研究萬達(dá)商業(yè)模式ppt課件(參考版)
2025-05-15 03:13本頁面
【正文】 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 風(fēng)險防范： 街鋪等社區(qū)商業(yè)的銷售只是一個簡單的開始，后期的運(yùn)營服務(wù)更為關(guān)鍵，物業(yè)公司能否實現(xiàn)從“住宅服務(wù)商”到“商業(yè)服務(wù)商”的成功轉(zhuǎn)型值得關(guān)注 長安項目現(xiàn)金流管理能否成功，資金是否能夠及時順利回流是公司必須提前考量的風(fēng)險 由于實際經(jīng)驗的不足，萬科項目在商業(yè)運(yùn)營方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 多功能的城市開發(fā)，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，能夠滿足消費(fèi)者全方位，多層次的需求 街坊式街區(qū)布局，提高人群組合效應(yīng)，實現(xiàn)人流在不同商鋪之間的“資源共享” 3 銷售部分（ 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) ）比例有所提升，達(dá)到 40%60% 借鑒萬達(dá)廣場的實踐規(guī)律，我們總結(jié)出萬科項目在規(guī)劃設(shè)計階段所面臨的主要風(fēng)險 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 1 2 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 風(fēng)險防范 我們沒有商家和商業(yè)項目的積累，規(guī)劃設(shè)計方面也沒有經(jīng)驗，商家在設(shè)計階段和我們的配合的可能性較小 ,所以面臨著最初的規(guī)劃設(shè)計與后期商家需求不一致的風(fēng)險 業(yè)態(tài)落位規(guī)劃時可能會因為商家的進(jìn)進(jìn)出出而存在功能性沖突 經(jīng)驗獲取 招商務(wù)必前置，前期建議選擇吸客能力強(qiáng) ， 品牌效應(yīng)廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店 1 2 建議集團(tuán)層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實現(xiàn)“快速復(fù)制”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式 3 前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風(fēng)險，同時緩解資金壓力 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 萬達(dá)的訂單模式不可盲目復(fù)制，在招商階段，我們也需要考慮萬科項目在運(yùn)用訂單模式的過程中所面臨的主要風(fēng)險： 經(jīng)驗獲取 相比于萬達(dá) 18個月的短戰(zhàn)線模式，萬科項目周期長，風(fēng)險大，商家未必會提前簽約 主力店對商業(yè)地產(chǎn)價位要求很低，公司面臨租金預(yù)期收入降低的風(fēng)險 品牌店有自己的管理體系和管理方式，招商過程中與其磨合難度較大 風(fēng)險防范 萬科項目銷售部分的重點應(yīng)放在對持有商業(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。 遺傳 – 正如郁亮所說“小心駛得萬年船”，萬科是個憂患意識很強(qiáng)的企業(yè)，對待商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入是保障，而非危險 性格 ? 戰(zhàn)略上規(guī)避防范 ? 戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí) 現(xiàn)階段對待萬達(dá)的策略： 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 考慮降低風(fēng)險 ?城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目，升值潛力大 關(guān)注升值潛力 ?中心城市的核心商圈萬達(dá)已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展 戰(zhàn)略布局需要 萬達(dá)現(xiàn)在選擇的項目與長安地標(biāo)項目存在很大的相似之處，所以，我們要適當(dāng)防止萬達(dá)商業(yè)廣場在長安尋找目標(biāo)項目 ，特別是東門路項目， 要堅決阻擊萬達(dá)在長安之外。 目錄： 一：萬達(dá)集團(tuán)簡介 二：萬達(dá)的核心競爭力分析 三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬達(dá)背后對我們的啟示 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析： 競爭優(yōu)勢 競爭劣勢 潛在機(jī)會 外部威脅 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 優(yōu)勢分析： 優(yōu)勢 1 國內(nèi)最大不動產(chǎn)運(yùn)營商，已形成規(guī)模效應(yīng) 2 項目在一二線城市的傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城區(qū)核心位置 3 第三代“城市綜合體”產(chǎn)品獲得市場認(rèn)可 4 ―現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路” 5 地價較低，銷售部分定價高，利潤高 6 7 ―土地、資金、資源、品牌”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競爭力關(guān)鍵 8 9 自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力 企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強(qiáng)的經(jīng)營制度和商業(yè)知識體系 擁有極好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 劣勢分析： 劣勢 1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低 2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的 70% 3 商業(yè)銷售部分定價高，導(dǎo)致租金回報率偏低， 4%6%之間 4 業(yè)態(tài)互動層次，有效消費(fèi)有待提高 5 早前產(chǎn)品的動線規(guī)劃存在一定缺陷 6 高級酒店 ——長期經(jīng)營邊際效應(yīng)遞減 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 潛在機(jī)會分析： 機(jī)會 1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同 2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項目、潛在項目較多 3 第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)，延長消費(fèi)時間增強(qiáng)“月光效應(yīng)”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài) 4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力 萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 外部威脅分析： 威脅 1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素 2 未來主力店調(diào)整方向面臨不確定性 3 2022 年初以來，伴隨高速擴(kuò)張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊 4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場波動造成的潛在影響較大 5 倚重銀行信貸特殊待遇的長期可持久性值得考量 6 IPO 成行后，透明化對公司治理的挑戰(zhàn) 在中國，萬科是住宅地產(chǎn)老大，萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬達(dá)？
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