【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 另一方面國(guó)家對(duì)于住宅商品房的宏觀調(diào)控也使更多的投資客把眼光投向了此類地產(chǎn)項(xiàng)目。 ?住宅市場(chǎng) ?寫字樓市場(chǎng) ?商業(yè)市場(chǎng) 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)和展望 住宅市場(chǎng) ? 07年，大連市內(nèi)四區(qū)已批項(xiàng)目包括在建及待建項(xiàng)目總建筑面積2055萬平方米 . ? 其中在建面積 。 ? 待建面積 。 ? 在待建面積中，普通商品住宅項(xiàng)目約占 60％。而泉水、石門山經(jīng)濟(jì)適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價(jià)商品房的啟動(dòng)也表明未來大連的住房供應(yīng)體系將會(huì)日趨完善。 ? 6000元 /㎡以上的中高檔住宅方面 . ? 2023年大連市區(qū)單價(jià)在 6000元以上的住宅，銷售量約 110萬平方米左右 。 ? 項(xiàng)目結(jié)余（已開盤和做宣傳但未開盤），合計(jì)約為 220萬平方米。 ? 根據(jù) 20232023年土地出讓狀況， 2023年有可能新開盤的單價(jià)在 6000元 /㎡以上的住宅至少 25個(gè)項(xiàng)目，約 215萬平方米左右。 ? 兩項(xiàng)合計(jì)， 2023年，大連市區(qū)單價(jià)在 6000元以上的住宅項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)供應(yīng)和潛在供應(yīng)合計(jì)為 435萬平方米以上，中高檔房屋供給狀況將保持在一個(gè)較為充足的狀態(tài)。 ? 價(jià)格方面，預(yù)計(jì)相對(duì)充足的住宅供給和日漸完善的住房保障體系將使住宅漲幅趨緩，住宅的漲幅將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目用地具備稀缺資源特征的項(xiàng)目及城市中心區(qū)以外的絕對(duì)價(jià)格較低的甘井子、旅順、金州等區(qū)域中。 住宅市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) ? 隨著大連市經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)，以及政府招商引資力度的加大，會(huì)有越來越多的外資企業(yè)進(jìn)駐大連，推動(dòng)寫字間需求的增長(zhǎng)，對(duì)大連市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展形成重要支撐。 ? 隨著希望大廈的投入使用，預(yù)計(jì) 2023年大連市甲級(jí)寫字樓的平均空置率將小幅上升，平均租金將維持在 /天 /平方米左右。 ? 星海灣、高新園區(qū)等區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的迅速發(fā)展，將使商務(wù)區(qū)域由聚集向分散轉(zhuǎn)變，從而改變各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展不均衡的狀況，從而進(jìn)一步推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 2023年 10月，國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)在大窯灣建立保稅港區(qū)，大窯灣保稅港區(qū)將涵蓋大連保稅物流園及大窯灣區(qū)域集團(tuán)所屬的集裝箱、汽車碼頭等多個(gè)專業(yè)化碼頭，這一舉措將吸引貿(mào)易、物流、汽車等一系列公司進(jìn)駐大連，進(jìn)而催生出對(duì)大連市寫字樓市場(chǎng)新的需求。 ? 預(yù)計(jì)未來大連市寫字樓整體市場(chǎng)將更為活躍，并保持穩(wěn)健發(fā)展的格局。 寫字樓市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) ? 2023年大連商業(yè)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整，現(xiàn)有同類型商業(yè)項(xiàng)目將在市場(chǎng)定位上更精確，各商家之間也會(huì)根據(jù)各自目標(biāo)客戶群實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。宜家家居、迪卡儂體育用品等國(guó)際、國(guó)內(nèi)商業(yè)集團(tuán)紛紛進(jìn)軍大連，在為大連商業(yè)注入新的活力的同時(shí)也加劇了競(jìng)爭(zhēng)。 ? 一些新興的商業(yè)業(yè)態(tài)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展形勢(shì)看好，旅游業(yè)和日益繁多的商務(wù)活動(dòng)將帶動(dòng)住宿、餐飲、娛樂業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 ? 隨著國(guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控及各種商業(yè)項(xiàng)目的良好發(fā)展勢(shì)頭，越來越多的投資資金將流向商業(yè)地產(chǎn)，明年的商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上揚(yáng)。 中心城區(qū)建設(shè)用地已近飽和，很難滿足大型產(chǎn)業(yè)和重要項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)，中心城區(qū)改造越建越密，交通擁擠，環(huán)境質(zhì)量下降，改造成本逐年增高。 因此，急需疏解中心城區(qū)壓力，按照城鄉(xiāng)一體化的要求，重新規(guī)劃大連未來的發(fā)展藍(lán)圖，為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供更廣闊的空間。 大連城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展方向 ? 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，中心城區(qū)的發(fā)展方向?yàn)?“西拓北進(jìn)” ，西拓至旅順、北進(jìn)至金州、金港區(qū)，構(gòu)筑主城區(qū)和新市區(qū) “兩城” 的空間格局。 交通改善城區(qū)“西拓” ? 土羊高速公路、快軌線路等重大交通工程的開工建設(shè)將使旅順的發(fā)展融入到整個(gè)城市中來，這為中心城區(qū)向西拓展提供了重要的基礎(chǔ)條件。 ? 通過雙島灣的開發(fā)建設(shè)，放開旅順北路，使沿線工業(yè)組團(tuán)得以發(fā)展，將旅順北路建設(shè)成為以石化及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈為主的經(jīng)濟(jì)帶 . 岸線開發(fā)“北進(jìn)”大連 ? 沿黃海岸線將開發(fā)區(qū)拓展到得勝、大李家，以此來進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，同時(shí)要加大渤海岸線的開發(fā)力度，包括港口、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是通過長(zhǎng)興島臨港產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，輻射和帶動(dòng)北三市的發(fā)展，改變大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期以來的不平衡局面，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，并使大連的發(fā)展進(jìn)一步向腹地靠攏，和遼中南城市群形成都市圈，互補(bǔ)發(fā)展。 組團(tuán)結(jié)構(gòu)拓展城市空間 ? 四個(gè)組團(tuán)的城市形態(tài)結(jié)構(gòu) ，強(qiáng)調(diào)城市空間的拓展必須按照組團(tuán)結(jié)構(gòu)模式進(jìn)行，同時(shí)對(duì)組團(tuán)間的綠色隔離帶也進(jìn)行了嚴(yán)格劃分和界定。 ? 中心城區(qū)和旅順城區(qū)之間的旅順中路森林公園，規(guī)劃面積大約 228平方公里。金州區(qū)和金港區(qū)之間是大黑山森林公園和水源保護(hù)地，面積大約 300平方公里，規(guī)劃將其作為生態(tài)公園，成為新市區(qū)兩個(gè)組團(tuán)的綠色屏障。 ?4個(gè)公共中心 ?4條發(fā)展軸線 ?9大城市組團(tuán) 甘井子區(qū)發(fā)展規(guī)劃 城區(qū)總體布局 ? 未來 5年內(nèi)，甘井子區(qū)將按照 中心帶動(dòng)、軸線延伸、組團(tuán)發(fā)展 的思路，加快現(xiàn)代化主城區(qū)建設(shè)。 5年內(nèi)， 該區(qū)城市建成區(qū)面積將擴(kuò)大到 120平方公里，全區(qū)全部納入中心城區(qū)管理 ，城市化率達(dá)到 100％。 ? 目前，甘井子區(qū)城市建成區(qū)面積已達(dá) 。在此基礎(chǔ)上，“十一五規(guī)劃”確定了未來 5年該區(qū)城市建設(shè)的總體思路：要素集聚、土地集約、區(qū)域協(xié)調(diào)， 建設(shè) 4個(gè)公共中心、 4條發(fā)展軸線、 9大城市組團(tuán) 。 4個(gè)公共中心 ? 機(jī)場(chǎng)公共中心： 定位為城市副中心，區(qū)級(jí)文化、行政、商務(wù)中心； ? 火車站公共中心： 新定位為大連市鐵路、公路交通樞紐，物流和商務(wù)中心； ? 中華路公共中心 ： 定位于大連市北部商業(yè)中心、金融中心； ? 凌水公共中心： 定位為大連市教育、科技中心。 4條發(fā)展軸線 ? 大連灣軸線 ? 旅順北路軸線 ? 旅順中路軸線 ? 旅順南路軸線 9大城市組團(tuán) 組團(tuán) 規(guī)劃面積(平方公里 ) 規(guī)劃人口 重點(diǎn)建設(shè) 機(jī)場(chǎng)新區(qū) 37萬 行政、商務(wù)、物流、都市工業(yè)和居住區(qū) 泉水分區(qū) 40萬 交通樞紐、商務(wù)和居住區(qū) 椒金山分區(qū) 10萬 大鋼、大化原廠區(qū) 梭魚灣分區(qū) 12萬 金三角商業(yè)區(qū)和居住區(qū) 紅旗地區(qū) 6萬 大連西郊森林公園和教育、居住區(qū)； 凌水地區(qū) 15萬 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶、教育科技城、中心居住區(qū) 大連灣分區(qū) 15萬 臨港產(chǎn)業(yè)帶、北海工業(yè)園區(qū)、陸港物流基地、水產(chǎn)品 物流區(qū)和中心居住區(qū) 營(yíng)城子分區(qū) 9萬 高新技術(shù)園區(qū)營(yíng)城子分園、旅游度假區(qū)、歷史文化區(qū)、 風(fēng)車城和中心居住區(qū) 革鎮(zhèn)堡分區(qū) 9萬 夏家河職業(yè)教育園區(qū)、夏家河旅游區(qū)、革鎮(zhèn)堡生產(chǎn)資 料物流園區(qū)、水城和中心居住區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)概況 項(xiàng)目周邊樓盤 北府花園 41806000元 /M2 華東人家 6580元 /M2 加州洋房 6300元 /M2 動(dòng)力院景 54005900元 /M2 千山星城 6500元 /M2 樓盤 占地面積 建筑面積 總套數(shù) 可售套數(shù) 加州樣房 168000 156000 1013 126 動(dòng)力院景 158400 285120 2340 262 千山星城 243286 283680 2897 少量房源 北府花園 118000 259114 2221 92 華東人家 63400 146865 1110 30 A區(qū) B區(qū) C區(qū)