【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濟(jì)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)岳陽(yáng)市城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。4．5城市一體化研究小結(jié)岳陽(yáng)市在未來(lái)幾年內(nèi)將會(huì)加快城市化進(jìn)程的步伐，通過(guò)城市化改造與升級(jí)、城市區(qū)域功能調(diào)整、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等改革措施，岳陽(yáng)市城市化水平將得到很大的提高，岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨同城區(qū)的改造建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程步入飛速發(fā)展時(shí)期。城市規(guī)模研究、城市經(jīng)濟(jì)總量及其發(fā)展趨勢(shì)岳陽(yáng)市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%，創(chuàng)岳陽(yáng)市9年以來(lái)新高。，增長(zhǎng)24%，%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和效益同步提升。三大產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，%，%。其他畜牧業(yè)、水產(chǎn)品、生態(tài)林業(yè)等發(fā)展也較快。，%，，增長(zhǎng) %，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，縣、市、%，%，成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。，%，%，%，，%。2006年，%；，%；，%，旅游創(chuàng)匯1680萬(wàn)美元，%；接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)1067萬(wàn)人次，%，%。固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁2006年，岳陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。，%%， %,%。，%；，%，其中制造業(yè)增長(zhǎng)最快，%；，%，%。招商引資成效突出。全年共落實(shí)招商項(xiàng)目572個(gè)，其中新投產(chǎn)和新開(kāi)工項(xiàng)目470個(gè)，；新簽約項(xiàng)目102個(gè)。全年實(shí)際利用外資項(xiàng)目44個(gè)，實(shí)際利用外資金額達(dá)到7219萬(wàn)美元，%。居民生活繼續(xù)改善2006年，岳陽(yáng)市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元，%，人均消費(fèi)性支出8845元，%；農(nóng)村居民人均純收入3876元，％。2006年，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)102，保持微升態(tài)勢(shì)。投資項(xiàng)目質(zhì)量不高到目前為止，岳陽(yáng)市引進(jìn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目還是一個(gè)空白，在全省57個(gè)上億元的項(xiàng)目中岳陽(yáng)市僅有4個(gè)，%，只相當(dāng)于長(zhǎng)沙的十分之一。高新技術(shù)項(xiàng)目不多，如信息產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)技術(shù)、高新電子以及軟件開(kāi)發(fā)等科技含量高的項(xiàng)目落戶岳陽(yáng)的少。創(chuàng)效型、有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展力，對(duì)岳陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有帶動(dòng)作用的項(xiàng)目不多，從引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目看，大多屬于資源型、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈接型或配套型項(xiàng)目，有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、高附加值、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展力的項(xiàng)目不多。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力小于投資2006年，居民全市城市居民人均消費(fèi)性支出8845元，%，扣除價(jià)格因素，%。，，因此投資仍然是推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。、城市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其發(fā)展趨勢(shì)岳陽(yáng)市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局岳陽(yáng)市歷年固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局從岳陽(yáng)市歷年固定資產(chǎn)投資額來(lái)看，岳陽(yáng)市對(duì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投入增長(zhǎng)較迅速，特別是工業(yè)廠房、設(shè)備、市政基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入增幅較大，從政府相關(guān)部門得知，未來(lái)岳陽(yáng)市將加大對(duì)工業(yè)、市政設(shè)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資力度，這是實(shí)現(xiàn)城市和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。岳陽(yáng)市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局由岳陽(yáng)市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)我們可以看出，居民收入呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，平均年增長(zhǎng)7%左右，%，2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2002年全年可支配收入。據(jù)岳陽(yáng)市政府有關(guān)人員表示，未來(lái)將通過(guò)落實(shí)各項(xiàng)就業(yè)政策、擴(kuò)大就業(yè)面等措施增加城鄉(xiāng)居民收入，不斷提高居民生活水平，增加其可支配收入。常住人口分析、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析截止2005年末，其中男女比例約1︰，城鎮(zhèn)人口占到80%以上。岳陽(yáng)樓區(qū)是岳陽(yáng)市的中心城區(qū)，總?cè)丝?5萬(wàn)，其中常住人口64萬(wàn)，流動(dòng)人口21萬(wàn)，人口密度相對(duì)于其他區(qū)域較大，每平方公里達(dá)到3024人。岳陽(yáng)市城區(qū)行政村鎮(zhèn)人口（2005年 單位：萬(wàn)、人/平方公里）行政區(qū)域總戶數(shù)總?cè)丝谄渲衅渲谐鞘谢饺丝诿芏饶信擎?zhèn)人口農(nóng)村人口岳陽(yáng)樓區(qū)云溪區(qū)君山區(qū)合計(jì)//資料來(lái)源：《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》、常住人口發(fā)展趨勢(shì)分析通過(guò)綜合法等方法來(lái)預(yù)測(cè)岳陽(yáng)市未來(lái)常住人口的發(fā)展趨勢(shì)。綜合法根據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)資料顯示，‰，；‰、‰‰，‰，‰，則：岳陽(yáng)市城區(qū)未來(lái)人口發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)人）年份‰‰20102015以上只能根據(jù)岳陽(yáng)市以往人口增長(zhǎng)的規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)城市人口的規(guī)模，綜合考慮岳陽(yáng)市未來(lái)城市規(guī)劃，武廣客運(yùn)鐵路、支線機(jī)場(chǎng)以及城市區(qū)域擴(kuò)張等因素對(duì)岳陽(yáng)市未來(lái)人口規(guī)模將產(chǎn)生較大的影響，我們預(yù)計(jì)岳陽(yáng)市未來(lái)城區(qū)人口總量將達(dá)到120萬(wàn)人左右。、未來(lái)常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析從2005年岳陽(yáng)城市區(qū)域常住人口分產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)來(lái)看，從事三產(chǎn)人員數(shù)比重約為1︰︰，從事第一產(chǎn)業(yè)的人員主要分布在云溪區(qū)和君山區(qū)，從事第二、三產(chǎn)業(yè)的人員主要集中在岳陽(yáng)樓區(qū)即以工業(yè)、旅游、行政和商貿(mào)為主的舊城區(qū)。岳陽(yáng)市城區(qū)常住人口分產(chǎn)業(yè)分布（單位：萬(wàn)人）從業(yè)人員比重（%）總計(jì)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)岳陽(yáng)樓區(qū)云溪區(qū)君山區(qū)合計(jì)資料來(lái)源：《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》未來(lái)岳陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)將向集約化、基地化方向發(fā)展，整體從事農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)的人口將會(huì)繼續(xù)減少；同時(shí)，未來(lái)岳陽(yáng)市通過(guò)加大對(duì)工業(yè)、旅游業(yè)等第二、第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，未來(lái)從事第二、第三產(chǎn)業(yè)的人員將繼續(xù)增加，特別是從事旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的人員比重將會(huì)有較大的增幅。、未來(lái)常住人口收入水平分析據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，岳陽(yáng)市在20002004年之間，歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入在湖南省主要城市中均排在第二名，2005年僅次于長(zhǎng)沙和株洲位列第三。湖南省主要城市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元/人）主要城市城鎮(zhèn)居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年長(zhǎng)沙7986865188689933110291243413924株洲7271788779348786100611123012455岳陽(yáng)7286798183298981101361098011726常德58286244628179018461977610524郴州5871638569617560856795959741全省62196781695976748617952410504資料來(lái)源：《岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（20052006）》通過(guò)分析可知，%，預(yù)計(jì)2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到16571元。未來(lái)通過(guò)在君山區(qū)和云溪區(qū)建立養(yǎng)殖、種植基地等改革措施，農(nóng)村居民可支配收入將得到較大幅度的提高，預(yù)計(jì)未來(lái)整個(gè)岳陽(yáng)市城市區(qū)域內(nèi)常住人口的收入將會(huì)步入快速增長(zhǎng)期，居民購(gòu)買力將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。、未來(lái)常住人口住房需求分析未來(lái)岳陽(yáng)市常住人口住房需求主要來(lái)自于原住居民的換房需求和新增居民的購(gòu)房需求，岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民目前整體居住條件一般，特別是舊城區(qū)域，現(xiàn)有住房大多為較早時(shí)期所建的公房或集資房，少有現(xiàn)代居住理念的住宅小區(qū)，生活水平的不斷提高促使原住居民對(duì)居住條件的要求也相應(yīng)提高，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，這類居民的購(gòu)房需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。其次是新增居民的購(gòu)房需求，包括本地新增家庭和外來(lái)人員對(duì)商品住宅的需求，未來(lái)岳陽(yáng)市城市的擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展將會(huì)吸引大批外地人士來(lái)岳陽(yáng)就業(yè)或投資，這在一定程度上會(huì)增加未來(lái)租房或購(gòu)房的需求?？傮w上由于生活水平的提高，人們改善居住環(huán)境的需求將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)岳陽(yáng)市常住人口的住房需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。隨著岳陽(yáng)市城市及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)常住人口規(guī)模將有較大幅度的增長(zhǎng)，特別是城市規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)各類就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，這些將會(huì)大大促進(jìn)城鎮(zhèn)人口的增加，促進(jìn)城鎮(zhèn)人民穩(wěn)步提高收入，從而帶動(dòng)城市住房需求的迅猛增長(zhǎng)。第三部分 岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)范圍界定本項(xiàng)目位于湖南省岳陽(yáng)市巴陵大道中路原岳陽(yáng)衛(wèi)校舊址，考慮到購(gòu)買該區(qū)域內(nèi)物業(yè)的客戶初步判斷主要來(lái)自三個(gè)方面：第一為岳陽(yáng)市區(qū)工作的本地客戶；第二為岳陽(yáng)地區(qū)所轄管的縣、市客戶；第三岳陽(yáng)外出務(wù)工或經(jīng)商的歸鄉(xiāng)客戶。鑒于本區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品相對(duì)較少，同時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)，將規(guī)劃定位為滿足眷戀城市中心便利生活、同時(shí)追求生活品質(zhì)的客戶的需求，為此在后面研究中我們對(duì)岳陽(yáng)市的中高檔重點(diǎn)樓盤作了案例分析，特別對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤作為典型案例分析。市場(chǎng)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀岳陽(yáng)市2002—2006年商品房建設(shè)投資額 單位：萬(wàn)元 數(shù)據(jù)來(lái)源：《20032006年岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》，下同；2006年數(shù)據(jù)來(lái)自湖南省人民政府經(jīng)濟(jì)研究信息中心網(wǎng)上公布數(shù)據(jù)。 l 岳陽(yáng)市商品房建設(shè)投資額近年來(lái)增長(zhǎng)較快。l 從2002年至2004平均每年增長(zhǎng)了60%左右， 2006年較2005年增長(zhǎng)了50%，而相比2002年快翻了7翻，從31045萬(wàn)元增長(zhǎng)至211800萬(wàn)元。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005住宅建設(shè)投資額 單位：萬(wàn)元注：在2002002005年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)都統(tǒng)計(jì)在岳陽(yáng)樓區(qū)中，與《2004年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑一致，下同。l 岳陽(yáng)樓區(qū)20022005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)現(xiàn)象，2006年數(shù)據(jù)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)數(shù)據(jù)剔除出去。l 從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從之前不到20000萬(wàn)元突增到04年的61907萬(wàn)元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，繼續(xù)保持在61000萬(wàn)元投資額的水平。岳陽(yáng)市2002—2006新開(kāi)工房屋面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)市20022006年間新開(kāi)工房屋面積保持小幅增長(zhǎng)的局勢(shì)。l 整個(gè)岳陽(yáng)市由2002年新開(kāi)工房屋面積624728平方米的起點(diǎn)，0305年間則一直保持在100000110000平方米左右的新開(kāi)工房屋開(kāi)發(fā)規(guī)模，增幅不大。2006年岳陽(yáng)市新開(kāi)工房屋面積同比下降17%。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005新開(kāi)工住宅面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)樓區(qū)20022005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)趨勢(shì)。l 從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長(zhǎng)的現(xiàn)象，從之前不到20000萬(wàn)元突增到04年的61907萬(wàn)元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，繼續(xù)保持在61000萬(wàn)元投資額的水平。岳陽(yáng)市2002—2006住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)市20022005年竣工房屋面積呈跳躍式增長(zhǎng)。l 從2002年至2003兩年間5253萬(wàn)平方米的房屋竣工面積，突增至20042005年兩年125135萬(wàn)平方米的房屋竣工面積，2006年房屋竣工面積大幅減少。，同比降幅達(dá)50%，主要是20042005年兩年市場(chǎng)供應(yīng)量有大幅放量，新開(kāi)工面積減少所致。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005住宅竣工房屋面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)樓區(qū)20022005年住宅竣工房屋面積呈不穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。l 岳陽(yáng)樓區(qū)2002年住宅房屋竣工面積接近18萬(wàn)平方米，而2003年竣工面積只有11萬(wàn)多平方米，到04年有個(gè)飛躍式的增長(zhǎng)，竣工面積達(dá)62萬(wàn)多平方米，但到05年間竣工面積又下降了20萬(wàn)平方米左右，只有約41萬(wàn)平方米住宅竣工。岳陽(yáng)市2002—2006年商品房實(shí)際銷售面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)市20022006年房屋銷售面積呈逐年放量增長(zhǎng)。l 2006年銷售面積比2005年下降了16%，主要是因?yàn)樵狸?yáng)市商品房預(yù)售條件比較寬松，新開(kāi)工后工程能達(dá)正負(fù)零就能申請(qǐng)預(yù)售，因此2006年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下降所致。岳陽(yáng)樓區(qū)2002—2005商品房實(shí)際銷售面積 單位：平方米l 岳陽(yáng)市20022005年商品房實(shí)際銷售面積也呈現(xiàn)出跳躍式、不穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。這與岳陽(yáng)樓區(qū)新開(kāi)工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標(biāo)分析出的特征相似，比較符合市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r。岳陽(yáng)市20042005年房屋銷售價(jià)格指數(shù)l 從《岳陽(yáng)市20052006年統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)景氣指數(shù)得出：商品房銷售價(jià)格指數(shù)如上圖，可看出：從整體上0405年岳陽(yáng)市的房屋價(jià)格是逐步波動(dòng)上升的過(guò)程，平均下來(lái)04與05年每年大約都上漲了20個(gè)點(diǎn)左右。岳陽(yáng)市2007年價(jià)格走勢(shì)圖l 從2007年110月岳陽(yáng)市整體房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，10月份高層住宅價(jià)格比年初上漲約18%。在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格整體看漲的情況下，岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲速也加快。l 多層住宅因經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整體價(jià)格拉低，10月份價(jià)格比年初下跌了94元/平方米，跌幅約10%。市場(chǎng)特征總結(jié)分析供應(yīng)特征之一：形成三大供應(yīng)區(qū)域l 從岳陽(yáng)市住宅房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)看，近幾年供應(yīng)量持續(xù)上升，主要分布在三大區(qū)域：市內(nèi)老城區(qū)、新興新城區(qū)與南湖風(fēng)景區(qū)，其中市內(nèi)老城區(qū)以天倫城與錦城嘉園為典型代表樓盤，新興新城區(qū)則以眾多事業(yè)單位自建房為代表，而南湖風(fēng)景區(qū)則以南湖花園和景秀南湖為代表。供應(yīng)特征之二：總體商品房住宅供應(yīng)品質(zhì)不高，但目前處于品質(zhì)上升期l 從岳陽(yáng)市現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)住宅品質(zhì)看，還處于一個(gè)較低水平的開(kāi)發(fā)階段，無(wú)論從建筑安裝、綠化園林、會(huì)所配套、物業(yè)管理等等諸多方面品質(zhì)都較低，沒(méi)有包裝較好的看樓通道，也沒(méi)有樣板房提供給潛在業(yè)主參觀等；但最近兩年隨著外地比較成熟開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，品質(zhì)有一定幅度的提升，物業(yè)類型、戶型也逐漸多樣化，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)上升時(shí)期。成交特征之一：商品房一手成交量大增，空置面積減少，二手市場(chǎng)還未正式啟動(dòng)l 岳陽(yáng)市商品房銷售面積處于上升趨勢(shì)，受商品房銷售大幅上升的影響，岳陽(yáng)市空置房減少；但二手市場(chǎng)并不紅火，整個(gè)二手市場(chǎng)還未正式啟動(dòng)。成交特征之二：多層住宅成為成交主體，小高層和高層正被市場(chǎng)逐漸接受l 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅以多層為主體，同時(shí)受固有的住居習(xí)慣影響，因此在成交上也表現(xiàn)以多層住宅為主，隨著土地利用的集約化，容積率