【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 三、合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 由于近兩年來(lái)合肥區(qū)域經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好和房地產(chǎn)業(yè)高速的發(fā)展， 2020 年合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨于活躍。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ● 市場(chǎng)供應(yīng)量加大 ● 項(xiàng)目檔次提高 ● 出租率穩(wěn)中有升 ● 售價(jià)與租金上浮 目前合肥市場(chǎng)上主要在售的寫(xiě)字樓共有 10 余家，總面積達(dá) 30 多萬(wàn)平方米，其中，有七成以上是今年新開(kāi)盤(pán)面 市的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)新增供應(yīng)量有明顯加大。而 2020 年整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的施工總面積 45 萬(wàn)平方米中還有近 80%是屬于在建面積，由此可見(jiàn)， 2020 年的供應(yīng)量加大還只是市場(chǎng)的初步預(yù)熱 .今年合肥寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)量仍將保持大幅上升的態(tài)勢(shì)。 供應(yīng)量的加大也是市場(chǎng)需求旺盛的表現(xiàn)，去年三季度的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：目前合肥寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上，各大寫(xiě)字樓的出租情況都比 較穩(wěn)定，平均出租率達(dá) 92%。而根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)去年 11 月發(fā)布的辦公用房指數(shù)，上海的甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率維持在 %左右。由此可見(jiàn)，合 肥的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)目前需求較為旺盛，從而吸納量穩(wěn)定。 租金水平較去年同期有小幅上漲，目前合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的月租金水平多在 3080 元 /平方米之間?？傮w來(lái)看，月租金均價(jià)為 元 /平方米。 如果將寫(xiě)字樓按照月租金每平方米 40 元以下、 4060 元、 60 元以上分為三個(gè)檔次，可以發(fā)現(xiàn)，寫(xiě)字樓的出租率與其檔次的高低（租金水平）明顯成正比，其中月租金 60 元以上的高檔寫(xiě)字樓雖然租金水平最高，其出租率也是最高的。例如淮河路上的“郵電大廈”和三孝口附近的“盛安廣場(chǎng)”、“金城大廈”，其平均出租率都在 98%以上。市場(chǎng)對(duì)高檔寫(xiě)字樓的租賃需求表現(xiàn)更強(qiáng)體現(xiàn)了租賃客戶(hù)對(duì)于品質(zhì)和檔次的追求，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、租賃客戶(hù)支付能力增強(qiáng)的反應(yīng)。 而與需求相對(duì)應(yīng)，從今年新推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“仁和大廈”等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正成為市場(chǎng)新的主角，以建筑面積來(lái)計(jì)，這一部分高檔純寫(xiě)字樓占到了目前在售總面積的五成以上。顯然，這一類(lèi)型寫(xiě)字樓所占比重的增加迎合了市場(chǎng)需求的發(fā)展，同時(shí)也拉動(dòng)了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體檔次的上升，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然表現(xiàn)，同時(shí)也優(yōu)化了投資環(huán)境。 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好。 品質(zhì)的提升另一方面也帶動(dòng)了價(jià)格的水漲船高。目前，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格大多集中在 30005000 元 /平方米之間，其中包括了一些綜合樓。如果以純寫(xiě)字樓來(lái)看，其目前的市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 4500 元 /平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年 11 月發(fā)布的數(shù)據(jù)：目前全國(guó)的寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為 4895 元 /平方米。相比之下，合肥的寫(xiě)字樓價(jià)格總體上仍然存在著一定的上漲空間。但另一方面，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，項(xiàng)目間表現(xiàn)在價(jià)格上也必然拉開(kāi)較大的差距。 合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，從分布來(lái)看， 號(hào)稱(chēng)“商業(yè)第一街”的長(zhǎng)江路中段顯然是一大熱點(diǎn)，“仁和大廈”、“天徽大廈”、“科技大廈”和即將登場(chǎng)的“ CBD 中央廣場(chǎng)”都位于這條黃金路段的沿線(xiàn)。另外，一環(huán)路沿線(xiàn)，一南一北的濉溪路和屯溪路也匯集了“財(cái)富廣場(chǎng)”、“萬(wàn)通大廈”和“安徽國(guó)際商務(wù)中心”等多個(gè)主力。這兩大區(qū)域各占了目前市場(chǎng)在售量的三分之一。保持了整體的分布均衡性。 事實(shí)上，從租賃的角度看，外來(lái)進(jìn)駐的企業(yè)、公司大量增多和本土中小型企業(yè)的迅猛增長(zhǎng)是造成了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求上升，檔次趨高的原動(dòng)力。但從銷(xiāo)售層面來(lái)看，這種需求的增長(zhǎng)也早已引起了投資性買(mǎi)家的關(guān)注，純 商務(wù)寫(xiě)字樓的推出更吸引了大批房地產(chǎn)投資性買(mǎi)家的進(jìn)場(chǎng)。因?yàn)閺耐顿Y回報(bào)率的角度來(lái)看，寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率顯然較住宅高許多。寫(xiě)字樓租戶(hù)的支付能力普遍較強(qiáng)，是寫(xiě)字樓高回報(bào)的有力支撐。況且，出租寫(xiě)字樓比較出租住宅，無(wú)需為租戶(hù)提供配套設(shè)備，又免去了管理、很多項(xiàng)目前期還是發(fā)展商承諾返租的、當(dāng)然更受到投資者的青睞。 市場(chǎng)的需求催生了眾多優(yōu)秀的寫(xiě)字樓物業(yè)浮出水面， 2020 年合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)預(yù)熱升溫后，預(yù)計(jì)今年將迎來(lái)更熱烈的發(fā)展。 四、合肥商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告 2020 年是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅投資 火爆的一年，進(jìn)入 2020 年的合肥樓市，商業(yè)地產(chǎn)的投資無(wú)疑是異軍突起?？v觀(guān)近期合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體和方向來(lái)看，資金流和市場(chǎng)關(guān)注度開(kāi)始向商業(yè)區(qū)地產(chǎn)傾斜。寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、建材商城、大型購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)模式紛紛亮相。家樂(lè)福、普爾斯瑪特等國(guó)際知名的零售企業(yè)也開(kāi)始將目光投向合肥。僅擬建和新建的大型購(gòu)物中心 SHOPPING MALL 商業(yè)模式就有環(huán)球廣場(chǎng)、商之都、元一時(shí)代廣場(chǎng)等多家。沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)投資再度升溫，并迅速成為市場(chǎng)投資關(guān)注的熱點(diǎn)。合肥地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)時(shí)代。 合肥商業(yè)地產(chǎn)的再度升溫，應(yīng)該說(shuō)是 一種大勢(shì)所趨。受合肥對(duì)外招商引資力度的加大，整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)利好因素的刺激，居民收入水平的提高，消費(fèi)需求和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，是拉動(dòng)合肥商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)興起的主要因素。加上合肥的城市化進(jìn)程加快，城市人口的增加以及舊城改造、新區(qū)建設(shè)和城市擴(kuò)建等公共配套和社會(huì)服務(wù)的功能需要，這些因素都促進(jìn)了各種商業(yè)類(lèi)物業(yè)的發(fā)展。另外單從地產(chǎn)投資的角度來(lái)看：合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年的住宅投資規(guī)模相對(duì)過(guò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備普遍有限，其發(fā)展空間和利潤(rùn)空間相對(duì)較小。而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻較高，對(duì)土地體量的要求也不是很大， 投資利潤(rùn)也相對(duì)純住宅投資豐厚。市場(chǎng)和利益因素永遠(yuǎn)是商家投資的一根無(wú)形指揮棒，商機(jī)和利潤(rùn)是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商和投資商無(wú)法抗拒的誘惑。因此對(duì)于一些有實(shí)力的外地開(kāi)發(fā)商以及在住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已分得一杯羹的開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)顯然也是一種市場(chǎng)行為的必然。 從目前市場(chǎng)的形勢(shì)來(lái)看，合肥商業(yè)地產(chǎn)的良好前景在短期內(nèi)似乎是毋庸置疑的，介是任何市場(chǎng)投資都是利益與風(fēng)險(xiǎn)同在。按照國(guó)際慣例：一個(gè)城市的正常商業(yè)地產(chǎn)容量為人均 0。 5 到 1 個(gè)平方，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以合肥市現(xiàn)有常住人口計(jì)算，商業(yè)地產(chǎn)總面積應(yīng)該控制在 100 萬(wàn)－ 200 萬(wàn)平方米 為宜，可根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，僅 2020 年一年，合肥僅寫(xiě)字樓一項(xiàng)施工總面積即達(dá)到 45 萬(wàn)平方米，再加上其他商業(yè)地產(chǎn)形式投資以及原有的商業(yè)地產(chǎn)面積，估計(jì)合肥城市抽能容納的商業(yè)地產(chǎn)容量應(yīng)該是比較有限的，而與此同時(shí)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資卻意猶未盡、方興未艾，尤其在長(zhǎng)江路及一、二環(huán)間的黃金地塊內(nèi)，新增的建筑類(lèi)別大多數(shù)都和商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)有關(guān)。 其實(shí)新增商業(yè)的支撐主要還是依賴(lài)于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市居民消費(fèi)實(shí)力，但是合肥本地產(chǎn)業(yè)和居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支撐較弱，如果商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量太大，很容易導(dǎo)致投資的盲目性。除了市場(chǎng)接近飽和，有關(guān)業(yè) 內(nèi)人士指出合肥商業(yè)地產(chǎn)的隱患還有：商業(yè)環(huán)境尚不成熟、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重、商業(yè)布局和結(jié)構(gòu)不合理、開(kāi)發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營(yíng)等。這些都將是影響合肥商業(yè)地產(chǎn)正常健康發(fā)展的潛在因素。而且目前的這種隨意無(wú)序和拾缺補(bǔ)遺式的開(kāi)發(fā)，也不利于大的商業(yè)圈的形成和商業(yè)功能的集中，因此希望投資商以及有關(guān)政府部門(mén)謹(jǐn)慎對(duì)待。 合肥市的商業(yè)形態(tài)是主要以商廈購(gòu)物商業(yè)為主，沿街消費(fèi)為輔。合肥的商業(yè)市場(chǎng)，從分布來(lái)看，長(zhǎng)江路號(hào)稱(chēng)“合肥商業(yè)第一街”， 即將登場(chǎng)的“ CBD 中央廣場(chǎng)”就位于這條黃金路段的沿線(xiàn)。 沿街消費(fèi)商業(yè) 主要集中在 長(zhǎng)江路沿線(xiàn)上。 商廈購(gòu)物商業(yè) 主要分布在以下幾個(gè)區(qū)域： 長(zhǎng)江中路四牌樓地區(qū) —— 合肥市的主商圈，集中了像金寶商廈、百貨大樓、商之都等百貨商廈。以經(jīng)營(yíng)服裝、家電等商品為主。 城隍廟地區(qū) —— 主要以經(jīng)營(yíng)以副食品為主的小商品批發(fā)。 南七商廈地區(qū) —— 以百貨公司為主，規(guī)模較四牌樓地區(qū)要小。 合裕路東七地區(qū)合肥長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng) —— 主要經(jīng)營(yíng)商品批發(fā)。 而與需求相對(duì)應(yīng)，從今年新推出的商業(yè)項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“ 元一時(shí)代廣場(chǎng) ”、“ 環(huán)球廣場(chǎng) ”、“ 商之都 ”等為代表的 大型購(gòu)物中心 SHOPPING MALL 正成為市場(chǎng)新的主角，顯然，這一類(lèi)型商業(yè)的出現(xiàn)迎合了市場(chǎng)需求的發(fā)展，同時(shí)也拉動(dòng)了合肥商業(yè)市場(chǎng)整體檔次的上升，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然表現(xiàn)，同時(shí)也優(yōu)化了投資環(huán)境。是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好。 本案位于合肥新火車(chē)站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，往北可以通過(guò)合肥火車(chē)站通往沿海地區(qū)。往南可以通過(guò)合肥汽車(chē)站由勝利路通往合肥市的商務(wù)中心 —— 長(zhǎng)江路，交通非常便利。 本區(qū)域是合肥市最早開(kāi)發(fā)新建小區(qū)的區(qū)域，這兩年建造了大量的住宅小區(qū)，但區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大型的商業(yè)購(gòu)物中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與之配套。 合肥新火車(chē)站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)在經(jīng)過(guò) 8 年 時(shí)間，成功地規(guī)劃與孕育了“電子電器”、“書(shū)刊批發(fā)”、“日用面貨”、“上海七浦服飾安徽批發(fā)市場(chǎng)” 等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 可以預(yù)見(jiàn)，隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人民生活的不斷改善，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)已成為必然的趨勢(shì)，在現(xiàn)代新型市場(chǎng)的硬件不斷完善的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)的理念與模式也在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，品牌化消費(fèi)最終將成為市場(chǎng)消費(fèi)的主導(dǎo)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的建成不僅僅 是合肥新火車(chē)站商圈的擴(kuò)容與補(bǔ)充，更代表了以品牌化消費(fèi)為主體的新一化商業(yè)理念已經(jīng)形成，以品牌化發(fā)展為導(dǎo)向的新商圈正在崛起，而“本項(xiàng)目”以其超前的理念與規(guī)劃，將成為新商圈的 締造者。 但鑒于現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)環(huán)境還不太成熟，像本項(xiàng)目如此規(guī)模的商業(yè)要吸引合肥市民來(lái)消費(fèi)的話(huà)，勢(shì)必需要一個(gè)商業(yè)前期的培養(yǎng)和引導(dǎo)消費(fèi)這兩方面的工作。 五、合肥房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告 2020 年商品住宅價(jià)格走勢(shì)逐月攀升 根據(jù)合肥市 2020 年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： 2020 年合肥市的商品住宅的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 2341 元 /平方米，與去年的商品住宅平均價(jià)格比較，上漲幅度達(dá)到 16%，略低于剛剛發(fā)布的全國(guó)商品房 2450 元 /平方米的價(jià)格。 與去年相比， 2020 年 整個(gè)合肥樓市的價(jià)盤(pán)保持了穩(wěn)定上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)?？梢钥吹胶戏实姆慨a(chǎn)住宅市場(chǎng)在 2020 年的時(shí)候已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。 從 2020 年合肥的各月平均房?jī)r(jià)分析， 3 月份平均價(jià)為 2200 元 /平方米， 4 月平均價(jià) 2270 元 /平方米， 8 月平均房?jī)r(jià)升到 2300 元 /平方米， 10 月份漲至 2310 元 /平方米，而 12 月份高升到 2430 元 /平方米，可以看到商品房銷(xiāo)售價(jià)格是逐月追漲。 “三高”住宅比重增加，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲 房?jī)r(jià)的走勢(shì)受著多方面因素的影響，包括房子的自身成本、市場(chǎng)供求和宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房子的自 身成本最大的影響因素又包含有土地的出讓金和各種建筑成本，而隨著眾多的開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)合肥市場(chǎng)，大舉在本地的圈地運(yùn)動(dòng)，合肥的地價(jià)也是風(fēng)升水起，頻頻拍高，無(wú)形中增長(zhǎng)了住宅的建筑成本；而在今年的下半年時(shí)，建筑材料價(jià)格的上漲，無(wú)疑也成了住宅價(jià)格上漲的重要原因。 以上這些都是影響房?jī)r(jià)本身上升的重要因素，那么除了這些成本中的因素之外，還有就是在 2020年中“三高”建筑（高規(guī)格、高品位、高質(zhì)量）比重增加，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。 根據(jù)合肥市 2020 年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： 2020 年合肥市在售的商品住宅面積有近 700 萬(wàn)平方米，其中 多層住宅占 74%，小高層占21%，別墅占 5%；與 2020 年相比，多層住宅占比由去年的 82%下降了 8%，小高層和別墅則分別上漲了 6%、 3%，而這一部分高價(jià)的建筑類(lèi)型占比加重，必然會(huì)直接拉升整個(gè)樓市的平均價(jià)格，因此無(wú)形成為合肥商品住宅價(jià)格增至 2341 元 /平方米的一個(gè)重要因素。 另外，在 2020 年上市的新盤(pán)中有一些規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)商知名度較高的中高檔樓盤(pán)，如 5 月時(shí)開(kāi)盤(pán)的“浙江綠城”的“綠城桂花園”，“上晦綠地”開(kāi)發(fā)的“國(guó)際花都”以及“元一集團(tuán)”推出的“美邦國(guó)際”等，這些住宅不論是建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施還是施工的水平都與 以前不可同日而語(yǔ)，質(zhì)量有了明顯的提高，因此開(kāi)盤(pán)價(jià)都不低于 2300 元 /平方米；還有一批去年底低價(jià)入市的樓盤(pán)，現(xiàn)在周邊的配套環(huán)境等都已初具雛形，房屋有些也都變成了現(xiàn)房，出現(xiàn)了正常的價(jià)格上漲，這些都成為影響今年市場(chǎng)價(jià)格的總體上揚(yáng)的因素。 多層住宅價(jià)格漲幅最高，別墅價(jià)格略有回落 中高檔住宅增多，影響價(jià)格變動(dòng) 根據(jù)合肥市 2020 年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：以 2020 年合肥市各類(lèi)型商品住宅的均價(jià)與去年各類(lèi)型的價(jià)格比較，多層上漲 %，小高層上漲 %，別墅略降 4%，多層住宅的增長(zhǎng)幅度最為明顯。 而從各類(lèi)型住宅近一年來(lái)的走勢(shì)曲線(xiàn)圖來(lái)看，多層住宅的價(jià)格走勢(shì)亦是最為平穩(wěn)的。究其原因，需從供需雙方進(jìn)行分析。引用近期經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)今年購(gòu)房的消費(fèi)群體的調(diào)查表明，多層住宅目前仍是大部分工薪階層首選的住宅類(lèi)型，大部分的購(gòu)房戶(hù)認(rèn)為多層住宅性?xún)r(jià)比較高，且多年在多層住宅中居住，已經(jīng)有了良好的居住習(xí)慣，需求度很高。而從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是需要迎合消費(fèi)者的這種消費(fèi)需求，同時(shí)在今年的多層住宅中我們也發(fā)現(xiàn)，有部分的多層住宅只建到 4 層、 5 層，進(jìn)行了一些低密度多層住宅的建設(shè)，無(wú)形中增加了多層住宅的開(kāi)發(fā)成本，提升了多層住 宅的品質(zhì)，也提高了多層住宅的價(jià)格，同時(shí)因受到這些品質(zhì)的影響，多層住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的層次化。 從三種建筑類(lèi)型一年來(lái)的變化中發(fā)現(xiàn)，小高層住宅是一年來(lái)變化幅度最小的一種建筑，據(jù)安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司的數(shù)據(jù)反映 ， 以 2020年 1 月的小高層的價(jià)格與 12 月比較來(lái)看，小高層價(jià)格的增幅達(dá)到 9%，特別是在高層住宅的推廣月活動(dòng)之后小高層住宅的價(jià)格雖然并沒(méi)有出現(xiàn)大的漲幅，但一直處于平穩(wěn)發(fā)展的軌道之內(nèi)，從價(jià)格的平穩(wěn)的攀