【正文】 本項(xiàng)目情況分析項(xiàng)目位置處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。景觀資源豐富。（3）本項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子分析根據(jù)以上分析來結(jié)合本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子進(jìn)行整合分析： 影 響 因 子中高檔中高檔住宅附加說明本 案 具 體 情 況本項(xiàng)目是否符合對(duì)公共交通的依賴性一般不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)公交較方便；屬市區(qū)；周邊有多個(gè)項(xiàng)目，社區(qū)成熟一般對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道；噪音一般道路周邊以綠化帶隔離對(duì)大氣環(huán)境的要求高不宜臨近污染性工廠、鬧市周邊無污染性工廠；緊鄰萬寶商圈和北江濱CBD商業(yè)中心；空氣較好可達(dá)到對(duì)小區(qū)配套要求較弱不宜商場(chǎng)上加住宅有大型超市，并不位商業(yè)中心；可滿足日常生活基本需求可達(dá)到對(duì)周邊自然及人文景觀之要求高周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景，自然環(huán)境好可達(dá)到小區(qū)物業(yè)管理的要求高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司建議采用較高檔物管可達(dá)到容積率、覆蓋率要求低低密度 因是高層；容積率較高（）一般對(duì)休閑空間，綠化要求高會(huì)所等設(shè)施配套齊全綠化率高；公共配套完善可達(dá)到景觀要求高最好具有天然 稀缺景景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)可達(dá)到以上表格表明，本項(xiàng)目具備中高檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如市區(qū)鬧市的影響，容積率問題。同時(shí)由于我們?yōu)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)的高文化附加值，可以不斷發(fā)展提升項(xiàng)目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評(píng)價(jià)成為一個(gè)中高檔樓盤。之間，我們建議將項(xiàng)目定位于高質(zhì)中檔盤為其市場(chǎng)空間，采用低開高走的方式，上市價(jià)格定位在15750－17000元/m178。具體均價(jià)可根據(jù)屆時(shí)實(shí)際情況來進(jìn)行調(diào)整，低開高走的方式有利于適應(yīng)市場(chǎng)上揚(yáng)的趨勢(shì)。）五、客戶細(xì)分針對(duì)福州當(dāng)?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購房人群的分布，處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級(jí)，或稱其為“準(zhǔn)白領(lǐng)消費(fèi)群”，年齡通常在25－30歲之間，準(zhǔn)備成家或成家時(shí)間不長(zhǎng)，受過良好的教育，多為大專以上學(xué)歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬－5萬元之間。－120 m178。的住宅，總價(jià)一般在15萬－25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以內(nèi)。處于塔尖的是少數(shù)所謂的金領(lǐng)階層，年齡通常在40歲以上，人稱所謂的老板級(jí)人物。六、客戶定位市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就我們福州樓市的調(diào)查分析，市內(nèi)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬到30萬元之間，占四成左右；能承受20萬元以下的消費(fèi)者也不多；能夠接受50萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~35萬元這一階段。中產(chǎn)階級(jí)在現(xiàn)階段的中國是一個(gè)新崛起的強(qiáng)大的階層，購買力強(qiáng)，主導(dǎo)著消費(fèi)的潮流，將影響中國未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化走向。根據(jù)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位，其目標(biāo)市場(chǎng)定位在2845歲的中高級(jí)消費(fèi)者更符合項(xiàng)目的特征。（2）目標(biāo)消費(fèi)者的心理分析：民營、私企老板個(gè)體戶：這類消費(fèi)者主要是項(xiàng)目附近經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在該區(qū)域，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的錢進(jìn)行物業(yè)投資，希望籍此改變居住環(huán)境或增大居住面積。高級(jí)白領(lǐng)：這類客戶知識(shí)層面較高，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔 ，屬于完美主義者。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。其他客戶：主要指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，本區(qū)域的地理位置是其首要購買的主要原因?！?他們接受信息的渠道● 他們喜歡閱讀，對(duì)時(shí)尚生活非常敏感，因此經(jīng)常閱讀報(bào)紙、高檔雜志● 他們經(jīng)常在車內(nèi)收聽廣播● 他們?cè)敢饨浑H，注重口碑● 他們因工作關(guān)系會(huì)常接觸網(wǎng)絡(luò)● 他們對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿意的方面● 面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好● 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差● 設(shè)施不齊備，交通不方便● 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化● 近馬路，噪音、污染● 和父母住一起，顯得擁擠● 他們心目中的理想居住環(huán)境● 園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動(dòng)空間，間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通● 完善的小區(qū)配套，最好有運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有最好由大的、聲譽(yù)好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費(fèi)也合理● 交通、購物方便，希望附近就有公交車站，5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)● 鄰里之間和睦，相互關(guān)愛● 他們購房的主要目的● 購房目的以“首次置業(yè)滿足居住”和“再次置業(yè)改善住房條件”為主。 七、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)者的眼光也越來越專業(yè)，現(xiàn)在的消費(fèi)者注重的已經(jīng)不是建筑本身，而是建筑所賦予的內(nèi)涵，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：● 人性觀以人為本不應(yīng)該是一句泛泛而談的空話，真正做到尊重人，尊重生命，并在具體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來，這是一個(gè)居住區(qū)設(shè)計(jì)的最基本原則，歸根到底，居住區(qū)的服務(wù)對(duì)象是人，具體而言，大到出入口的設(shè)置，人車分流設(shè)計(jì)，社區(qū)組團(tuán)的可識(shí)別性、安全性，公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)等，小到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)與布位，照明器具的位置與亮度，無障礙設(shè)計(jì)等方面均應(yīng)貫徹這一原則，只有在這一基礎(chǔ)上，才能真正體現(xiàn)出居住設(shè)計(jì)已不僅僅是為人們提供一個(gè)供居住的室內(nèi)空間，更給人們帶來的是一種真正舒適與愉悅的生活，一個(gè)真正自由的精神家園。● 科技觀隨著社會(huì)生活的發(fā)展和科技的進(jìn)步，未來生活將給人們帶來的是全方位的變化與世界同步的信息化，網(wǎng)絡(luò)化生活將使人們的生活具有更強(qiáng)的時(shí)代氣息，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中則應(yīng)敏感地預(yù)測(cè)這些變化給居住設(shè)計(jì)和人們的居住生活帶來的變化，唯其如此，方能保證居住區(qū)的生命力和社區(qū)居民的生活質(zhì)量?！?環(huán)境觀小區(qū)內(nèi)部環(huán)境系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)居住素質(zhì)和品味的提高以及樓盤推廣來說，其重要性是不斷提高并日益成為居住區(qū)賣點(diǎn)訴求的重要組成部分，在小區(qū)設(shè)計(jì)中應(yīng)將環(huán)境意識(shí)提升到相當(dāng)高度，而所謂環(huán)境，又有景觀，植物配置，生態(tài)設(shè)計(jì)等分支，營造環(huán)境的目的既是體現(xiàn)其較高的實(shí)用價(jià)值，使環(huán)境與社區(qū)達(dá)到高度融合，也附著有一定的價(jià)值觀、文化性與生態(tài)性。（2）建筑風(fēng)格本案也采用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，以迎合市場(chǎng)的發(fā)展方向，同時(shí)將中國傳統(tǒng)的風(fēng)格融入其中，形成一種全新的中國現(xiàn)代住宅。項(xiàng)目中心可將人們的行走路線主要以一塊蜿蜒的綠地組成，體現(xiàn)了中國景觀中障景的觀點(diǎn)，將綠地堆土做成坡狀，可以體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的風(fēng)格和豪華的氣派。植物以色塊形式點(diǎn)綴其中，道路蜿蜒其中，打破直線的呆板，多用曲線，使之剛?cè)峤Y(jié)合，更具現(xiàn)代園林的特色。● 公共綠地小區(qū)公共綠地設(shè)計(jì)旨在營造一個(gè)寧靜，清幽的休閑區(qū)，宜在中心綠地處設(shè)置該區(qū)域，可供老年人休息，花架，休息廣場(chǎng)，嵌草汀步、假山石等園林小品，綠地中點(diǎn)綴些仿真的動(dòng)物雕塑，與自然融為一體，更添情趣，小區(qū)北面為開闊空間，在湖心鋪裝中式?jīng)鐾橹骶埃Y(jié)合小園石汀步，坐凳，花壇，色塊等設(shè)施，為居民提供了一個(gè)娛樂，溝通的公共游樂場(chǎng)所。針對(duì)長(zhǎng)時(shí)間在園區(qū)生活的少年與老年人，建議修建不倒翁休閑長(zhǎng)廊……，為他們的生活增加歡樂場(chǎng)地。為打破直路線的呆滯感，路沿均采用曲線型，配以椅凳，集休閑，美觀于一體；支路兩旁種植喬、灌木、草結(jié)合，沿路配以各式指示牌，引導(dǎo)路線。 道路兩側(cè)以及主要景觀處可配以庭院燈加以點(diǎn)綴，使其夜景更加迷人。二級(jí)綠化——購物廣場(chǎng)上的生態(tài)綠色植被。四級(jí)綠化——組團(tuán)內(nèi)的庭院綠化。（4）小結(jié)： 由于項(xiàng)目本身的園區(qū)規(guī)模較大大，而且樓盤容積率相對(duì)而言較高，景觀可得到有力的體現(xiàn)。同時(shí)要使本項(xiàng)目體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化與現(xiàn)代特色相結(jié)合、以現(xiàn)代手法重新演繹的人文居住群落這樣的意境，強(qiáng)調(diào)獨(dú)特的建筑產(chǎn)品要注重內(nèi)在文化價(jià)值的原則。從而體現(xiàn)對(duì)居住者的人性和人文的關(guān)懷，營造一種健康自然、溫馨浪漫的居家氛圍。入大門處有一過渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，使整套房的私密性有很好的保證；客廳的空間獨(dú)立，盡量使其他房間房門不正對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳十分開闊，并且廳出陽臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光效果極佳；廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間盡量集中在一起，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。衛(wèi)生間與陽臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；設(shè)雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為20平方米以上，符合二次置業(yè)者提高生活質(zhì)量的要求，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積次之，為12－18平方米。公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)要明晰，過渡自然，互不干擾。