【正文】 聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個階層。其購買特點是對價格的敏感度相對較低，主要是強(qiáng)調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費(fèi)群體。左右的二房或三房，其中少量購買超過120 m178。（具體價格定位策劃方案以后將會詳細(xì)的單獨列出。（4）歸納本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為： ——中高檔物業(yè) 四、價格定位本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競爭項目價格都位于福州市臺江區(qū)均價17287元/m178。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段。定位相對屬中高檔，與本項目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市場反應(yīng)比較好，銷售狀況較為理想。通過以上所列周邊圍繞本項目的物業(yè)檔次、價位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤。 中檔物業(yè)紅星苑小高層、高層公寓起價：14000元/M178。 主要競爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)檔次正榮潤城小高層、高層起價：17000元/M178。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮買房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占5％，2535歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在7090平米占比較大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。這一方面說明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。優(yōu)劣勢一般著重于項目的實體問題。B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。有眾多的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，滿足購房業(yè)主就醫(yī)、上學(xué)的普遍需求。項目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場遠(yuǎn)遠(yuǎn)對望，將臺西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無價的財富。客房標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)16層。一層到四層設(shè)置大堂、接待、商務(wù)中心、宴會廳、特色餐廳、會議室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。室外設(shè)步行街，地上酒樓部分4層，其余為2層，主要為商業(yè)餐飲。三層為KTV、百貨賣場及名品店。每層設(shè)有公寓24套。設(shè)置有3部客梯，1部消防梯。四層以上為辦公。公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。共建配套：公交站、派出所、鱷魚公園、臺江區(qū)鰲峰洲社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站交通狀況：10路 13路 88路 71路 126路 312路 16路 74路 109路 112路等。項目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場遠(yuǎn)遠(yuǎn)對望，將臺西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無價的財富。 生活配套：家樂福、新華都、永輝超市等；教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四中、閩江大學(xué)、教育學(xué)院附中、寧化幼兒園、永光幼兒園均在本項目兩公里范圍內(nèi)； 醫(yī)療配套：東南眼科醫(yī)院、福建省血液中心、江南水都地塊規(guī)劃醫(yī)院、西二環(huán)總院、省人民醫(yī)院、寧化診所、兒童福利院、福建醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院以及周邊各種藥店；項目周邊的樓盤是本項目定位的主要參考和研究對象，為此，我們對周邊項目進(jìn)行專項研究與分析，以為本項目定位提供參考依據(jù)。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段，實為不可多得。規(guī)劃中的地鐵二號線更是有望將地鐵口開設(shè)在地塊附近，充分體現(xiàn)了其良好的交通通達(dá)性。 教育配套：福州市工業(yè)路小學(xué)、福州十四中、福州四中、福州華僑中學(xué)、福州日升中學(xué)、福州祥板小學(xué)、福州大學(xué)、楊橋中學(xué)、楊橋幼兒園、黎明中學(xué)、黎明職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鳳凰音樂學(xué)校、中興信息技術(shù)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過15000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。土地總面積：95412㎡（約143畝）土地用途：住宅用地、商服用地、公共用地出讓年限：商服用地年住宅用地70、年公共用地50年地塊總價：183800萬元項目所屬公司：蘇寧電器集團(tuán)有限公司樓面價：6421元/㎡分副情況：B11地塊土地面積：27588平方米（）土地用途：商服用地【商業(yè)（兼容商務(wù)辦公、酒店）】、住宅用地容積率：≤商業(yè)形式：。去冬今春，政府對地產(chǎn)監(jiān)管的目標(biāo)是通過抑制不合理需求實現(xiàn)市場轉(zhuǎn)型，不是直接打壓合理的房價，限購也是臨時的。但調(diào)控轉(zhuǎn)型需求過程，不是一時半會能達(dá)成目標(biāo)，估計第三輪或更強(qiáng)勁的調(diào)控會導(dǎo)致今年的中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的衰退。那么，今年地產(chǎn)資金偏緊、樓市銷量下降基本成定局的情形下，房開公司的策略應(yīng)是適當(dāng)收縮擴(kuò)張的力度并苦練內(nèi)功、創(chuàng)新發(fā)展；也可在一二線重點城市收縮后向剛性需求占主導(dǎo)地位的三四線城市邁進(jìn)，三四線城市無論是如何調(diào)控，仍然是今年地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長點。今年政府對地產(chǎn)調(diào)控的目的，就是通過全面監(jiān)管適度抑制投機(jī)行為，把地產(chǎn)市場回歸到正常的剛需消費(fèi)市場中，通過抑制流動資金量和限量購房消費(fèi)來平穩(wěn)住房價。三、2011年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向（1）新國八條要點，一季度向社會公布，增加公共租賃住房供應(yīng)，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅%，“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權(quán)，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購8.“嚴(yán)打”虛假消息散布者（2）央行1月14日宣布，%，這是央行自2010年初以來第七次上調(diào)四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望2011年會將一些住宅市場投資份額轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。以上數(shù)據(jù)說明了福州市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢較為明顯。說明投資者普遍看好福州市場，對未來市場充滿信心。出現(xiàn)這種情況的原因，其一是由于福州市統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含福州市以下的郊區(qū)地區(qū)，所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可能受本市發(fā)展不平衡的影響；其二是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工薪階層的工資沒有做相應(yīng)的調(diào)整，影響居民購房能力；其三是經(jīng)濟(jì)蕭條，使失業(yè)人口增加。福州市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見雛型。社會零售品銷售總額屬于全國中上水平，消費(fèi)能力較強(qiáng)。相信在房產(chǎn)新政的指引下，樓市將從激情回歸理性，房地產(chǎn)市場將步入一個新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)一定會更加穩(wěn)定、健康地向前發(fā)展。但也發(fā)出了新國八條、提高住房貸款利率、提高人民幣儲備金等一些新的政策。然而政策很給力，調(diào)控需努力，用來形容2010年的樓市調(diào)控再貼切不過?！? 一、福州與代表市宏觀經(jīng)濟(jì)比較……………………………………1二、2011年福州房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況………………………………1三、2011年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向………………………………3四、2011年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望…………………………………………4第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………………5一、地理位置及概況………………………………………………………5二、公共設(shè)施狀況…………………………………………………………6三、交通道路體系狀況……………………………………………………6四、區(qū)域性質(zhì)與景觀…………………………………………………6五、規(guī)劃狀況………………………………………………………………6五、現(xiàn)場實際情況（圖片）……………………………………………………7第三節(jié) 區(qū)域個案調(diào)查………………………………………………………7第四節(jié) 項目SWOT分析………………………………………………………10第五節(jié) 客戶分析………………………………………………………11第六節(jié) 項目定位……………………………………………………………15一、項目定位之基準(zhǔn)………………………………………………………15二、項目市場定位原則……………………………………………………16三、市場定位（開發(fā)檔次）………………………………………………16四、價格定位………………………………………………………………18五、客戶細(xì)分………………………………………………………………18六、客戶定位…………………………………………………