【文章內容簡介】 商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000平方米，地下室超市15000平方米?！　M建成的5A級高級寫字樓共26層，12層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。四層以上為辦公。辦公標準層數(shù)為23層，標準層建筑面積1500平方米。　　SOHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層。標準層面積900平方米。設置有3部客梯，1部消防梯。每層設置公寓20套。位于東側商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標準層面積1200平方米。設置有5部客梯，1部消防梯。每層設有公寓24套。商業(yè)綜合體內部設有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側部分為3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。商業(yè)街東側為5層，其中一層為娛樂門廳，國美電器賣場，百貨賣場及名品店。二層為國美電器賣場，百貨賣場及名品店。三層為KTV、百貨賣場及名品店。四層為萬達影城及百貨賣場。五層為萬達影城及百貨賣場及健身中心，商業(yè)綜合體部分每層設有17部專用自動扶梯。20臺專用電梯及23處專用樓梯供垂直交通使用。室外設步行街，地上酒樓部分4層，其余為2層，主要為商業(yè)餐飲。這其中，萬達影城將建成為福建最豪華的超五星級影院，萬達集團旗下的國內知名百貨品牌——萬千百貨也將進駐金融街?！〖磳⒔ㄔO的威斯汀高星級酒店是很大的一個亮點。按照相關規(guī)劃，該酒店建筑面積約為37800平方米，高20層，14層為酒店裙房，520層為客房，共設6部客梯，2部消防梯。一層到四層設置大堂、接待、商務中心、宴會廳、特色餐廳、會議室、游泳池、健身房、咖啡吧等功能用房。地下一層設夜總會及設備用房。地下二層為洗衣房、內部食堂等配套房和設備房。標準層建筑面積1500平方米?？头繕藴蕦訑?shù)16層。每層18個標準間，2套標準套間。頂層設有總統(tǒng)套房，共有客房310套，建成后將是福建省檔次最高的酒店。項目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬寶商圈旁，正對規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺西CBD。項目總地，規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑風格匹配都市向上氣質，與烏山、五一廣場遠遠對望，將臺西CBD壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無價的財富。第四節(jié) 項目SWOT分析優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。項目周圍公交線路較多，且有望建地鐵口，四通八達，交通網(wǎng)絡覆蓋全市。周邊商業(yè)氣氛濃烈：項目周邊寶龍城市廣場、萬象城，緊鄰萬寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺西CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項目商鋪價值的提升，吸引更多的人流量，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯； 周邊配套設施齊全：由于項目區(qū)位優(yōu)勢，此處有各種商務、休閑、酒店等較高檔次的設施。有眾多的學校、醫(yī)療設施，滿足購房業(yè)主就醫(yī)、上學的普遍需求。生活氛圍： 項目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購物廣場以及眾多的超市，金融機構齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來人流量，生活氛圍濃烈。地塊面積大：地塊體量大且地下空間開發(fā)潛力大，能開發(fā)一個滿足客戶多功能需要的城市綜合體項目；周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴格整體規(guī)劃，井然有序，周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風景優(yōu)美、空氣清新，環(huán)境多項目本省的影響不大。劣勢： 地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應設置不小于10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。 B14地塊限高30米，B14地塊應在2011年底前結構封頂；B1B11地塊內100米以下建筑應于2012年6月30日前結構封頂、超過100米的建筑應于2012年底前結構封頂，時間比較倉促。對申請人和建筑規(guī)劃、設計方案都有嚴格限制和約束。在優(yōu)勢和劣勢里只列舉了可能會成為優(yōu)劣勢的各方面，其實其中各方面都是可以互相轉化的，視項目的具體情況加以歸類。優(yōu)劣勢一般著重于項目的實體問題。機會： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；起始樓面價相對較低，有較大的利潤空間地鐵二號線將助推地塊區(qū)位價值。威脅： 周邊商業(yè)區(qū)越來越多，同類競爭大；地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴格，且周邊地鐵城尚未確定； 該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來競爭激烈。第五節(jié) 客戶分析有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）大多數(shù)人喜歡購置新房調查結果反映出，打算選購新房占70％；二手房占21％，尚未決定占9％，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導地位。自用為主導由于國家進行高強度房地產(chǎn)宏觀調控，在購房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。　　購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導，度假和購房給親友的比例較少。更喜歡自己裝修在交樓標準的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。最希望的面積區(qū)間希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在7090平米占比較大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；按揭付款是主流頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大約八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對福州住宅市場的支持作用不容小視。年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占5％，2535歲占75％，36－39歲占7％，40－45歲占7％，45歲以上占6％。購房者的年齡段主要集中在2535歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當前置業(yè)的主要構成成分。其他因素在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內人士的建議影響。置業(yè)者關注置業(yè)因素分析中，超過一半以上的置業(yè)者認為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結構應該關注；其次近一半的受訪者認為物業(yè)管理、工程質量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到三分之一的置業(yè)者認為其他因素、智能化設施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽是考慮買房應當關注的因素。第六節(jié) 項目定位一、項目定位之基準地產(chǎn)項目的定位是基于：項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場調研反映的具有有效需求的市場空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表：影 響 因 子單 身公 寓普 通住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場上加住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準的專業(yè)物業(yè)管理公司G、建筑、質量裝修要求低一般高很高質量優(yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度；高綠化率I、對休閑空間，綠化要求無一般高很高會所等康體設施配套齊全J、景觀要求無一般高很高最好具有天然；稀缺景注