200%；，同比增長285%。兩輪私募合計(jì)募集資金超過40億元。2009年初，萬達(dá)引入建銀國際資本管理有限公司(下稱“建銀國際”)作為基石投資者，并同時啟動萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造。2009年，萬達(dá)進(jìn)一步在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市投下巨資。對處于高速擴(kuò)張、資金需求巨大的萬達(dá)而言，這筆資金雖屬杯水車薪，卻點(diǎn)燃了萬達(dá)高速擴(kuò)張的欲望，并讓王健林充分意識到了能在國內(nèi)尋求A股上市融資的重要性?！蓖踅×衷?008年接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表露心跡，而那也成為萬達(dá)開始“處心積慮”考慮融資的肇端。然而，就是這一個“快”字，也曾讓萬達(dá)吃了不少苦頭，這苦頭主要體現(xiàn)在資金需求和市場變化上。截至2011年底，進(jìn)入國內(nèi)近70個城市的萬達(dá)集團(tuán)，體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)老大，而這距離萬達(dá)開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時間。萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布的2011年最新數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，同比增長40%；收入1051億元，同比增長43%?！霸?015年超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)的老大。王健林在2011年年會上高調(diào)宣布：2012年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司將新增持有物業(yè)面積達(dá)380萬平方米。即使當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，全國其他房地產(chǎn)企業(yè)拿地極少，但僅2012年頭兩個月，萬達(dá)集團(tuán)就耗資約40億元摘得上海松江、遼寧丹東、山東濰坊等萬達(dá)廣場項(xiàng)目地塊，2012年，萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開業(yè)18座萬達(dá)廣場和12個高級酒店。“萬達(dá)的商業(yè)模式是快買、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通過土地升值來獲取利潤。一方面，高速擴(kuò)張可能為萬達(dá)埋下發(fā)展中的質(zhì)量隱患；更嚴(yán)重的另一面則是，在“風(fēng)雨交加”的房地產(chǎn)深度調(diào)整時期，萬達(dá)的高速擴(kuò)張能否持續(xù)？資金隱憂在轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)之初，王健林的“快買、快干、快竣工”模式可謂獨(dú)辟蹊徑。事實(shí)上，萬達(dá)也已經(jīng)注意到攤子鋪得太大指揮不暢的問題?！叭f達(dá)每年做300萬~400萬平方米的物業(yè)，項(xiàng)目遍布全國70余個城市，通訊指揮系統(tǒng)難免有不到位的地方。萬達(dá)內(nèi)部人士稱，萬達(dá)過去曾存在邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬達(dá)2011年多個項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷。2011年4月上海寶山萬達(dá)廣場遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，鄭州中原萬達(dá)廣場2號裙樓亦發(fā)生坍塌。被告人王某、夏某因此分別被判處有期徒刑5年，并處罰金人民幣5萬元。2011年12月11日，人民網(wǎng)沈陽電稱，沈陽鐵西區(qū)法院一審作出判決：該售樓處是由七家獨(dú)立門市打通改建的，在改建過程中，萬達(dá)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人王某及工程部負(fù)責(zé)人夏某為趕工期，授意設(shè)計(jì)單位對已經(jīng)形成的設(shè)計(jì)藍(lán)圖進(jìn)行變更，取消了噴淋和煙感設(shè)計(jì)，并在未報公安消防部門備案的情況下，即將設(shè)計(jì)圖紙交付施工單位作為施工的依據(jù)。早在2010年沈陽萬達(dá)大火致死12人事故之后，就有人對萬達(dá)的激進(jìn)擴(kuò)張?zhí)岢鲑|(zhì)疑，更有人指出，“萬達(dá)過于激進(jìn)的擴(kuò)張模式制約了工程的質(zhì)量保障”?！扒旯懦菈Χ紱]能阻止萬達(dá)速度，搶工期是否會為萬達(dá)廣場帶來質(zhì)量隱憂？”長