【正文】 場和售樓員信心十足的開業(yè)宣言，讓前來咨詢的購房者絲毫感受不到這里曾遭遇停工近4個(gè)月的氣息。期間，湖南文物部門先后五次組織召開專家評(píng)審會(huì)，最終確定了古城墻保護(hù)方案：原址保留20米城墻遺跡，其余異地遷移保護(hù)。萬達(dá)集團(tuán)還為此調(diào)整了原建設(shè)方案——將古城墻進(jìn)行部分原址保護(hù)，由此造成施工難度和施工成本大幅增加。“這期間耽誤的時(shí)間，我們要用更快的施工速度追趕回來。據(jù)了解，作為長沙當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的城市綜合體，長沙開福萬達(dá)廣場寫字樓、商鋪及附近萬達(dá)公館的銷售均已近尾聲。速度光環(huán)的背后，類似的暗影萬達(dá)并非沒有先例。2010年8月28日，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場售樓處一樓沙盤模型電器線路接觸不良引起火災(zāi)，由于售樓處大廳內(nèi)放置大量宣傳用展板和條幅等易燃物品，致使火災(zāi)迅速蔓延，短時(shí)間將建筑兩側(cè)敞開式樓梯間封死，火勢(shì)沿建筑幕墻與樓板之間的縫隙涌入二層南側(cè)室內(nèi)，二樓人員無法下到一樓逃生，最終造成12人遇難、23人受傷。售樓處的改建工程違反國家相關(guān)規(guī)定，降低了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重隱患。實(shí)際上，自2007年底萬達(dá)啟動(dòng)擴(kuò)張計(jì)劃以來，類似的事故多有發(fā)生。在全國地產(chǎn)一片降價(jià)聲中，2011年，萬達(dá)在全國新增18個(gè)萬達(dá)廣場，如此速度，地產(chǎn)界無出其右——幾乎與萬達(dá)同規(guī)模的華潤萬象城，8年不過才建成13座。但萬達(dá)集團(tuán)的回應(yīng)稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達(dá)的高速擴(kuò)張沒有必然聯(lián)系，目前“三邊政策”已經(jīng)基本不存在了?！币晃唤咏f達(dá)的人士表示。王健林在2011年萬達(dá)集團(tuán)年會(huì)上提及，萬達(dá)正在加緊發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位。不過這一為其迎來無數(shù)美譽(yù)的發(fā)展模式，隨著資金、市場、政策和外部環(huán)境的變化也為萬達(dá)埋下了巨大的隱患。”王健林1月20日在萬達(dá)集團(tuán)的2011年會(huì)上依然表態(tài)堅(jiān)決。萬達(dá)大張旗鼓跑馬圈地的步伐并未因外界的爭議有所停滯。到2012年年底，萬達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第四；2013年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第二?！蓖踅×趾狼槿f丈。其中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，%。2000年至今，萬達(dá)與萬科選擇了截然不同的發(fā)展道路在中國房地產(chǎn)市場狂奔：前10年，萬科靠住宅市場的春天“快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售”成為全球最大不動(dòng)產(chǎn)公司；2008年開始，萬達(dá)則迎來了商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，通過“快買、快干、快竣工”贏得商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。“萬達(dá)2004年憋得夠戧，差點(diǎn)沒挺過去。2005年初，萬達(dá)計(jì)劃在境外IPO，無奈REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)計(jì)劃擱淺，王健林只得通過麥格理銀行發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，這也是首筆涉及中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。2008年底，中國樓市處于深度調(diào)整之際，大部分城市地價(jià)幾乎都以底價(jià)成交，萬達(dá)開始上演“圈地運(yùn)動(dòng)”，并將圈來的土地作為上市籌碼，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度便投入了50多億元用于增加項(xiàng)目儲(chǔ)備。大肆的圈地帶來的是萬達(dá)對(duì)資金的更大規(guī)?？是?。當(dāng)年8月，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募，建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機(jī)構(gòu)等入股萬達(dá)。完成私募后，萬達(dá)的發(fā)展更加突飛猛進(jìn)。然而，2010年4月，又一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴席卷房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)IPO閘門也基本被關(guān)上，至此房企已有28個(gè)月未能通過A股IPO實(shí)現(xiàn)融資，不少一線房企不得不尋求成本超過10%的高息融資?！八俣群湍Ｊ绞前央p刃劍，順馳當(dāng)年也捧著這柄雙刃劍，信心滿滿攻城略地，但最終折戟而歸，可以說萬達(dá)能否上市，不僅關(guān)系到其能否延續(xù)高速擴(kuò)張，也關(guān)系其生死存亡。萬達(dá)模式往往被業(yè)內(nèi)稱為“商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式”。其中，自營主要集中在電影院線和高端酒店管理。轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)就會(huì)成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)，“萬達(dá)需要來一次轉(zhuǎn)型”?！叭f達(dá)快得有點(diǎn)讓人稱奇，與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需的持續(xù)、穩(wěn)定有所偏離。退一步講，即便萬達(dá)缺錢的資本“故事”可以被不斷的融資、沖刺上市所掩蓋，亦是萬達(dá)難以回避的話題。據(jù)記者了解，僅2011年，萬達(dá)就下發(fā)了174份整改通知書，對(duì)違規(guī)員工進(jìn)行了處罰。審計(jì)重點(diǎn)除直指項(xiàng)目建設(shè)投資、招投標(biāo)、設(shè)備材料采購、工程結(jié)算等外，還增加了商管系統(tǒng)，欲清除各個(gè)環(huán)節(jié)的“潛規(guī)則”。被稱為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)集團(tuán)，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)人才被挖的“黃埔軍校”。這也引起了王健林的高度重視。同時(shí)，實(shí)行工齡工資翻倍?！蓖踅×?月初在萬達(dá)學(xué)院開學(xué)典禮上親自講授第一堂課，希望用“國際萬達(dá)、百年企業(yè)”作為員工精神的“大一統(tǒng)”。從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，萬達(dá)在拿地策略方面有明顯的變化，從最初只拿CBD(中央商務(wù)區(qū))區(qū)域、舊城改造，到如今專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也是業(yè)界普遍認(rèn)為是地方政府的支持成就了萬達(dá)速度?！眹鴥?nèi)知名地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人告訴記者。在他看來，“萬達(dá)高速成長的秘訣在于執(zhí)行力強(qiáng)，算到拿到。項(xiàng)目開發(fā)過程實(shí)行計(jì)劃模塊化管控，保證項(xiàng)目全程的成本、現(xiàn)金流都在計(jì)劃管控的范圍之內(nèi)。“算得準(zhǔn)、拿得到，這就是功夫。但“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，管理脫節(jié)，就會(huì)成為萬達(dá)的負(fù)擔(dān)。萬達(dá)一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長乏力的瓶頸。聰明如王健林，當(dāng)然不會(huì)完全看不到萬達(dá)現(xiàn)有模式的風(fēng)險(xiǎn)。但不同聲音認(rèn)為，萬達(dá)影院分拆上市，實(shí)則是幫助萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“變相”融資，而王健林用巨額投資轉(zhuǎn)向回應(yīng)外界認(rèn)為其缺錢爭議的做法，只會(huì)讓萬達(dá)的資金鏈更為緊繃：萬達(dá)目前正在投資的4個(gè)旅游度假區(qū)，每個(gè)項(xiàng)目占地都接近10平方公里，投資額都超過200億元。日前，中國進(jìn)出口銀行成為萬達(dá)集團(tuán)最新合作伙伴，進(jìn)出口銀行將為萬達(dá)集團(tuán)文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持?！盎蛟S沒有什么能讓萬達(dá)慢下來，也許它根本不能慢下來。萬達(dá)的三次轉(zhuǎn)型第一次2001年為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。第三次2010年7月是萬達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。前兩者是為上市做準(zhǔn)備，是“不得已為之”，后者正是為了細(xì)化分王健林：唯快不破1954年10月，生于四川蒼溪縣的王健林，在其16歲時(shí)就奔赴東北入伍，28歲時(shí)成為一名正團(tuán)級(jí)干部。萬達(dá)內(nèi)部人把萬達(dá)的成功歸結(jié)于敢闖敢試、敢想敢干，這也是王健林跳進(jìn)商海走進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新基因?！蓖踅×只貞浀谝淮巫龅禺a(chǎn)時(shí)的情形：鋁合金窗、防盜門、每戶一個(gè)洗手間等創(chuàng)新成了當(dāng)時(shí)萬達(dá)的“核武器”，最終項(xiàng)目還沒拆遷完，800多套房子已經(jīng)以均價(jià)1580元/平方米售罄，萬達(dá)由此賺了幾百萬元。對(duì)于軍旅生涯對(duì)萬達(dá)的影響，王健林有一句話總結(jié)，“或許受益于軍人不怕困難、百折不撓的心理因素，對(duì)萬達(dá)創(chuàng)新當(dāng)中的一些困難也能夠咬牙堅(jiān)持下去。萬達(dá)的員工時(shí)刻處于緊張狀態(tài)，精神壓力非常大。王健林和王石都奉行“唯快不破”，但與王石喜歡爬山不同，王健林多種場合均不掩飾自己“球迷”的身份，也在中國足球圈上演了一場跌宕起伏的“歸去來兮”?！巴踅×值寞偪裢度雽?duì)足球而言是泡沫，對(duì)他的生意卻是最精明的投資?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，“王健林瘋狂投入足球契合了當(dāng)時(shí)大連市政府以足球打造城市名片的意圖，萬達(dá)集團(tuán)借此拿到了大連市區(qū)很多中心地，足球?yàn)橥踅×秩蘸蟮陌l(fā)家埋下了深厚的根基。”王健林表示，這些逼得我們必須不斷地去創(chuàng)新，從3年前萬達(dá)逐漸向文化和旅游方面轉(zhuǎn)型，兩年以后也許大家看到又是一個(gè)完全不同的萬達(dá)，“一個(gè)建立在商業(yè)地產(chǎn)上以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式?！边@是王健林在2012年萬達(dá)學(xué)院的首節(jié)課上的表態(tài)?！拔髅赡?～2%，他賺5%就有的賺?！睘榱诉@個(gè)目標(biāo)，萬達(dá)通常在取得地塊之后的18個(gè)月完工，部分項(xiàng)目甚至要在1年之內(nèi)完工。2011年，王健林曾經(jīng)在萬達(dá)內(nèi)部召開了一個(gè)分析會(huì)，做了三個(gè)市場模型。“據(jù)我分析，中國的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在這5年左右爆發(fā)。這樣一來，即使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)真的降臨，這些收入也足夠保證我們吃飯、還息了。萬達(dá)商業(yè)綜合體直接成為區(qū)域樓盤的高端商業(yè)配套，因此使得周邊的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者都十分受益。所以，很多城市都喜歡引入萬達(dá)參與開發(fā)。”成都同恒地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇這樣形容自己對(duì)萬達(dá)的理解。對(duì)萬達(dá)而言，其憑借高速擴(kuò)張和城市整體運(yùn)營模式低價(jià)獲取開發(fā)項(xiàng)目土地，才是業(yè)界學(xué)習(xí)的根本?！坝绕涫巧虡I(yè)綜合體項(xiàng)目，一個(gè)只有幾十萬人口的城市出現(xiàn)了10多個(gè)綜合商業(yè)體的規(guī)劃；而在香港這樣一個(gè)消費(fèi)非常高的國際大都市，超過10萬平方米的購物中心只有7家，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上國內(nèi)的很多一線城市。如果萬達(dá)仍然維持單純的猛沖猛打，很可能會(huì)遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)(地產(chǎn))有恐懼感，商業(yè)(地產(chǎn))要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。從萬達(dá)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)單元來說，萬達(dá)影院同樣日漸面臨重壓。影院增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于票房增速。從商業(yè)地產(chǎn)到文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)跨越，萬達(dá)是否能用在一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的布局來抵御一個(gè)舊布局的風(fēng)險(xiǎn)？在文化勇看來，萬達(dá)是典型用發(fā)展掩蓋一切的中國式公司，他們希望用發(fā)展掩蓋或者解決公司面臨的一切問題，但“一旦商業(yè)地產(chǎn)也像住宅一樣進(jìn)入嚴(yán)控，銀行不敢貸款，考驗(yàn)萬達(dá)的時(shí)刻才會(huì)真正到來?！敝康禺a(chǎn)CRM管理專家田同生說，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)來源于我國的城市化進(jìn)程依然在繼續(xù)加快，內(nèi)需的擴(kuò)大仍有巨大空間，“萬達(dá)仍可以通過公寓、商鋪的快速銷售實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)的孕育。而萬達(dá)目前的優(yōu)勢(shì)還是行業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，要想轉(zhuǎn)化為持續(xù)優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)還需在管理上推行基于客戶價(jià)值的學(xué)習(xí)能力和變革能力?！叭f達(dá)也做酒店，酒店是一個(gè)低利潤的行業(yè)，投資回報(bào)率世界平均只有5%~6%，中國平均是7%~8%。萬達(dá)做文化，文化產(chǎn)業(yè)在中國不是利潤的問題，是絕大多數(shù)企業(yè)都在虧損。”。”2012年兩會(huì)期間，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林公開表態(tài)稱。最新出現(xiàn)在萬達(dá)戰(zhàn)車上的銀行是中國進(jìn)出口銀行。這是萬達(dá)集團(tuán)繼與四大國有銀行合作之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。雖然雙方都未公布授信金額，王健林也僅用“巨額”來形容，但隨著萬達(dá)集團(tuán)在中國商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的大手筆布局，2012年注定將成為資金密集的需求年。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2