研究萬達(dá)商業(yè)模式ppt課件-文庫吧資料
2025-05-18 03:13本頁面
【正文】 萬科 歷史 萬達(dá)從 ―兩條腿走路 ‖開始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍 萬達(dá) 萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水“商業(yè)地產(chǎn)” 萬達(dá)師從海外 萬科師從港派 萬科 從凱德置地 “ 海盜 ” 一人 ，功夫縱然了得 ， 但并未形成戰(zhàn)斗力 萬達(dá)擁有中國頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營隊(duì)伍 謀略 人馬 萬科上市融資渠道廣闊 萬達(dá)一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷 糧草 總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會有陣痛 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科與萬達(dá)相比還存在差距，短期內(nèi)無法比肩，所以我們認(rèn)為現(xiàn)階段對待萬達(dá)應(yīng)該是戰(zhàn)略上選擇區(qū)域性規(guī)避與防范，戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí)。 商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場長 680 米，總面積約 5 萬平方米的連廊步行街上。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上變?yōu)榈谌a(chǎn)品 轉(zhuǎn)型原因 轉(zhuǎn)型前 轉(zhuǎn)型后 萬達(dá)典型項(xiàng)目分析：寧波萬達(dá)商業(yè)廣場 —— 小商鋪如何經(jīng)營，值得借鑒的典范 商鋪運(yùn)營： 從租金收益上，萬達(dá)重點(diǎn)關(guān)注中小店鋪，萬達(dá)前期給予中小店鋪兩年免租期優(yōu)惠。 ?而 步行街 作為“ 靈魂的紐帶 ”，把幾個(gè)業(yè)態(tài)串接起來。 定位時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)態(tài)特點(diǎn) 現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成 在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬達(dá)也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律 零售（超市、百貨）業(yè)態(tài) 娛樂、餐飲業(yè)態(tài) 主入口 次入口 ?百貨或超市樓 的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目兩條主干道的 交叉顯眼 的位置。 4 千平米以上的餐飲，是萬達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對象，也成為主力業(yè)態(tài)。 第一二代產(chǎn)品面臨的問題 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進(jìn) 資金鏈過緊 店鋪經(jīng)營不善引起商家訴訟 可銷售面積部分顯著提升（ 40%60%銷售） 第三代產(chǎn)品的銷售 +持有模式 成功的轉(zhuǎn)型到第三代產(chǎn)品后，短短的幾年時(shí)間萬達(dá)總結(jié)出一套關(guān)于產(chǎn)品組合，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與配比的實(shí)踐操作規(guī)律 1 2 3 業(yè)態(tài)選擇：功能定位與客群選擇 業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)長期租金回報(bào)能力 業(yè)種確定：提高整體收益 客流的共享 功能互補(bǔ)性 空間資源約束 動態(tài)調(diào)整 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方面，萬達(dá)總結(jié)出了兩個(gè) 70%的原則： 萬達(dá)的定位要做標(biāo)準(zhǔn)的購物中心，要求每個(gè)萬達(dá)廣場里 70%的商家適合當(dāng)?shù)?70%的消費(fèi)人群 ?持 續(xù)經(jīng)營 的能力 ?吸客能力 ?業(yè)態(tài) 基本品 質(zhì) 主力店向?qū)Ｙu店演變，專賣店萬達(dá)目前有兩個(gè)戰(zhàn)略合辦品牌： 國美電器和運(yùn)動100，以后會逐漸增多 在娛樂行業(yè)萬達(dá)在培養(yǎng)和形成一批主力店， 萬達(dá)影城、神采飛揚(yáng)、大歌星 KTV，這三個(gè)娛樂主力店為萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目娛樂業(yè)態(tài)的主力，吸客能力比較強(qiáng)。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷售部分改為占項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。同時(shí)，大型城市綜合體對持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生促進(jìn)作用。后采取整體銷售緩解資金壓力。 第二代產(chǎn)品： 任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達(dá)經(jīng)常面臨資金鏈過緊的壓力。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。 第四代產(chǎn)品？ 萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)品類代表 ： 1 代表產(chǎn)品： 長春萬達(dá)廣場（圖片 1所示） 開發(fā)模式： 建設(shè)一個(gè)大樓，配小面積廣場。萬達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度 首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等 1 2 3 4 萬達(dá)訂單管理的 “四項(xiàng)基本原則” 訂單模式對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 抬高了萬達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià) 1 ? 擴(kuò)張了購物廣場知名度，而提升了商鋪無形資產(chǎn)附加值 2 ? 轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn) 3 ? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào) 4 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬達(dá)購物中心 70%的商業(yè) 面積，對剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 5 ? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期 6 目錄： 一：萬達(dá)集團(tuán)簡介 二：萬達(dá)的核心競爭力分析 三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬達(dá)背后對我們的啟示 萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級背后規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。 開發(fā)所需資金 自有資金投資 銀行貸款 主力店企業(yè)投資 銷售利潤 內(nèi)部資金調(diào)配 沃爾瑪 前臺 配供系統(tǒng) … 20% 20% 60% 萬達(dá)地產(chǎn)的核心競爭力之二： “ 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的商業(yè)模式 萬達(dá)集團(tuán)盈利模式的精髓：現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 自有資金
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