研究萬達(dá)商業(yè)模式ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 03:13本頁面
【正文】 萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水“商業(yè)地產(chǎn)” 萬達(dá)師從海外 萬科師從港派 萬科 從凱德置地 “ 海盜 ” 一人 ，功夫縱然了得 ， 但并未形成戰(zhàn)斗力 萬達(dá)擁有中國頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、建造、運(yùn)營隊伍 謀略 人馬 萬科上市融資渠道廣闊 萬達(dá)一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷 糧草 總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會有陣痛 在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科與萬達(dá)相比還存在差距，短期內(nèi)無法比肩，所以我們認(rèn)為現(xiàn)階段對待萬達(dá)應(yīng)該是戰(zhàn)略上選擇區(qū)域性規(guī)避與防范，戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí)。 ? 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動機(jī) – 住宅地產(chǎn)已進(jìn)入成熟期，按照一般規(guī)律，這一時期應(yīng)該多種經(jīng)營，分散投資，萬科拿 20%的雞蛋放進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的籃子不足為奇，這是該年齡段的正常發(fā)育表現(xiàn) 發(fā)育 – 萬科師從港派，特別是新鴻基，師傅到了一定階段有了一定實力會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，增加租金收入在總收入中的比例，以此來抗市場波動風(fēng)險，平滑經(jīng)濟(jì)周期，新鴻基亦如此。 遺傳 – 正如郁亮所說“小心駛得萬年船”，萬科是個憂患意識很強(qiáng)的企業(yè)，對待商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入是保障，而非危險 性格 ? 戰(zhàn)略上規(guī)避防范 ? 戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí) 現(xiàn)階段對待萬達(dá)的策略： 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 考慮降低風(fēng)險 ?城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目，升值潛力大 關(guān)注升值潛力 ?中心城市的核心商圈萬達(dá)已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展 戰(zhàn)略布局需要 萬達(dá)現(xiàn)在選擇的項目與長安地標(biāo)項目存在很大的相似之處，所以，我們要適當(dāng)防止萬達(dá)商業(yè)廣場在長安尋找目標(biāo)項目 ，特別是東門路項目， 要堅決阻擊萬達(dá)在長安之外。 當(dāng)前一線城市商業(yè)用地競爭過于激烈，萬達(dá)在商業(yè)項目的選擇上優(yōu)先考慮二三線城市副中心地段，項目看點與萬科項目存在相似之處 風(fēng)險防范： 經(jīng)驗獲?。? ?城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，且開發(fā)項目投入成本較低，降低了開發(fā)風(fēng)險 萬達(dá)第三代產(chǎn)品值得我們借鑒的地方 風(fēng)險防范 1 2 長安項目能否針對長安市場特點進(jìn)行準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，特別是其街鋪的運(yùn)營是否能滿足當(dāng)?shù)厥袌龅男枨? 綜合體的業(yè)態(tài)配比是否能實現(xiàn)其“組合效應(yīng)”，從而與周邊的商業(yè)廣場拉開差距 在購物中心旺場還未見起色的情況下，寫字樓和住宅一定要賣出好的價格 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 與萬達(dá)不同的是，我們在模仿其第三代產(chǎn)品的同時，也需要對可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前防范，未雨綢繆。 多功能的城市開發(fā)，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，能夠滿足消費(fèi)者全方位，多層次的需求 街坊式街區(qū)布局，提高人群組合效應(yīng)，實現(xiàn)人流在不同商鋪之間的“資源共享” 3 銷售部分（ 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) ）比例有所提升，達(dá)到 40%60% 借鑒萬達(dá)廣場的實踐規(guī)律，我們總結(jié)出萬科項目在規(guī)劃設(shè)計階段所面臨的主要風(fēng)險 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 1 2 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 風(fēng)險防范 我們沒有商家和商業(yè)項目的積累，規(guī)劃設(shè)計方面也沒有經(jīng)驗，商家在設(shè)計階段和我們的配合的可能性較小 ,所以面臨著最初的規(guī)劃設(shè)計與后期商家需求不一致的風(fēng)險 業(yè)態(tài)落位規(guī)劃時可能會因為商家的進(jìn)進(jìn)出出而存在功能性沖突 經(jīng)驗獲取 招商務(wù)必前置，前期建議選擇吸客能力強(qiáng) ， 品牌效應(yīng)廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店 1 2 建議集團(tuán)層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實現(xiàn)“快速復(fù)制”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式 3 前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風(fēng)險，同時緩解資金壓力 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 萬達(dá)的訂單模式不可盲目復(fù)制，在招商階段，我們也需要考慮萬科項目在運(yùn)用訂單模式的過程中所面臨的主要風(fēng)險： 經(jīng)驗獲取 相比于萬達(dá) 18個月的短戰(zhàn)線模式，萬科項目周期長，風(fēng)險大，商家未必會提前簽約 主力店對商業(yè)地產(chǎn)價位要求很低，公司面臨租金預(yù)期收入降低的風(fēng)險 品牌店有自己的管理體系和管理方式，招商過程中與其磨合難度較大 風(fēng)險防范 萬科項目銷售部分的重點應(yīng)放在對持有商業(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。 經(jīng)驗獲?。? 萬科可適當(dāng)提升整個項目中銷售面積部分的比例 （萬達(dá)參考值 40%60%銷售） 在銷售運(yùn)營階段，借鑒萬達(dá)的以往經(jīng)驗，公司需重點關(guān)注銷售持有模式的定奪和后期商業(yè)運(yùn)營的培育工作。 項目選擇 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 招商 銷售運(yùn)營 風(fēng)險防范： 街鋪等社區(qū)商業(yè)的銷售只是一個簡單的開始，后期的運(yùn)營服務(wù)更為關(guān)鍵，物業(yè)公司能否實現(xiàn)從“住宅服務(wù)商”到“商業(yè)服務(wù)商”的成功轉(zhuǎn)型值得關(guān)注 長安項目現(xiàn)金流管理能否成功，資金是否能夠及時順利回流是公司必須提前考量的風(fēng)險 由于實際經(jīng)驗的不足，萬科項目在商業(yè)運(yùn)營方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 1 2 3 尊重對手，從學(xué)習(xí)開始！ 46
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